2022 QCCQ 9880, 2022 QCCQ 9880

Juneau c. Gestion immobilière Gestipro inc. 2022 QCCQ 9880 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-070137-202 DATE : 22 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, JCQ [JG 2320] ______________________________________________________________________ ANDRÉ JUNEAU Demandeur c.

GESTION IMMOBILIÈRE GESTIPRO INC. et MARC-ANTOINE CYR et ALAIN GINGRAS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Du 14 août 2014 au 6 juin 2018 [1] , la défenderesse Gestion immobilière Gestipro inc (« Gestipro ») a géré pour le compte du demandeur, Monsieur André Juneau, trois immeubles résidentiels locatifs dont il est propriétaire (« les immeubles »). [ 2 ] Monsieur Juneau allègue que Gestipro n’a pas respecté les honoraires convenus au contrat de service, soit en le surfacturant soit en le facturant pour des services non prévus.

Il allègue également que Gestipro a été négligent dans l’administration des comptes à recevoir (« CAR ») et leur reddition de compte. Il a une longue liste de reproches envers Gestipro et ses dirigeants, les défendeurs Marc- Antoine Cyr et Alain Gingras. Il réclame la somme de 15 000 $ divisée en différents postes de réclamation, ainsi : Postes de réclamation Précisions Montant Surfacturation de la prime de location 2 242,01 $ Tâches facturées à l’encontre de la convention de service P-2 : Rapports mensuels facturés à 125 $/ mois : 3 937,90 $ Frais de bureau : 1 135,40 $ Otonom : 656,41 $

Avis de renouvellement : 1 333,71 $ 7 063,42 $ Frais pour la transmission d’informations comptables aux acheteurs Moitié de la somme facturée 661,10 $ Facture JF Proulx 31-05-18 Moitié de la somme facturée 1 186,88 $ Facture JF Proulx 30-06-18 Moitié de la somme facturée 960,21 $ Facture Groupe RDL Québec inc., comptables, du 15 octobre 2019 Services comptables pour obtenir des informations de Gestipro 1 488,93 $ Comptes à recevoir (CAR): Erreurs de comptabilité et négligence de les avoir sécurisés Montant réclamé non précisé mais réduit à la différence entre 15 000$ et les autres postes 1 467,00 $ Total 15 000,00 $ [ 3 ] En outre, Monsieur Juneau requiert que le Tribunal émette une ordonnance afin que Gestipro lui transmette différents documents et informations en lien avec son administration.

[ 4 ] Les défendeurs affirment qu’ils ont respecté leurs obligations prévues au contrat de service. Il soulève la prescription d’une

partie de la demande. Ils invoquent qu’il n’y a aucun lien de droit entre les dirigeants personnellement et Monsieur Juneau. Ils estiment que la demande est manifestement mal fondée et abusive.

Ils se portent demandeurs reconventionnels pour la somme de 9 000 $. [ 5 ] Le Tribunal doit donc décider si Monsieur Juneau a prouvé, par prépondérance de preuve, selon la balance des probabilités, son droit à chacun des montants réclamés. [ 6 ] Il devra également décider si les défendeurs ont droit à une indemnité en raison d’un abus du processus judiciaire. [ 7 ] Avant d’examiner chacun des postes de réclamation, le Tribunal mettra en contexte la relation d’affaires entre les parties, et fera certains commentaires sur son pouvoir et son devoir dans le cadre de sa compétence en Division des petites créances.

CONTEXTE [ 8 ] Le 11 août 2014, Monsieur Juneau conclut avec Gestipro la convention de services P-2 (« convention P-2 »). Monsieur Juneau retient ainsi les services de Gestipro pour la gestion de trois immeubles résidentiels locatifs dont il est propriétaire. À cette époque, les dirigeants de Gestipro sont jeunes et Monsieur Juneau qui est à la retraite entend partager son expérience avec eux. [ 9 ] Les honoraires et frais de Gestipro sont à pourcentage sur les revenus bruts générés par les immeubles pour un mois donné.

En plus, Gestipro reçoit notamment une prime de location de 100 $ par logement loué. [ 10 ] Gestipro transmet ses factures mensuellement et se paie à même le compte de monsieur Juneau. Monsieur Juneau remet également à Gestipro une série de chèques en blanc destinés à payer les différents fournisseurs des immeubles. [ 11 ] La convention P-2 prévoit que Gestipro produit, sur une base trimestrielle, plusieurs rapports comptables et de gestion financière. Rapidement toutefois, Monsieur Juneau demande que Gestipro lui produise un rapport mensuel selon le format qu’il choisit.

