2013 QCCQ 13495, 2013 QCCQ 13495

Tarbouch c. Agence du revenu du Québec 2013 QCCQ 13495 JD2273 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N o : 500-80-017987-109 DATE : 4 novembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ IBRAHIM TARBOUCH Demandeur c.

AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’un appel interjeté à l'encontre d'un avis de cotisation daté du 10 juin 2010, suivant lequel, le Sous- ministre du Revenu du Québec («SMR») réclamait au demandeur la somme de 7 959,29 $ (droit : 5 659,08 $, pénalité : 51,14 $, intérêt : 2 244,07 $). [ 2 ] La nouvelle cotisation est établie en vertu de l'

article 25 de la

Loi sur le ministère du Revenu [1] et de l'article 296 de la

Loi sur les taxes d'assise [2] , pour la période du 1 er janvier 2008 au 31 mars 2008. 1. MOYEN D’APPEL [ 3 ] Selon le demandeur, le SMR aurait dû retenir comme juste valeur marchande (« JVM ») le montant de 1 000 000 $ pour le calcul de la TVQ attribuable à son immeuble. [ 4 ] Il reproche à Revenu Québec d'avoir retenu comme JVM le montant de 1 200 000 $ pour le calcul de la TPS et de la TVQ. [ 5 ] Il soulève que la cotisation émise qui résulte du calcul erroné de la TVQ est entachée d'erreur, il demande à cette Cour d'annuler ladite cotisation. 2. CONTEXTE FACTUEL [ 6 ] Initialement le demandeur a introduit son recours par voie d'appel

sommaire auprès de la Division des Petites Créances. Le formulaire complété par le demandeur contient peu d'information. [ 7 ] Le dossier est par la suite transféré de consentement à la division régulière de la Cour du Québec. [ 8 ] Il est utile de reprendre ici le contexte factuel qui est bien résumé dans la défense: […] FACTS 6. Beginning in September 2005, Plaintiff had an immovable built at 2524-2532, rue Ontario Est in Montreal.

7 Said immovable comprises eight residential units and two commercial spaces. 8. Further to an audit, Defendant determined the FMV of the immovable, as at October 17, 2006, to be $1,200,000, based on the appraisal by a chartered appraiser submitted by Plaintiff as Exhibit P-3. 9. The amount of QST payable on the FVM mentioned in point 8 in respect of the immovable was determined by the auditor to be $63,603.18, the whole as appears from Appendix A. 10. On July 18, 2008, with Plaintiff having failed to file a net tax return, which omission contravenes

section 468 of the Act respecting the Quebec sales tax (R.S.Q., c. T-0.1; hereinafter "AQST"), Defendant assessed Plaintiff, and determined the latter's net tax payable for the period from October 1, 2007, to December 31, 2007, to be $32,695.08, by reason of Plaintiff's deemed self-supply of an immovable (taking into account the amount of the new housing rebate to which Plaintiff was entitled), the whole as appears from Appendix A. 11.

On June 8, 2010, Defendant reassessed at $0 Plaintiff's net tax for the period from October 1, 2007, to December 31, 2007, thereby cancelling and replacing notice of assessment number 3535321, the whole as appears from the notice of reassessment in question communicated herewith as Exhibit D-1. 12. The reassessment dated June 8, 2010, embodies the decision on objection, which decision, dated April 26, 2010, establishes Plaintiff's net tax payable for the period from October 1, 2007, to December 31, 2007, at $0, the whole as appears from the decision in question communicated herewith as Exhibit D-2. 13.

The above-mentioned decision (Exhibit D-2) states that because Plaintiff took possession of the immovable in question on January 1, 2008, a notice of reassessment would be issued for the period from January 1, 2008, to March 31, 2008, pursuant to

section 25 of the Tax Administration Act (R.S.Q., c. A-6.002; hereinafter "TAN'). 14. The Direction des oppositions determined that an amount of $47,250 in sales tax would be assessed; the amount of Plaintiff's net tax payable is therefore $25,613.31, Defendant having granted Plaintiff an amount of $21,636.69 in input tax refunds, the whole as it appears from Appendix B. 15. Based on the municipal assessment filed b Plaintiff as Exhibit P-4, Plaintiff determined the FMV of the immovable to be $1,000,000. 16.

Defendant, further to a recent appraisal by chartered appraiser Guy Vadnais, maintains that the FMV as at January 1, 2008, was in fact $1,200,000. […] 2.1. preuve en demande [ 9 ] À l'audience, le demandeur a témoigné sur les faits qui selon lui soutiennent sa prétention voulant qu'au mois de janvier 2008, la JVM de son immeuble était au montant de 1 000 000 $. [ 10 ] Il a mis l'accent sur les éléments qui suivent: • Le coût de construction de l'immeuble qui est établi en 2006 au montant de 866 000 $ plus les taxes; • L'évaluation municipale de l'immeuble qui indique la valeur de l'immeuble au montant de 995 450 $ en date du 31 décembre 2008; • Le prix de vente de l'immeuble en 2012 pour la somme de 1 120 000 $. [ 11 ] Le demandeur produit en preuve en liasse (pièce P-7), une lettre datée du 8 mars 2010 qu'il a transmis à Revenu Québec, à laquelle sont annexés entre autres, un rapport d'évaluation préparé par Réjean Lavallée & associés qui indique que la valeur marchande de l'immeuble en 2006 était au montant de 1 200 000 $; une soumission préparée par Groupe Immobilier Matra inc., établissant les coûts des travaux au montant de 996 116,49 $ ainsi qu’une copie de l'évaluation municipale qui indique un montant de 995 450 $, la valeur inscrite au rôle de 2007 pour l'immeuble. [ 12 ] Le demandeur affirme qu'il n'a pas réussi à obtenir d'hypothèque auprès des banques et qu'il a dû obtenir du financement ailleurs à des taux élevés, ce après avoir dû payer des commissions substantielles. [ 13 ] Le comptable du demandeur, monsieur Salim Jabbour, est le mandataire qu’il avait désigné pour traiter le dossier, donner suite et répondre aux demandes de Revenu Québec dans le cadre de la vérification fiscale effectuée par madame Nathalie Bouchard. [ 14 ] Monsieur Jabbour reconnaît avoir transmis à la vérificatrice avec une lettre datée du 23 juin 2008, (pièce D-10), la déclaration du demandeur (New Residential Rental Property GST Rebate Application) dans laquelle, il est indiqué comme juste valeur marchande de l'immeuble en question le montant de 1 200 000 $.

