2011 QCCA 1517, 2011 QCCA 1517

Sarrazin c. Rivière-Rouge (Ville de) 2011 QCCA 1517 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019787-092 (560-17-000791-068) DATE : Le 22 août 2011 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JOHAN SARRAZIN, ÇA S'PNEU-TU ? INC. APPELANTS - Défendeurs c. VILLE DE RIVIÈRE-ROUGE INTIMÉE - Demanderesse ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 25 mai 2009 par la Cour supérieure, district de Labelle (l'honorable Louis-Philippe Landry), qui a rendu diverses ordonnances en application des articles 227 et suivants de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et 61 de la

Loi sur les compétences municipales notamment à l'égard d'immeubles où les appelants exploitent un commerce de vente de pneus; [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré; [ 3 ] REJETTE le pourvoi, avec dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. Me Jean-René Maranda Pour les appelants Me Albert Prévost PRÉVOST, FORTIN, D'AOUST Pour l'intimée Date d’audience : 2 juin 2011 MOTIFS DU JUGE ROCHETTE

[ 4 ] Le juge de première instance relate ainsi la trame de cette affaire : [3] Les défendeurs en reprise d’instance [1] sont propriétaires des trois immeubles faisant l’objet du litige. Ils sont également propriétaires des actions des deux compagnies défenderesses [2] . Le défendeur Johan Sarrazin utilise les trois immeubles pour son commerce de pneus. Il occupe les lieux et opère son commerce en utilisant le nom des deux compagnies avec, semble-t-il, la tolérance des défendeurs en reprises d’instance. Il possédait un bail pour les immeubles.

Ce bail est expiré et les défendeurs en reprise d’instance lui ont demandé de quitter les lieux. Aucune mesure d’expulsion n’a encore été entreprise par les défendeurs en reprise d’instance. [4] À l’audience, il a été convenu de désigner les immeubles sous le

titre d’immeuble no. 1, immeuble no. 2 et immeuble no.3. L’immeuble no 1 a été utilisé comme garage de mécanique par le père de Johan Sarrazin, M. Fernand Sarrazin. En 1979 l’immeuble a été incendié. Le site no. 1 a par la suite été utilisé comme poste d’essence avec un petit bâtiment pour l’administration du poste d’essence. Aujourd’hui seul le petit bâtiment demeure et il est utilisé par le défendeur Johan pour recevoir des clients et comme bureau. Une injonction interlocutoire prononcée le 19 janvier 2007 a mis fin à la pose de pneus qui se faisait dans un abri temporaire sur ce site.

La question de cet abri temporaire n’est plus en litige et la demande d’injonction permanente sur ce point sera donc accueillie. [5] Le site no. 2 sert présentement de site d’entreposage pour des pneus usagés destinés au recyclage. [6] Après l’incendie de 1979, un nouveau garage de mécanique a été construit sur le site no. 3. Ce garage a servi aux opérations des deux compagnies défenderesses jusqu’au 25 septembre 2005 alors qu’un incendie détruisait le garage. Le garage n’a pas été reconstruit mais les opérations d’entreposage de pneus se sont poursuivies sur ce site depuis ce temps.

Le 7 décembre 2006, la demanderesse a entrepris les procédures dans les présentes afin de faire cesser les opérations. [7] Le défendeur Johan Sarrazin a entamé des procédures en passation de

titre à l’encontre des défendeurs en reprise d’instance afin de se faire déclarer propriétaire du site no. 3. Il invoque au soutien de sa demande des ententes qui seraient intervenu avec son père Fernand Sarrazin avant le décès de ce dernier survenu en 2008. D’où son intérêt à tenter de maintenir sur les lieux le commerce qu’il exerce à son profit en utilisant le nom des deux compagnies défenderesses. [8] Aujourd’hui le site no 3 est clôturé, la clôture donnant sur la route principale étant implantée dans les fondations du garage incendié en 2005.

Les photographies produites révèlent que le site sert d’entrepôt à ciel ouvert pour quelques milliers de pneus, neufs ou usagés de même que des jantes de roues. Les clients se présentent au bureau sur le site no. 1 et vont par la suite choisir leurs pneus sur le site no. 3. On peut à l’occasion faire l’installation des pneus sur le site no. 3. Ce travail se fait à ciel ouvert puisque le site ne contient aucun bâtiment ou abri. [9] Johan Sarrazin avait l’intention de faire construire un nouveau garage sur le site no. 3.

Son projet n’a pu se réaliser en raison du fait qu’il n’a pu à date devenir propriétaire de l’immeuble. [10] Même si les propriétaires des trois immeubles ne contestent pas la demande d’injonction telle que formulée, Johan Sarrazin désire faire reconnaître son droit de même que celui des propriétaires de permettre ou tolérer l’exercice de son commerce de pneus tel qu’il l’exerce présentement. [ 5 ] Les héritiers de feu Fernand Sarrazin et Les entreprises F. Sarrazin inc. ont déposé un acquiescement total à la demande formulée par l'intimée [la Ville] [3] .