En plus, Monsieur Juneau rencontre les représentants de Gestipro sur une base mensuelle. Lors de ces quelque quarante rencontres, les parties discutent de tous les aspects de la gestion des immeubles. [ 12 ] L’article 8.5 de la convention P-2 exige que les parties consentent par écrit à toute modification : 8.5 Cette convention peut être modifiée ou changée en tout ou en

partie au gré des parties, mais tout changement ou modification ne prend effet que lorsqu’il est constaté par un avis écrit dûment signé par toutes les parties aux présentes. [ 13 ] Monsieur Juneau se fonde principalement sur cet

article pour réclamer le remboursement de plusieurs des montants payés. [ 14 ] En juin 2018, Monsieur Juneau vend les deux immeubles sous gestion dont il est encore propriétaire. À cette occasion, la facturation de Gestipro pour des travaux effectués aux immeubles par Construction JF Proulx inc. (« JF Proulx ») attire son attention. Il entreprend alors l’étude détaillée de la facturation de Gestipro et constate des irrégularités. Il demande des explications à Gestipro. [ 15 ] Le 29 août 2018, Gestipro lui transmet un rapport des comptes à recevoir (« CAR »).

Elle lui remet également tous ses dossiers, notamment ceux de la Régie du logement, le 14 septembre 2018. [ 16 ] Insatisfait des explications et des documents remis, Monsieur Juneau engage les comptables du Groupe RDL Québec inc (« les comptables ») pour l’aider dans son enquête. Ces derniers se heurteront à un refus de Gestipro de transmettre de plus amples explications. Monsieur Juneau est convaincu que Gestipro s’est octroyé sans droit et indûment une somme totalisant 12 044,07 $ [2] .

COMMENTAIRES DU TRIBUNAL SUR CERTAINES DEMANDES [ 17 ] Monsieur Juneau demande au Tribunal d’ordonner à Gestipro de lui transmettre plusieurs informations ayant trait à la gestion de Gestipro. [ 18 ] En outre, sans qu’il n’y ait de conclusion à cet effet, Monsieur Juneau voudrait que le Tribunal fasse le procès des gestionnaires d’immeubles en général et de Gestipro en particulier. Il aimerait que le Tribunal émette des recommandations pour améliorer la qualité des services que rendent les gestionnaires d’immeubles aux petits propriétaires comme lui. [ 19 ] Le Tribunal estime opportun de rappeler son rôle.

La Division des petites créances de la Cour du Québec doit trancher des litiges impliquant le recouvrement de créances d’au plus 15 000 $ [3] . Le Tribunal ne peut et ne doit pas : ➢ ordonner quoi que ce soit; ➢ commenter sur les actes et omissions de tiers, qui ne sont pas parties au litige; ➢ émettre des recommandations. [ 20 ] Le Tribunal doit plutôt examiner la preuve des parties pour décider si le demandeur a prouvé la créance réclamée. [ 21 ] Ainsi, Monsieur Juneau doit prouver, selon la prépondérance de preuve [4] , qu’il a le droit au remboursement ou au paiement de chacun des postes de réclamation.

ANALYSE ET MOTIFS [ 22 ] Le Tribunal disposera d’abord de la demande contre les défendeurs Alain Gingras et Marc-Antoine Cyr. Il analysera ensuite

l’argument de la prescription qui a une incidence sur chacun des postes de réclamation. Il décidera de chacun des postes de réclamation. Il examinera enfin la demande reconventionnelle. • La demande contre les défendeurs Alain Gingras et Marc-Antoine Cyr est rejetée [ 23 ] Monsieur Marc-Antoine Cyr est le secrétaire de Gestipro alors que Monsieur Alain Gingras est son président. Tous deux sont actionnaires de Gestipro. Ils ne sont pas parties à la convention P-2. [ 24 ] Monsieur Juneau n’a ni allégué ni prouvé quelque faute personnelle de Messieurs Cyr et Gingras.

Messieurs Cyr et Gingras ont agi en leur qualité de représentants de Gestipro. Les fautes reprochées sont celles de Gestipro dans l’exécution de la convention P-2. [ 25 ] Il n’a pas non plus allégué ou prouvé quelque élément qui permettrait au Tribunal de soulever le voile corporatif afin d’engager la responsabilité personnelle des actionnaires de Gestipro [5] . [ 26 ] Les actes reprochés n’engagent pas la responsabilité personnelle de Messieurs Gingras et Cyr et ils ont donc raison de demander le rejet de la demande contre eux.

Le Tribunal la rejette, mais sans frais de justice puisque les défendeurs ont présenté une défense conjointe et n’ont donc payé qu’un seul frais de justice. • Certains éléments de la demande sont prescrits [ 27 ] Gestipro affirme que la réclamation de Monsieur Juneau est partiellement prescrite. Elle argumente que la demande fait état de réclamations dont tous les éléments constitutifs se sont manifestés à lui plus de trois ans avant le dépôt de sa demande.

Monsieur Juneau ayant déposé sa demande le 4 février 2020, tous les postes de réclamation antérieurs au 4 février 2017 seraient prescrits. [ 28 ] Gestipro a en principe raison. [ 29 ] La prescription est un moyen de se libérer par l'écoulement du temps [6] .

