2018 QCCQ 9314, 2018 QCCQ 9314

Ménard c. Lapenna 2018 QCCQ 9314 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-702385-172 DATE : 5 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Lucie MÉNARD [...] Montréal (Québec) [...] Demanderesse c.

Michael LAPENNA [...] Dorval (Québec) [...] -et- TANDEM DL INC. 445, rue Mallette Saint-Eustache (Québec) J7R 6K9 Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, madame Lucie Ménard (« Ménard » [1] ), réclame des défendeurs, conjointement, la somme de 9 827,50 $, soit 7 827,50 $ pour les travaux nécessaires à l’extraction de la vermiculite, et 2 000 $ pour des troubles et inconvénients occasionnés par la situation. [ 2 ] Dans sa contestation écrite, monsieur Michael Lapenna (« Lapenna ») invoque que la demanderesse a eu l’occasion de procéder à l’inspection de la résidence avant l’achat et que cette dernière était au courant du fait que l’isolation de la toiture de la résidence pouvait contenir de la vermiculite. [ 3 ] Quant à la deuxième défenderesse, soit Tandem DL inc. (« Tandem »), représentée lors de l’audience par son président, monsieur Daniel Lavoie (« Lavoie »), il est indiqué dans la contestation que le mandat d’inspection préachat a été effectué selon les normes reconnues de sa pratique professionnelle et qu’il a été divulgué à la demanderesse la présence de particules de vermiculite dans l’entretoit.

CONTEXTE [ 4 ] La demanderesse a acheté la propriété de Lapenna située au [...], à Lachine, en mars 2014. À ce moment, la déclaration du vendeur (P-3) indiquait, sous la clause D.12.2, ce qui suit : « 2010, vermiculite test done, vermiculite removed by current owner ». [ 5 ] De plus, dans un courriel, en date du 5 mars 2014, intitulé « Vermiculite statement », Lapenna écrivait ce qui suit : « Before I purchased this property, in 2010, vermiculite was detected and analysed by the following company: Exova Based on this company’s recommendations, the vermiculite was to be removed.

I performed the following steps in order to remove the vermiculite:

In October 2010, […] the vermiculite was all removed for the attic. It was then placed in garbage bags. The city of Lachine was called. They told me to leave it in front of the house. There was no vermiculite in the crawl space. […] » [ 6 ] Par ailleurs, la firme Tandem, à qui la demanderesse avait confié le mandat de procéder à l’inspection préachat, a détecté la présence de particules de vermiculite. Le rapport (P-2), en date du 5 mars 2014, à la page 39, indique ce qui suit : « Nous avons observé quelques particules de l’isolant de vermiculite dans un vide sous-toit.

Selon les dires, l’extraction a été effectué(sic). » [ 7 ] Tel que le rapport l’indique et les photographies en témoignent (page 40), quelques particules d’isolant de vermiculite étaient demeurées dans l’entretoit dans la

partie supérieure. [ 8 ] Un peu plus de deux ans après avoir acquis cette propriété, la demanderesse, voulant revendre la maison, l’a fait expertiser en décembre 2016.

Le certificat d’analyse (P-6) indique la présence de « vermiculite brune et dorée : fibre d’amiante actinolite 1-5 % ». [ 9 ] Ménard précise qu’elle a vendu sa propriété en 2017, mais qu’elle a dû, suite à l’exigence des acheteurs, procéder à l’enlèvement de la vermiculite, et ce, au coût de 7 827,50 $. [ 10 ] Questionné par le Tribunal qui cherchait à comprendre pour quelle raison elle avait attendu plus de deux ans avant de procéder à de tels travaux, alors qu’elle était au courant dès 2014 que son propre inspecteur Lavoie lui avait divulgué ce fait, elle témoigne qu’elle croyait, à la suite de la déclaration du vendeur, que l’essentiel des particules de vermiculite avaient été enlevées par ce dernier et qu’il ne s’agissait que de simples résidus. [ 11 ] Elle poursuit donc Lapenna à la suite de sa fausse représentation et également la firme Tandem puisque, selon la demanderesse, le rapport préachat ne serait pas complet, soit quant à la quantité de la vermiculite restante ou encore quant à la nature des travaux qu’elle devait entreprendre pour s’en débarrasser.

ANALYSE [ 12 ] En ce qui concerne les règles générales de la preuve, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoient ce qui suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. » [ 13 ] Par ailleurs, le C.c.Q. , au

chapitre « des obligations » prévoit ce qui suit : « 1372. L’obligation naît du contrat et de tout acte ou fait auquel la loi attache d’autorité les effets d’une obligation. Elle peut être pure et simple ou assortie de modalités. 1373. L’objet de l’obligation est la prestation à laquelle le débiteur est tenu envers le créancier et qui consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose. La prestation doit être possible et déterminée ou déterminable; elle ne doit être ni prohibée par la loi ni contraire à l’ordre public. 1398.

