2012 QCCQ 12290, 2012 QCCQ 12290

Greenberg c. Leibovich 2012 QCCQ 12290 COURT OF QUEBEC "Small-claims Division» CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL TOWN OF MONTREAL No: 500-32-120664-091 DATE: November 14 th , 2012 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Cheryl GREENBERG […] Cote-St-Luc, Montreal, Quebec […] Plaintiff v.

Roberta LEIBOVICH […] Cote St-Luc, Montreal, Quebec […] Defendant ______________________________________________________________________ JUDGMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Cheryl Greenberg (GREENBERG) claims from Roberta Leibovich (LEIBOVICH) the amount of $7,000 in damages as a result of hidden latent defects found in a property purchased from the latter. [ 2 ] LEIBOVICH contests the action arguing that she was not given sufficient time to verify the alleged defects, that defendant was, in any event, doing some renovations and finally, that the claim is grossly exaggerated.

THE FACTS [ 3 ] On July 2 nd , 2009, GREENBERG purchased an immoveable property bearing civic address […] from LEIBOVICH. The sale was made with legal warranty. [1] [ 4 ] While doing some renovation work in the house, GREENBERG's plumber found that the drainage of the water in the basement was slow.

He proceeded to inspect the main drainpipe with a camera and found a pool of water inside. [ 5 ] After further investigation, it was found that the said pipe was bent and that tree roots were growing inside the pipe on the exterior of the property. [ 6 ] In addition, there was a problem with the garage-pit drain in that it was not functioning at all. The pipe was totally corroded and caused flooding in the garage. [ 7 ] On July 20 th , 2009, GREENBERG gave written notice of the defects to LEIBOVICH allowing her at least 5 days to come and inspect the premises.

She also attached an estimate of the cost of the repairs putting her on demand to contact her, failing which she would proceed to have the work done and would thereafter pursue her in Court, which she did with the present action. [ 8 ] GREENBERG claims $6,433.88$ for the costs of repairing the main drain and $913.78 for the costs of fixing the garage-pit drain.

She reduces her total claim to $7,000 in order to benefit from the small-claims jurisdiction of the Québec Court. [ 9 ] LEIBOVICH asserts that GREENBERG was negligent in not inspecting the inside of the drainpipes and pit drain before purchasing the immoveable. She claims that these problems are common in 50-year-old houses and, therefore, should not be considered as hidden defects. ANALYSIS

[10] The evidence adduced in Court shows that, prior to purchasing, GREENBERG had the immoveable inspected by aprofessional. This inspection raised no concerns as regards the drains. [11] The inspector also had LEIBOVICH fill out a questionnaire in which she declared that, to her knowledge there are no"plumbing related problems such as marked variations in water pressure or flow when using fixtures, freezing pipes, water leaks, rustywater, odours, plumbing drainage or backup problems, abnormal noises or other"[2].

Again, there was no indication that one couldsuspect drainage problems. [12] The evidence shows that the main drainpipe was bent preventing the water from draining towards the municipal sewage andthat the flow was obstructed by tree roots. The tree roots could not be suspected nor detected until a camera filmed the interior of themain drainpipe. As for the bent pipe, it was only noticed once the basement floor had been opened. [13] A defect is deemed hidden when it can only be discovered through a detailed inspection requiring excavation or demolition(see: Valcourt c.

Labbé, (C.A., 2003-02-04) (QC CQ), SOQUIJ AZ-00031174). [14] To the same effect, when a normally competent inspector cannot notice a defect it will be considered hidden. (Laurier VachonLtée. c. Girard, (B.R., 1967-08-09), SOQUIJ AZ-68011173. [15] Regarding latent defects the Québec Civil code stipulates that: "Art. 1726.

The seller is bound to warrant the buyer that the property and its accessories are, at the time of the sale, free of latentdefects which render it unfit for the use for which it was intended or which so diminish its usefulness that the buyer would not havebought it or paid so high a price if he had been aware of them.

The seller is not bound, however, to warrant, against any latent defect known to the buyer or any apparent defect; an apparent defect is adefect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without any need of expert assistance." [16] In Verville c. 9146-7308 Québec Inc.[3], Justice Rochon on behalf of the Québec appeals court made the followingobservations on the applicable rules regarding compensation for latent defects: " [56] En la matière, le choix du recours (rédhibitoire ou estimatoire) appartient au créancier de l'obligation.