Ça s'pneu-tu ? inc. [l'appelante] acquiesce également à la demande, mais seulement « dans les limites de l'ordonnance de sauvegarde prononcée dans le dossier 560-17-000847-076 » [4] . [ 6 ] À ce stade-ci, il y a lieu de reproduire, par commodité, deux plans montrant successivement les sites 1 et 3 :

[ 7 ] Sur le premier plan, le site 1 apparaît en ombragé [5] et la fiche de la propriété complète les informations rapportées au rôle d'évaluation. Le site 3 est également ombragé sur le second. Il est situé en face du site 1, de l'autre côté de la rue L'Annonciation Nord [6] . [ 8 ] Dans son recours introductif d'instance « pour obtenir des ordonnances et injonction en vertu des articles 227 et suivants de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et 61 de la

Loi sur les compétences municipales », la ville recherchait diverses conclusions concernant les sites 1 et 3, mais aussi le site 2, un immeuble situé derrière le site 1 et que l'on voit en

partie sur le premier plan. L'objectif visait la cessation d'usages dérogatoires. [ 9 ] Le juge de première instance a fait droit presque intégralement à la demande.

Il a ordonné à toutes les parties : d'enlever un abri d'auto et une roulotte de chantier situés sur le site 1 ; de cesser d'utiliser tout véhicule automobile ou remorque sur le site 1 à des fins d'entreposage; de cesser d'exploiter, sur le même site , « leur commerce » dans les cours « avant réglementaire et excédentaire »; de cesser l'entreposage extérieur de pneus sur le site 1 , « sauf dans les cours latérales et la cour arrière suivant les exigences de l’article 8.12 du règlement 108 » de l'intimée; de cesser l'entreposage extérieur de pneus sur le site 3 ; d'enlever des véhicules automobiles usagés, non immatriculés et hors d'état de fonctionnement et situés sur les sites 1 et 2 ; d'enlever divers objets qui se trouvent sur les sites 1, 2 et 3 , s'agissant notamment de pneus et de jantes de roues; d'enlever, enfin, quatre enseignes placées sur le site 1 et une enseigne placée sur le site 3 . [ 10 ] Les appelants se pourvoient.

Ils plaident que: leur droit d'entreposer des pneus à l'extérieur sur le site 1, reconnu par le juge dans les cours latérales et arrière [7] , ne devrait pas être limité à quatre pneus comme le prévoit maintenant la réglementation; ils ont le droit d'entreposer des pneus à l'extérieur sur le site 3 [8] ; ils ont le droit de laisser des pneus et jantes de roues sur les sites 1 et 3 [9] ; au regard des conclusions relatives aux enseignes [10] , le remède approprié serait de leur ordonner de présenter une demande de permis.

* * * [ 11 ] Des dispositions de la réglementation municipale auxquelles les parties se réfèrent méritent d'être reproduites, même s'il en résulte un allongement significatif du texte. Règlement numéro 700 relatif au zonage [11] , 2000 [12] [Règlement 700] : C-14 Cour arrière Espace de terrain compris entre la ligne arrière du terrain et le mur arrière du bâtiment principal et son prolongement sur toute la largeur du terrain. C-17 Cour latérale Espace de terrain compris entre les murs latéraux du bâtiment principal et les lignes latérales du terrain. E-9 Établissement Immeuble ou

partie d'immeuble servant à l'exploitation et au fonctionnement d'une entreprise ou d'une activité agricole, commerciale, industrielle, publique ou para-publique. T-1 Terrain Lot,

partie de lot ou groupe de lots ou de parties de lot servant ou pouvant servir à un seul usage principal. 405 Le groupe commercial (C) […] Catégorie 3 Comprenant les établissements tels les commerces de vente de matériaux de construction, les pépinières, les centres horticoles, les établissements de vente au détail d'équipement de jardinage et de machinerie aratoire, les commerces de vente, de réparation ou de location de bateaux de plaisance, de piscines, de véhicules récréatifs, de roulottes et de maisons mobiles, les commerces de détail de motocyclettes et de motoneiges et autres établissements similaires. […] Catégorie 5 Comprenant les établissements , à l'exclusion des cours de ferraille, servant à la vente de l'essence et/ou autres produits nécessaires au fonctionnement des véhicules automobiles, à leur lavage, lubrification et menues réparations et autres établissements similaires . […] 500 Utilisation principale et utilisations accessoires Il ne peut y avoir qu'une seule utilisation principale et réglementaire par terrain.

