2018 QCCQ 923, 2018 QCCQ 923

Condos Résidence Le Laurier inc. c.

Sirois 2018 QCCQ 923 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC N° : 200-80-008716-175 R.D.L. : 18 121108-041 18 201211 08 G 18 121108-040 18 201211 08 G 18-121108-020 18 201211 08 G 18-121108-019 18 201211 08 G 18-121108-005 18 201211 08 G 18-121107-023 18 20121107 G 18-121107-014 18 20121107 G 18-121108-043 18 20121108 G 18-121107-013 18 20121107 G 18-121109-004 18 20121109 G 18-121204-025 18 20121204 G DATE : 2 février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. [ JC2399 ] ______________________________________________________________________ CONDOS RÉSIDENCE LE LAURIER INC. , 3375, chemin Ste-Foy, bureau 300, Québec (Québec) G1X 1S7 APPELANTE / Locateur - Défendeur et DANIÈLE GAUTHIER et HAROLD MOFFET , […], Québec (Québec) […] et NICOLE TREMBLAY et RICHARD GINGRAS , […], Îles-aux-Coudres (Québec) […] et PATRICIA RIMFRET , […], Québec (Québec) […] et MANON LAPORTE et SYLVAIN FORTIER , […], St-Augustin-de-Desmaures (Québec) […] PARTIES INTÉRESSÉES / Parties intéressées c.

THÉRÈSE SIROIS […], Sherbrooke (Québec) […] et GENEVIÈVE PARADIS et HUBERT PARADIS , […], Québec (Québec) […] et LUCIO RAFFAELLI , […], Québec (Québec) […] et DENISE DESHARNAIS […], Québec (Québec) […] et BERNARD OLEJNIEZAK et MIREILLE MOLITOR , […], Québec (Québec) […] et LÉON LÉVESQUE , […], Québec (Québec) […] et CONSTANCE MACDONALD , […], Québec (Québec) […] et LOUIS BELLEAU , […], Québec (Québec) […] et CAROLE ST-LOUIS , […], Québec (Québec) […] et FRANÇOISE TRUDEL et MARIE-CLAIRE LEMAIRE , […], Québec (Québec) […] et RENÉ MILOT , […], Québec (Québec) […]

PARTIE INTIMÉE / Locataires - Demandeurs et RÉGIE DU LOGEMENT , 900, boul.

René-Lévesque Est, bureau RC-120, Québec (Québec) G1R 2B5 Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER ( Art. 91 et 92 de la Loi sur la Régie du logement et art. 58 du Règlement de la Cour du Québec) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 24 août 2017, la régisseure de la Régie du logement, M e Micheline Leclerc, du bureau de Québec, rend onze (11) jugements relativement aux locataires suivants de Condos Résidence Le Laurier inc. (Le Laurier) : 18-121108-043 18 20121108 G Louis Belleau 18-121108-041 18 20121108 G Geneviève Paradis et Hubert Paradis 18-121107-014 18 20121107 G Thérèse Sirois 18-121108-019 18 20121108 G Bernard Olejniezak et Mireille Molitor 18-121108-040 18 20121108 G Lucio Raffaelli 18-121108-005 18 20121108 G Léon Lévesque 18-121108-025 18 20121204 G René Milot

18-121108-020 18 20121108 G Denise Desharnais 18-121109-004 18 20121109 G Françoise Trudel et Marie-Claire Lemaire 18-121107-023 18 20121107 G Constance MacDonald 18-121107-013 18 20121107 G Carole St-Louis [ 2 ] Ces locataires ont requis une diminution de loyer de cinquante pour cent (50 %) chacun pendant une période déterminée par eux et qui a varié selon chaque cas.

Par ailleurs, ces périodes ont toutes débuté le 1 er avril 2012 au moment où des travaux majeurs ont été réalisés dans Le Laurier pour une transformation de celui-ci en unités de copropriété. [ 3 ] Outre la diminution de loyer, les locataires ont requis aussi divers dommages subis en raison des travaux réalisés. [ 4 ] La régisseure, M e Micheline Leclerc, a accueilli en

partie chacune des demandes, attribuant aux locataires 3000 $, dans tous les cas à

titre de diminution de loyer à l’exception de madame MacDonald qui a obtenu 5000 $ sur ce point. [ 5 ] Par ailleurs, la régisseure a consenti aux locataires certains montants à

titre de dommages, lesquels ont varié en fonction de chacun des cas. [ 6 ] C’est à la suite de cela que le 22 septembre 2017, Le Laurier fait timbrer, par l’entremise de ses avocats, une demande pour faire appel des onze décisions rendues en faveur des locataires mentionnés précédemment.

LE CONTEXTE [ 7 ] Le Laurier est situé sur l’avenue Ernest-Gagnon à Québec, à proximité du Manège militaire et de l’Assemblée nationale. [ 8 ] Le 11 décembre 2011, le président de Condos Résidence Le Laurier inc., monsieur Éric Brideau, tient une réunion d’information à l’Hôtel Château Laurier à proximité de l’immeuble en litige, afin de tenir une séance d’information pour les locataires relativement aux travaux majeurs qui vont être réalisés pour la transformation du bâtiment en unités de copropriété. [ 9 ] Selon les copies des mises en demeure produites au dossier qui ont été transmises par les locataires ayant obtenu une décision de la Régie du logement et les témoignages de madame Carole St-Louis et de madame Constante MacDonald lors de l’audition du 14 décembre 2017, il appert que monsieur Brideau s’est limité à faire part aux locataires qu’il y aurait des travaux à la toiture et aux fenêtres.