En particulier, la prescription extinctive est un moyen d'opposer une fin de non-recevoir à une action [7] . [ 30 ] Puisque l'action de monsieur Juneau fait valoir un droit personnel pour lequel un délai de prescription n'est pas autrement fixé, c'est le délai général de trois ans [8] qui s'applique. [ 31 ] En principe, le jour où le droit d'action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription extinctive [9] .

Le dépôt d'une demande en justice, avant l'expiration du délai de prescription, forme une interruption civile de la prescription [10] . [ 32 ] Ainsi, pour éviter la prescription extinctive, Monsieur Juneau doit déposer sa demande en justice dans les trois ans du jour où son droit d’action a pris naissance. [ 33 ] En l'espèce, Monsieur Juneau demande le remboursement de sommes que Gestipro lui a facturées sans droit.

Les factures de Gestipro sont émises mensuellement et payées à même le compte de banque de Monsieur Juneau. [ 34 ] Ainsi, le jour où le droit d'action a pris naissance est le jour où Monsieur Juneau paie par erreur la somme pour laquelle il demande aujourd’hui le remboursement. [ 35 ] À l’audience, Monsieur Juneau explique qu’il n’a pris conscience de l’ampleur de ses erreurs de paiement qu’après avoir débuté un examen plus minutieux de la facturation de Gestipro à l’occasion de la vente de ses immeubles en juin 2018. [ 36 ] L’

article 2904 du Code civil du Québec prévoit que « la prescription ne court pas contre les personnes qui sont dans l’impossibilité en fait d’agir soit par elle-même, soit en se faisant représenter par d’autres ». On dit que la prescription est alors suspendue pendant cette impossibilité. [ 37 ] En l’espèce, Monsieur Juneau n’est pas dans l’impossibilité d’agir pendant cette période.

Il reçoit mensuellement: ➢ des factures de Gestipro détaillant les services offerts et les coûts associés ➢ des rapports écrits de la gestion de Gestipro ➢ des comptes-rendus verbaux de Gestipro faits au courant des 40 rencontres qu’il a spécifiquement demandées. [ 38 ] Sa confiance en Gestipro n’est donc pas aveugle. Gestipro l’informe. Il questionne et reçoit des réponses pendant la durée de la convention P–2.

Son examen pouvait aisément se porter sur les factures détaillées transmises mensuellement. [ 39 ] Le fait de « faire enquête » après la fin du contrat et de découvrir alors des éléments de surfacturation ou de déficiences dans la gestion de Gestipro ne constitue pas une impossibilité d’agir au sens de l’

article 2904 du Code civil du Québec . [ 40 ] À la lumière de ces principes, le Tribunal appliquera la prescription extinctive aux différents postes de réclamation à l’occasion de son analyse détaillée de chacun d’eux. • Surfacturation de la prime de location [ 41 ] La convention P-2 prévoit « que toutes les locations d’espaces résidentiels seront facturées au montant de 100 $ par logement loué ». Or, Monsieur Juneau constate qu’il est parfois facturé à 150 $ le logement plutôt que le 100 $ prévu à la convention P-2.

[ 42 ] Monsieur Juneau explique qu’il n’a pas consenti ni oralement ni par écrit à une majoration de la prime de location. Il invoque l’article 8.5 de la convention P-2 précité [11] . [ 43 ] Gestipro n’a pas expliqué pourquoi la prime de location a été majorée sans l’accord écrit de Monsieur Juneau. Pourtant, les parties ont notamment modifié la convention P-2 par un écrit du 24 août 2016. Elle n’a pas non plus prouvé le consentement de monsieur Juneau à cette majoration.

L’émission des factures où apparait le montant facturé n’est pas suffisante pour prouver le consentement. [ 44 ] Ainsi, Monsieur Juneau a raison de demander le remboursement de la prime facturée qui excède 100 $ par logement loué. [ 45 ] Le Tribunal constate que sur les 2 242,01 $ réclamés à ce titre, 459,91 $ sont facturés avant le 4 février 2017 et donc prescrits.

Monsieur Juneau a prouvé par prépondérance de preuve avoir droit à un remboursement de la somme de 1 782,10 $. • Facturation pour les rapports mensuels [ 46 ] La convention P-2 prévoit que Gestipro remet sur une base trimestrielle, plusieurs rapports comptables et de gestion financière de façon à assurer un suivi [12] . Monsieur Cyr précise que Gestipro transmet à tous ses clients un rapport tiré de ses données informatiques tous les trimestres. [ 47 ] Au courant de février 2015, Monsieur Juneau requiert de Gestipro un rapport personnalisé mensuel sur certains aspects spécifiques de sa gestion.

