2017 QCCQ 8708, 2017 QCCQ 8708

Larocque c. Mant 2017 QCCQ 8708 JP 2353 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-008593-156 DATE : Le 16 mars 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTINE LAROCQUE Demanderesse c. MARK MANT et 9254-4790 QUÉBEC INC. « Gestion 360 »

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Martine Larocque poursuit monsieur Mark Mant et la compagnie 9254-4790 Québec inc. faisant affaire sous la raison sociale de « Gestion 360 » (Gestion 360) pour 15 000 $, alléguant de fausses représentations lors de l’achat d’une unité de condominium.

Plus spécifiquement, madame Larocque accuse Gestion 360 d’avoir indiqué que l’unité de condominium qu’elle achetait avait été complètement rénovée, alors que la réalité est autre. [ 2 ] Monsieur Mark Mant nie sa responsabilité, alléguant ne jamais avoir fait affaire personnellement avec madame Larocque. [ 3 ] Gestion 360, quant à elle, nie que de fausses représentations ont été faites, indiquant que l’unité de condominium achetée par madame Larocque n’était affectée d’aucun vice et que cette dernière a acheté l’unité de condominium qu’elle a vue et visitée, l’état des lieux étant visible.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 4 ] Quelle est la nature des problèmes constatés par madame Larocque? [ 5 ] Monsieur Mant ou Gestion 360 ont-ils fait de fausses représentations donnant ouverture à la réclamation telle que rédigée par madame Larocque? CONTEXTE : [ 6 ] Le 11 octobre 2012, madame Larocque achète une unité de condominium au […], à Saint-Jean-sur-Richelieu, pour 120 000 $ (pièce D-7).

L’achat est précédé de deux visites à la fin du mois de juillet 2012, à la suite de quoi une offre d’achat est acceptée le 28 août 2012 (pièce P-13). [ 7 ] Madame Larocque ne fait précéder son offre d’achat d’aucune inspection préachat, se contentant de deux visites. [ 8 ] Trois semaines avant la signature de l’acte d’achat chez le notaire, madame Larocque prend possession de l’immeuble, peut- être pour y résider mais certainement pour y transporter des biens.

Son occupation est telle que le compte d’électricité est transféré à son nom une semaine avant que la transaction ne soit notariée. [ 9 ] Avant de présenter son offre d’achat, madame Larocque ne visite aucune autre unité à vendre au même moment. [ 10 ] À la fin du mois d’octobre 2012, madame Larocque se rend compte, en voyant une autre unité de condominium, que des travaux complets et différents de rénovation ont été effectués; ce qui amène l’envoi d’une lettre de mise en demeure à monsieur Mant le 29

octobre 2012 où elle semble pour la première fois réaliser que l’unité qu’elle venait d’acheter n’a pas été refaite à neuf. [ 11 ] Les reproches faits par madame Larocque sont nombreux et peuvent être constatés sur de nombreuses photographies produites sous la cote P-6. [ 12 ] Jamais madame Larocque n’affirme que les vices affectant l’unité sont cachés. Sa prétention est à l’effet qu’elle a été induite en erreur puisque l’affiche située à l’extérieur de l’immeuble indiquait que les unités étaient complètement rénovées (photos P-6).

ANALYSE : [ 13 ] Dans tout litige, le fardeau de preuve repose sur les épaules de celui qui veut faire valoir un droit. C’est ainsi que le Code civil du Québec s’exprime aux articles 2803 et 2804 : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 14 ] Il importe de qualifier la nature des problèmes constatés par madame Larocque.

Comme le Tribunal l’a indiqué précédemment, madame Larocque ne prétend pas que les vices affectant son immeuble sont cachés. D’ailleurs, un simple regard aux diverses photographies produites comme pièce P-6 démontre que tous les reproches faits par madame Larocque sont bien visibles, sans même besoin d’une inspection pour les constater. [ 15 ] Il s’agit dans le cas en l’espèce de fausses représentations, comme le rappelait l’honorable juge Johanne Roy dans l’affaire Bouchard c.