L'utilisation d'un terrain implique les utilisations accessoires et complémentaires de cette utilisation principale. Un terrain peut avoir une utilisation principale sans qu'il y ait sur ce terrain de bâtiment principal ; en ce cas, il doit y avoir un ou des bâtiments accessoires pour les utilisations accessoires et complémentaires .

Si un terrain doit avoir un bâtiment principal, l'utilisation principale de ce terrain correspond à celle de ce bâtiment, l'utilisation du terrain résiduel devenant alors accessoire. 501 Bâtiment principal et bâtiments accessoires Un bâtiment principal ne peut avoir qu'une utilisation principale, celle-ci pouvant cependant être le fait de plusieurs établissements ou de plusieurs unités différentes mais de même nature. Il peut avoir également des utilisations accessoires et complémentaires et il peut avoir, sur le même terrain que lui, des bâtiments accessoires pour ces utilisations accessoires et complémentaires.

Mais il ne peut y avoir plus d'un bâtiment principal par terrain . En certain cas prévus par le règlement, un bâtiment peut avoir une utilisation mixte résidentielle et commerciale. 508 Utilisation des cours […]

c) Cours latérales Aucun usage n'est permis dans les cours latérales sauf les suivants : […] 16) L'entreposage extérieur de biens et de produits dans les seules zones où un tel usage est autorisé; […]

d) Cour arrière Aucun usage n'est permis dans les cours arrières sauf les suivants : 1) Tous les usages permis dans les cours latérales sans tenir compte toutefois des normes d'aménagement fixées dans ces cours latérales; […] 900 Établissements commerciaux Un bâtiment principal peut comprendre un ou plusieurs établissements commerciaux. Toute activité commerciale doit comprendre un bâtiment principal . 902 Entreposage extérieur Dans les zones où l’entreposage extérieur de biens est autorisé selon la grille des usages et normes annexée au présent règlement, les règles suivantes doivent être respectées :

a) L’aire d’entreposage doit être située dans les cours latérales ou arrière seulement ;

b) L’aire d’entreposage doit être entourée d’une clôture en maille métallique conforme aux exigences du présent règlement […] 1206 Entreposage extérieur Un carré vis à vis ce terme signifie qu'il est permis de ranger à

titre d'usage complémentaire des biens sur le terrain de l'établissement pour une durée de plus de 24 heures. [Soulignement ajouté] Règlement relatif aux divers permis et certificats [13] , 20 juin 2007 [Règlement 106] : 2.6 Définitions Pour l'interprétation du présent règlement, à moins que le contexte n'exige une interprétation différente ou qu'il n'en soit précisé autrement, les mots ou expressions qui suivent ont le sens et la signification qui leur sont attribués dans le présent article. […] Cour arrière : ( voir croquis illustrant les cours) Espace à ciel ouvert compris entre la ligne arrière, les lignes latérales et le mur arrière du bâtiment principal et les prolongements réels ou imaginaires dudit mur arrière. […] Cour latérale : ( voir croquis ) Espace à ciel ouvert, situé entre le mur latéral du bâtiment et la ligne latérale du terrain, entre la cour avant et la cour arrière. […] Établissement : Entreprise commerciale, industrielle ou autre située ou non à l'intérieur d'un bâtiment.

Un bâtiment peut loger plus d'un établissement commercial ou industriel. Dans le cas où il n'y a qu'un établissement par bâtiment, établissement signifie le bâtiment lui-même. […] Terrain : Tout espace de terre continu, servant ou pouvant servir à un usage principal. Un terrain est composé de un ou plusieurs lots ou parties de lots qui sont contiguës entre eux . […] Usage accessoire : Usage dont l'utilisation est ordinairement accessoire (ou complémentaire) et subordonnée à l'utilisation du bâtiment principal ou de l'usage principal . […] Usage principal :

Fin principale pour laquelle un terrain ou

partie de terrain, un bâtiment ou

partie de bâtiment, une construction ou

partie de construction sont ou peuvent être utilisés ou occupés. [Soulignement ajouté] Règlement 108 relatif au zonage, 20 juin 2007 [14] [Règlement 108] : 2.1 Dispositions interprétatives Les dispositions interprétatives comprises dans le règlement numéro 106 relatif aux divers permis et certificats font

partie intégrante du présent règlement comme si elles étaient ici au long reproduites. 2.2 Dispositions administratives Les dispositions administratives comprises dans le règlement numéro 106 relatif aux divers permis et certificats font

partie intégrante du présent règlement comme si elles étaient ici au long reproduites. 4.3.2.8 Les commerces de véhicules motorisés Cette catégorie d'usages comprend les usages relatifs aux commerces de véhicules motorisés. À