Il transmet d’ailleurs une proposition de modifications au contrat de gestion P-3A qui requiert ce rapport mensuel personnalisé. Gestipro accepte de le faire par courriel le 23 avril 2015. [ 48 ] Gestipro prépare spécifiquement ce rapport mensuel pour Monsieur Juneau. Elle utilise le format qu’a choisi Monsieur Juneau. Elle y consacre de une à deux heures par mois, peu de temps avant la rencontre mensuelle. [ 49 ] Monsieur Juneau est le seul client de Gestipro qui requiert un rapport et une rencontre mensuels. [ 50 ] Gestipro facture pour ce service à compter du mois de janvier 2016.

Selon Monsieur Cyr, Monsieur Juneau et lui se sont alors entendus pour des honoraires de 125 $ par mois pour la préparation de ce rapport personnalisé. [ 51 ] Monsieur Juneau ne nie pas ni ne confirme cette entente verbale, mais il affirme que ce n’est pas suffisant. Il invoque l’article 8.5 de la convention P-2 précité qui exige un écrit pour toute modification à cette convention. [ 52 ] Les parties à un contrat peuvent le modifier d’un commun accord, tant verbalement que par un écrit [13] . L’exigence d’un écrit facilite la preuve de la modification [14] .

Les parties peuvent renoncer à l’exigence de l’écrit prévu à l’article 8.5 de la convention P-2. La renonciation peut être tacite, déduite du comportement des parties, pourvu qu’elle ne soit pas équivoque [15] . [ 53 ] Monsieur Juneau a ici spécifiquement requis la production d’un rapport mensuel. Ce service n’est pas prévu à la convention P-2. Il s’ajoute aux services pour lesquels un prix est déjà fixé à la convention P-2. Ce n’est pas en soi une modification au contrat, mais plutôt un ajout de services. Il n’est donc que normal que les parties s’entendent sur un prix pour ce nouveau service.

À défaut d’entente, le Tribunal peut fixer les honoraires raisonnables pour ce service, selon leur valeur [16] . [ 54 ] Certes, il aurait été préférable pour les parties de convenir dans un écrit le prix pour ce service. Mais le taux de 125 $ par rapport mensuel étant raisonnable, il rend probable que les parties se sont entendues verbalement sur ce prix, comme en témoigne Monsieur Cyr. [ 55 ] Le Tribunal conclut que Monsieur Juneau n’a pas prouvé, par prépondérance de preuve, avoir droit au remboursement des honoraires pour la préparation des rapports mensuels.

Au contraire, les circonstances démontrent que Monsieur Juneau a accepté d’être facturé pour ce service non prévu au contrat.

Ajoutons qu’une somme d’au moins 1 414,68 $ sur la somme de 3 937,90 $ réclamée est de toute façon prescrite. [ 56 ] Le Tribunal rejette donc ce poste de réclamation. • Frais de bureau [ 57 ] Monsieur Juneau prétend qu’il n’aurait pas dû être facturé pour des frais de bureau totalisant 1 135,40 $. [ 58 ] D’une part, 668,06 $ ont été payés antérieurement au 4 février 2007 et sont donc prescrits. [ 59 ] D’autre part, Monsieur Juneau n’a pas produit les factures démontrant la facturation de ces frais de bureau.

Questionné à ce sujet, Monsieur Cyr n’était pas en mesure de préciser la nature de ces frais de bureau, à défaut des factures. [ 60 ] Puisque le fardeau de preuve repose sur les épaules de Monsieur Juneau, le Tribunal conclut qu’il n’a pas prouvé avoir droit au remboursement de ce montant. • Otonom solutions [ 61 ] Otonom solutions est le fournisseur de services qui gère les prélèvements automatiques faits dans le compte des locataires. Elle est une sous-traitante de Gestipro.

Ces services permettent le paiement du loyer directement du compte du locataire au compte de monsieur Juneau. [ 62 ] Monsieur Juneau ne peut s’appuyer sur l’article 8.5 de la convention P-2 précitée pour demander le remboursement du coût des services de Otonom solutions. [ 63 ] En effet, ces frais de service sont des « frais relatifs à l’exploitation des immeubles » au sens de l’article 2.3 de la convention P-2 et « sont à la charge du Client ». L’article 11.

h) de l’addenda au contrat prévoit d’ailleurs que « toutes les dépenses sont d’abord payées

par le Gestionnaire pour être ensuite mensuellement réclamées auprès du Client en même temps que la facturation de ses honoraires de gestion, le tout étant payable immédiatement ». [ 64 ] Ainsi, Gestipro a assumé ces frais relatifs à l’exploitation des immeubles de Monsieur Juneau et avait droit de les réclamer en même temps que la facturation de ses honoraires de gestion. Monsieur Juneau a bénéficié des services de Otonom solutions. D’ailleurs, Monsieur Cyr témoigne qu’il a expliqué à plusieurs reprises lors des réunions mensuelles la nature de ces frais. [ 65 ] Le Tribunal rejette ce poste de réclamation. •

Avis de renouvellement [ 66 ] Monsieur Juneau réclame le remboursement des frais des avis de renouvellement que Gestipro lui a facturés à compter du mois de janvier 2016. Ces frais totalisent 1 333,71 $, dont 248,35 $ sont facturés antérieurement au mois de février 2007 et donc prescrits. [ 67 ] Monsieur Juneau s’appuie sur l’article 8.5 de la convention P-2.