Monsieur Jabbour explique qu'il a inscrit ce montant à la suggestion de la vérificatrice. [ 15 ] Le demandeur demande au Tribunal de ne pas tenir compte du montant de 1 200 000 $ inscrite comme JVM de l'immeuble dans sa déclaration pour remboursement de TPS transmise par son comptable, il suggère qu'il s'agit d'une erreur. [ 16 ] Quant au rapport d'évaluation préparé par Réjean Lavallée & associés qui indique que la valeur marchande de l'immeuble en 2006 était au montant de 1 200 000 $, le demandeur précise que ce rapport a été préparé en prenant en considération que des matériaux de qualité en béton seraient utilisés dans la construction de l'immeuble, ce qui n'a pas été le cas.

Il demande au Tribunal de ne pas prendre en considération ce rapport.

DIRECT SALES COMPARISON APPROACH DESCRIPTION SALE #1 SALE #2 SALE #3 SALE #4 SALE #5 SUBJET Civic Number 8227-8239 6909-6915 8092 3388-3392 703-709 2524-32 Street / Avenue St-Hubert Beaubien Fabre Jean Talon E. Jarry E. Ontario E. City / Borough / District Villeray Mercier Villeray St-Michel Villeray Ville-Marie Date of Sale 12/2008 01/2008 09/2007 02/2008 03/2008 Sale Price 585,000 $ 620,000 $ 635,000 $ 805,000 $ 850,000 $ Land Area 3 597 sq. ft. 5 416 sq. ft 5 589 sq. ft. 4 644 sq. ft. 3 200 sq. ft. 3 630 sq. ft. Ground Floor Area 3 447 sq. ft. 3 332 sq. ft 4 802 sq. ft. 3 378 sq. ft. 2 686 sq. ft 2 830 sq. ft.

Gross Building Area (above ground) 10 369 sq. ft. 9 996 sq. ft. 14 468 sq. ft. 9 010 sq. ft. 8 059 sq. ft. 8 642 sq. ft.

Rapport d’expertise du demandeur [ 17 ] Le demandeur produit un rapport d'évaluation daté du 20 juillet 2011 préparé par la société Valiquette, Martin, Montmarquet, Poissant & Associés, évaluateurs agrées, qui indique que la JVM est au montant de 995 000 $. [ 18 ] Dans ce rapport, l'évaluateur Alexey Sklar, traite de la JVM en fonction de l'approche de coût selon le tableau suivant : COST APPROACH LAND Area (ft 2 ) Unit Price (ft 2 ) Value 3,630 x 45.00 $ 163,350 $ Total 163,350 $ SITE IMPROVEMENTS Contributive value of the site improvements 2,000 $ Depreciation 0% Depreciated Cost 0 $ MAIN BUILDING Replacement Cost New 1,316,609 $ (rate of $ 152.35 sq. ft.) Physical Depreciation ( 2% ) -26,332 $ Functional Depreciation ( 0% ) 0 $ Economic Depreciation ( 35% ) -460,813 $ -487,145 $ Depreciated Replacement Cost 829,464 $ TOTAL 992,814 $ Rounded to 995,000 $ Comments : On the basis of our analysis of the market and reflecting such factors as the location, the size, the layout, the frontage, the built-up nature of the subject area and the particularly improvement of the real estate demand in this Borough of Montreal, we have estimated the site's present market value on the basis of a unit rate of 45,00 $/sq.ft.

To estimate depreciation accruing to the subject property building and land improvements resulting from the property's physical age and observed condition, we have utilized the suggested depreciation rates contained within the Marshall Valuation tables. Functional depreciation is due to several factors such as the building configuration and this design. Economic depreciation is caused by conditions extraneous to the subject, which impairs desirability.

The value of economic depreciation deduction is supported by the comparison methode and the income approach, since it demonstrates that the market does not support the economic costs of constructing for such a building in the area. [ 19 ] Il traite de la JVM en fonction de la méthode de comparaison selon le tableau suivant: [ 20 ] Dans les conclusions de son rapport, M. Sklar indique: CORRELATION Value estimates obtained by the different methods used Cost Approach $1,030,000 Income Approach $980,000

Type of Building Semi- detached Linked Detached Linked Detached Semi- detached Shops / Residences 5 Com. / 6 Apt. 2 Com./ 4 Apt. 2 Com / 12 Apt. 2 Com / 6 Apt. 2 Com. / 13 Apt. 1 Com / 8 Apt.