titre indicatif, cette catégorie d'usages comprend, en autant que les conditions ci-haut mentionnées soient respectées, les établissements suivants : • les postes d'essence et les magasins de type dépanneur combinés à un poste d'essence; • les stations-services ; • les lave-autos, manuels ou automatiques; • les établissements de vente, de réparation ou de location de véhicules motorisés neufs ou usagés, tel que les automobiles , les camions, les motocyclettes, les motoneiges, les bateaux et les remorques; […] • les établissements de vente et d'installation de pièces et accessoires d'automobiles (silencieux, amortisseurs, pneus , attaches pour remorques ou autres); • les ateliers d'entretien de véhicules motorisés, tel que les ateliers de mécanique, d'électricité, de débosselage, de peinture, de traitement anticorrosion, etc. […] 8.1 Application L'autorisation d’un usage principal ou d’un bâtiment principal implique automatiquement l’autorisation des usages, des ouvrages, des constructions et des bâtiments qui lui sont normalement accessoires, en autant qu’ils respectent toutes les dispositions du présent règlement.

Pour les fins du présent règlement, les usages , les ouvrages, les constructions et les bâtiments accessoires sont groupés dans les classes mentionnées aux paragraphes

a) à j). […]

j) entreposage extérieur . [ …] 8.2 Règles générales relatives aux usages, aux ouvrages, aux constructions et aux bâtiments accessoires 8.2.1 Règle générale Les usages , les ouvrages, les constructions et les bâtiments accessoires , à l'exception de ceux relatifs aux constructions et aux usages principaux appartenant aux classes d'usages « Agricoles » ne sont pas permis avant que ne soit construit le bâtiment principal ou avant que ne soit aménagé l'usage principal . […] 8.12 Entreposage extérieur L’entreposage extérieur est interdit pour les usages appartenant aux classes et catégories d’usages suivants : • les bureaux privés de services professionnels;

• les commerces de services; • les commerces de détail de petite surface; • les établissements d’hébergement; • les établissements de restauration; • les établissements de divertissement; • les grands équipements de récréation intérieure. Pour les usages appartenant à un groupe ou à une catégorie d’usage autre que ceux mentionnés au premier alinéa l’entreposage extérieur n’est autorisé que dans les cours latérales et arrière.

En l’absence de bâtiment principal l’entreposage extérieur est interdit dans l’espace compris entre la ligne avant et la marge de recul avant prévue pour la zone concernée . […] 20.2 Acquisition des droits Sont considérés dérogatoires, protégés par droits acquis , les usages , les ouvrages et les constructions existants ou ayant fait l'objet d'un permis municipal ou d'un certificat municipal encore valide , au moment de l'entrée en vigueur d'une disposition rendant ces usages, ces ouvrages ou ces constructions non conformes à cette disposition ou les usages abandonnés depuis moins d'un an à partir de cette date .

Ces usages, ces ouvrages ou ces constructions dérogatoires ont des droits acquis uniquement s'ils étaient conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur édification ou de leur utilisation , ou étaient conformes à la réglementation que le présent règlement remplace, y compris les clauses de droits acquis. Un usage , un ouvrage ou une construction accessoire ne peuvent fonder de droits acquis à transformer ou à utiliser ce même usage, ouvrage ou construction à

titre principal . 20.4 Usage dérogatoire discontinué Un usage dérogatoire protégé par droits acquis abandonné, cessé ou interrompu pour une période de douze (12) mois consécutifs perd ses droits acquis. On ne peut de nouveau utiliser les lieux sans se conformer aux usages permis par le présent règlement et il ne sera plus possible de revenir à l'utilisation antérieure. Un usage est réputé discontinué lorsque cesse toute forme d'activité normalement attribuée à l'opération de cet usage . [Soulignement ajouté] Règlement numéro 126 concernant les nuisances [15] , [Règlement 126] :

Article 4 Le fait de laisser, de déposer ou de jeter des branches mortes, des débris de démolition, de la ferraille, des déchets, du papier, des bouteilles vides, de la vitre ou des substances nauséabondes sur ou dans tout immeuble ou cours d'eau est prohibé. Règlement numéro 142 modifiant le règlement numéro 108 relatif au zonage, 2 février 2009 [Règlement 142] :

ARTICLE 5 : MODIFICATION AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 8.12 5.1

L'article 8.12 est modifié par l'ajout d'un troisième alinéa et se lit comme suit : Nonobstant le deuxième alinéa, l'entreposage extérieur est interdit sur un terrain vacant, sans usage principal autorisé ou bâtiment principal . 5.2

L'article 8.12 est modifié par l'ajout de l'article 8.12.1 qui se lit comme suit : Nonobstant l'article 8.12, dans toutes les zones à l'exception des zones « Agricoles », « Industrielles » et « Rurale 28, 29, 31 et 34 », l'entreposage extérieur de pneus neufs ou usagés sur un terrain est autorisé pour un maximum de quatre (4) pneus . [Soulignement ajouté] * * * [ 12 ] Précisons d'entrée que la vente de pneus est autorisée par les règles applicables aux terrains où les appelants exercent leurs activités. La difficulté n'est pas là.

