2017 QCCQ 95, 2017 QCCQ 95

JB2457 2017 QCCQ 95 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY «Chambre civile» N° : 460-32-008012-162 DATE : 17 janvier 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CRISTIN JOLICOEUR -et- JADE DUCHARME Demandeurs c.

GINETTE RONDEAU Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Suite à une offre d’achat avortée, les demandeurs réclament des dommages-intérêts de 14 135,20$ à la défenderesse. [ 2 ] Les parties signent une promesse d’achat pour la vente de la maison appartenant aux demandeurs le 13 décembre 2015.

La défenderesse, nouvelle retraitée, désire se porter acquéreur d’une maison neuve ou presque neuve, sans aucune réparation à effectuer. [ 3 ] Elle a trouvé une description de la maison des demandeurs sur le site duProprio où on indiquait que le jumelé offert avait été construit en 2010 et où on ajoutait dans les remarques du propriétaire les mots suivants: "Clé en main, à voir!". [ 4 ] Dans les conditions de l’offre d’achat, il y avait notamment la suivante: "6.2.1 Inspection Cette offre d’achat est conditionnelle à ce que l’Acheteur puisse faire inspecter la propriété par un expert en bâtiment dans les sept (7) jours consécutifs suivant l’acceptation de la présente offre d’achat.

Si cette inspection révèle l’existence de vices ou facteurs affectant la propriété lesquels sont susceptibles, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus ou d’augmenter les dépenses de la propriété, l’Acheteur devra en aviser le Vendeur par écrit et devra lui remettre dans les quatre (4) jours consécutifs suivant l’expiration du délai ci-haut mentionné, une copie du rapport d’inspection ainsi que sa décision soit:

i) d’acheter selon les termes de la présente offre d’achat; ii) de proposer une modification à la présente offre d’achat; ou iii) de déclarer la présente offre d’achat nulle et non-avenue.

À défaut de procéder à l’inspection ou d’aviser le Vendeur selon les termes ci-haut dans le délai prévu, l’Acheteur sera réputé avoir renoncé à la présente condition." (sic) Suite à l’inspection préachat faite par un inspecteur en bâtiment, la défenderesse décide de se prévaloir de la clause d’annulation prévue à l’offre d’achat et exposée ci-haut. [ 5 ] Le 23 décembre, elle avise donc les demandeurs qu’elle se prévaut de son droit de rendre la promesse d’achat nulle non avenue en raison de problèmes et travaux importants soulevés lors de l’inspection. Le rapport leur est remis le lendemain.

[ 6 ] Le litige vient de la position de chacune des parties sur la portée de la clause d’annulation et sur les problèmes constatés lors de l’inspection. Les demandeurs rappellent que l’inspection doit révéler l’existence de vices ou facteurs affectant la propriété susceptibles, de façon significative, de diminuer la valeur ou d’augmenter les dépenses de la propriété. Ils considèrent que ce n’est pas le cas. La défenderesse pense le contraire. [ 7 ] Elle rappelle plusieurs déficiences et travaux devant être effectués à l’immeuble, dont les suivants: 1.

Problème au niveau de l’humidité visible dans les combles (« à l’entretoit ») 2. Contre-pente du terrain 3. Travaux pour allonger une gouttière 4. Fissures constatées à la fondation 5. Détachement d’une

section du déclin de vinyle sous une fenêtre 6. Calfeutrage à effectuer à l’extérieur 7. Travaux électriques artisanaux à faire vérifier par un maître-électricien 8. Problème au niveau de l’éclairage extérieur 9. Travaux au niveau de la conduite d’eau 10. Vérification à faire au niveau du drain du plancher et de l’existence d’un clapet antiretour 11. Fuite d’eau au bas de la douche 12. Îlot central de la cuisine non fixe. D’autres réparations mineures étaient prévues au rapport d’inspection. [ 8 ] Toutes les déficientes mentionnées plus haut ne sont pas d’égale importance.

Au niveau du calfeutrage et de la fuite d’eau au bas de la douche, la défenderesse craignait que des dommages cachés puissent être intervenus, ne sachant pas de quand datent les infiltrations.. La contre-pente du terrain nécessite des travaux d’une certaine importance, car il faut alors refaire en

partie le terrassement. Concernant les fissures constatées à la fondation, l’une d’entre elles est particulièrement préoccupante et pourrait entraîner une infiltration d’eau dans le futur. L’inspecteur en bâtiment, lequel a aussi été propriétaire d’une entreprise de réparations de fissures, estime que la meilleure réparation devrait être faite par injection et la pose d’une membrane à l’extérieur, ce qui devrait entraîner des coûts d’environ 750,00$ plus taxes. [ 9 ] À son avis, le problème le plus préoccupant était l’humidité constatée dans les combles.