Il n’aurait pas mentionné ceux relatifs au chauffage, aux fils de Vidéotron et de Bell. De plus, il n’a pas fait état de la durée de l’ensemble des travaux et des inconvénients majeurs que les locataires seraient appelés à subir pendant cela. [ 10 ] Par ailleurs, aucun avis écrit n’a été transmis aux locataires par Le Laurier en vertu des articles 1922 et 1923 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 1922.

Une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente, ne peut être effectuée dans un logement avant que le locateur n’en ait avisé le locataire et, si l’évacuation temporaire du locataire est prévue, avant que le locateur ne lui ait offert une indemnité égale aux dépenses raisonnables qu’il devra assumer en raison de cette évacuation. 1923.

L’avis indique la nature des travaux, la date à laquelle ils débuteront et l’estimation de leur durée, ainsi que, s’il y a lieu, la période d’évacuation nécessaire; il précise aussi, le cas échéant, le montant de l’indemnité offerte, ainsi que toutes autres conditions dans lesquelles s’effectueront les travaux, si elles sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux.

L’avis doit être donné au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux ou, s’il est prévu une période d’évacuation de plus d’une semaine, au moins trois mois avant celle-ci. [ 11 ] Les travaux ont débuté le 1 er avril 2012, se sont poursuivis à l’automne de la même année et certains d’entre eux ont été finalisés en 2013. [ 12 ] Selon les mises en demeure déposées au dossier, les locataires ont subi des inconvénients importants, notamment en raison du bruit, de la poussière, des problèmes avec l’utilisation des ascenseurs et les cases de stationnement. [ 13 ] Plusieurs travaux ont été réalisés sans avis préalable et d’autres avec un avis donné à court terme. [ 14 ] Les locataires ont formulé des plaintes au représentant de l’immeuble Le Laurier, mais n’ont obtenu aucunement satisfaction à cet égard. [ 15 ] Ils considèrent, dans l’ensemble, que le locateur n’a pas respecté ses obligations relativement à leur droit à la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée de leur bail ( art. 1854 C.c.Q. ).

Ils affirment qu’ils ont subi des inconvénients majeurs et des dommages en conséquence.

Cela est dû aux travaux importants qui ont été réalisés sans qu’ils ne soient avisés au préalable, tant de leur ampleur que de leur durée. [ 16 ] C’est dans ce contexte qu’une première mise en demeure est transmise par monsieur René Milot à monsieur Brideau le 16 août 2012 relativement à cela. [ 17 ] Le 20 septembre, madame Françoise Trudel et madame Marie-Claire Lemaire transmettent, par l’entremise de leurs avocats, une mise en demeure à monsieur Brideau afin de dénoncer les inconvénients importants qu’elles ont subis et pour réclamer notamment une diminution de loyer. [ 18 ] Les autres locataires ont fait parvenir leur mise en demeure les 15 et 18 octobre 2012.

[ 19 ] Ils n’ont conclu aucune entente avec le locateur et c’est ainsi qu’ils ont, chacun et chacune, fait une demande à la Régie du logement afin d’obtenir une diminution de loyer et un dédommagement. [ 20 ] Chaque dossier a été traité individuellement, mais l’ensemble a fait l’objet d’une audition commune devant la régisseure, M e Micheline Leclerc, le 31 mai 2016, le 19, ou 20, ou 26, ou 27, ou 28 septembre 2016 (neuf des onze dossiers ont été entendus en septembre à l’une ou l’autre de ces dates et deux d’entre eux n’ont eu aucune audition en septembre 2016), le 14 décembre 2016, le 27 février 2017 et enfin, le 24 avril 2017. [ 21 ] La régisseure a rendu ses décisions dans chacun des dossiers le 24 août 2017. [ 22 ] Tel que mentionné, sur onze (11) dossiers, elle attribue dans dix (10) de ceux-ci 3000 $ à

titre de diminution de loyer et elle consent à madame MacDonald 5000 $ à ce sujet. Par ailleurs, elle attribue à chacun et chacune des locataires, selon la preuve qu’elle a reçue, une

partie des dommages requis. Les décisions rendues par la régisseure [ 23 ] Dans sa décision, M e Leclerc reprend les mêmes motifs dans son analyse pour chacun des dossiers, sauf qu’elle traite de façon particulière les demandes, lorsqu’il y en a, pour des dommages moraux, des dommages punitifs et des dommages matériels. [ 24 ] À

titre d’exemple, dans la décision qu’elle rend concernant monsieur Louis Belleau (18-121108-043 18 20121108 G), elle écrit : [90] L’

article 1854 du Code civil du Québec stipule ce qui suit : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. [91] Lorsque le locateur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut exercer les recours prévus à l’

article 1863 du Code civil du Québec : 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. [92] De plus, l’

article 1859 du Code civil du Québec prévoit que le locateur est responsable d’une perte de jouissance du logement si le trouble est causé par un tiers et le recours est prévu à l’

article 1860 du Code civil du Québec : 1859. Le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l’être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci. Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur. 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. [93] Il a été établi dans l’affaire Franco c. 9057-8162 Québec inc. que la mise en demeure préalable à une demande en diminution de loyer ne sera pas toujours exigée : Mais qui plus est, les tribunaux et la doctrine énoncent que la mise en demeure vise à avertir le locateur d’une situation de fait qu’il n’est pas susceptible de connaître.

