2013 QCCQ 7807, 2013 QCCQ 7807

Dallaire c. Gosselin 2013 QCCQ 7807 JG-2486 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ABITIBI Localité de Chibougamau Chambre civile N° : 170-22-000002-126 DATE : 22 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PAUL GUIMOND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-CLAUDE DALLAIRE et FRANCIS LAPRISE Demandeurs c.

ROGER GOSSELIN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M me Marie-Claude Dallaire (M me Dallaire) et M. Francis Laprise (M. Laprise) réclament de M. Roger Gosselin (M. Gosselin) la somme de 35 000 $ au motif que la propriété qu'ils ont acquise de lui le 13 novembre 2007 est affectée de défauts cachés. [ 2 ] Ils prétendent que M.

Gosselin leur a faussement représenté avoir appliqué une membrane imperméabilisante au pourtour de l'immeuble. [ 3 ] Ils se plaignent de fondations fissurées et non étanches. [ 4 ] M. Gosselin conteste rigoureusement. QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] La propriété vendue est-elle affectée de défauts cachés en date du 13 novembre 2007 et dans l'affirmative, à quelle indemnité les demandeurs ont-ils droit? CONTEXTE [ 6 ] À l'été 2007, M. Laprise et M me Dallaire font des démarches pour l'acquisition d'une propriété et en visitent une dizaine jusqu'à ce que celle de M.

Gosselin attire leur attention. [ 7 ] Ils effectuent quelques visites préalables à l'achat (3) dont une où ils retiennent les services de M. Stéphane Richer.

[ 8 ] En effet, ils souscrivent le 8 octobre 2007 à une offre d'achat [1] , qui est dûment acceptée par M. Gosselin. [ 9 ] Elle stipule entre autres qu'ils bénéficient d'un droit de faire inspecter l'immeuble par un expert en bâtiment dans les 30 jours suivant son acceptation. [ 10 ] Après maintes recherches, aucune firme d'expertise en bâtiment n'est trouvée à Chibougamau si bien que les services de M. Stéphane Richer sont retenus, lequel dispose d'excellentes connaissances en matière de construction. [ 11 ] À chacune des visites, M.

Gosselin est présent et agit de façon proactive en insistant sur la qualité des importantes rénovations qu'il a apportées à l'immeuble au fil des ans et depuis son acquisition, en 1987. [ 12 ] Entre autres, entre les années 1998 et 2002, il intervient au pourtour de l'immeuble en excavant et en procédant à l'enlèvement du drain de grès que l'on retrouve au bas des fondations, lesquelles sont constituées de blocs de béton. [ 13 ] De plus, il procède à l'installation d'une membrane de type polythène. [ 14 ] La preuve est ici contradictoire puisque les demandeurs prétendent s'être fait représenter par le défendeur qu'il avait procédé à l'installation d'une membrane imperméabilisante comme celles qui sont appliquées depuis quelques années dans le but d'assurer une meilleure étanchéité aux fondations. [ 15 ] M.

Gosselin nie toutefois en indiquant que c'est une membrane de type polythène qu'il a représenté avoir installée et ce, dans le but d'assurer un meilleur confort à l'intérieur puisqu'il installe ce produit non dans un but d'étanchéité mais plutôt à

titre de coupe-vapeur. [ 16 ] Cela permet de réduire le taux d'humidité à l'intérieur et facilite le chauffage. [ 17 ] À tout événement, les témoins sont unanimes à l'effet que l'immeuble est impeccable au moment des visites puisque M. Laprise et M me Dallaire ne décèlent absolument rien. [ 18 ] M. Gosselin n'attire l'attention des demandeurs d'aucune façon sur quoi que ce soit, pas plus que M. Stéphane Richer dont les services sont retenus. [ 19 ] M.

Laprise et M me Dallaire deviennent propriétaires le 13 novembre 2007 de cet immeuble dont la construction remonte à 1962. [ 20 ] Le prix d'achat est de 110 000 $, alors que M. Gosselin aurait espéré recevoir 120 000 $. [ 21 ] Les parties situent la prise de possession à la mi-décembre 2007. [ 22 ] Après avoir emménagé, M. Laprise et M me Dallaire continuent les travaux entrepris par M.

Gosselin. [ 23 ] Au mois d'août 2009, les demandeurs constatent une infiltration d'eau dans le coin avant gauche de la chambre des maîtres qui se situe au sous-sol. [ 24 ] Ils n'ont aucun doute sur l'origine de cette infiltration, ils l'attribuent à la présence d'un chauffe-eau à proximité et ils le remplacent. [ 25 ] Ils procèdent à l'enlèvement des matériaux impropres et réparent avec du matériel neuf. [ 26 ] Toutefois et contre toute attente, une nouvelle infiltration d'eau se manifeste exactement au même endroit et ce, à l'été 2011. [ 27 ] Les demandeurs procèdent encore à divers travaux exploratoires, mais cette fois-ci, l'isolation est enlevée jusqu'aux blocs de béton ce qui n'avait pas été fait lors de l'épisode 2009. [ 28 ] Le constat est clair, la fondation est fissurée à plusieurs endroits des 2 côtés de ce coin et s'avère non étanche. [ 29 ] M.