Avant d'examiner les questions litigieuses, résumons à grands traits les nombreux moyens avancés par les appelants. L'entreposage de pneus et le site 3 [ 13 ] Les appelants s'attardent d'abord au site 3 . Ils soumettent que le Règlement 108 n'exigeait pas, en juin 2007, qu'une activité commerciale « comprenne un bâtiment principal » [16] .

L'article 18.2 confirmerait la justesse de leur prétention et la mise à l'écart de

l'article 8.2.1. L'absence de bâtiment principal ne poserait donc pas de difficulté. Ils plaident aussi que l'article 8.12 permet de considérer la vente de pneus comme un usage principal. Ils écrivent : 25. […] Donc, l'entreposage extérieur est permis en l'absence de bâtiment principal et d'usage principal aménagé, pourvu qu'une zone de non-entreposage soit respectée et que l'aire d'entreposage soit non visible ou clôturée.

Sur ce point, il y a droit acquis de ne pas clôturer complètement, l'entreposage extérieur des pneus en vente ayant commencé sur le site 3 en 1980, bien avant que l'obligation de clôturer naisse en 1990. 26. Il est exact que ce droit acquis d'entreposer, sans clôturer, serait perdu si l'entreposage extérieur était véritablement un usage accessoire à l'usage de mécanique automobile abandonné en 2005, mais ce n'est pas le cas comme nous le verrons […]. 29.

Il suffit alors que l'entreposage extérieur des pneus en inventaire soit accessoire à un usage principal autorisé de vente de pneus; même en supposant que ledit usage principal, qui est permis sur le site 3, n'y soit pas exercé de facto . Or, par nature, l'entreposage extérieur des pneus en inventaire est évidemment relié et subordonné à un commerce de vente de pneus, car ceux-ci sont destinés à être vendus, pas à demeurer sur place. […] [Références omises] [ 14 ] La modification apportée par le Règlement 142 irait dans le même sens. Ils résument : 35.

En conclusion, le premier juge a mal interprété l'art. 8.12, al. 2, qui permettait, jusqu'à l'amendement de février 2009, d'entreposer à l'extérieur les pneus en inventaire comme usage accessoire, sans bâtiment principal et sans que l'usage principal de vente de pneus soit aménagé sur le site 3. En conséquence de cet article, l'entreposage extérieur ne peut pas être considéré comme l'usage principal du site 3, même s'il est le seul usage aménagé.

Comme les appelants exerçaient déjà cet usage accessoire sur le site 3 en février 2009 avant l'amendement précité (P-23, p. 135, le 29 janvier 2007, comparé à P-23A, p. 156, le 17 mars 2009), il y a droit acquis d'entreposer à l'extérieur sans usage principal aménagé ni bâtiment principal, donc sans cours. […] [ 15 ] De façon subsidiaire, les appelants plaident que l'entreposage extérieur de pneus, depuis qu'il a débuté sur le site 3 en 1980, n'a jamais été un usage accessoire à « l'usage principal mécanique » [17] et peut donc continuer « malgré l'absence d'usage principal aménagé »: 39. […] Ainsi, l'entreposage extérieur des pneus en inventaire complète la vente de pneus, de laquelle il dépend, et non pas la mécanique automobile.

L'entreposage extérieur des pneus en inventaire n'est donc pas accessoire d'un usage principal de mécanique, dans lequel le premier juge n'inclut pas la vente de pneus. 40.

Par ailleurs, si la vente de pneus complétait l'usage principal de mécanique, l'entreposage extérieur ne pourrait pas être un usage accessoire, car il serait alors subordonné à l'usage ACCESSOIRE de vente de pneus au lieu d'être subordonné à l'usage PRINCIPAL de mécanique. [ 16 ] Les appelants ajoutent que le Règlement 304 de 1981 permettait l'entreposage extérieur commercial, « indépendamment de l'existence d'un quelconque usage principal » [18] .

Ils bénéficieraient depuis lors de droits acquis à l'entreposage extérieur de pneus. [ 17 ] Les appelants plaident, au surplus, que 80 % des ventes, soit celles de pneus usagés, se font sur le site 3, après le choix de pneus et de jantes, le cas échéant. La vente serait donc conclue sur ce site et non sur le site 1. Il serait « impossible de les vendre dans le bureau » [19] . Le juge aurait commis une erreur révisable sous ce rapport. Les appelants concluent, à ce sujet : 57. Ce site 3 est donc un lieu d'exposition, d'essayage, de négociation puis de vente et, dans 50 à 60 % des cas, de point de livraison.