Number of Floors 3 floors 3 floors 3 floors 3 floors 3 floors 3 floors Year of Construction 1930 1977 1958 1957 1927 2007 Apparent Year of Constniction 1965 1985 1975 1980 1975 2007 Municipal Assessment 425,300 $ 447,600 $ 530,500 $ 509,800 $ 644,000 $ 1,000,000 $ Ratio of Sale Price / Municipal Assessment 1.38 1.39 1.20 1.58 1.32 Ratio of Land Cover 0.96 0.62 0.86 0.73 0.84 0.78 Gross Potential Income 92,904 $ 68,100 $ 98,688 $ 86,002 $ 101,820 $ 120,840 $ Ratio of the Residential Income / Gross Income 0.62 0.64 0.64 0.58 0.79 0.54 G.I.M. (Gross Income Multiplier) 6.30 9.10 6.43 9.36 8.35 Net Operating Income 50,728 $ 40,502 $ 47,821 $ 52,841 $ 66,013 $ 90,794 $ Net Operating Income per Sq.Ft.. 4.89 $ sq. ft. 4.05 $ sq. ft. 3.31 $ sq. ft. 5.86 $ sq. ft. 8.19 $ sq. ft. 10.51 $ sq. ft.

O.C.R. (Overall Capitalization Rate) 8 67% 6.53% 7.53% 6.56% 7.77% Remarks Ext. Parking

(4) VALUE INDICATORS Sale Price 985,000 $ 620,000 $ 635,000 $ 805,000 $ 850,000 $ Moyenne Sale Price/Gross Building Area (Sq. Ft.) 56,42 $ 62.02 $ 43.89 $ 89.35 $ 105.47 $ 71.43 $ Land Value (Sq.

Ft.) 40.00 $ 35.00 $ 35.00 $ 40.00 $ 40.00 $ 38.00 $ Total Land Value 143,880 $ 189,560 $ 195,615 $ 185,760 $ 128,000 9 Building Residual Value 441,120 $ 430,440 $ 439,385 $ 619,240 $ 722,000 $ Building Residual Value per Sq.11. 42.54 $ 43.06 $ 30.37 5 68.73 $ 89.59 $ 54.86 $ Adjustments: Time -4,579 $ 4,773 $ 10,883 $ 5,490 $ 5,577 $ Style / Functionality Age / Condition / Quality 85,082 $ 47,348 $ 85,504 $ 77,328 $ 110,400 $ Other (basement, location) Adjusted Building Residual Value 521,623 $ 482,561 $ 535,771 $ 702,058 $ 837,977 $ Adjusted Building Residual Value per Sq.Ft. 50.31 $ 48.28 $ 37.03 $ 77.92 $ 103.98 $ 63.50 $ Adjusted Overall Rate to the Building (Sq.Ft.) 64.18 $ 67.24 $ 50.55 $ 98.54 $ 119.86 $ 80.07 $ N.O.I. (Net Operating Income) per Sq.Ft. 4.89 $ sq. ft. 4.05 $ sq. ft. 3.31 $ sq. ft. 5.86 $ sq. ft. 8.19 $ sq. ft. 10.51 $ / sq.ft.

Overall Rate to Bldg. In Relation to N.O.I. (Sq. Ft.) 121.16 $ 160.82 $ 139.51 $ 160.05 $ 135.28 $ 143.36 $ CONCLUSION Comparison Approach $995,000 As a result of our analysis, we are of the opinion that the subject property's market value, as of july 1st, 2008, is of $995,000. [ 21 ] L'évaluateur Alexey Sklar retient la méthode de comparaison pour établir à 995 000 $ la JVM de l'immeuble en 2008. 2.2 preuve en défense [ 22 ] Madame Nathalie Bouchard est à l'emploi de Revenu Québec.

En mai 2008, elle reçoit le mandat de procéder à la vérification du dossier du demandeur à qui elle transmet une lettre le 6 mai 2008. [ 23 ] Le demandeur l'a référé à son comptable, monsieur Salim Jabbour, qu'il désigne comme son mandataire. [ 24 ] Madame Bouchard affirme que le montant de la JVM de l'immeuble lui a été initialement fourni au téléphone par M.

Jabbour, qui lui fait parvenir par la suite la déclaration du demandeur pour remboursement de TPS et le rapport d'évaluation préparé par Réjean Lavallée & associés qui indique que la valeur marchande de l'immeuble en 2006 était au montant de 1 200 000 $. [ 25 ] Elle s'est basée sur le rapport d'évaluation préparé par Réjean Lavallée & associés et a retenu le montant de 1 200 000 $ comme étant la JVM de l'immeuble au 1 er janvier 2008.

Rapport de l’expert de l’ARQ [ 26 ] La défenderesse produit en preuve un rapport préparé par monsieur Guy Vadnais, évaluateur agrée qui est à l'emploi de Revenu Québec lorsque le mandat de préparer un rapport d'évaluation lui est confié en février 2011 pour déterminer la JVM de l'immeuble en date du 1 er janvier 2008. [ 27 ] Le rôle de l’expert consiste à fournir des renseignements scientifiques que ne possède pas le juge des faits et qui permettront à ce dernier d’en arriver à une conclusion. Le rapport d’un expert ne doit pas constituer une plaidoirie en faveur d’une

partie [3] . [ 28 ] Le témoin expert ne doit pas se

Adjusted 1 and and Building Residual Values per Sq FL BUILDING 96 $ / sq.ft. X 8,642 sq.ft. = 829,632 $ LAND 45 $ / sq.ft. X 3,630 sq.ft. = 163,350 $ 992,982 $ Rounded to 995,000 $ G lobal Value per Sq. Ft. Of Building Above Ground in Relation to the N 0 I BUILDING 115 $ / sq.ft.