Gosselin est appelé et se rend sur les lieux à quelques reprises. [ 30 ] S'ensuit un échange de lettres où les demandeurs considèrent avoir droit de solliciter monétairement de M. Gosselin, lequel nie catégoriquement avoir quoi que ce soit à se reprocher [2] . [ 31 ] C'est donc à l'automne 2011 que les parties assoient leur position respective, positions qu'ils maintiennent jusqu'au procès. [ 32 ] M. Laprise et M me Dallaire prétendent au caractère caché du vice, à leur prudence et diligence et au fait qu'ils sont victimes de fausses représentations de la part de M.

Gosselin. [ 33 ] Ils introduisent le présent recours le 22 février 2012 et sont assistés dans leur démarche de l'expert Louis-Charles Désy, ingénieur pour le compte de la firme Les Consultants Aurus inc. [ 34 ] M.

Gosselin quant à lui argue sa bonne foi et sa non-responsabilité quant aux vices allégués. [ 35 ] Il attribue à des éléments externes les problèmes rencontrés par les demandeurs, soit l'effet du gel combiné à l'apport d'eau supplémentaire dû à l'installation par les demandeurs de deux gouttières au garage situé à proximité de la propriété ainsi que la modification de l'angle de déversement de la gouttière propriété du voisin de gauche. [ 36 ] De plus, il fait valoir que de toute façon, la fondation a atteint sa durée de vie utile soit 45 ans.

[ 37 ] Il retient les services de l'architecte Gérard Gosselin à

titre d'expert. ANALYSE ET DÉCISION [ 38 ] Les articles du Code civil du Québec pertinents à la solution de la présente affaire se lisent comme suit : Art. 1726 Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Art. 1727 Lorsque le bien périt en raison d'un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit au vendeur, lequel est tenu à la restitution du prix; si la perte résulte d'une force majeure ou est due à la faute de l'acheteur, ce dernier doit déduire, du montant de sa réclamation, la valeur du bien, dans l'état où il se trouvait lors de la perte.

Art. 1728 Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. [ 39 ] Tel que repris par l'honorable Robert Dufresne dans l'affaire Steinmetzer c. Bédard [3] , les tribunaux se doivent d'effectuer certaines vérifications et avoir à l'esprit plusieurs questions dans la recherche de l'existence ou pas d'une situation de vices cachés : 5.1. L’usage protégé est celui que ferait du bien un acheteur raisonnable. 5.2. Le vice doit provoquer une perte d’usage réelle aux yeux d’un acheteur raisonnable. 5.3.

La perte d’usage s’évalue en fonction des caractéristiques du bien lors de l’achat, tels son usure, son âge et son degré de vétusté. 5.4. La perte d’usage ne peut résulter de l’usure normale provoquée par abus. 5.5. Le vice doit être antérieur à la vente. 5.6. Le vice doit être inconnu de l’acheteur et occulte au moment de la vente. 5.7.

Le vice doit revêtir un certain degré de gravité au point d’influencer sur la décision de l’achat ou sur le prix. [ 40 ] Le Tribunal déclare d'abord que les importantes contradictions relatives à la pose d'une membrane imperméabilisante ou d'une membrane de type polythène importent peu. [ 41 ] En effet, bien que les experts soient unanimes sur le fait que l'expectative de vie d'une fondation de blocs de béton s'avère être de 45 ans, la véritable question est celle de savoir si la présente situation fait en sorte de se retrouver en présence d'un vice caché eu égard aux faits qui lui sont propres en s'inspirant des critères mentionnés ci-avant. [ 42 ] Tout d'abord, il y a lieu de mentionner que l'attitude préachat des demandeurs est conforme à la loi et la jurisprudence constante. [ 43 ] En effet, la durée des visites, leur qualité et le fait qu'ils s'adjoignent les services de M.

Stéphane Richer démontrent bien leur prudence et diligence. [ 44 ] De plus, M. Gosselin serait mal venu de faire valoir et/ou de reprocher à M. Laprise et M me Dallaire de ne pas avoir retenu les services d'un expert. [ 45 ] La loi ne l'exige plus depuis l'entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec [4] qui a codifié la jurisprudence majoritaire de l'époque. [ 46 ] Qui plus est, il a lui-même vanté les qualités de M.

Richer puisque c'est ce dernier qu'il consulte en plusieurs occasions lorsqu'il rénove sa propriété. [ 47 ] Ce constat étant fait, on doit s'interroger sur le caractère caché du vice dont se plaignent M.

