2018 QCCQ 9488, 2018 QCCQ 9488

JB 4545 Najjar c. Bélanger 2018 QCCQ 9488 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-024248-178 DATE : 20 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANI NAJJAR et YANINA KRAMARENKO Tous deux domiciliés au [...], Gatineau (Québec) [...] Demandeurs c.

ÉRIC BÉLANGER et ANNETTE CHERYL HILLIAR BÉLANGER Tous deux domiciliés au [...], Ottawa (Ontario) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Les demandeurs réclament la somme de 14 800 $ des défendeurs en diminution du prix de vente et en dommages suite à des vices cachés. [ 2 ] Les défendeurs nient que la propriété est affectée de vices cachés.

CONTEXTE [ 3 ] Le 1 er juillet 2017, les demandeurs achètent la propriété des défendeurs. [ 4 ] Les demandeurs constatent un problème d’accumulation d’eau sur leur terrain. [ 5 ] Ils dénoncent le problème rapidement aux défendeurs. [ 6 ] Ces derniers refusent de les dédommager, attestant qu’ils n’ont jamais eu de problème d’eau par le passé. [ 7 ] Il faut noter que les vendeurs ont habité cette propriété que 9 mois, ayant dû déménager aux fins de leur travail. [ 8 ] Les demandeurs notent tout de même que dans son courriel réponse, le défendeur écrit : « As for the grass, i turned on the sprinkler system before i left.

We also had a lot of rain lately and the ground is saturated and take time to drain. I had same issue last spring…» [ 9 ] Les demandeurs ont fait expertiser la propriété préalablement à l’achat et ont également obtenu copie du rapport d’expertise que les défendeurs avaient fait préparer en mai 2016. [ 10 ] Sauf que l’expertise ne parle pas des drains extérieurs, pas plus que la déclaration du vendeur. [ 11 ] Au moment de l’audition, les travaux de correction ne sont pas faits. QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Les questions en litige sont :

a) Est-ce que la propriété est affectée de vices cachés et si oui, à quel montant de diminution du prix de vente les demandeurs ont-ils droit?

b) Est-ce que les demandeurs ont droit à des dommages et intérêts de 1 000 $? ANALYSE [ 13 ] Pour réussir dans leur réclamation, les demandeurs doivent faire la preuve prépondérante des faits qui supportent leur réclamation, et ce, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 14 ] Les parties sont liées par un contrat de vente, au sens de l’

article 1708 du Code civil du Québec , lequel se lit ainsi : 1708. La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer. Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire. [ 15 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur. Les articles pertinents en ce qui a trait à la garantie du bien vendu se lisent comme suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 16 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue au Code civil du Québec , le vice doit réunir les conditions suivantes, soit : 1) être inconnu de l’acheteur; 2) être grave et antérieur à la vente; 3) avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 17 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie de façon objective en examinant entre autres l’inspection du bien faite par l’acheteur suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent. [1] [ 18 ] La jurisprudence a établi que l’expertise de l’acheteur et son niveau de connaissance en la matière servent à évaluer si le vice est caché ou apparent, car plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent. [ 19 ] La protection contre les vices cachés ne sert pas à protéger un acheteur qui pourrait être imprudent ou incompétent ou qui à tout le moins achète sans vérification préalable en se fiant sur le fait qu’il pourra toujours réclamer les montants des réparations de son vendeur. [ 20 ] Dans le présent dossier, les acheteurs ont été prudents, ils ont visité l’immeuble et ont procédé à son inspection par un inspecteur en bâtiment. [ 21 ] Pour réussir dans leur réclamation, les demandeurs doivent démontrer que la propriété est affectée d’un vice.

Par la suite, le Tribunal devra déterminer si le vice est caché au sens de la loi. [ 22 ] La preuve en demande ne démontre pas, par prépondérance de preuve, que la propriété est affectée d’un vice quelconque.

La seule preuve matérielle au dossier, ce sont les deux estimations de coûts préparés aux fins de l’audition. [ 23 ] Ces estimations ne font aucunement état d’une constatation quelconque, ni de la cause de la prétendue accumulation d’eau, pas plus que de la présence d’eau sur le terrain. [ 24 ] Les estimations démontrent un prix pour refaire les travaux déjà existants de canalisation, sans mentionner la cause de sa prétendue saturation ou non-conformité. [ 25 ] D’autant plus que ces documents n’établissent aucunement si une réfection complète est nécessaire, ou si une réparation

ponctuelle aurait pu être suffisante. [ 26 ] Les travaux décrits dans les estimations semblent correspondre à une amélioration de l’état des lieux plutôt que la correction d’un vice. [ 27 ] De plus, l’accumulation d’eau semble s’être produite au printemps/été 2017, période particulièrement pluvieuse en Outaouais. [ 28 ] Également, il a été mentionné que l’installation d’une clôture pourrait être la cause de la défectuosité du système. [ 29 ] Le Tribunal prend également acte des photos produites en défense, ainsi que le témoignage de la courtière immobilière qui contredisent la position en demande. [ 30 ] Pour tous ces motifs, le Tribunal en vient à la conclusion que les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de preuve.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande; [ 32 ] CHAQUE

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q, Date d’audience : 18 décembre 2018