X 8,642 sq.ft. = 993,830 $ Rounded to 995,000 $ Market Value Indicated by the Sales Comparison Approach: 995,000 $ Remarks T The applied value per sq ft of building above ground in relation to the N 0 I rate is derived from our study of the comparables sales and I takes into account the ratio of the residential income / gross income, the net operating income per sq ft and the level and the E economical risk involved in operating this type of property. placer dans une position de conflit d’intérêts réel ou apparent qui fasse en sorte que le tribunal puisse douter de son détachement [4] . [ 29 ] La crainte de partialité de la part d’un expert ne peut justifier de mettre de côté son témoignage, sous réserve d’en apprécier la crédibilité, car il ne faut pas confondre l’admissibilité d’une expertise et sa force probante [5] . [ 30 ] Selon les principes dégagés par la jurisprudence [6] , la relation d’employeur-employé avec une

partie n’est pas un facteur pertinent à la détermination de la qualité de témoin expert. Comme pour tout témoin, expert ou non, ce fait relève uniquement de la question de la crédibilité et, dans le cas d’un témoin expert, de la valeur probante à accorder à l’opinion donnée. [ 31 ] Appliquant les principes qui se dégagent de la jurisprudence, le Tribunal conclut que le fait qu'il soit à l'emploi de la défenderesse ne suffit pas pour disqualifier M. Vadnais d'être reconnu comme témoin expert. [ 32 ] Le Tribunal tient compte que M.

Vadnais n'était pas impliqué dans le dossier lors de l'émission de la cotisation ni au stade de l'opposition, il possède une expérience pertinente en matière d'évaluation immobilière, conséquemment sa qualité de témoin expert est reconnue par le Tribunal. [ 33 ] Dans son rapport, M. Vadnais traite de la méthode du coût en ces termes: Méthode du coût Valeur du terrain Le terrain provient de l'assemblage des lots 2 349 609 et 2 349 610. Une recherche nous a permis de retracer cinq ventes de terrain pouvant nous éclairer quant a la valeur probable du terrain sujet. Voici un tableau

sommaire concernant ces transactions. Vente no Arrondissement Adresse Date Prix Superficie(p. c.) Taux $/p.c. 1 Ville Marie Rue Frontenac 2006-10-11 70 000,00 $ 2333,5 30,00 $ 2 Ville Marie Rue Frontenac 2006-10-12 53 000,00 $ 1171 45,26 $ 3 Mercier/Hochelaga Av.

Haig 2006-04-01 51 500,00 $ 2149,62 23,96 $ 4 Mercier/Hochelaga Rue Taillon 2007-06-29 85 000,00 $ 2400 35,42 $ 5 Mercier/Hochelaga Rue La Fontaine 2008-04-04 70 000,00 $ 2400 29,17 $ Considérant la localisation du sujet, son usage, sa grandeur et sa forme, considérant principalement les transactions #1 et #2, nous sommes d'avis de retenir un taux unitaire de 35$/ pied carré en date d'évaluation, pour une valeur avant taxes et ristournes de : Superficie du terrain 3630 pi2 x 35$/pi2 = 127 050$ La valeur totale du terrain taxes nettes est arrondie à 133 000 $ Valeur du bâtiment Coût neuf de remplacement Le coût de remplacement a été calculé à l'aide de la fiche du Ministère des Affaires municipales M.A.M. 2.4.1 faite par la ville de Montréal.

Nous avons retiré le facteur pour taxe de 1.12 et nous avons ajuste le facteur temps de 1.29 en 2005 change a 1.40 en 2007. Base sur la superficie et les composantes du sujet, le coût de remplacement avant les taxes s'élève a 1 126 898 $ soit 130.9 $ le pied carre de superficie hors sol. Les portions résidentielle et commerciale ont été établies au prorata des revenus bruts générés par chacun des usages. (Voir «analyse paritaire», p. 22). Vous trouverez à la page suivante un tableau démontrant le calcul des taxes. Coût neuf de remplacement taxes nettes : 1 179 060 $ Aire totale : 8 608 pieds carrés

Conséquences unitaires : 136,97 $/pied carré Dépréciation et/ou désuétude Lorsqu'une propriété n'est pas neuve et qu'elle présente des éléments de désuétude, le coût de remplacement se distingue de la valeur marchande par la dépréciation dont le bâtiment est l'objet. La dépréciation est la perte de valeur causée par la détérioration et/ou la désuétude. Puisque la propriété à l’étude est neuve en date de réévaluation, aucune dépréciation ne sera considérée. Notez que les coûts réels déclarés payables au contractant sont d'environ un million de dollars.

À ces coûts, nous devons ajouter la valeur du terrain (133 000 $), le coût des permis (7697 $ + 495 $), le financement intérimaire, le coût des taxes foncières et scolaires durant les travaux, les frais de marketing, les frais d'architecte incluant la surveillance de chantier (environ 6,5 % ou 65 000 $) et un profit pour le développeur. Cependant ce dernier ne se réalise pas toujours. Aussi, notez que les montants déclarés aux permis sont de 1 006 278 $ et 60 000 $. À cela s'ajoute la valeur du terrain à 133 000 $ pour un total arrondi à 1,200 000 $.