Le but est de donner l’opportunité au locateur de remédier à la situation et qu’elle n’est pas nécessaire lorsque le locateur est présumé connaître la situation. [94] La diminution de loyer doit correspondre à la perte réelle subie, elle doit être objective et non pas varier selon les caractéristiques propres à chaque locataire.

[95] Pour l’établir, le Tribunal doit vérifier l’étendue et la durée de la perte laquelle doit être réelle, sérieuse et significative ainsi que tenir compte du loyer payé, de la perte des services, des accessoires et des commodités inclus. [96] Par conséquent, des questions d’esthétique ne seront pas considérées pour accorder une diminution de loyer. […] [98] Il ressort que des travaux majeurs ont débuté au mois d’avril 2012 pour se terminer à la fin de l’année 2013 en ce qui concerne du moins le locateur, alors que la preuve quant à des travaux exécutés jusqu’en 2014, est imprécise. [99] Or, le locateur n’a pas transmis l’avis prescrit à l’

article 1922 du Code civil du Québec , lequel a pour but d’informer un locataire des travaux et de leur impact sur la jouissance de son logement.

Ainsi, le locateur s’est contenté de convier les locataires à une réunion au mois de décembre 2011 pour les informer de la conversion de l’immeuble et des travaux majeurs à venir, sans plus, pour ensuite leur transmettre une lettre datée du 13 mars 2012 confirmant l’acquisition de l’immeuble par Condos Résidence Le Laurier inc. et que d’importants travaux de rénovations seraient entrepris tout en mentionnant un numéro de téléphone qu’ils pouvaient utiliser pour obtenir des informations. [100] Encore là, aucun détail sur les travaux et leur échéance n’a été donné [101] Ainsi, tout comme dans l’affaire Franco c. 9057-8162 Québec inc. , le locateur a agi comme si les règles du Code civil du Québec n’existaient pas et le locataire a été entraîné dans une cascade de travaux majeurs. [102] Il est indéniable que le locataire a subi une perte de jouissance de son logement en raison des travaux exécutés tant dans son logement que dans les autres logements, dans les aires communes et par les travaux effectués par les acheteurs d’unités, c’est-à-dire des tiers visés par l’

article 1859 du Code civil du Québec . [103] Le Tribunal ne peut importer la preuve administrée par les autres locataires dans leur dossier respectif pour rendre la présente décision, mais il peut tirer certaines conclusions de la preuve commune à tous les locataires administrée par le locateur. [104] Le témoignage du locateur et les travaux résumés lors de son contre-interrogatoire démontre l’ampleur du chantier : La terrasse sur le toit, la peinture du toit, les portes, corridors et tapis, des espaces de rangement ont été bâtis, les gicleurs mis à jour ainsi que les ascenseurs quelques tuyaux d’aqueduc, des réparations ponctuelles dans des logements alors que le chauffage a été fermé au début du mois de mai 2012, les trous dans le béton ont été faits tout au long de l’été avant que les nouveaux calorifères soient installés.

Bell et Vidéotron ont installé leurs fils au cours de la même période selon la lignée percée, les boîtiers ont été construits une fois les fils passés au début de l’automne 2012 jusque tard en automne, les logements occupés étaient faits en premier et les vacants en dernier, le système de chauffage a été rebranché au cours de la deuxième semaine du mois d’octobre 2012 et il pouvait rester quelques boîtiers et de la finition à terminer à cer4tains endroits mais les locataires passaient en premier, des planches de bois ont été placées là où il n’y avait pas de parqueterie suite à l’enlèvement des calorifères, le plancher du hall d’entrée a été changé à l’été 2012, certaines parties ont aussi été changées à l’été 2013, les murs ont été ouverts à la masse et au ciseau à l’été 2012 pour changer la tuyauterie, il y a eu de 20 à 30 coupures d’eau par lignées mais la Ville a aussi coupé l’eau à trois reprises en raison de travaux dans la rue. [105] En fait, il ressort du témoignage du locateur que le locataire a vécu dans un chantier de construction non seulement en raison des travaux effectués dans son logement, mais aussi par les travaux de fusion d’unités sur quatre étages et la rénovation d’une quarantaine de logements non occupés à l’automne 2012 avec des matériaux rangés un peu partout (corridor, entrée et garage). [106] Le témoignage du locataire a révélé qu’il a subi le va-et-vient d’ouvriers dont le nombre a été précisé par le locateur, le bruit de travaux majeurs lors du changement du système de chauffage, le bruit de travaux dans les autres logements, même la fin de semaine et des coupures d’eau et d’électricité. [107] Comme il y a eu des moments où il y a eu certaines accalmies et que les bruits dérangeants n’ont pas nécessairement été constants et considérant le loyer payé, le Tribunal accorde une diminution globale de 3000 $. [Reproduction intégrale] [ 25 ] Dans cette même décision, elle résume ainsi le comportement du locateur : [117] Tel que déjà mentionné, le locateur a entrepris des travaux majeurs dans l’immeuble et il a agi comme si aucune règle n’existait […] [Reproduction intégrale] Les motifs de la demande pour permission d’appeler [ 26 ] Dans sa demande pour permission d’appeler, Le Laurier, par l’entremise de ses avocats, énonce ainsi les motifs de sa demande pour permission d’appeler : 6.