S'il estime que lesvices rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuent tellement l'utilité au point où il ne l'aurait pas acheté, lecréancier demandera l'annulation de la vente. S'il est plutôt d'avis que malgré les vices, il aurait tout de même acheté mais à un prixinférieur, pour tenir compte du déficit d'usage, il exigera une réduction du prix de vente. Dans la mesure où l'acheteur opte pour cedernier recours, il ne peut obtenir qu'une réduction du prix de vente et encore faut-il que celle-ci soit raisonnable eu égard auxcirconstances appropriées (1604(3) C.c.Q).

Ainsi il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale du prix payé tout enpermettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu. [57] Un rappel

sommaire des règles applicables s'impose. [58] Le droit à la réduction du prix de vente est régi par les articles 1604 et 1726 C.c.Q. qui sont ainsi rédigés : 1604. Le créancier, s'il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligationcontractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s'il s'agit d'un contrat à exécution successive.

Cependant, il n'y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, à moins que,s'agissant d'une obligation à exécution successive, ce défaut n'ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réductionproportionnelle de son obligation corrélative.

La réduction proportionnelle de l'obligation corrélative s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle nepeut avoir lieu, le créancier n'a droit qu'à des dommages-intérêts. […] [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q.) afin dedéterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétionjudiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. [61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable. […] […] [62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent laréduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. [63] Les auteurs Lluelles et Moore écrivent : Quant à la méthode appropriée pour la réduction, le législateur nous livre quelque peu à nous-mêmes, puisque, loin de fournir lemoindre critère, il se contente de préciser qu'elle s'apprécie compte tenu « de toutes les circonstances » (art. 1604, al.3). En principe, laréduction devait se faire en fonction de la valeur des déficiences. […]

La préoccupation du juge sera de prononcer une réduction qui ne procure pas d'enrichissement au créancier. [64] Pineau, Gaudet et Burman traitent de la réduction du prix ainsi : En ce dernier cas, il s'agit d'une mesure exceptionnelle qui permet au juge de « réviser » le contrat, mais il ne peut s'agir d'une révision arbitraire : en effet, la réduction de l'obligation corrélative, qui s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées ( art. 1604 , al. 3 C.c.Q. ) ne peut, nous semble-t-il dépasser la mesure du préjudice subi par le créancier du fait de l'inexécution. [65] Les professeurs Jobin et Cumyn insistent sur la nécessité de ne pas enrichir l'acheteur : La jurisprudence se montre très souple dans la détermination de la réduction du prix.

La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de valeur du bien, attribuable au vice. Mais on voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant plutôt comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice; ce coût est réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (i.e. sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations. […] [67] La réduction du prix de vente peut s'avérer importante si l'ampleur du vice le justifie.

Cette réduction doit toutefois demeurer raisonnable et ne jamais procurer un avantage indu à l'acheteur. Comme le soulignent Jobin et Cumyn, il s'agit là d'une « mesure d'équité pour le vendeur »" [ 17 ] The costs incurred by GREENBERG to correct both defects has not been contradicted by LEIBOVICH who failed to have the property inspected and did not furnish any estimate relating to the cost to cure. [ 18 ] However, we must consider that in changing the main drainpipe and the garage pit drain GREENBERG is improving her property.

For one thing, these infrastructures, that were fifty-some years are now brand new with a new full-life expectancy. Also, in correcting the main drainpipe GREENBERG renovated the basement and installed new floors. In all, an adjustment must be made to take these improvements into account. The Court estimates that a reduction of 25 % of the amount claimed ($1,750) is reasonable in the present case to take into consideration the improvement made to GREENBERG's property.

FOR THESE REASONS, THE COURT : PARTIALLY GRANTS action, CONDEMNS Roberta Leibovich to pay Cheryl Greenberg the amount of $5,250, plus interest at the annual rate of 5 % and the additional indemnity provided for by

Article 1619 of the Civil Code of Québec as of the letter of demand dated July 20 th , 2009. With judicial costs of $157. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Date of hearing: June 18 th , 2012 [1] Exhibit P-1, page 2. [2] Exhibit P-4, question D8.1. [3] Verville c. 9146-7308 Québec Inc., 2008 QCCA 1593 .