2016 QCCQ 6986, 2016 QCCQ 6986

R.C. Houde inc. (Parc de Val St-Côme) c. Lacroix 2016 QCCQ 6986 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014670-159 DATE : 15 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ R.C. HOUDE INC. « Parc de Val St-Côme »

Partie demanderesse/ défenderesse reconventionnelle c. MARIE-CLAUDE LACROIX

Partie défenderesse/ demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] R.C. Houde inc. réclame de madame Lacroix la somme de 4 529,56 $ suite au non-renouvellement de son bail de roulotte au Parc Val St-Côme en 2015 et à la démolition de cette roulotte vu le défaut de madame Lacroix de l’enlever en temps opportun. [ 2 ] Madame Lacroix plaide que le non-renouvellement de son contrat de location était abusif et que R.C.

Houde inc. ne pouvait procéder à la démolition de la roulotte comme elle l’a fait. [ 3 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, elle réclame une somme de 15 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour la démolition de sa roulotte et sa perte de jouissance des lieux loués. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes : 1) La demanderesse avait-elle le droit de ne pas renouveler le bail de la

partie défenderesse? 2) Selon la réponse à la première question, la

partie demanderesse a-t-elle droit en tout ou en

partie aux sommes réclamées? 3) La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? LES FAITS [ 5 ] R.C. Houde inc. exploite depuis 1986 un terrain situé au pied de la station de ski Val St-Côme sous le nom de « Parc Val St- Côme ». [ 6 ] Il s’agit d’un terrain sur lequel R.C. Houde inc. loue des emplacements temporaires ou permanents principalement à des adeptes de ski alpin. [ 7 ] Le parc a une vocation familiale. [ 8 ] En 1999, madame Lacroix acquiert une roulotte de son ancien propriétaire, monsieur Gaudet.

Il s’agit d’une roulotte fixe. [ 9 ] Un bail annuel au montant de 1 870,14 $ est établi pour la période du 1 er juin 2009 jusqu’au 31 mai 2010 [1] . [ 10 ] Tel qu’indiqué audit bail, des règlements connus comme étant les « Règlements du Parc Val St-Côme » accompagnent le bail en question et a été signé par madame Lacroix le 20 août 2009 en même temps que le bail [2] . [ 11 ] La preuve révèle que l’occupation de la roulotte à compter de 2009 a été plutôt tumultueuse.

[ 12 ] Cela s’explique par le fait que le principal occupant de la roulotte était le fils de madame Lacroix, Christophe Riopel. [ 13 ] Celui-ci reconnaît qu’il était jeune à l’époque [3] et qu’il faisait du bruit, soit par l’usage de véhicules automobiles modifiés qui étaient bruyants, soit par des partys qui pouvaient s’étirer pendant la nuit. [ 14 ] Il va de soi que de tels agissements perturbaient les locataires environnants du parc et que ceux-ci s’en plaignaient au gestionnaire du parc, monsieur Claude Houde, président de R.C. Houde inc. [ 15 ] Hormis les avertissements verbaux faits à la locataire en

titre madame Lacroix, une lettre enregistrée du 16 décembre 2010 fait état de ces plaintes et d’une première menace de ne pas renouveler le bail en juin 2011 [4] . [ 16 ] Le bail a néanmoins été renouvelé par la suite jusqu’à l’année 2014-2015 [5] . [ 17 ] Survient alors un incident concernant une vieille Volkswagen appartenant à monsieur Riopel qui empiétait en

partie sur le terrain du voisin qui était en train de construire une habitation. [ 18 ] En bout de ligne, R.C. Houde inc. a dû faire remorquer la voiture, faute de la

partie défenderesse de la faire déplacer en temps opportun [6] . [ 19 ] Cet incident a été la goutte qui a fait déborder le vase et R.C.