Par ces décisions pièce R-1, la régisseure a manifestement erré en faits et en droit compte tenu de ce qui suit : • Les mises en demeure des locataires ont toutes été transmises le ou vers le 18 octobre 2012 à l’exception de la locataire Mme Françoise Turmel et Mme Marie-Claire Lemaire, lesquelles ont transmis leurs mises en demeure le 20 septembre 2012, soit après la réalisation des travaux dans leur logement, ce qui a fait en sorte que le locateur n’a pu prendre les dispositions nécessaires afin de pouvoir minimiser les troubles des locataires, se voyant ainsi confronté à une situation et à une dénonciation tardive;

• Bien qu’aucun avis écrit n’ait été transmis aux locataires en vertu de l’

article 1922 du Code civil du Québec , les locataires ont tous reconnu que le locateur les a conviés à une séance les informant des travaux à être effectués dans l’immeuble et dans leur logement respectif; • Aucun des locataires ne s’est opposé à la réalisation des travaux; • Que la locataire Thérèse Sirois ne s’est pas présentée à l’audience et n’a pas témoignée, autorisant alors le témoignage de d’autres locataires pour rendre sa décision alors qu’au paragraphe 76 de sa décision, la régisseure mentionne qu’elle ne peut importer la preuve administrée par les autres locataires dans leur dossier respectif pour rendre la présente décision; • Que malgré que certains locataires aient quitté leur logement, et ce, à des moments différents, la régisseure accorde les mêmes sommes globales sans tenir compte des durées d’habitation; • Que pour certains locataires, la régisseure n’a pas tenu compte de la dépréciation des biens réclamés. 7.

Ces erreurs de faits et de droit constituent des erreurs déterminantes au point d’infirmer les décisions de la Régie du logement rendues par M e Micheline Leclerc; 8. D’ailleurs, tel qu’il le sera démontré, il existe une jurisprudence contradictoire quant à l’obligation de transmettre un avis de travaux majeurs en vertu des articles 1922 et suivants du Code civil du Québec dans les espaces communs; 9.

Par son appel, le locateur / appelante entend démontrer ce qui suit : • Que toute diminution de loyer ne peut débuter qu’après la dénonciation par le locataire des faits donnant ouverture à son recours puisqu’à défaut, le locateur ne peut prendre les dispositions nécessaires afin de minimiser les inconvénients le cas échéant et/ou prendre les dispositions nécessaires afin d’éviter que le locataire prétende à quelconque diminution de loyer; • Que la rencontre du mois de décembre 2011 constituait en soi un avis de travaux majeurs; • Que les articles 1922 et suivants du Code civil du Québec ne constituent pas une disposition d’ordre public et qu’un locataire peut y renoncer par son comportement en acceptant que le locateur effectue les travaux dans son logement sans opposition du locataire, ce dernier a renoncé à la transmission d’avis en vertu de l’

article 1922 du Code civil du Québec ; • En raison de la dénonciation tardive par les locataires des faits pouvant donner ouverture à leur diminution de loyer en raison des changements du système de chauffage et des fenêtres, ceux-ci ont perdu tout droit à quelconque diminution de loyer; • Que la locataire Thérèse Sirois n’a droit à aucune diminution de loyer considérant qu’elle n’est pas venue témoigner lors de l’audition et en conséquence, il est manifeste que la régisseure n’ait pu apprécier les pertes de jouissance subies; • Que la régisseure aurait dû prendre en considération la dépréciation des biens réclamés par certains locataires; • Que la régisseure aurait dû tenir compte des dates de départ des locataires afin de déterminer, le cas échéant, les diminutions de loyers dont ils ont droit plutôt que de généraliser pour chacun d’eux. [Reproduction intégrale] [ 27 ] Le locateur formule ainsi les questions qui devraient être traitées en appel : 10.

Le locateur / appelante soumet à cette honorable Cour les questions suivantes : 1. Un locataire peut-il renoncer à la réception d’un avis de travaux majeurs en vertu des articles 1922 et suivants du Code civil du Québec ? 2. La diminution de loyer peut-elle prendre effet avant la réception d’une mise en demeure dénonçant le trouble au locateur ? 3.

En l’absence du locataire lors de l’audition et en l’absence de témoignage du locataire quant à la perte de jouissance subie, la régisseure pouvait-elle accorder une diminution de loyer à ce locataire en tenant compte du témoignage des autres locataires de l’immeuble ? 4. L’attribution d’une somme globale à

titre de diminution de loyer fait-elle en sorte que le régisseur doit écarter la période durant laquelle le locataire était présent sur les lieux ? 5. L’avis de travaux majeurs en vertu des articles 1922 et suivants du Code civil du Québec est-il nécessaire lors de la réalisation de travaux dans les espaces communs, soit à l’extérieur du logement du locataire ? [Reproduction intégrale] [ 28 ] Lors de l’audition, l’avocat de Le Laurier précise que la question numéro 3 concerne uniquement la locataire madame Thérèse Sirois qui n’a pu être présente lors de l’audition devant la régisseure pour des raisons de maladie.

Par ailleurs, madame Sirois a été représentée par son avocate, M e Mélanie Asselin, qui a fait témoigner sa voisine, madame Carole St-Louis, qui est également une locataire ayant fait une demande à la Régie du logement.