Il affirme qu’il n’a jamais convenu de payer ces frais et qu’ils n’ont jamais été discutés dans le cadre des réunions mensuelles. [ 68 ] Gestipro explique qu’au début de sa relation contractuelle avec Monsieur Juneau elle livrait les avis de renouvellement de bail de main à main aux locataires. Cela lui permettait de mieux les connaître.

Par contre, à compter de janvier 2016, elle décide de les livrer en utilisant la poste recommandée et, si le locataire ne prend pas livraison de sa poste recommandée, en utilisant une signification par huissier. [ 69 ] Le Tribunal constate que Gestipro engage des frais qui sont relatifs à l’exploitation des immeubles au sens de l’article 2.3 de la convention P-2. Elle pouvait donc les réclamer de Monsieur Juneau, comme le prévoit l’article 11

h) de l’addenda au contrat.

Ces frais sont normaux et engagés dans le cadre d’une saine administration des immeubles [17] . [ 70 ] Le Tribunal conclut que Monsieur Juneau n’a pas droit au remboursement des frais liés à la transmission des avis de renouvellement. • Frais pour la transmission d’informations comptables aux acheteurs [ 71 ] Monsieur Juneau voudrait que Gestipro lui rembourse la moitié des « frais spéciaux » que Gestipro lui a facturés, soit 661,10 $. [ 72 ] Monsieur Juneau décrit ces frais spéciaux comme ayant trait « à l’impression et à la transmission de rapports comptables dans le cadre des processus de vente des immeubles ou pour fins d’impôt ».

Il estime que le montant des honoraires que Gestipro s’est attribué est déraisonnable. [ 73 ] Malheureusement, Monsieur Juneau ne produit pas les factures dont il demande le remboursement.

Il ne produit pas non plus les rapports que Gestipro a préparés pour démontrer que le travail effectué ne mérite pas les honoraires facturés. [ 74 ] À l’audience, ni Monsieur Juneau ni Gestipro ne témoignent sur ces « frais spéciaux ». [ 75 ] Bref, le Tribunal n’a pas une preuve prépondérante qui démontre que Monsieur Juneau a droit au remboursement de ces frais spéciaux. • Factures JF Proulx [ 76 ] Monsieur Juneau réclame le remboursement de la moitié du montant des factures de JF Proulx du 31 mai 2018 et du 30 juin 2018. [ 77 ] Gestipro a demandé à JF Proulx d’effectuer divers travaux d’entretien aux deux immeubles de Monsieur Juneau alors mis en vente. [ 78 ] Monsieur Juneau n’a pas consenti préalablement à ces travaux.

Il laisse entendre que Gestipro les a demandés afin de favoriser l’acheteur des deux immeubles, lequel est devenu la cliente de Gestipro. [ 79 ] La convention P-2 prévoit que Gestipro gère le « service de maintenance (ménager, réparations, rénovation) ». Elle précise que les travaux d’entretien-réparation de 750 $ et plus requièrent l’autorisation du client au préalable.

Ce seuil est haussé à 1000 $ en février 2015 et possiblement à 1 500 $ en août 2015 [18] . [ 80 ] Ceci étant, même si les factures sont respectivement d’un montant de 2 373,77 $ et 960,21 $, elles cumulent plusieurs bons de travail pour de menus travaux d’entretien et de réparation dont la valeur ne nécessitait pas l’autorisation de Monsieur Juneau.

Il suffit de mentionner l’objet des certains des bons de travail pour comprendre que la nature de ces travaux ne nécessitait pas d’autorisation : ➢ réparer les portes de garde-robe; ➢ réparer le trou dans le mur du salon; ➢ remplacer la boîte aux lettres brisées; ➢ remplacer la toilette; ➢ réparer la porte de la laveuse-sécheuse; ➢ etc.

[ 81 ] Ces travaux sont des dépenses nécessaires pour maintenir le logement en bon état d’habitabilité, une obligation du locateur prévue à l’

article 1910 du Code civil du Québec . Ils profitent aux immeubles et permettent leur mise à niveau en vue de la mise en vente annoncée. D’ailleurs, monsieur Juneau admet qu’il ne conteste pas le bien-fondé de la réalisation de ces travaux. [19] [ 82 ] Bref, Monsieur Juneau n’a pas prouvé que Gestipro devait obtenir son autorisation préalable avant de les réaliser.

