2017 QCCQ 8815, 2017 QCCQ 8815

Villeneuve c. Dubé 2017 QCCQ 8815 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064521-155 DATE : 11 août 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) CAROL VILLENEUVE […], Chambly (Québec) […]

Partie demanderesse c. VINCENT DUBÉ […] , Ste-Brigitte-de-Laval (Québec) […] et JULIE LAVERGNE […] , Ste-Brigitte-de-Laval (Québec) […]

Partie défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Carol Villeneuve réclame 12 333,14 $ aux défendeurs Vincent Dubé et Julie Lavergne, pour lui avoir vendu un triplex alors que le zonage n’autorise pas ce type d’habitation et qu’ils n’ont pas de droits acquis. [ 2 ] Plus particulièrement, M. Villeneuve réclame une perte de 10 000 $ qu’il a subie lors de la revente de l’immeuble ainsi que des dommages accessoires totalisant 2 333,14 $. [ 3 ] Les défendeurs contestent la réclamation. Ils plaident avoir divulgué à M.

Villeneuve, avant la vente, que l’immeuble était situé dans une zone où les triplex ne sont pas permis et que la Ville de Québec tolérait la situation. [ 4 ] Pour les motifs ci-après exprimés, le recours de M. Villeneuve ne peut pas être accueilli. LE CONTEXTE [ 5 ] Le 26 mars 2010, M. Villeneuve achète, pour un montant de 258 000 $, l’immeuble des défendeurs annoncé sur le site duProprio comme étant un triplex. [ 6 ] La maison comprend un rez-de-chaussée, que M.

Villeneuve occupera jusqu’en juillet 2013 et qu’il louera par la suite, et deux logements au sous-sol. [ 7 ] Seuls les usages unifamilial et bifamilial ou duplex sont permis dans la zone où se situe la propriété et le permis de construction émis en 1991 pour cet immeuble autorise une implantation bifamiliale. [ 8 ] La vente est faite avec garantie légale. [ 9 ] M. Villeneuve reconnaît que M. Dubé l’a informé, avant la transaction, que le zonage n’autorisait pas le triplex. [ 10 ] Il soutient toutefois que M.

Dubé a prétendu avoir des droits acquis puisque le règlement de zonage avait été modifié après la construction, ce que nie catégoriquement M. Dubé.

[ 11 ] En novembre 2014, M. Villeneuve remet l’immeuble en vente comme triplex, pour le prix de 324 000 $. Il reçoit une offre de 310 000 $ qu’il accepte le 5 décembre 2014. [ 12 ] Le nouveau certificat de localisation mentionne que le règlement municipal n’autorise pas les triplex et qu’il n’y a pas de droits acquis en l’espèce. [ 13 ] Le promettant acheteur revoit donc à la baisse son offre d’achat, en la diminuant de 10 000 $ et le contrat de vente est signé le 2 mars 2015, pour un montant de 300 000 $. [ 14 ] M. Dubé témoigne que M.

Villeneuve a été avisé, avant la transaction, que l’immeuble était situé dans une zone où les triplex ne sont pas permis.

Il n’a jamais été question alors de droits acquis mais bien de tolérance de la part de la Ville de Québec. [ 15 ] En effet, selon la pièce D-2, les défendeurs ont toujours payé leur compte de taxes pour un trois logements, le rôle d’évaluation de la Ville indique qu’il s’agit d’un trois logements et la carte interactive de la Ville de Québec mentionne qu’il s’agit d’un triplex. [ 16 ] Comme il s’agit d’une tolérance, les défendeurs avaient même envisagé modifier l’un des logements au sous-sol pour agrandir le logement du rez-de-chaussée, advenant une plainte de la Ville. [ 17 ] Mme Lavergne explique que les défendeurs avaient fait des plans, advenant une telle plainte, et que le détail a été communiqué à M.