Celle-ci était en mesure, selon la régisseure, de présenter les éléments requis dans la demande de madame Sirois et elle a rendu sa décision en conséquence. [ 29 ] L’avocat de l’immeuble Le Laurier résume sa demande pour permission d’appeler en mentionnant que ce qu’il considère être des questions qui devraient être soumises en appel concernent plus spécifiquement l’exigence ou non en vertu des articles 1922 et

suivants du Code civil du Québec d’un avis écrit relativement aux travaux majeurs et le moment où les mises en demeure ont ététransmises par rapport à la réalisation des travaux. [30] Il faut souligner que Me Asselin qui représente l’ensemble des locataires, sauf madame Carole St-Louis, madame ConstanceMacDonald ainsi que mesdames François Trudel et Marie-Claire Lemaire, souligne que la demande pour permission d’appeler aurait dûêtre présentée dans chacun des dossiers et non globalement.

Maître Marc Lemaire qui représente madame Françoise Trudel et madameMarie-Claire Lemaire est du même avis, tout comme le sont madame Carole St-Louis et madame Constance MacDonald qui sereprésentent seules. LA QUESTION EN LITIGE Y a-t-il lieu d’accorder la demande pour permission d’appeler relativement aux onze (11) dossiers en litige ? ANALYSE [31] Le Laurier fait une demande pour permission d’appeler des décisions de la Régie du logement sur la base de l’article 91 de laLoi sur la Régie du logement[1]. [32] Dans un jugement récent rendu le 7 juillet 2017, dans l’affaire Gestion Résidentielle Metcap inc. c.

Tudorache[2], le jugeVincenzo Piazza, j.c.Q. énonce les critères applicables à une demande de permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement : [13] Ces critères sont bien connus. Dans une affaire récente8, madame le juge Tremblay les résume ainsi : [12] La demande pour permission d’appeler ne constitue pas une deuxième chance pour une

partie d’invoquer ses arguments. Il fautqu’elle démontre que les questions qu’elle entend porter devant la Cour du Québec sont de même nature que celles prévues par l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement10 (« LRL ») : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque laquestion en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [13] De façon générale, une question est considérée comme devant permettre un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit11 :

a) d’une question sérieuse et méritoire; ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général ______________________________________ 8 Structures métroppolitaines inc. c. Lizotte, 2016 QCCQ 452. 10

Loi sur la Régie du logement, RLRQ, c. R-8.1. 11 Lamarche McGuinty inc. c. Bristol (Municipalité de), (QC CQ), [1999], R.J.Q. 1270, p. 4. [Soulignements par le Tribunal] [Reproduction intégrale] [33] Également, dans l’affaire Coopérative d’Habitation Jérobelle c.

M.T.[3], dans un jugement rendu le 10 février 2017, le jugeGeorges Massol, j.c.Q. écrit ceci relativement au principe de proportionnalité qui doit aussi s’appliquer dans le cadre de l’analyse d’unedemande pour permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement : [102] Par contre, même dans ce cas et suivant certains jugements de la Cour d’appel en application de ses propres principes énoncés à l’article 26 C.p.c. (ancien)31 : […] le juge doit également s’assurer qu’un tel appel serait approprié eu égard aux coûts et temps qu’un appel exigera et proportionné àla nature et la complexité du litige entre les parties.

Ce principe pourrait fort bien être invoqué par le tribunal pour justifier le rejet d’une permission d’appeler même si les critères prévus à l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement sont rencontrés […]32 __________________________________ 31 Émond c. Bisson, 2010 QCCA 638; Société en commandite Les bois de Pierrefonds c. Domaine de parc Cloverdale, 2007 QCCA292.

32 LAMY , Denis, op. cit. , note 20, pages 34 et 35. [Reproduction intégrale] [ 34 ] C’est à partir de l’ensemble de ces critères que le Tribunal va analyser la demande de permission d’appeler présentée par Le Laurier relativement aux onze (11) décisions rendues par la régisseure, M e Micheline Leclerc. [ 35 ] En premier lieu, il faut souligner que M e Leclerc a tenu, pour presque l’ensemble des dossiers, cinq (5) jours d’audition et les décisions qu’elle a rendues contiennent entre 85 et 154 paragraphes. [ 36 ] Dans chacune de ses décisions, M e Leclerc fait une présentation détaillée de la preuve de chacune des parties.

Son analyse l’est également en regard des arguments soumis par Le Laurier, plus particulièrement sur l’

article 1922 C.c.Q. et la nécessité d’une mise en demeure préalable ou non, soit les deux éléments faisant principalement l’objet des questions en litige. [ 37 ] À ce sujet, la régisseure a traité de ces questions dans son analyse, lesquelles sont reprises dans chacune des décisions. Le Tribunal réfère le lecteur à ce sujet sur ce qu’elle a écrit dans sa décision relative au locataire Louis Belleau et qui est cité plus haut. [ 38 ] Tel que mentionné plus haut, dans dix dossiers sur onze, M e Leclerc accorde une diminution globale de loyer de 3000 $.