Gestipro était tout à fait justifiée de les demander à JF Proulx et de réclamer le remboursement des factures de JF Proulx à Monsieur Juneau. [ 83 ] Le Tribunal rejette ce poste de réclamation. • Facture Groupe RDL Québec inc., comptables, du 15 octobre 2019 [ 84 ] Après avoir constaté selon lui des irrégularités, et en raison du refus de Gestipro d’en discuter, Monsieur Juneau mandate Monsieur Benoît Carmichael, CPA, du Groupe RDL Québec inc., comptables (« le comptable ») en janvier 2019 afin qu’il procède à une vérification de conformité restreinte des honoraires que Gestipro s’est octroyés pendant que la convention P-2 était en vigueur. [ 85 ] Essentiellement, durant l’année 2019, le comptable rencontrera Monsieur Juneau à deux reprises pour discuter de la situation, préparera et transmettra une lettre à Gestipro lui demandant des documents, et discutera avec Monsieur Cyr.

Gestipro adoptera comme position qu’elle a déjà tout transmis à Monsieur Juneau et qu’en conséquence, il n’y a rien de plus à transmettre. [ 86 ] Le Tribunal estime que les services professionnels du comptable s’assimilent à celui de l’avocat qui reçoit le mandat de défendre les intérêts de son client dans le cadre d’un litige. Or, les honoraires extrajudiciaires ne sont pas en principe remboursables puisqu’ils constituent un dommage indirect [20] .

Ce pourquoi, le Tribunal refuse ce poste de réclamation. • Comptes à recevoir (« CAR ») et pertes substantielles de revenus causés par la négligence de Gestipro [ 87 ] Monsieur Juneau adresse de nombreux reproches à Gestipro en lien avec les CAR des locataires des immeubles. Il réclame en conséquence des dommages-intérêts en raison de ses reproches. [ 88 ] Monsieur Juneau a le fardeau de prouver [21] ses prétentions que, d'une part, Gestion inc. n’a pas exécuté ses obligations contractuelles et, d'autre part, que cette inexécution est la cause des dommages-intérêts qu'il réclame.

C’est le principe de la responsabilité civile contractuelle [22] . [ 89 ] Deux commentaires préalables s’imposent avant d’aborder ces reproches. [ 90 ] D’une part, la convention P-2 s’est terminée en raison de la vente des immeubles sous gestion. Monsieur Juneau ne l’a pas résilié comme il aurait pu le faire s’il avait été à ce point insatisfait des services de Gestipro.

D’ailleurs, le Tribunal a parfois l’impression que Monsieur Juneau « refait l’histoire » de sa relation contractuelle avec Gestipro. [ 91 ] D’autre part, le Tribunal a constaté que Monsieur Juneau est un homme instruit, articulé, minutieux et a le souci du détail. Il a participé activement à la gestion des immeubles en discutant de celle-ci avec Gestipro lors des quarante rencontres mensuelles. Le Tribunal doit en tenir compte lorsqu’il est question d’apprécier les témoignages contradictoires de chacun. • Gestipro a omis de sécuriser le recouvrement d’une

partie substantielle des arrérages de loyer via la Régie du logement. [ 92 ] Selon un rapport que remet Gestipro a Monsieur Juneau à la fin du contrat, les arrérages de loyer ou comptes à recevoir (CAR) en lien avec les immeubles sont de 83 412,04 $ au 29 août 2018. Toutes les parties reconnaissent que ce montant est important, voire exceptionnel, mais pour des raisons différentes. [ 93 ] Monsieur Juneau estime que ce montant important découle d’une mauvaise gestion de Gestipro.

Entre autres, Gestipro n’aurait pas eu recours aussi souvent que nécessaire à la Régie du logement, laissait les arrérages de loyer s’accumuler avant de recourir à la Régie du logement et, ne parvenait pas à exécuter adéquatement les décisions obtenues de la Régie du logement. [ 94 ] Le Tribunal constate d’une part que les événements fautifs allégués se sont déroulés tout le long de la relation contractuelle entre les parties. Or, tous les événements fautifs antérieurs au 4 février 2007 sont prescrits.

C’est ainsi que les exemples suivants de Monsieur Juneau sont prescrits : ➢ Le suivi déficient quant aux trois locataires du 5202-05 plus amplement décrit à P-9 et P-14, page 44; ➢ Le non-renouvellement du bail du 5200-5 plus amplement décrit à P-10; ➢ L’allégation de double facturation du mois de novembre 2015 au mois de juin 2016 plus amplement décrit à P-11. [ 95 ] D’autre part, le Tribunal conclut que Monsieur Juneau n’a pas prouvé la responsabilité de Gestipro à cet égard.

Plusieurs facteurs peuvent expliquer le montant élevé des CAR à la fin du contrat. [ 96 ] D’abord, Monsieur Juneau allègue lui-même que les CRA sont surestimés en raison d’une erreur de Gestipro dans leur comptabilisation, ce que nous discuterons dans la prochaine section. [ 97 ] Ensuite, la preuve révèle que la qualité des logements et la situation des immeubles attiraient une clientèle moins bien nantie.