Residentielle Commerciale Total Cout de remplacement neuf - bâtisse 691 902 $ 487 158 $ 1 179 060 $ INDICATION DE LA VALEUR — MÉTHODE DU COÛT Résidentielle Commerciale Total Valeur du terrain vacant 77 976 $ 54 902 $ 132 879 $ Coût de remplacement déprécié - bâtisse 691 902 $ 487 158 $ 1 179 060 $ Total 769 878 $ 542 060 $ $ 1 311 938 $

Partie résidentielle 769 878 $

Partie commerciale 542 060 $ Immeuble — total 1 311 938 $ Valeur arrondie à 1 300 000 $ [ 34 ] Il traite de la valeur de l'immeuble en fonction de la méthode de comparaison en ces termes: « Méthode de comparaison Aux fins de cette évaluation, nous avons collige les ventes de propriétés qui ressemblent le plus au sujet. Nos recherches ont permis de relever quatre transactions impliquant des propriétés de type semi-commercial et/ou résidentiel. Elles sont situées dans le secteur ou dans un secteur comparable au sujet. Les données relatives a ces propriétés comparables ainsi que leur description

sommaire figurent au tableau des ventes que vous trouverez a la page suivante. De plus vous trouverez en

annexe un résumé de l'inscription MLS. Analyse paritaire Les ventes se repartissent en deux catégories. Premièrement, les ventes numéro un et deux représentent des propriétés dont l'usage principal est résidentiel. Elles nous indiquent des multiplicateurs du revenu brut « MRB » de 9,26 et 10,84. Notez que la vente numéro deux concerne une propriété a usage résidentiel sans commerce. Deuxièmement, les ventes numéro trois et quatre représentent des propriétés 100% commerciales. Elles nous indiquent des multiplicateurs du revenu brut « MRB » de 8,04 et 8,35.

Puisque la vente numéro un concerne une propriété qui s'apparente plus à la propriété sujette tant par sa grandeur que par son niveau de revenu, nous retenons son « MRB » de 9,26. En appliquant ce dernier au revenu brut potentiel de la propriété sujette, nous obtenons une valeur arrondie a 1 200 000 $. Afin de faire une répartition de la valeur entre la

partie résidentielle et la

partie commerciale nous sommes d'avis de retenir les « MRB » suivants. Pour la

partie résidentielle : Nous basant principalement sur la vente numéro deux, nous retenons un « MRB » de 11 multiplié par les revenus résidentiels de 64 800$ pour une valeur de 712 800$. Valeur de la

partie résidentielle arrondie à 700 000$. Pour la

partie commerciale : Nous basant sur les ventes trois et quatre, nous retenons un « MRB » de 8,00 multiplie par les revenus

commerciaux de 67 860$ pour une valeur de 542 880$. La proportion de valeur applicable à la

partie commerciale est de : 542 880$/ (712 800$ + 542 880$) = 43,23% Notez qu'à la ville de Montréal, cette unité d'évaluation non résidentielle appartient à la classe 6, soit un taux applicable de 40%. » Valeur totale de 1 255 680 $ arrondie à 1 200 000$. [ 35 ] Dans les conclusions de son rapport, M. Vadnais indique: Valeur estimée par la méthode du cout 1 300 000 $ Valeur estimée par la méthode de comparaison : 1 200 000 $ Valeur estimée par la méthode du revenu : S.O.

Dans le cas présent, la méthode du coût vient corroborer la méthode de comparaison La méthode de comparaison par le MRB est l'approche la plus pertinente pour estimer la valeur de ce genre de propriété. La qualité et la quantité d'informations tirées du marché étaient très satisfaisantes. Les données analysées proviennent de transactions réalisées dans un même environnement social économique. Étant relativement simple d'application, la méthode de comparaison reflète bien le comportement des acheteurs et des vendeurs et ainsi fournit une preuve directe de la valeur marchande d'un immeuble à une date donnée.

La méthode du revenu n'a pas été retenue puisque nous n'avons pas d'historique et peu d'information concernant les dépenses du sujet et des comparables. Dans le cas présent, la méthode de comparaison nous à apporté un meilleur éclairage. VALEUR MARCHANDE au 1 janvier 2008 1 200 000 $ » 3.

ANALYSE ET MOTIFS 3.1 questions en litige [ 36 ] Les principales questions que le Tribunal doit trancher afin de disposer de ce litige sont les suivantes : • La cotisation émise le 10 juin 2010 est-elle entachée d'erreur en raison de la juste valeur marchande de 1 200 000 $ retenue et appliquée par Revenu Québec ? • Dans l'affirmative, la pénalité et les intérêts, sont-ils justifiés ? 3.2 principes de droit applicable [ 37 ] Il y a lieu de reproduire les dispositions pertinentes de la

Loi sur la taxe de vente du Québec [7] applicables en l'espèce: « 15. La juste valeur marchande d'un bien ou d'un service fourni à une personne s'établit sans tenir compte de toute taxe exclue par l'article 52 de la contrepartie de la fourniture. 225.

Dans le cas où la construction ou la rénovation majeure d'un immeuble d'habitation à logements multiples est presque achevée, le constructeur de l'immeuble d'habitation est réputé, à la fois: 1° avoir effectué et reçu, le dernier en date du moment où la construction ou la rénovation majeure est presque achevée, du moment où la possession ou l’utilisation de l'habitation visée aux sous-paragraphes a et a .1 du paragraphe 1° du deuxième alinéa est donnée conformément à ces sous-paragraphes et du moment où l'habitation visée au sous-paragraphe b de ce paragraphe est occupée conformément à ce sous-paragraphe, une fourniture taxable de l'immeuble d'habitation par vente; 2° avoir payé à

titre d'acquéreur et avoir perçu à

titre de fournisseur, le dernier en date de ces moments, la taxe à l'égard de la fourniture calculée sur la juste valeur marchande de l'immeuble d'habitation le dernier en date de ces moments. Toutefois, le premier alinéa ne s'applique que dans le cas où, à la fois: 1° le constructeur de l'immeuble d'habitation:

a) soit, donne la possession ou l’utilisation d'une habitation située dans l'immeuble d'habitation à une personne donnée en vertu d'un contrat de louage, d'une licence ou d'un accord semblable conclu en vue de l'occupation de l'habitation par un particulier à