Seule madame Constance MacDonald reçoit 5000 $. [ 39 ] Quant aux demandes de dommages, elle fait une analyse cas par cas et elle n’attribue qu’une

partie de ce qui est réclamé, et ce, en excluant toutes les demandes de dommages punitifs. [ 40 ] Dans sa demande pour permission d’appeler, Le Laurier souligne au paragraphe 9 qu’il considère qu’il ne peut y avoir de diminution de loyer qu’après la dénonciation par chacun des locataires des faits donnant ouverture à son recours. [ 41 ] À ce sujet, des locataires présents lors de l’audition et les avocats de certains d’entre eux soulignent qu’en matière de diminution de loyer, il n’est pas requis qu’il y ait une mise en demeure sur la base de l’

article 1597 C.c.Q. (anciennement 1068 ( C.c.B.C )) qui précise qu’il y a une mise en demeure de plein droit lorsque le débiteur a manqué une obligation de ne pas faire. Or, le locateur, qui est le débiteur en l’instance, devait assurer à chaque locataire la jouissance paisible de son logement, ce qui lui est reproché. Il a donc manqué à son obligation de ne pas porter atteinte à ce droit de chaque locataire. [ 42 ] À ce sujet, le juge Michel St-Hilaire, j.c.Q. écrit dans l’affaire Habitations Desjardins du Centre-Ville c. Barbe [4] concernant l’ancien

article 1068 : 20 Le bailleur, selon 1068, ne peut donc exiger la mise en demeure prévue selon 1070 C.c.B.C. pour diminution de loyer, pour les raisons suivantes : 1 o La diminution de loyer n’est pas un recours en dommages-intérêts, comme ceux dont parle 1070 C.c.B.C. 2 o La diminution de loyer découle d’un manquement à une obligation de nature continue qui n’a pas été exécutée dans le temps qui s’est écoulé Le débiteur de telle obligation est toujours en demeure selon 1068 C.c.B.C. […] 22 Le Tribunal en vient donc à la conclusion qu’à moins d’être exigible selon l’article 1652.6 C.c.B.C., ce qui n’est pas le cas, la mise en demeure n’est pas obligatoire pour exercer un recours en diminution de loyer. 23 À ces premiers motifs de refus du moyen de contestation soulevé par l’appelante, viennent s’ajouter d’autres motifs découlant du fait que cette perte de jouissance provient des actes posés par le bailleur lui-même. [Reproduction intégrale] [ 43 ] Cette décision et ces principes sont cités dans la décision de la Régie du logement relative à l’affaire Bélanger c.

Société d’Habitation et de Développement de Montréal [5] rendue le 22 mars 2016 par la régisseure M e Jocelyne Gravel qui écrit ceci : [78] Il relève également d’autres situations où la mise en demeure n’a pas été considérée obligatoire : Il faut également préciser que certaines précisions énoncent que la mise en demeure ne serait pas nécessaire si le locateur connaît ou est présumé connaître la situation, lorsqu’il y a infraction à l’obligation de ne pas faire ou lorsque le locateur manifeste clairement sa volonté de ne pas remplir son obligation. [79] La Cour du Québec s’est déjà prononcée dans une situation similaire à la nôtre dans la cause Habitations Desjardins du Centre- Ville c.

Lamontagne . Dans cette affaire un groupe de locataires réclamait des diminutions de loyer suite aux travaux de réfection des murs de brique de leur complexe immobilier. [80] Le tribunal de la Régie du logement avait décidé que la mise en demeure n’était pas nécessaire puisqu’il était évident de la situation et des avis donnés par le locateur que ce dernier était pleinement au courant des troubles que ses travaux occasionnaient aux locataires. Cette justification a été retenue en appel.

Poursuivant l’analyse, le juge Michel St-Hilaire explique comme suit qu’une action directe du locateur troublant manifestement la jouissance des lieux loués constitue une contravention à une obligation de ne pas faire :

[…] [83] En l’instance, le trouble a été provoqué par des travaux effectués par le locateur. Il ne pouvait ignorer la perte de jouissance en résultant. Le bruit, la poussière et la perte d’usage des balcons et espace commun lui étaient connus.

Le tout étant perceptible dans tout l’immeuble. […] [87] Les locataires ont par conséquent droit à une diminution de loyer afin de compenser la perte de jouissance ou de valeur locative de leur logement durant la durée des travaux. […] [89] Le Tribunal n’a donc pas à tenir compte de la présence des locataires ou non au logement durant les travaux bruyants ni distinguer ceux qui utilisaient ou non leur balcon ou la terrasse. Le montant de leur loyer comprend ces accessoires.

Ils ont donc tous droit d’être compensés pour la perte de quiétude ou de services pour tous les mois où un loyer a été payé durant les travaux. [Reproduction intégrale] [ 44 ] Ainsi, ce qui est présenté par Le Laurier comme une question qui devrait être soumise en appel relativement à la nécessité d’une mise en demeure préalable, ne respecte pas les paramètres établis à l’article 91 de la

Loi sur le Régie du logement , ni les critères énoncés par la jurisprudence, à savoir qu’il ne s’agit pas d’une question sérieuse, nouvelle, controversée et d’intérêt général.