Selon Monsieur Cyr, Monsieur Juneau n’exigeait pas d’enquête de crédit sur les nouveaux locataires, ce que nie toutefois Monsieur Juneau. Mais une chose est certaine : les locataires de Monsieur Juneau étaient nettement plus en défaut de paiement et insolvables que la moyenne des locataires des autres clients de Gestipro [23] . [ 98 ] Par ailleurs, la preuve révèle que Monsieur Juneau est informé au fur et à mesure des difficultés de paiement des locataires et que Gestipro et lui prennent ensemble les décisions de recouvrement.

Or, Monsieur Juneau se décrit lui-même comme « bonasse », ce qui rend probable l’affirmation de Monsieur Cyr que Monsieur Juneau demandait d’attendre avant de déposer une demande à la Régie du logement. Monsieur Juneau reconnaît qu’il préférait négocier des ententes de paiement avec ses locataires en défaut et ne déposer une demande à la Régie du logement que si cette entente n’était pas respectée. [ 99 ] Enfin, un gestionnaire d’immeubles n’est pas responsable du défaut d’un locataire de respecter son bail. Il n’est pas tenu de garantir le recouvrement des loyers.

Il a une obligation de moyens et non une obligation de résultat. Son comportement doit se comparer au gestionnaire raisonnable placé dans les mêmes circonstances [24] .

Or, Monsieur Juneau n’a pas prouvé que Gestipro a eu un comportement qui n’est pas celui du gestionnaire d’immeubles moyen placé dans les mêmes circonstances, surtout dans un contexte où les décisions de recouvrement se prenaient avec lui. [ 100 ] Bref, Monsieur Juneau n’a pas prouvé par prépondérance de preuve que Gestipro n’a pas respecté ses obligations contractuelles en lien avec de prétendues pertes de revenus découlant de la gestion des CAR. • Erreurs dans la comptabilisation des CAR [ 101 ] Selon la comptabilité de Gestipro, Monsieur Juneau avait une accumulation d’arrérages de loyer de 83 472,04 $ au 29 août 2018.

Or, ce montant serait surestimé en raison d’une erreur dans la comptabilisation des CAR, particulièrement en lien avec le travail de l’agent de recouvrement. [ 102 ] Monsieur Juneau prouve cette erreur au moyen de deux exemples. Dans ces exemples, Gestipro comptabilise les montants nets qu’elle reçoit de l’agent de recouvrement plutôt que le montant réellement perçu du locataire. Or, l’agent de recouvrement prélève ses frais de recouvrement avant de transmettre le montant net à Gestipro.

Ainsi, Gestipro aurait plutôt dû comptabiliser les montants que paye véritablement le locataire à l’agent de recouvrement [25] . Ce faisant, il augmente faussement les CAR. [ 103 ] À partir de ces deux exemples, Monsieur Juneau généralise et présume que Gestipro a répété cette pratique dans tous les CAR où l’agent de recouvrement a été impliqué. Pour lui, cette comptabilisation erronée gonfle artificiellement les CAR.

Elle rend difficile, voire impossible, la détermination du montant réel à percevoir des locataires. [ 104 ] Le Tribunal est d’accord avec Monsieur Juneau lorsqu’il affirme que ces deux exemples d’erreurs comptables ont un impact sur les CAR et constituent un inconvénient dans les démarches de recouvrement. Il est également vraisemblable que cette comptabilisation erronée se soit reproduite dans d’autres cas où l’agent de recouvrement est intervenu.

Le Tribunal en tiendra compte dans sa détermination du montant des dommages-intérêts qui en découlent. • Refus d’identifier les CAR sécurisés ainsi que leurs soldes non recouvrés à la fin du mandat [ 105 ] Monsieur Juneau reproche à Gestipro de ne pas lui avoir remis une comptabilisation des argents recouvrés tant individuellement ( par locataire en défaut ) que globalement ( dans le calcul des CAR ). [ 106 ] Autrement dit, Monsieur Juneau n’est pas en mesure de savoir le solde exact dû par chacun des locataires à la fin de la convention P-2. [ 107 ] L’article 5.5 de la convention P-2, prévoit : Lors de la terminaison de la convention, sous réserve des engagements de confidentialité et de non-sollicitation qui survivront aux présentes, les obligations des parties seront limitées aux obligations de transfert diligent des documents sous gestion et de paiement des sommes dues. [ 108 ] L’annexe 1 de la convention P-2 prévoit que, parmi les services offerts, Gestipro rend des services de gestion financière et comptabilité, notamment la vérification des comptes à payer et la tenue de livres comptables.

Elle prévoit également que Gestipro rend des services de collecte, notamment la perception des loyers et les procédures judiciaires pour les loyers non payés. [ 109 ] Il apparaît au Tribunal qu’un gestionnaire d’immeubles doit, à la fin de son contrat, rendre compte de sa gestion à son client. En effet, on peut appliquer par analogie les dispositions du Code civil du Québec relatives à la fin de l’administration du bien d’autrui [26] .