titre de résidence et que cette personne donnée n'est pas un acheteur de l'immeuble d'habitation en vertu d'une convention d'achat et de vente; a. 1 ) soit, donne la possession ou l’utilisation d'une habitation située dans l'immeuble d'habitation à une personne donnée en vertu d'une convention pour la fourniture, à la fois: i. par vente de la totalité ou d'une

partie du bâtiment qui fait

partie de l'immeuble d'habitation;

ii. par louage du fonds de terre qui fait

partie de l'immeuble d'habitation ou la fourniture d'un tel contrat par cession;

b) soit, étant un particulier, occupe une habitation située dans l'immeuble d'habitation à

titre de résidence; 2° le constructeur, la personne donnée ou un particulier qui a conclu avec celle-ci un contrat de louage, une licence ou un accord semblable à l’égard d’une habitation située dans l’immeuble d’habitation, est le premier particulier à occuper une habitation située dans l’immeuble d’habitation à

titre de résidence après que la construction ou la rénovation soit presque achevée. 378.6.

Sous réserve des articles 378.16 et 378.17, une personne, autre qu'une coopérative d'habitation, a droit à un remboursement déterminé conformément à l'article 378.7 dans le cas où, à la fois: 1° la personne est, selon le cas:

a) l'acquéreur de la fourniture taxable par vente — appelée «achat auprès du fournisseur» dans le présent

article et l'article 378.7 — effectuée par une autre personne, d'un immeuble d'habitation ou d'un droit dans celui-ci et n'est pas un constructeur de l'immeuble;

b) le constructeur d’un immeuble d’habitation ou d’une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples qui donne la possession ou l’utilisation d’une habitation située dans l’immeuble d’habitation ou dans l’adjonction à une autre personne en vertu d’un contrat de louage, d’une licence ou d’un accord semblable conclu en vue de son occupation par un particulier à

titre de résidence par suite de laquelle la personne est réputée, en vertu des articles 223 à 231.1, avoir effectué et reçu une fourniture taxable par vente — appelée «achat présumé» dans le présent

article et l’article 378.7 — de l’immeuble ou de l’adjonction; 2° à un moment donné, la taxe devient payable pour la première fois à l'égard de l'achat auprès du fournisseur ou la taxe à l'égard de l'achat présumé est réputée avoir été payée par la personne; 3° au moment donné, l'immeuble ou l'adjonction, selon le cas, est une habitation admissible de la personne ou comprend une ou plusieurs habitations admissibles de cette dernière; 4° la personne n'a pas le droit d'inclure, dans le calcul de son remboursement de la taxe sur les intrants, la taxe à l'égard de l'achat auprès du fournisseur ou la taxe à l'égard de l'achat présumé. 3.2.1 la juste valeur marchande de l'immeuble aux fins de l'autocotisation [ 38 ] Il est en preuve que l'immeuble en question est une construction neuve dont le demandeur a pris possession en janvier 2008. [ 39 ] C'est le demandeur lui-même et son comptable qui indiquent à la vérificatrice le montant de la JVM de 1 200 000 $ qui figure sur la déclaration d'autocotisation transmise à Revenu Québec avec rapport à l'appui.

Ce n'est qu'au stade de l'opposition que le demandeur se ravise sur le montant de la JVM qu'il prétend être de l'ordre de 1 000 000 $, ce qui n'a pas été retenu. [ 40 ] Dans l'affaire Société Paul-Gury S.E.N.C. c Agence du Revenu du Québec [8] cité par la défenderesse, la Cour du Québec traite de la méthode d'évaluation appropriée pour déterminer la JVM d'un immeuble: [64] À cet égard, le juge Pierre Labbé, j.c.Q., a eu à déterminer laquelle des méthodes d’évaluation était la plus appropriée dans des circonstances semblables au présent dossier dans l'affaire 9062-8942 Québec inc. 31 , à laquelle le Tribunal a déjà référée plus haut sur un autre point : [119] Ceci étant, quelle technique faut-iI retenir entre celle du coût et celle du revenu?

Le Tribunal a fait état plus haut d'autorités soutenant le point de vue que pour un immeuble neuf ou de construction très récente, Ia technique du coût était plus appropriée. Des autorités appuient aussi le point de vue que la technique du revenu est meilleure pour un immeuble à revenus.

Ainsi, Jean-Guy Desjardins 14 : « Il apparaît indispensable de procéder au calcul de la valeur réelle par la méthode du revenu dans les cas suivants : 1) Quand la propriété à évaluer est une propriété à revenus, tels un centre commercial, une maison de rapport, un édifice à bureaux, un hippodrome. (…) » [120] Et Jacques Forgues 15 : « À défaut d'obtenir une indication fiable de la valeur par la technique de parité, la jurisprudence affirme que, dans la recherche de la valeur d'un immeuble à revenus, la technique du revenu est celle qui doit être privilégiée. (…) La même pensée est d'ailleurs reprise par différentes instances.

Elle est notamment applicable pour de vieux édifices à revenus, des immeubles à revenus de grande envergure, des édifices à logements multiples, des hôtels et des centres commerciaux. [121] Pour l'édifice à logements multiples, Me Forgues réfère à des décisions du B.R.E.F. 16 . [122] II conclut ainsi sur cette technique l7 : « En somme, à défaut de pouvoir procéder par la technique de parité, la technique du revenu est la meilleure technique à utiliser dans la recherche de la valeur d'un immeuble à revenus ayant déjà connu le test du marché de la location. »

[123] Me Forgues, à ce dernier sujet, réfère à l'affaire Trizec c. C.U.M. et al.18 où le B.R.E.F. dit ceci : « La plaignante emploie à juste

titre la technique du revenu pour déterminer la valeur réelle de l'unité de l’évaluation. Il s'agit en effetd'un édifice à revenus de grande envergure. » [124] Et plus loin19: « Le Bureau s'interroge sur la valeur probante de l'emploi de la technique du coût pour l’étude du 500 Place d’Armes : nous sommes enprésence d'un édifice qui a une expérience assez longue de revenus pour s'en tenir exclusivement à la technique du revenu afin d'endéterminer la valeur.