Le Tribunal rejette donc la permission d’appel à l’égard de ce motif. [ 45 ] En ce qui concerne l’avis requis par les articles 1922 et 1923 du Code civil du Québec en regard des travaux qui ont été réalisés dans l’immeuble et qui ont causé une perte de la jouissance paisible à chacun des locataires de son logement, Le Laurier soulève au paragraphe 9 de sa demande pour permission d’appeler que les locataires auraient renoncé à cet avis à la suite de la rencontre du mois de décembre 2011. De plus, il y aurait au sujet de l’

article 1922 une controverse jurisprudentielle. [ 46 ] Il faut souligner sur ce point que M e Leclerc a considéré dans chacune des décisions qu’elle a rendues, que Le Laurier n’a pas transmis l’avis prescrit par l’

article 1922 C.c.Q. et qu’il n’a fourni, lors de la rencontre du mois de décembre 2011, aucun détail sur les travaux et leur échéance. Elle considère ainsi que le locateur n’a pas respecté ses obligations en vertu de la loi. [ 47 ] Le Laurier prétend sur la base du jugement rendu le 16 décembre 1992 par le juge Clermont Vermette, j.c.q. dans l’affaire Structures Métropolitaines du Canada c. Maubois [6] qu’il y aurait une controverse jurisprudentielle parce que celui-ci mentionne au paragraphe 19 de son jugement : 19 Le Tribunal est d’accord avec la position de l’avocate de l’appelante à l’effet que l’

article 1922 C.c.Q. ne s’applique pas, en l’espèce. Cet

article et les dispositions complémentaires jusqu’à l’

article 1928 C.c.Q. concernant une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente effectuée dans le logement . Ici, il s’agit de réparations majeures, externes au logement, et qui ne concernaient pas le locataire, ce dernier n’ayanat pas non plus de place de stationnement dans le garage souterrain. [Reproduction intégrale] [ 48 ] Le Tribunal considère qu’il n’y a pas de controverse jurisprudentielle et que M e Leclerc a appliqué, dans chacun des cas qu’elle avait à traiter, une application conforme aux articles 1922 et 1923 C.c.Q.

Il n’y a pas eu d’avis écrit, tel que requis par ces articles à chacun des locataires et le renoncement invoqué par Le Laurier est une question de fait qui relève entièrement de la régisseure qui a entendu les divers témoins à ce sujet.

Il ne s’agit pas d’une question qui doit être portée en appel devant la Cour du Québec. [ 49 ] De plus, en ce qui concerne les parties communes d’un immeuble, la régisseure, M e Jocelyne Gascon, écrit ceci dans la décision Franco c. 9057-8162 Québec inc. (Tour Royal Monkland Tower) [7] : [69] Deuxième remarque, il est admis qu’aucun avis n’a été donné au locataire avant d’entreprendre les travaux. [70] Selon l’

article 1898 du Code civil du Québec , l’avis de travaux majeurs doit être donné par écrit et il doit s’agir d’un avis formel. [71] Sur la question, « effectuée dans un logement », dont fait mention l’

article 1922 , la jurisprudence a reconnu que les airs communs puissent rencontre la définition de logement . Le défunt régisseur, Jean Bisson, s’exprimait : Par contre, l’ampleur de ces travaux, le bruit, la poussière et le risque de contamination sont toujours présentes et les locataires demandent le respect du Code civil qui prévoit l’arrêt des travaux durant l’instance. Les travaux entrepris par le locateur touchent les corridors communs menant à chacun des logements ainsi que les murs directement adjacents à ceux des logements occupés par les locataires.

Ces espaces communs qu’utilisent les locataires à chaque fois qu’ils sortent de leur logement doivent, pour les fins du présent dossier, être assimilés aux logements. [72] Dans la présente, le Tribunal conclut qu’il ne fait pas de doute que les travaux effectués notamment sur le balcon, dans les corridors, le « lobby », les ascenseurs, l’intérieur du logement, plus les modifications du système de chauffage sont assimilés au logement. [73] Conséquemment, le locateur devait donc donner au locataire un avis en bonne et due forme, tel que l’oblige l’article 1922. Il s’agit

d’une condition de fond. Une affiche ou une note mise dans un endroit commun, sur un mur ou sur une porte d’ascenseur, ne constitue nullement un avis au sens de l’article 1922. [74] L’article 1923 crée une obligation de décrire la nature des travaux; la date du début et la durée estimée, l’évacuation temporaire et une indemnité, s’il y a lieu, et toutes autres conditions qui pourraient avoir un impact sur la jouissance des lieux du locataire.

À défaut, la loi permet au locataire de saisir le tribunal pour faire déclarer l’avis nul ou encore faire déclarer abusives une des conditions prévues à l’avis […] [77] Qu’a fait le locateur ? Il s’est comporté tout simplement comme si aucune règle n’était prévue au Code civil . [78] D’une part, il ne fait aucun doute que le logement était devenu un véritable chantier de construction avec la poussière, les allées et venues et l’encombrement qu’une telle situation peut créer. De plus, il est clair que l’état des lieux présentait de sérieux risques pour la santé et la sécurité des occupants.

Les garde-fous retirés des balcons, sans aucune protection, est une belle illustration. […] [81] Le Tribunal a pu constater par la description faite, des photos soumises, l’état des lieux et de l’ampleur des travaux, des dommages causés au logement, autant à l’intérieur qu’à l’extérieur des lieux, le manque de nettoyage des lieux et la lenteur et la durée des travaux [82] […] le locateur a contrevenu à ses obligation et que cela a entraîné pour le locataire une perte de jouissance des lieux, des nombreux troubles et inconvénients, subis autant dans son logement, à l’extérieur de celui-ci, dans le garage, en plus de la suppression d’un service important pour le locataire, la piscine. […] [84] Le Tribunal conclut qu’il est démontré que le locateur n’a pas respecté ses diverses obligations citées plus haut.