À cela s'ajoute de l'entretien de pneus, en resserrant les boulons des roues de divers véhicules. L'usage principal aménagé du site 3 est donc bel et bien un commerce de vente et d'entretien de pneus. 58. Au surplus, on voit que les nombreuses activités précitées, qui ont directement lieu sur le site 3, sont essentielles à la conclusion postérieure des contrats de vente de pneus ou jantes usagés, indépendamment du site où les ventes sont conclues.

Les activités principales d'une entreprise en général, et de celle-ci en particulier, ne se déroulent donc pas toutes au bureau, à la place d'affaires, comme on le voit ici. Par ailleurs, le fait que l'usage principal d'un terrain soit un commerce donné x n'empêche pas que l'usage principal d'un autre terrain soit le même commerce x. Rien n'interdit qu'un même commerce soit l'usage principal de plusieurs terrains distincts. [Références omises] Les sites 1 et 3 forment une seule exploitation / Les droits acquis « quant aux cours sur le site 3 » [ 18 ] Ce moyen est également subsidiaire.

S'il doit y avoir un usage principal aménagé sur le site 3 et si le commerce de pneus ne peut être qualifié ainsi, les appelants plaident que les sites 1 et 3 ne font qu'un site, même s'ils ne sont pas contigus. En somme, l'usage principal de vente de pneus exercé sur le site 1 vaut également pour le site 3, ce qui autorise l'entreposage extérieur de pneus sur le site 3 à

titre d'usage accessoire. Le même raisonnement est avancé à l'égard du bâtiment principal situé sur le site 1, mais qui vaudrait pour les deux sites. Selon les appelants, « la vente de pneus est l'usage principal de tout le terrain » [20] . Ils se réfèrent au Règlement 700 et font une revue historique de la réglementation. [ 19 ] Les appelants rappellent que la vente de pneus et l'entreposage extérieur ont débuté en 1980 sur le site 3, avant toute réglementation municipale.

Ils auraient acquis le droit « d'entreposer lesdits pneus en inventaire à l'extérieur, sans clôture complète, dans l'aire qui est utilisée à cette fin depuis 1980 » [21] , sans égard aux restrictions concernant les cours qui ont été adoptées par la suite. Ils écrivent :

Donc, tant qu'il exerce sur le terrain composé des sites 1 et 3 l'usage principal de vente de pneus usagés ou neufs pour automobiles, soit l'un des éléments qui constituaient l'usage principal du garage entre 1980 et 2005 ou qui était l'un des deux usages principaux dudit garage, l'appelant peut continuer, comme usage accessoire bénéficiant de droits acquis, d'entreposer à l'extérieur les pneus à vendre dans l'aire qui est utilisée à cette fin depuis 1980. […] [ 20 ] Ils ajoutent que les activités de mécanique et de vente de pneus étaient exercées de façon concomitante et constituaient toutes deux l'usage principal du garage.

Rien ne démontrerait que l'usage de mécanique était dominant par rapport à la vente de pneus. Ce serait plutôt le contraire. L'entreposage de plus de quatre pneus sur le site 1 [ 21 ] Les appelants prétendent avoir des droits acquis à entreposer plus de quatre pneus sur le site

L'article 8.12.1, ajouté au Règlement 108 en 2009 par le Règlement 142, ne saurait leur être opposé. Ils précisent cependant : 110. […] Actuellement, les pneus sont tous sur le site 3, mais vu qu'il ne s'est pas encore écoulé un an depuis avril 2009, le droit acquis n'est pas éteint (extrait P-31, art. 20, p. 181), je vais donc dire à mon client d'en remettre sur le site n o 1. [22] [ 22 ] Ils répètent n'avoir pas à respecter les normes réglementaires sur les clôtures, notamment en ce qui concerne le site 1, puisque ces normes ont été adoptées après le début de leurs opérations en 1980.

L'entreposage de jantes de roues usagées [ 23 ] Comme les pneus peuvent demeurer sur le site 3 ou être remis sur le site 1, le même raisonnement vaudrait pour les jantes de roues. Le Règlement 126 ne serait d'aucune utilité puisqu'il ne s'agit pas de « ferraille ». Les enseignes [ 24 ] Les appelants reconnaissent qu'elles ont été installées sans permis. Le remède approprié serait de leur ordonner de présenter une demande de permis. * * * [ 25 ] Abordons le propos en examinant d'abord, en toute logique, la difficulté que pose l'activité exercée sur le site 1 .

Le juge de première instance conclut que les appelants exploitent un commerce de vente de pneus sur le site 1 et ne peuvent revendiquer des droits acquis à l'entreposage de pneus. Il écrit : [19] […] Le commerce du défendeur se fait à compter du site no. 1 où il y possède véritablement sa place d’affaires.