Des photos démontrent à l’évidence qu’il y a eu infiltration d’eau ou encore un problème d’humidité important qui n’aurait pas dû exister s’il y avait eu une ventilation adéquate. Il y a de plus apparence de moisissure et si le tout est confirmé par une entreprise spécialisée, il faut procéder à une décontamination suivant des normes précises et exigeantes prévues par la loi. [ 10 ] Selon l’inspecteur en bâtiment, l’état de cette maison la classait dans la moyenne pour un bâtiment de cette catégorie et de cet âge.

Selon lui, 50% des maisons de cette catégorie se classent dans la catégorie moyenne à normale et 5% se classent dans la normale. Elle fait donc

partie des bâtiments se classant dans une catégorie moindre que 55% des maisons de cet âge. Cela ne correspondait pas aux critères de la défenderesse. [ 11 ] Les demandeurs ont tenté d’améliorer la situation en faisant certaines réparations suite à la réception du rapport d’inspection et au désistement de la défenderesse.

Il faut toutefois mentionner que rien n’a été fait concernant la contre-pente susceptible d’amener de l’eau vers les fondations et de causer possiblement une infiltration, que la fissure préoccupante n’a pas été réparée et qu’il n’y a pas eu de test de moisissure. [ 12 ] Une réparation a été faite par le constructeur de la maison dans les combles. Celui-ci a ajouté de l’isolation et vérifié avec un hygromètre que l’humidité semblait revenue à la normale. Pour lui, le problème était réglé.

Pour la défenderesse et son inspecteur en bâtiment, il ne l’était pas. [ 13 ] De nombreux jugements sont intervenus concernant la portée à donner à la clause d’inspection et d’annulation. Voici comment s’exprimait mon collègue le juge Alain Breault dans Hartropp c. Bouskila, 2010 QCCQ 5334 : [ 13 ] En cette matière, deux choses doivent être notées dans le cadre de l'analyse des faits pertinents. D'une part, le promettant acheteur qui bénéficie d'une telle condition ne peut pas se désister de sa promesse de façon purement arbitraire ou capricieuse.

D'autre part, le Tribunal doit reconnaître une marge d'appréciation à celui qui bénéficie d'une telle clause. [ 14 ] Dans l'affaire Lefrançois c. Kottaras, le juge Jean-Pierre Sénécal, j.c.s., écrit: "Cela dit, il faut reconnaître à l'acheteur une certaine marge d'appréciation dans l'évaluation du ou des facteurs affectant l'immeuble. Son appréciation n'a pas à être en tous points celle de l'éventuel Tribunal appelé à juger. L'acheteur ne dispose d'ailleurs pas de cette opinion au moment où il prend sa décision.

Le Tribunal appelé à juger doit être conscient de la fourchette possible lorsqu'il s'agit d'appréciation. Il ne peut non plus perdre de vue que la clause est stipulée au profit de l'acheteur."

[ 15 ] En l'espèce, de toute la preuve présentée, le Tribunal conclut que les défendeurs ne se sont pas comportés de façon arbitraire ou capricieuse ou de mauvaise foi en se désistant de la promesse d'achat. [ 16 ] Certes, la question de savoir si les lacunes observées constituent un facteur susceptible de diminuer la valeur de l'immeuble de façon significative peut faire l'objet de discussions contradictoires. [ 17 ] Ceci étant dit, de l'avis du Tribunal, ces défauts auraient entraîné pour les défendeurs une augmentation significative "des dépenses".

Cette considération était déterminante pour eux, d'autant plus qu'il s'agissait de leur premier achat d'une maison. Elle n'a pas fait non plus l'objet d'une preuve contraire par le demandeur au moyen d'une expertise. " Le Tribunal se rallie à cette position et estime que la plupart des commentaires dans cette affaire s’appliquent au cas sous étude. [ 14 ] D’abord, la clause est stipulée au profit de l’acheteur. Par conséquent, c’est celui-ci qui bénéficie de l’option d’acheter, de proposer une modification à l’offre d’achat ou de déclarer l’offre d’achat nulle et non-avenue.

Ce choix n’appartient pas au vendeur. [ 15 ] Il va de soi que le vendeur peut proposer des réparations ou des modifications qui peuvent satisfaire un acheteur potentiel, mais si celui-ci n’y consent pas, c’est lui qui a le dernier mot. [ 16 ] De plus, le Tribunal estime que le problème d’humidité et vraisemblablement de moisissure dans les combles ainsi que la contre-pente du terrain et la fissure à la fondation constituaient des problèmes sérieux, potentiellement coûteux à réparer et par conséquent susceptibles, de façon significative, d’augmenter les dépenses de la propriété.

C’est justement ce que voulait éviter la défenderesse, espérant qu’une maison "clé en main" lui éviterait tous ces soucis. Elle ne s’est donc pas comportée de façon arbitraire ou capricieuse ou encore de mauvaise de foi en se désistant de la promesse d’achat. [ 17 ] Il découle de ces constatations que le recours est mal fondé. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 18 ] REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q. Date d’audience : 6 décembre 2016