Houde inc. décide alors de ne pas renouveler le bail à son échéance le 31 mai 2015. [ 20 ] À cet égard, plusieurs lettres enregistrées sont transmises à madame Lacroix l’avisant du non-renouvellement du bail : - lettre du 23 septembre 2014 [7] ; - lettre enregistrée du 5 janvier 2015 avisant du non-renouvellement du bail au 31 mai 2015 et enjoignant madame Lacroix d’enlever sa roulotte au plus tard à cette date [8] ; - lettre recommandée du 23 mars 2015 au même effet [9] ; - lettre enregistrée du 15 mai 2015 soulignant qu’il ne reste que 15 jours pour enlever la roulotte du site et que tous les matériaux s’y trouvant après le 31 mai 2015 seront considérés comme « abandonnés » [10] ; - lettre recommandée du 1 er juin 2015 allouant un délai supplémentaire d’un mois pour se conformer aux mises en demeure précédentes [11] . [ 21 ] Madame Lacroix témoigne qu’elle a fait répondre à ces lettres par un avocat mais ces lettres n’ont pas été produites en preuve.

Il appert que les lettres d’avocat avisaient R.C. Houde inc. de ne pas agir ainsi. [ 22 ] À l’échéance du dernier avis de juin 2015, R.C.

Houde inc. entreprend de faire enlever la roulotte se trouvant toujours sur les lieux. [ 23 ] Cependant, celle-ci n’étant pas en état pour être déplacée, elle a été démolie et les débris ont été placés dans des containers. [ 24 ] Les opérations se sont déroulées en août 2015 et comprennent les dépenses suivantes : - utilisation d’une pelle hydraulique [12] : 477,38 $ - location de containers [13] : 3 298,87 $ - frais de débranchement électrique [14] : 980,74 $ - frais de remorquage du 4 septembre 2014 [15] : 69,00 $ _________ - TOTAL : 4 825,99 $ [ 25 ] Le 26 août 2015, R.C.

Houde inc. réclame de madame Lacroix la somme de 3 776,25 $ en remboursement de ces dépenses [16] . [ 26 ] Dans sa réclamation à la Cour, elle réclame également un loyer mensuel pour les mois de juin, juillet et août 2015 totalisant 599,61 $ [17] , ce qui porte la preuve déposée à 5 425,60 $. [ 27 ] Cependant, la poursuite est limitée à 4 529,56 $ et il ne peut être accordé au-delà de ce qui est réclamé si la poursuite est bien fondée. [ 28 ] La poursuite est déposée le 14 septembre 2015. ANALYSE ET DÉCISION

A) La demande principale : 4 529,56 $ [ 29 ] Le Code civil du Québec prévoit qu’un locataire est tenu à certaines obligations envers le propriétaire. [ 30 ] Ces obligations comprennent l’obligation du locataire d’utiliser le bien avec prudence et diligence et à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires (

article 1855 et 1860 C.c.Q. ) : 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence. 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. [ 31 ] En contrepartie, le propriétaire est tenu de garantir à ses autres locataires la jouissance paisible de leur emplacement (

article 1859 C.c.Q. ) : 1859. Le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l’être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci. Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur. [ 32 ] Les locataires troublés par un locataire ont également un recours contre le propriétaire qui manque à ses obligations (

article 1861 C.c.Q. ) : 1861. Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste. Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi. [ 33 ] Les recours de part et d’autre sont notamment prévus à l’

article 1863 du Code civil du Québec : 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. [ 34 ] À ces obligations s’ajoutent celles de respecter les Règlements du Parc Val St-Côme qui font

partie du bail. [ 35 ] Ces règlements prévoient notamment les clauses suivantes :

Article 2 : BAUX « Les baux de location de terrains ne se renouvellent pas automatiquement. Le propriétaire du Parc Val Saint-Côme se réserve le droit de renouveler ou non et, s’il y a un renouvellement, d’attribuer à tout locataire un autre terrain que celui qu’il occupait l’année précédente. Le propriétaire ne peut toutefois refuser le renouvellement ou assigner un autre terrain sans motif raisonnable.»