C’est là qu’on y trouve son comptoir de vente et c’est là que se présentent les clients qui désirent acheter des pneus. […] L’usage principal, savoir le commerce de pneus est donc exercé à compter du site no. 1 . […] [27] Le défendeur fait valoir qu’il possède des droits acquis relativement aux activités exercées sur le site no 1 et le site no 3. Ainsi avant l’adoption du règlement de zonage un commerce de garage de mécanique a été exercé sur le site no. 1. On aurait donc à l’époque fait de l’installation et de l’entreposage de pneus.

Cette prétention ne peut être retenue puisque le garage a été incendié en 1979 et que ce commerce n’a pas été exercé sur ce site par la suite . C’est plutôt un commerce de station d’essence qui y a été exercée par la suite. Ce commerce d’essence a également été abandonné et il n’existait plus en 2005. [Soulignement ajouté] [ 26 ] La ville reconnaît que le commerce de vente de pneus peut être effectué sur le site 1. Dans son recours introductif, elle n'a d'ailleurs pas demandé qu'il cesse mais elle a requis l'enlèvement d'un abri d'auto temporaire et d'une roulotte de chantier s'y trouvant.

Elle a aussi demandé qu'on mette fin à l'entreposage de véhicules automobiles et d'une remorque. Ces demandes ont été accordées et ne sont pas remises en cause en appel. Seule demeure litigieuse la portée de l'ordonnance permettant l'entreposage extérieur de pneus dans les cours latérales et dans la cour arrière du site 1 : la limite de quatre pneus imposée en 2009 par le Règlement 142 lie-t-elle les appelants ? [ 27 ] Le constat du juge selon lequel l’usage principal , soit le commerce de pneus, est dorénavant exercé depuis le site 1, constitue un constat de fait.

Cette détermination ne peut être mise de côté sans que la

partie appelante cible une erreur manifeste et déterminante du juge dans l'examen de la preuve. Aucune telle démonstration n'a été faite. [ 28 ] En première instance, l'enquête a duré une demi-journée. Essentiellement, l'inspecteur en bâtiment et en environnement de la ville et l'appelant ont donné leur version des faits. Quatre pages de la transcription du témoignage du premier, d'une durée de près de 1h15, nous sont fournies, plus des extraits choisis du témoignage du second, en grande majorité tirés de son interrogatoire en chef par l'avocat des appelants. Dit autrement, rien dans cette preuve écrémée n'est susceptible de convaincre qu'une erreur justifiant notre

intervention a été commise dans l'appréciation de la preuve [23] . [ 29 ] En vertu du Règlement 700 applicable en 2005, il ne peut y avoir qu'une utilisation « principale et réglementaire par terrain » [24] . C'est le commerce de vente de pneus des appelants. Il y a sur le site 1, un bâtiment principal où se trouve la place d'affaires du commerce, son comptoir de vente établi à la suite de l'incendie du garage de mécanique automobile qui était exploité sur le site 3.

Cette donnée est conséquente puisque toute « activité commerciale doit comprendre un bâtiment principal » [25] . [ 30 ] Dans ce cas, l'utilisation principale du terrain correspond à celle du bâtiment [26] . Il en résulte que l'utilisation du terrain résiduel devient accessoire [27] .

L'article 508 du même règlement prescrit que, dans les cours latérales et arrière, l'entreposage extérieur est permis « de biens et de produits dans les seules zones où un tel usage est autorisé ».

L'article 902 est au même effet. Il ajoute que l'aire d'entreposage doit être clôturée. [ 31 ] En somme, l'entreposage extérieur est autorisé dans les cours latérales et arrière. Il s'agit d'une utilisation accessoire et complémentaire au commerce de vente de pneus [28] . Depuis juin 2007, le Règlement 108 [29] réaffirme que l'autorisation d'un usage principal ou d'un bâtiment principal implique l'autorisation des usages « qui lui sont normalement accessoires », l'entreposage extérieur étant nommément qualifié d'usage accessoire [30] .

L'entreposage extérieur n'est autorisé que dans les cours latérales et arrière [31] . Il doit être situé dans un endroit non visible d'une rue ou être dissimulé par un système de protection visuelle [32] . [ 32 ]

L'article 8.12 a été modifié en février 2009 et dispose maintenant que l'entreposage extérieur « est autorisé pour un maximum de quatre (4) pneus » [33] , d'où la demande des appelants d'ajouter au dispositif du jugement de la Cour supérieure [34] une mention qu'il ne doit pas être tenu compte de cette limite de quatre pneus. [ 33 ] Cet amendement a précédé de quelques semaines l'audition devant la Cour supérieure.