La technique du coût peut tout au moins avoir une valeur de corroboration et passerait bien après la technique deparité. » (...) La technique du revenu apparaît donc des plus adaptée pour déterminer la valeur d'un édifice à revenus ayant une expérience derevenus valables. En effet, la valeur d'une telle propriété est établie suivant la qualité, la quantité, la durée des revenus nets générés parl'édifice. » [125] Dans le présent dossier, l'immeuble en cause n'a pas connu le test du marché de la location, pour employer les termes de MeForgues, à la date d’évaluation.

L'immeuble étant neuf ou de construction très récente et n'ayant pas d'expérience de revenus, latechnique du coût, de l'avis du Tribunal, doit être préférée. (Références omises) (Reproduction intégrale) [41] Dans l'instance, les évaluateurs de chacune des parties retiennent la méthode de comparaison pour établir la JVM del'immeuble. [42] Dans l'affaire Paul-Gury, le juge Pierre Coderre de la Cour du Québec, traite de la latitude dont dispose le juge pourl'établissement de la JVM: [72] Dans ce dossier, la preuve de chacune des parties est basée essentiellement sur les rapports et le témoignage de chacun de leursexperts, évaluateurs agréés.

À cet égard, la jurisprudence établit que le Tribunal n'est pas lié par le témoignage et les rapports de ces experts. Dans l'arrêt ClT Financial Ltd v. R.38, la Cour d'appel fédérale affirme relativement à la latitude qu'à le juge du procès pourl'établissement de la juste valeur marchande : […] [13] [...] De nombreuses décisions indiquent que le juge du procès peut se faire sa propre opinion au sujet de la valeur (Connor v. R.(1979), (FCA), 79 D.T.C. 5256 (Fed. C.A.), et Whent v. R. (1999), 2000 D.T.C. 6001 (Fed.

C.A.)). [...] (Reproduction intégrale) [73] La Cour d'appel fédérale réitère cela dans Petro-Canada v. R.39 : […] [48] [...] La juste valeur marchande des données sismiques au moment de leur acquisition est un point de fait. Le juge était libred'accepter ou de rejeter, en totalité ou en partie, les opinions offertes à propos de leur évaluation, et il était libre d'en estimer lui-même lavaleur, compte tenu de ce qui restait de la preuve acceptable: Connor v. R., (FCA), [1979] C.T.C. 365, 79 D.T.C.5256 (Fed.

C.A). […] (Reproduction intégrale) [43] Ces principes s'appliquent dans la présente affaire. 5.3 fardeau de preuve [44] Il est utile de reproduire ici les principes qui doivent guider le Tribunal afin de déterminer si le demandeur rencontre sonfardeau de preuve. [45] La cotisation contre un administrateur est assujettie à la présomption de validité prévue à l’article 1014 de la

Loi sur les impôtsdu Québec[9] qui énonce :

Sous réserve des modifications ou de l'annulation résultant d'une opposition, d'un appel ou d'un appel

sommaire et sous réserved'une nouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante nonobstant toute erreur, vice de forme ou omission qui s'y trouve ouqui se trouve dans toute procédure s'y rattachant. [46] Les principes retenus par les tribunaux pour l’application de l’article 1014 L.I. sont résumés dans l'arrêt St-Georges c. Québec(Sous-ministre du Revenu)[10], par la Cour d'appel : [8]

L'article 1014 L.I. établit la présomption de validité des cotisations fiscales. [9] Dans 9027-5967 Québec Inc. c. Québec (Sous-Ministre du Revenu), 2007 QCCA 47 , J.E. 2007-223 (C.A.), la Courrappelle les conséquences de cette présomption sur le fardeau de la preuve, aux paragr. 13 et 14 : [13] Dans l'arrêt Durand c. Québec (sous-ministre du Revenu), la Cour a réitéré les règles relatives à la présomption de validité de lacotisation fiscale et des fardeaux de preuve qui en découlent. Reprenant les principes énoncés par la Cour suprême dans HickmanMotors Ltd. c. Canada, la Cour dit : - La cotisation fiscale jouit d'une présomption de validité (art. 1014

Loi sur les impôts), qui peut être repoussée par le contribuable. - Le fardeau initial du contribuable consiste à « démolir » l'exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie. - Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve. - Le fisc doit alors réfuter la preuve prima facie et prouver la cotisation établie par présomption. [14] Règle générale, la preuve prima facie se définit comme une preuve suffisante pour établir un fait jusqu'à preuve du contraire. DansStewart c.

M.R.N., le juge Cain mentionne qu'«une preuve prima facie est celle qui est étayée par des éléments de preuve qui créent untel degré de probabilité en sa faveur que la cour doit l'accepter si elle y ajoute foi, à moins qu'elle ne soit contredite ou que le contraire nesoit prouvé. (Références omises) [47] Dans l’arrêt Durand c. Québec (sous-ministre du Revenu)[11], la Cour d’appel, sous la plume de l’honorable Thibault, résumeces mêmes principes en ces termes : • La cotisation fiscale jouit d’une présomption de validité (art. 1014

Loi sur les impôts), qui peut être repoussée par le contribuable. • Le fardeau initial du contribuable consiste à « démolir » l’exactitude de la présomption en présentant une preuve prima facie. • Lorsque le contribuable présente une telle preuve, il y a renversement du fardeau de la preuve. • Le fisc doit alors réfuter la preuve prima facie et prouver la cotisation établie par présomption. » (Références omises) [48] Dans l’arrêt Amiante Spec inc. c.

