2020 QCCQ 9128, 2020 QCCQ 9128

Agence du revenu du Québec c. Arbia 2020 QCCQ 9128 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre criminelle et pénale » N o : 500-61-503430-192 500-61-503431-190 DATE : Le 23 décembre 2020 SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME JOHANNE WHITE JUGE DE PAIX MAGISTRAT AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Poursuivante c. ARBIA, Audrey ET ROSSIE, Christopher Défendeurs JUGEMENT JW0192 [ 1 ] On reproche aux défendeurs d’avoir exploité, ou donné lieu de croire qu’ils exploitaient un établissement d’hébergement touristique sans qu’une attestation de classification n’ait été délivrée pour cet établissement, ce qui contrevient à la

Loi sur les établissements d’hébergement touristique [1] . CONTEXTE [ 2 ] Les défendeurs, un couple, sont propriétaires d’un duplex situé sur la rue Drolet, près de la Petite Italie à Montréal. Ils habitent au rez-de-chaussée et louent le deuxième étage. L’Agence du revenu du Québec, en charge de l’application de la

Loi sur les établissements d’hébergement touristique , leur reproche d’avoir offert l’appartement du deuxième étage en location sur Airbnb, et ce, sans avoir obtenu une attestation de classification pour cet appartement. QUESTION(

S) EN LITIGE 1. La poursuite a-t-elle prouvé hors de tout doute raisonnable l’infraction reprochée aux défendeurs ? 2. Dans l’affirmative, les défendeurs ont-ils démontré, de façon prépondérante, leur diligence raisonnable à ne pas commettre l’infraction reprochée ?

Le Tribunal retient de la preuve ce qui suit : PREUVE DE LA POURSUITE [ 3 ] La preuve présentée en poursuite est strictement de nature documentaire, et est constituée d’un rapport d’infraction, rédigé par l’inspectrice Kate Tessier, tel que permis par le Code de procédure pénale [2] . [ 4 ] De ce rapport, on comprend qu’en date du 27 février 2019, un avertissement verbal est donné aux défendeurs concernant la non- conformité de la location du logement du duplex, puisqu’aucune attestation de classification n’a été obtenue pour ce logement. [ 5 ] Quelques mois plus tard, le 6 juin 2019, l’inspectrice Tessier consulte le site https://fr.airbnb.ca/rooms/18005082 et constate que: - La location de l’appartement est toujours offert contre rémunération; - Le pseudonyme de l’hôte est « Audrey and Chris »;

- Il est possible de réserver cet appartement pour un minimum d’une nuitée. [ 6 ] L’inspectrice effectue des vérifications dans les bases de données du Ministère du Tourisme et constate qu’il n’y a aucune attestation de classification pour l’adresse concernée. [ 7 ] Finalement, l’inspectrice vérifie l’identité des propriétaires de l’immeuble et constate qu’il s’agit de madame Audrey Arbia et de monsieur Christopher Rossie. Un constat d’infraction leur est signifié le 13 septembre 2019. PREUVE DES DÉFENDEURS [ 8 ] Madame Arbia témoigne pour sa défense.

D’emblée, elle explique que le rapport de l’inspectrice n’est pas complet. L’appartement n’a pas été loué sur Airbnb car du mois de février à juillet, il était occupé par sa belle-sœur. [ 9 ] Ensuite, l’appartement est loué à compter de septembre 2019 à un étudiant pour douze mois [3] . [ 10 ] Monsieur Rossie, quant à lui, ajoute notamment au témoignage de madame Arbia qu’il n’est pas interdit de louer sa résidence principale. [ 11 ] L’absence d’attestation de classification n’est pas contestée. Dispositions législatives pertinentes [ 12 ] La

Loi sur les établissements d’hébergement touristique s’applique aux établissements qui offrent, contre rémunération, de l’hébergement à des touristes. Dans cette loi, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par « touriste » une personne qui fait un voyage d’au moins une nuit et d’au plus un an, à l’extérieur de la municipalité où se trouve son lieu de résidence, à des fins d’agrément ou d’affaires ou pour effectuer un travail rémunéré, et qui utilise des services d’hébergement privé ou commercial. [ 13 ] L’article 37 de cette Loi se lit ainsi : 37.

Commet une infraction et est passible d’une amende de 2 500 $ à 25 000 $, s’il s’agit d’une personne physique, et de 5 000 $ à 50 000 $, dans les autres cas, quiconque: 1° (…) 2° (…) 3° (…) 4° (…) 5° (…) 6° (paragraphe abrogé); 7° (paragraphe abrogé); 8° exploite un établissement d’hébergement touristique ou donne lieu de croire qu’il exploite un tel établissement sans qu’une attestation de classification ait été délivrée pour cet établissement conformément à la présente loi. [ 14 ] C’est dans le Règlement sur les établissements d’hébergement touristique [4] qu’on trouve les définitions pertinentes à l’application de la Loi. [ 15 ] Ainsi : 1.

Constitue un établissement d’hébergement touristique tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est offerte en location contre rémunération, pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes et dont la disponibilité de l’unité est rendue publique par l’utilisation de tout média. Un ensemble de meubles et d’immeubles, contigus ou groupés, ayant en commun des accessoires ou des dépendances, peut constituer un seul établissement pourvu que les meubles et immeubles qui le composent soient exploités par une même personne et fassent

partie d’une même catégorie d’établissements d’hébergement touristique. 2. L’expression «unité d’hébergement» s’entend notamment d’une chambre, d’un lit, d’une suite, d’un appartement, d’une maison, d’un chalet, d’un prêt-à-camper ou d’un site pour camper. 7.