Laprise et M me Dallaire. [ 48 ] Pour le Tribunal, il est clair que les demandeurs ne s'attendaient pas à se retrouver avec des problèmes d'infiltration d'eau et ce, peu de temps après l'acquisition de cette propriété. [ 49 ] Il s'agit d'une situation d'ignorance du vice et d'impossibilité de le découvrir puisque les 2 experts entendus sont unanimes à l'effet qu'ils n'auraient émis aucune réserve aux demandeurs si leurs services avaient été retenus dans le cadre d'une inspection préachat. [ 50 ] Toutefois, l'expectative de vie raisonnable d'une fondation de blocs de béton a été évaluée à 45 ans par les experts entendus. [ 51 ] Il devient donc rationnel de penser que cette fondation est susceptible de péricliter à court ou moyen terme. [ 52 ] Il serait surprenant que son dépérissement puisse être éventuellement assimilé à un défaut de qualité au sens de notre droit. [ 53 ] C'est pourquoi le Tribunal ne considère que la situation de la chambre des maîtres (coin avant gauche) à

titre de vice caché.

[ 54 ] On ne peut penser autrement puisque non seulement cette fondation a atteint sa durée de vie utile mais en plus, il ne peut y avoir de conclusion concernant l'ensemble puisque même l'expert des demandeurs conclut qu'il n'a pu constater aucun quelconque problème structurel à l'égard de cette dernière. [ 55 ] En fait, dans le cas qui nous occupe, la raison pour laquelle on se retrouve avec un défaut de qualité n'a pas de lien avec l'expectative de vie d'une telle fondation. [ 56 ] La réalité, c'est qu'à l'occasion des visites préachats et en tout temps, le défendeur a insisté sur le fait qu'il est intervenu sur tout le pourtour de la propriété si bien que ce faisant, il sécurise les demandeurs à l'égard du faible risque qu'ils puissent être importunés à court ou moyen terme. [ 57 ] C'est donc dans ce contexte que les demandeurs ont acquis la propriété. [ 58 ] Que visait le défendeur en se targuant d'avoir réalisé des travaux de qualité si ce n'est de convaincre les demandeurs d'acheter sa maison sans souci? [ 59 ] Il serait illusoire de penser que M.

Gosselin avait seulement l'intention de régler des problèmes d'humidité. Il voulait sûrement protéger les fondations contre d'éventuelles infiltrations en réalisant ces travaux et en y investissant d'importantes sommes sans compter son propre temps. À tout événement, il n'émet aucune réserve en ce sens. [ 60 ] Le Tribunal répète que l'on ne doit pas s'attarder sur l'ensemble des fondations puisqu'elles sont adéquates. [ 61 ] Il n'y a pas d'humidité excessive pas plus que de mauvaises odeurs ni problèmes structuraux. [ 62 ] Quant aux arguments de M.

Gosselin à l'égard des apports d'eau supplémentaires ayant pu causer les dommages qui seront ici compensés, le Tribunal ne les retient pas. [ 63 ] Il est évident comme l'indiquait l'expert Désy que l'eau circule beaucoup plus de façon verticale que de façon horizontale. [ 64 ] En effet, comment le simple déplacement de 90 ° d'une gouttière existante située à plusieurs pieds de la propriété de M. Laprise et M me Dallaire pourrait avoir plus d'incidences que la situation que M.

Gosselin a lui-même créée en coupant sur toute sa longueur l'allée de béton qui existait déjà pour la réalisation des travaux aux fondations. [ 65 ] C'est exactement dans ce secteur et à proximité du coin affecté que l'eau peut maintenant circuler rapidement vers les blocs de béton d'autant plus qu'on y aperçoit, comme le faisait remarquer l'expert Gérard Gosselin, une situation de cône permettant les accumulations. [ 66 ] On peut tout de même pas exiger de M.

Laprise et M me Dallaire qu'ils cessent de procéder au déblaiement de leur allée de stationnement. [ 67 ] Du moins personne ne les a prévenu qu'il fallait agir de la sorte avant l'acquisition de l'immeuble pour éviter les effets du gel. [ 68 ] Cela vient donc ajouter au caractère caché du vice puisque M.

Gosselin lui-même n'a pas fait telle mise en garde. [ 69 ] De toute façon, l'expert Gérard Gosselin nous indique qu'il y a une situation à risque que l'on déblaie la neige ou pas. [ 70 ] Vu ce qui précède, le Tribunal conclut qu'il s'agit d'un vice caché. [ 71 ] C'est la raison pour laquelle une indemnité de 4 705 $, telle qu'évaluée de façon précise par l'expert Désy sera accordée, soit les coûts nécessaires aux travaux à être exécutés aux fondations dans le coin avant gauche. [ 72 ] Tel que déclaré à l'audience, le Tribunal ne condamne pas M. Gosselin à verser une quelconque somme à

titre de dommages et intérêts puisque persuadé de sa bonne foi et son ignorance du vice au moment de procéder à la vente de sa propriété. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 73 ] CONDAMNE le défendeur à verser aux demandeurs la somme de 4 705 $ portant intérêts au taux légal de 5 % et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 23 août 2011, date de la mise en demeure; [ 74 ] LE TOUT avec dépens incluant les frais d'expert tant pour la préparation du rapport que la présence à la cour.

__________________________________ PAUL GUIMOND Juge à la Cour du Québec M e Jean-François Poirier CAIN LAMARRE CASGRAIN WELLS Procureurs des demandeurs M e Yan Lapierre SIMARD BOIVIN LEMIEUX Procureurs du défendeur Date d’audience : 17 juin 2013