Sa Majesté La Reine[12], la Cour d’appel fédérale réfère à l’arrêt Hickman Motors Ltd. c.Canada[13] en ces termes : [15] L’affaire Hickman nous a rappelé que le ministre se fonde sur des présomptions pour établir une cotisation et que la chargeinitiale de démolir les présomptions exactes formulées par celui-ci est imposée au contribuable. Ce dernier s’acquitte de ce fardeauinitial lorsqu’il présente au moins une preuve prima facie démolissant l’exactitude des présomptions formulées dans la cotisation.

Enfin,lorsque le contribuable s’est déchargé de son fardeau initial, le fardeau de la preuve passe au ministre qui doit alors réfuter la preuveprima facie faite par celui-là et prouver les présomptions (Hickman, supra aux paragraphes 92-93-94). [49] Le Tribunal estime que le demandeur n'a pas réussi à démolir l’exactitude des faits sur lesquels s'appuient la cotisation, et ce,pour les motifs qui suivent. [50] Il ressort de la preuve que le demandeur dans la déclaration qu'il produit pour obtenir le remboursement a inscrit le montant de1 200 000 $ comme étant la JVM de l'immeuble en date du 31 décembre 2007. [51] La suggestion du comptable du demandeur voulant qu'il aurait inscrit ce montant à la suggestion de la vérificatrice ne peut pasêtre retenue, car elle n'est pas supportée par la preuve qui révèle que c'est le demandeur et son mandataire qui a fourni à la vérificatrice lerapport d'évaluation préparé par Réjean Lavallée & associés qui indique que la valeur marchande de l'immeuble en 2006 est au montantde 1 200 000 $. [52] Le demandeur en ayant indiqué comme JVM de l'immeuble le montant de 1 200 000 $ dans sa déclaration et en ayant transmis àla vérificatrice un rapport d'évaluation au même effet, il a en quelque sorte fait son lit. [53] Il est difficile de soutenir dans un tel contexte que la cotisation émise le 10 juin 2010 est à première vue entachée d'erreur enraison de la juste valeur marchande de 1 200 000 $ retenue et appliquée par Revenu Québec. [54] La défenderesse a soulevé que le rapport d'évaluation préparé en juillet 2011 pour le demandeur par Monsieur Sklar, produit audossier, fait état de dépréciation de l'ordre de 35% pour un immeuble neuf, sans fournir d'explication justificative.

Elle remet en questionla fiabilité de l'étude comparative par Monsieur Sklar, qui n'a porté que sur des coûts de comparaison en dehors du secteur ou est situél'immeuble.

__________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

Monsieur Ibrahim Tarbouch, se représente seul Me Josée Fournier larivière meunier Avocate de la défenderesse Dates d’audience : 12 et 13 septembre 2013 [55] La preuve administrée par le demandeur ne rencontre pas la norme prima facie, en ce qu'elle est loin d'être suffisante pour« démolir » l'exactitude de la présomption de validité de la cotisation[14]. [56] Par ailleurs, même si le demandeur avait réussi à repousser la présomption de validité, la preuve présentée par l’ARQ suffiraitamplement pour réfuter la preuve prima facie et de démontrer que la cotisation établie est fondée. 5.4 Les intérêts [57] La Cour du Québec siégeant en appel en matière fiscale n’a pas compétence pour annuler les intérêts au terme de l’article 94.1de la

Loi sur le ministère du Revenu[15]. En conséquence, il n’y a pas lieu de s’attarder sur cette question. 5.5 Les pénalités [58] Pour imposer une pénalité sous l’article 1049 L.I.[16], on doit être en présence d’une situation où il y a preuve de négligencegrossière démontrant un degré important de négligence qui correspond à une action délibérée, une indifférence au respect de la Loii[17],ce qui n'a pas été prouvé par l'ARQ, en conséquence le montant de 51,14 $ inscrit à

titre de pénalité dans l'avis de cotisation doit êtreretranchée. [59] Le Tribunal conclut que la défense de l’ARQ est bien fondée, en conséquence la demande doit échouer. [60] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [61] REJETTE l'appel; [62] MAINTIENT l’avis de cotisation émis le 10 juin 2010 portant le numéro 5435802 et ANNULE la pénalité; [63] LE TOUT, avec dépens. [5] Aluminerie Alouette inc. c. Constructions du St-Laurent ltée, (QC CA), AZ-50193274; R.J.Q. 2663 (C.A.);REJB 2003-47683 (C.A.); Québec (Procureur général) c. Marleau, (1995) (QC CA), R.D.J. 236 (C.A.); [6] N.M. Paterson and Sons Ltd. c. Mannix Ltd., (SCC), AZ-66111020,

(1966) R.C.S. 180; Cascades Conversion inc.c. Yergeau, 2006 QCCA 464 , AZ-50366719, J.E. 2006-881 (C.A.); General Motors du Canada Limitée c. Compagnied’assurance Missisquoi & Rouville, (QC CA), AZ-88011291,

(1988) R.D.J. 18 (C.A.); Québec (Sous-ministre duRevenu) c. Services Industriels Tracy inc., AZ-90021289,

(1990) R.J.Q. 1697 (C.S.).