Villeneuve, ce que ce dernier reconnaît. [ 18 ] Par ailleurs, la promesse d’achat entre les parties, signée le 1er mars 2010, contient une dénonciation formelle quant au zonage, à la clause 6.10 : « l’immeuble est zoné duplex » sans mention de droits acquis et le certificat de localisation fourni par les défendeurs à M. Villeneuve dont il déclare, dans l’acte de vente, avoir pris connaissance, mentionne que la zone n’autorise pas la construction de maison trifamiliale. L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 19 ] Les articles 1716 et 1725 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient ceci : 1716.

Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente , lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. (le Tribunal souligne) [ 20 ] Concernant l’

article 1725 C.c.Q. , il est mentionné aux commentaires du ministre de la Justice [1] : À

titre d’exemple de limitations de droit public, on peut mentionner l’existence d’ un règlement de zonage , d’urbanisme ou de protection de l’environnement. (le Tribunal souligne) [ 21 ] Dans le présent dossier, la limitation de droit public en cause réside dans la réglementation de la Ville de Québec qui régit l’implantation des maisons trifamiliales ou triplex. [ 22 ] Dans l’arrêt Vézina c.

Lamoureux [2] , la Cour d’appel s’exprime ainsi à propos de l’obligation de renseignement dans le cadre d’un litige portant sur une limitation de droit public : [37] Il est vrai que l’obligation de garantir un immeuble contre les vices cachés doit s’apprécier à l’aune de l’acheteur prudent et diligent censé ne pas ignorer les faits qui parlent d’eux-mêmes.

Cependant, il faut conserver à l’esprit que l’obligation de délivrance est quant à elle assortie d’une obligation accessoire de renseignement devant permettre à l’acheteur de se faire une idée raisonnable de la conformité du bien vendu au regard de ses attentes légitimes. À ce sujet, les auteurs Lamontagne et Larochelle écrivent : [160] Le vendeur doit donner à l’acheteur les renseignements nécessaires pour juger si le bien correspond à ses attentes – spécialement en période précontractuelle ( infra , n o 193) – ou pour que le bien puisse servir de façon optimale.

En période contractuelle, l’inscription d’un droit non déclaré pourra pallier le manque d’information de l’acheteur ( infra , n o 192). L’obligation de renseignement est une obligation contractuelle de moyens. Il faut cependant tenir compte de l’expertise des contractants : plus la connaissance de l’acheteur est grande, moins lourde est la responsabilité du vendeur (1728 et s. C.c.Q .) ( infra , n os 233 et s.) .

[38] Je conviens que cette obligation de renseignement est largement tributaire des connaissances de l’acheteur. Cependant, la doctrine reconnaît aussi que l’obligation de délivrance proprement dite doit être rangée parmi les obligations de résultat. [39] De plus, la jurisprudence soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur . (références omises) [ 23 ] M.

Villeneuve admet avoir été informé, avant la transaction, que l’immeuble est dans une zone où le triplex est prohibé. Il reconnaît avoir signé la promesse d’achat qui dénonce la situation et avoir pris connaissance du certificat de localisation fourni par les défendeurs. [ 24 ] S’il avait été question de droits acquis entre les parties, le Tribunal estime que l’offre d’achat signée le 1 er mars 2010 y aurait fait référence [ 25 ] M.

Villeneuve reconnaît aussi que les défendeurs lui ont expliqué la façon de transformer l’un des logements du sous-sol advenant que la Ville porte plainte, ce qui va à l’encontre de sa prétention qu’ils auraient mentionné avoir des droits acquis. [ 26 ] M. Dubé et Mme Lavergne sont tout à fait crédibles et convaincants lorsqu’ils affirment qu’il n’a été question que de tolérance de la part de la Ville de non de droits acquis dans leurs échanges avec M. Villeneuve. [ 27 ] D’ailleurs, au cours de son témoignage, M.

Villeneuve semble confondre tolérance et droits acquis, en affirmant que « c’est comme un droit acquis d’avoir un triplex ». [ 28 ] Le Tribunal considère que les défendeurs ont respecté leur obligation de dénonciation envers M. Villeneuve et le recours de celui- ci doit être rejeté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la

partie demanderesse. CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à la

partie défenderesse les frais de justice au montant de 190 $ . DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q .