Il est donc responsable des conséquences qui en découlent. [Reproduction intégrale] [ 50 ] Maître Micheline Leclerc a fait une analyse similaire pour chacun des onze (11) cas qu’elle a eus à traiter et qui font l’objet de la demande pour permission d’appeler. [ 51 ] Ainsi, sur l’

article 1922 C.c.Q. , le Tribunal conclut que Le Laurier n’a pas démontré qu’il y a une controverse jurisprudentielle qui mérite que le tout soit soumis en appel. [ 52 ] D’ailleurs, le juge Georges Massol, j.c.Q. écrit à l’égard d’une telle question ceci dans l’affaire Berthiaume c. Les Jardins Vaudreuil IC. [8] : [31] En résumé, il est clair qu’il revient aux appelants de démontrer qu’il y controverse jurisprudentielle ou doctrinale en la matière, ou que la demande soulève des questions sérieuses ou nouvelles.

Loin de prouver telle controverse, les requérants appelants ont plutôt démontré qu’ils voulaient en appeler d’une décision qui avait bien analysé les principes applicables ne comportant aucune question de droit ou de faits devant être soumise à la Cour du Québec. […] [Reproduction intégrale] [ 53 ] Enfin, dans sa demande pour permission d’appeler, Le Laurier souligne que madame Thérèse Sirois n’a pas été présente lors de l’audition la concernant et cela aurait empêché son procureur de la contre-interroger en rapport à sa demande. [ 54 ] Dans la décision qu’elle a rendue concernant madame Sirois, M e Leclerc n’accorde à celle-ci que 3000 $ à

titre de diminution de loyer en tenant compte non seulement de la situation dans l’ensemble des autres dossiers qu’elle a eu à traiter, mais aussi du témoignage de la voisine de madame Sirois, madame Carole St-Louis, qui est également une locataire ayant fait une demande de dédommagement et de diminution de loyer. [ 55 ] Le juge Vincenzo Piazza, j.c.Q., dans l’affaire Gestion Résidentielle Metcap inc. citée plus haut, a également traité un cas similaire et il s’exprime ainsi à ce sujet : [26] La représentation de monsieur Zelleke par sa fille était conforme à l’article 72 LRL, lequel prévoit : 72.

Une personne physique peut être représentée par son conjoint ou par un avocat. Si une telle personne ne peut se présenter elle-même pour cause de maladie, d’éloignement ou toute autre cause jugée suffisante par un régisseur, elle peut aussi être représentée par un parent ou un allié ou, à défaut de parent ou d’allié sur le territoire de la municipalité locale, par un ami.

Une personne morale peut être représentée par un administrateur, un dirigeant, un employé à son seul service, ou par un avocat. [27] Metcap considère cependant que vu l’absence de monsieur Zelleke, il lui était impossible de se décharger de son fardeau de preuve. [28] Elle a tort. [29] Rien n’empêchait la Régie de retenir le témoignage d’un tiers, en l’occurrence sa fille, pour établir les inconvénients subis par monsieur Zelleke, dans la mesure où ce tiers en avait personnellement connaissance.

[Soulignements par le Tribunal] [Reproduction intégrale] [ 56 ] Comme le juge Piazza l’a fait dans l’affaire citée précédemment, le Tribunal considère qu’il n’y a pas lieu de permettre l’appel requis par Le Laurier en regard du dossier de madame Sirois d’autant plus que M e Leclerc indique dans chacune de ses décisions qu’elle ne peut certes importer la preuve administrée par les autres locataires dans leur dossier respectif, mais elle peut tirer certaines conclusions de la preuve commune à tous les locataires.

Il s’agit d’une question factuelle et la régisseure a tenu compte pour rendre sa décision à l’égard de madame Sirois, notamment du témoignage de madame St-Louis. [ 57 ] Il ne s’agit donc aucunement d’un dossier qui rencontre les critères pour accorder une permission d’appeler.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’appeler présentée par Condos Résidence Le Laurier inc. à l’égard des dossiers suivants de la Régie du logement, ayant chacun fait l’objet d’une décision rendue le 24 août 2017 par la régisseure de la Régie du logement, M e Micheline Leclerc : 18-121108-043 18 20121108 G Louis Belleau 18-121108-041 18 20121108 G Geneviève Paradis et Hubert Paradis 18-121107-014 18 20121107 G Thérèse Sirois 18-121108-019 18 20121108 G Bernard Olejniezak et Mireille Molitor 18-121108-040 18 20121108 G Lucio Raffaelli 18-121108-005 18 20121108 G Léon Lévesque 18-121108-025 18 20121204 G René Milot 18-121108-020 18 20121108 G Denise Desharnais 18-121109-004 18 20121109 G Françoise Trudel et Marie-Claire Lemaire 18-121107-023 18 20121107 G Constance MacDonald 18-121107-013 18 20121107 G Carole St-Louis LE TOUT avec frais de justice.

PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audition : 14 décembre 2017 Joli-Coeur Lacasse – casier # 6 (M e Philippe Morisset) Procureurs de l’appelante Condos Résidence Le Laurier inc. M e Mélanie Asselin – casier # 109 Procureure des défendeurs Thérèse Sirois, Geneviève et Hubert Paradis, Luccio Rafaëlli,

Denise Desharnais, Louis Belleau, René Milot, Bernard Lolejniezac et Léon Lévesque Tremblay Bois – casier # 4 (M e Marc Lemaire) Procureurs des défenderesses Carole St-Louis et Marie-Claire Lemaire Madame Carole St-Louis (non représentée) […] Québec (Québec) […] Madame Constance MacDonald (non représentée) […]Québec (Québec) […]