Le consentement doit être donné par une personne qui, au temps où elle le manifeste, de façon expresse ou tacite, est apte à s’obliger. 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. » [ 14 ] Enfin, en ce qui concerne la prescription extinctive, les articles 2925 et 2926 C.c.Q. prévoient que le droit d’action se prescrit par trois ans à compter du jour où le préjudice ce manifeste pour la première fois. [ 15 ] En l’instance, dès lors que la demanderesse a été avisée par l’inspecteur Lavoie qu’il y avait toujours présence de vermiculite dans l’entretoit, elle n’a pas cru opportun d’en aviser Lapenna et de tenter d’investiguer plus à fond la raison pour laquelle il y avait toujours des particules de vermiculite. [ 16 ] Ménard a témoigné qu’elle croyait que la quantité était insuffisante pour constituer un danger et elle précise que c’est uniquement à la fin du mois de décembre 2016 qu’elle a réalisé, à la suite d’une autre inspection, que le préjudice était plus grand qu’elle le croyait. [ 17 ] Le défendeur Lapenna a affirmé que si la demanderesse lui en avait fait part à ce moment, ils auraient pu négocier et en venir à un accord concernant la nature des travaux à effectuer pour régler définitivement le problème.

[ 18 ] En l’espèce, si le Tribunal retient comme point de départ du calcul de la prescription la date de mars 2014, soit la date où Ménard a été avisée qu’il y avait des particules de vermiculite à la suite du rapport d’inspection de Tandem (P-2), il ne fait aucun doute que l’action de la demanderesse est prescrite puisque le recours a été intenté le 18 juillet 2017. [ 19 ] Cependant, si le Tribunal retient comme date le moment où Ménard a réalisé que les dommages étaient plus importants que ce qu’elle croyait, c’est-à-dire décembre 2016, alors l’action n’est pas prescrite et le Tribunal doit décider si les défendeurs, ou un seul d’entre eux, sont responsables des dommages réclamés. [ 20 ] Compte tenu des témoignages et de la preuve, le Tribunal détermine que le point de départ de la prescription se situe en décembre 2016. [ 21 ] En ce qui concerne Tandem, le Tribunal arrive à la conclusion que cette dernière s’est acquittée de ses obligations contractuelles en dévoilant dans le rapport P-2 que des particules de vermiculite avaient été observées dans l’entretoit.

Il appartenait dès lors à la demanderesse de pousser plus à fond cette question, surtout compte tenu que le défendeur, Lapenna, lui avait affirmé dans le courriel du 5 mars 2014 que la vermiculite avait été enlevée au complet. [ 22 ] En ce qui a trait à la déclaration du vendeur (P-3), il est permis de penser que le consentement de la demanderesse a été vicié compte tenu desdites représentations inexactes. [ 23 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal arrive à la conclusion que le défendeur Lapenna a fait une fausse déclaration, soit volontaire ou involontaire, puisque la preuve démontre que la vermiculite n’avait pas été complètement enlevée. [ 24 ] Cependant, compte tenu de l’ensemble des faits, le Tribunal arrive également à la conclusion que la demanderesse doit partager la responsabilité étant donné qu’elle a tout de même accepté le risque d’acheter la propriété en sachant pertinemment qu’il y avait des résidus de particules de vermiculite dans l’entretoit. [ 25 ] À cet égard, l’

article 1478 C.c.Q. prévoit ce qui suit : « 1478. Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective. La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l’auteur, entraîne également un tel partage. » [ 26 ] En l’instance, le Tribunal fixe la proportion de cette responsabilité à 50 %. Enfin, compte tenu de l’ensemble des faits mis en preuve, le Tribunal n’accordera pas la somme réclamée à

titre de dommages et intérêts de 2 000 $, de telle sorte que seul le montant de 7 827,50 $ sera accordé, à hauteur de 50 %, soit pour une somme de 3 913,75 $. [ 27 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 28 ] Accueille en

partie la demande à l’encontre du défendeur, monsieur Michael Lapenna; [ 29 ] Condamne le défendeur, monsieur Michael Lapenna, à payer à la demanderesse, madame Lucie Ménard, la somme de 3 913,75 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 17 janvier 2017; [ 30 ] Chaque

partie assumant ses frais de justice; [ 31 ] Rejette la demande à l’encontre de la défenderesse, Tandem DL inc.; [ 32 ] Condamne la demanderesse, madame Lucie Ménard, à rembourser à la défenderesse, Tandem DL inc, les frais de justice de 250 $. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Date d’instruction : 19 novembre 2018