Les catégories d’établissements d’hébergement touristique sont les suivantes: 1 établissements hôteliers: établissements où est offert de l’hébergement en chambres, suites ou appartements meublés dotés d’un service d’autocuisine, incluant des services de réception et d’entretien ménager quotidiens et tous autres services hôteliers; 2 résidences de tourisme: établissements, autres que des établissements de résidence principale, où est offert de l’hébergement en

appartements, maisons ou chalets meublés, incluant un service d’autocuisine; 2.1 établissements de résidence principale: établissements où est offert, au moyen d’une seule réservation, de l’hébergement dans la résidence principale de l’exploitant à une personne ou à un seul groupe de personnes liées à la fois et n’incluant aucun repas servi sur place; (…) Pour l’application du paragraphe 2.1 du premier alinéa, la résidence principale correspond à la résidence où l’exploitant, personne physique, demeure de façon habituelle en y centralisant ses activités familiales et sociales, notamment lorsqu’elle n’est pas utilisée à

titre d’établissement d’hébergement touristique, et dont l’adresse correspond à celle que l’exploitant indique aux ministères et organismes du gouvernemen [ 16 ] Un logement offert en location pour une période n’excédant pas trente et un jours entre donc clairement dans la catégorie des établissements d’hébergement touristique.

ANALYSE [ 17 ] Tant monsieur Rossie que madame Arbia affirment que le logement n’a pas été loué pour des périodes de moins de 31 jours après le mois de février 2019, date où les propriétaires auraient reçu l’avertissement. [ 18 ] Même si cela était, l’infraction reprochée n’est pas seulement d’avoir exploité, mais d’avoir donné lieu de croire à l’exploitation d’un établissement d’hébergement touristique sans qu’une attestation de classification n’ait été délivrée pour ce logement par l’autorité compétente. [ 19 ] Que signifient les expressions « exploite un établissement d’hébergement touristique » et « donne lieu de croire qu’il exploite un hébergement touristique » que l’on retrouve à l’article 37 (8) de la Loi ? [ 20 ] La loi en vigueur ne définit pas ces termes.

Il y a donc lieu d’en référer au sens général. « Exploiter » signifie « Faire valoir (une chose), en vue d’une production ou dans un but lucratif . Exploiter un domaine, une terre. Exploiter une mine, un filon. Exploiter un réseau de chemin de fer, une industrie.

Exploiter un brevet, une licence. » [5] [ 21 ] « Donner lieu de croire » ne signifie pas nécessairement exploiter activement, mais plutôt agir ou laisser croire qu’on exploite un établissement d’hébergement touristique en l’offrant à la location, sans nécessairement effectivement le louer. [ 22 ] Exiger que le poursuivant fasse la preuve qu’une personne a effectivement loué l’établissement, serait vouer à l’échec toute poursuite contre une publicité qui « donnerait lieu de croire », mais « sans client identifié ». [6] [ 23 ] Le simple fait d’offrir son appartement en location, sur un site tel qu’Airbnb, avec un tarif par nuitée ou par semaine (voir P-1 ), comme dans le présent cas, peut constituer une infraction à de la Loi, même si effectivement le logement n’est pas loué à court terme. [ 24 ] L’infraction reprochée aux deux défendeurs est une infraction de responsabilité stricte.

Pour pouvoir être acquittés de ces infractions, ils doivent démontrer qu’ils ont pris tous les moyens nécessaires pour ne pas commettre les infractions reprochées. En d’autres termes, ils doivent démontrer qu’ils ont fait preuve de diligence raisonnable. Pour ce type d’infraction, la poursuite n’a pas l’obligation de prouver que les défendeurs avaient l’intention d’enfreindre la loi. [ 25 ] Le simple fait que le logement est annoncé sur Airbnb pour un minimum d’une nuitée donne lieu de croire à l’exploitation d’un établissement touristique. Or, ces annonces sont datées de juin 2019.

Quels moyens les défendeurs ont-ils pris pour retirer cette annonce du site d’Airbnb s’ils n’avaient plus l’intention de le louer à court terme ? À ce sujet, le Tribunal considère que ces derniers n’ont pas démontré de façon prépondérante leur diligence raisonnable concernant l’infraction « de donner lieu de croire à l’exploitation d’un hébergement d’exploitation touristique ». Ils n’ont pas non plus établi de façon prépondérante qu’ils bénéficient d’une exception, exemption, excuse ou justification prévue par la loi [7] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dans le dossier 500-503430-192 DÉCLARE la défenderesse coupable de l’infraction reprochée; CONDAMNE la défenderesse au paiement de l’amende minimale de 2 500,00 $ Dans le dossier 500-503431-190 DÉCLARE le défendeur coupable de l’infraction reprochée;

CONDAMNE la défenderesse au paiement de l’amende minimale de 2500,00 $; FIXE l’audition au 14 :00 le 18 février 2021, salle 3.102 afin de permettre les représentations conformément à l’article 224 du Code de procédure pénale . Si les parties (et/ou leurs représentants) n’ont aucune représentation à faire au sujet du délai accordé pour le paiement de l’amende, ou quant aux frais, elles sont dispensées d’être présentes.

Dans ce cas, les frais seront limités à ceux du constat, et le délai accordé pour payer l’amende sera de six (6) mois. _____________________________ JOHANNE WHITE Juge de paix magistrat Me Guillaume Huneault Agence du revenu du Québec Pour la poursuivante Les défendeurs se représentent sans avocat Date d’audience : 6 juillet 2020