Article 3 : RENOUVELLEMENT «À moins d’un avis contraire du propriétaire Parc Val Saint-Côme, le bail sera renouvelé pour une durée d’une année à la réception des chèques le ou avant le 1 er juin. Si dans les trente (30) jours suivants, le montant n’est pas perçu par le propriétaire, celui-ci pourra légitimement conclure que le locataire ne désire pas renouveler son bail et sera tout à fait libre de relouer ledit terrain à qui il lui semblera bon. »

Article 8 : LOCATAIRE INDÉSIRABLE «Devient locataire indésirable et sujet à expulsion sans aucun remboursement quiconque ne respecte pas l’un des présents règlements.»

Article 15 : PROPRETÉ DU SITE «Tous les locataires doivent maintenir leur site propre libre de tout débris ou tout objet non utilisés. »

Article 18 : AUTOMOBILES «Votre auto ainsi que celles de vos visiteurs doivent être stationnés sur votre site.»

Article 22 : COUVRE-FEU « À compter de MINUIT, par respect de vos voisins, tout bruit devra cesser. »

[ 36 ] La preuve prépondérante établit que les faits et gestes de monsieur Riopel ont été à la source de plaintes de locataires environnants concernant principalement les problèmes de bruit. [ 37 ] Ce dernier ne s’en cache pas parce qu’il était jeune tout en ajoutant qu’il se serait « assagi » à travers les années. [ 38 ] Il demeure que l’accumulation des plaintes a forcé R.C. Houde inc. à agir pour maintenir le calme et la sérénité des familles locataires du parc. [ 39 ] L’incident de la Volkswagen abandonnée en

partie sur un terrain voisin a été l’événement culminant qui a amené la demanderesse à ne pas renouveler le bail à l’issue de l’année 2014-2015. [ 40 ] La preuve ne démontre pas que ce non-renouvellement a été fait de manière abusive; il s’agissait d’une mesure clairement prévue au bail. [ 41 ] Nos tribunaux reconnaissent le droit d’un propriétaire de ne pas renouveler un bail pour cause [18] . [ 42 ] Madame Lacroix a été prévenue par écrit à maintes reprises de ce non-renouvellement et de son obligation de libérer les lieux pour le 1 er juin 2015, délai prolongé au 1 er juillet 2015. [ 43 ] Madame Lacroix répond que la roulotte ne pouvait être déménagée puisque fixée au sol. [ 44 ] Questionnée sur la raison pour laquelle elle n’a pas mis sa roulotte en vente, elle répond qu’elle ignorait qu’elle pouvait le faire.

L’ignorance de la loi n’est pas un argument, d’autant plus qu’elle témoigne avoir consulté un avocat à cette période. [ 45 ] Nul doute que si monsieur Lacroix avait proposé à la demanderesse un nouveau propriétaire sérieux, cela aurait été accepté. C’est la première fois en 30 ans que R.C. Houde inc. doit prendre des mesures aussi drastiques que l’expulsion. [ 46 ] Le Tribunal conclut que la

partie demanderesse était justifiée de ne pas renouveler le bail et de faire enlever la roulotte vu le défaut de madame Lacroix de s’en occuper elle-même. [ 47 ] Vu le montant réclamé et les commentaires formulés précédemment à ce sujet, la condamnation sera limitée à 4 529,56 $.

B) La demande reconventionnelle : 15 000 $ [ 48 ] Considérant ce qui précède, le Tribunal ne peut condamner R.C. Houde inc. à indemniser madame Lacroix pour la démolition de sa roulotte car celle-ci avait le droit de l’expulser. [ 49 ] D’abondant, madame Lacroix n’a produit aucune facture, ni estimé ou évaluation de cette roulotte. [ 50 ] Par contre, des photographies produites par R.C.

Houde inc. démontrent que la roulotte s’est passablement dégradée depuis l’achat de madame Lacroix en 2009 [19] et que sa valeur résiduelle était peu élevée. [ 51 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 52 ] CONDAMNE madame Marie-Claude Lacroix à payer à R.C. Houde inc. la somme de 4 529,56 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 26 août 2015 et les frais judiciaires au montant de 189 $; [ 53 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 5 juillet 2016