Ces dispositions s’appliquent à la convention P-2 puisqu’il en découle d’après la nature du contrat. [27] Les dispositions de la convention P-2 vont également dans le même sens. [ 110 ] Un administrateur du bien d’autrui doit, à la fin de son administration, rendre un compte définitif au bénéficiaire.

Ce compte doit être suffisamment détaillé pour permettre d’en vérifier l’exactitude; les livres et les autres pièces justificatives se rapportant à l’administration peuvent être consultés par les intéressés. [28] [ 111 ] Ainsi, Gestipro se devait de produire un état de situation relatif à chacun des locataires qui reflète la réalité à la fin de sa gestion.

Cet état : ➢ doit donner le montant exact du CAR pour chaque locataire; ➢ doit tenir compte des montants recouvrés par l’agent de recouvrement; ➢ doit être suffisamment détaillé pour permettre à Monsieur Juneau d’entamer ou de poursuivre des démarches de recouvrement.

[ 112 ] Gestipro ne peut pas simplement dire que Monsieur Juneau peut le calculer lui-même à partir des dossiers qu’elle lui a remis.

C’est à elle de faire le calcul ayant toutes les données en main. [ 113 ] Monsieur Juneau a prouvé par prépondérance de preuve que le compte définitif de la gestion de Gestipro est insuffisant en raison d’une part de l’erreur de comptabilité des CAR et d’autre part parce qu’il ne donne pas à Monsieur Juneau le compte à recevoir exact de chaque locataire en défaut. • Les dommages-intérêts accordés en lien avec le défaut de rendre compte [ 114 ] Puisque Gestipro n’a pas rendu un compte définitif de sa gestion conforme à ses obligations contractuelles, elle engage sa responsabilité et est tenue de réparer le préjudice qu’elle cause à Gestipro [29] .

Gestipro est tenue des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir au moment où l’obligation a été contractée et qui sont une suite immédiate et directe de l’inexécution [30] . [ 115 ] Monsieur Juneau témoigne qu’il ne sait pas qui lui doit combien exactement. Il doit se livrer à des calculs qui sont approximatifs en raison du manque d’information et des erreurs de Gestipro.

Il craint donc de réclamer trop ou pas assez des locataires qui sont en défaut. [ 116 ] Monsieur Juneau a prouvé par prépondérance de preuve que ces inconvénients sont des dommages-intérêts qui résultent de l’inexécution contractuelle de Gestipro. [ 117 ] Monsieur Juneau réclame globalement 1 467 $ pour tous les reproches associés aux CAR.

Or, puisque le Tribunal conclut que certains de ces reproches sont prescrits ou d’autres non prouvés, il arbitre le montant de dommages-intérêts à la somme de 750 $ pour compenser les inconvénients liés au défaut de livrer une comptabilité qui permet à Monsieur Juneau de savoir qui parmi ses locataires lui doit combien. • La demande reconventionnelle est rejetée [ 118 ] Les défendeurs prétendent que la demande de Monsieur Juneau est manifestement mal fondée et abusive, frivole et dilatoire à leur endroit. [ 119 ] Le Tribunal leur a donné raison sur la prescription et sur l’absence de lien de droit avec les défendeurs Cyr et Gingras.

Par contre, il condamne Gestipro à payer à Monsieur Juneau la somme de 2 532,10 $, ce qui rend la prétention d’abus sur le fond mal fondée. [ 120 ] Par ailleurs, les défendeurs n’ont pas prouvé un abus du processus judiciaire. [ 121 ] En conséquence, leur demande reconventionnelle est rejetée. CONCLUSION GÉNÉRALE [ 122 ] Monsieur Juneau a prouvé par prépondérance de preuve avoir droit au paiement de la somme de 2 532,10 $.

Seule Gestipro est responsable de ce paiement. [ 123 ] Il a droit aux intérêts et l’indemnité additionnelle sur cette somme à compter du 25 janvier 2020, soit la date de l’expiration du délai accordé à Gestipro pour payer prévu à la mise en demeure P-5. Le montant des frais judiciaires sera réduit pour tenir compte du montant de la condamnation. [ 124 ] Le Tribunal ne peut accorder l’ordonnance sollicitée ni faire quelques recommandations que ce soit. [ 125 ] Enfin, le Tribunal rejette la demande reconventionnelle des défendeurs.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande contre les défendeurs Marc-Antoine Cyr et Alain Gingras, sans frais de justice; ACCUEILLE EN

PARTIE la demande contre Gestion Immobilière Gestipro inc.; CONDAMNE la défenderesse Gestion immobilière Gestipro inc. à payer au demandeur André Juneau la somme de 2 532,10 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 janvier 2020; REJETTE la demande reconventionnelle; CONDAMNE la défenderesse Gestion immobilière Gestipro inc. à payer au demandeur André Juneau les frais de justice sur une demande de 2 532,10 $, soit 108 $.

__________________________________ PIERRE A. GAGNON, JCQ Date d’audience : 19 septembre 2022 Date de la prise en délibéré : 18 octobre 2022