Lavoie [1] : « … [73] Les auteurs et la jurisprudence pertinente recourent à diverses expressions pour décrire la notion du dol : fausse représentation , manœuvre dolosive, intention de tromper, mauvaise foi et attitude cherchant à profiter de l’inexpérience en recourant au mensonge ou à la tromperie. … » (soulignements du soussigné) [ 16 ] Il s’agit donc, à toutes fins pratiques, d’un dol au sens de la loi. Il importe de rappeler les fondements juridiques prévus au Code civil du Québec , qui se retrouvent principalement aux articles 1399 , 1400 , 1401 et 1407 et qui se lisent comme suit : 1399.

Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. [ 17 ] Sans le dire d’une façon juridique, madame Larocque accuse monsieur Mant et Gestion 360 de l’avoir induite en erreur et, par l’application de l’

article 1407 C.c.Q. , demande une réduction de ses obligations équivalant aux dommages-intérêts qu’elle serait justifiée de réclamer. Comme l’indique le professeur Karim [2] , les fausses représentations sont assimilées à la notion de dol : « … 1032. Le dol, qui n’est pas expressément défini dans le Code civil du Québec , consiste dans le fait d’induire volontairement en erreur une personne dans le but de l’amener à contracter. La notion de dol est fondée sur la règle de bonne foi édictée à l’

article 1375 C.c.Q., règle selon laquelle les contractants sont soumis à une obligation positive de renseignement. Ainsi, le manquement à cette obligation constitue une forme de dol sanctionnable en vertu des articles 1401 et 1407 C.c.Q. Pour qu’un contrat soit valablement formé, chaque

partie doit donner un consentement libre et éclairé. Lorsqu’il est formé suite à une erreur provoquée par une manœuvre malhonnête, le contrat n’est pas valable parce que le consentement n’est pas libre ni volontaire. … » [ 18 ] En appliquant les principes juridiques à la présente cause, le Tribunal peut-il en venir à la conclusion que madame Larocque a été victime de dol? Monsieur Mant ou la compagnie Gestion 360 l’ont-ils induite en erreur?

[ 19 ] Le Tribunal ne peut que répondre par la négative. La seule représentation faite par monsieur Mant ou Gestion 360, ou même les agents d’immeubles impliqués dans la vente l’a été par voie d’un panneau-réclame situé sur le terrain. [ 20 ] Le Tribunal n’a entendu aucune preuve que quelqu’un, lors des négociations, aurait pu laisser sous-entendre que l’unité 12 avait été refaite à neuf.

Il a toujours été loisible à madame Larocque de visiter d’autres unités pour se faire une idée de ce qu’elle achetait, mais celle-ci n’a pas cru bon ni de le faire ni de faire inspecter par un inspecteur avant l’achat l’unité qu’elle s’apprêtait à acquérir. [ 21 ] La loi est claire ainsi que la jurisprudence que l’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. Dans le cas qui nous occupe, madame Larocque n’a pas vérifié, même

sommairement; elle a même fait preuve d’aveuglement volontaire. [ 22 ] En effet, elle a eu possession de l’unité pendant de nombreuses semaines avant de signer l’acte d’achat chez le notaire. Comment peut-elle prétendre ne pas avoir constaté des éléments aussi évidents qu’un plancher? [ 23 ] Les tribunaux ont, de longue date, défini l’erreur inexcusable comme étant un défaut d’une

partie de prendre des renseignements nécessaires ou des précautions élémentaires relativement à un élément essentiel de son consentement.

Si madame Larocque a acheté en prenant comme élément essentiel le fait que son unité devait être rénovée complètement, elle se devait de prendre les précautions élémentaires afin de s’assurer que ce qu’elle achetait était bien ce qu’elle voulait, ce qui n’a pas été fait. [ 24 ] Le Tribunal termine en disant que Gestion 360 n’a été amenée comme défenderesse qu’au jour de l’audition, seul monsieur Mant étant poursuivi. [ 25 ] Le Tribunal veut souligner l’absence complète de lien de droit entre monsieur Mant et madame Larocque.

La preuve est à l’effet que monsieur Mant a toujours agi pour le compte de Gestion 360 qui, d’ailleurs, apparaît sur tous les documents de transaction. POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la réclamation de la demanderesse, madame Martine Larocque; [ 27 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE au montant de 190 $ contre cette dernière . __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 15 février 2017