Dans le recours introductif de la ville, amendé le 23 avril 2009, il n'est pas question de cet amendement qui ferait de l'entreposage de pneus effectué sur le lot 1 un usage dérogatoire protégé par droits acquis [35] . Le juge n'en parle pas. [ 34 ] Qui plus est, l'article 20.4 du Règlement 108 prescrit qu'un usage dérogatoire protégé par droits acquis, abandonné ou interrompu pendant une période de 12 mois consécutifs, perd cette protection. Or, l'avocat des appelants reconnaît, dans son mémoire du 1 er février 2010 [36] qu'il n'y a plus de pneus sur le site 1.

Il s'est alors écoulé un an depuis l'adoption du Règlement 142 [37] . [ 35 ] Le juge ne s'est pas prononcé sur l'application au site 1 de cet amendement de 2009. Il a conclu, à bon droit, que l'entreposage de pneus peut se faire dans les cours latérales et arrière de ce site, selon les prescriptions des règlements 700 et 108.

Si la ville entreprend d'exiger des appelants qu'ils respectent la norme maximale de quatre pneus ajoutée en février 2009, il reviendra aux appelants de démontrer que les droits acquis à l'usage dérogatoire n'ont pas été perdus. [ 36 ] Enfin, il n'y a pas de droits acquis à l'encontre de l'obligation d'installer une clôture, tant pour des motifs de sécurité publique que de protection de l'environnement. Lorsque l'entreposage extérieur est visible d'une rue, il doit être dissimulé par un système de protection visuelle.

Rappelons que la réglementation applicable prévoit depuis 1981 que l'entreposage extérieur visible d'une rue doit être dissimulé par un système de protection visuelle. Les appelants ne peuvent invoquer des droits acquis à l'entreposage tel qu'il se pratique actuellement parce qu'un garage de mécanique automobile a ouvert ses portes quelques mois avant l'entrée en vigueur du premier règlement municipal. [ 37 ] Au surplus, la question est devenue théorique en ce qui concerne le site 3 que les appelants reconnaissent avoir clôturé depuis avril 2009.

Nous ignorons par ailleurs si l'entreposage se poursuit légalement sur le site 1. * * * [ 38 ] Attardons-nous maintenant au site 3 sur lequel les appelants font porter l'essentiel de leur argumentation. Le juge de première instance écrit, à ce sujet : [17] Le défendeur plaide qu’en vertu du règlement 108, une activité commerciale peut être exercée sur un immeuble en l’absence de tout bâtiment.

En conséquence l’entreposage de pneus neufs ou usagés sur le site no. 3 ne serait pas prohibé puisqu’il s’agit d’un élément accessoire au commerce de pneus. [18] L’article 4.3.2.8 du règlement 108 établit la catégorie d’usage des commerces de véhicules motorisés. Cette catégorie comprend « les établissements de vente et d’installation de pièces et accessoires d’automobiles (silencieux, amortisseurs, pneus, attaches pour remorques oui autres »’’. Par ailleurs le terme « établissement » est défini en

partie comme suit à l’article 2.6 du règlement 106 : « Entreprise commerciale, industrielle ou autre située ou non à l’intérieur d’un bâtiment » [19] Les pneus entreposés sur le site no. 3 font-ils

partie d’un établissement de vente de pneus. Le commerce du défendeur se fait à compter du site no. 1 où il y possède véritablement sa place d’affaires. C’est là qu’on y trouve son comptoir de vente et c’est là que se présentent les clients qui désirent acheter des pneus. Les clients sont par la suite conduits à « l’entrepôt » où ils choisissent leurs pneus. Le site no. 3 devient un accessoire du site no. 1. Il est évident que l’usage principal du site no. 3 est l’entreposage de pneus .

L’usage principal, savoir le commerce de pneus est donc exercé à compter du site no. 1. […] [22] Ici la Cour estime que l’usage principal est exercé sur le site no 1 tandis que le défendeur prétend à un usage accessoire sur le site no. 3. Le site no. 3 est situé du côté opposé de la route117 et n’est pas contigu au site no. 1. Des usages accessoires pourraient être permis sur le site no. 1 mais le site no. 3 ne peut être utilisé pour un usage accessoire rattaché à un usage principal exercé sur le site no. 1 .

[…] [28] Quant au site no 3 le défendeur plaide qu’il possède des droits acquis à l’entreposage des biens qui s’y trouvent, savoir principalement des pneus et des jantes de roues. Un garage de mécanique a été opéré par son père jusqu’en 2005. Après l’incendie le site est demeuré vacant et le garage n’a pas été reconstruit.

Le commerce principal ayant été abandonné, il est évident que le droit accessoire d’entreposer des pneus qui pouvait exister pendant les opérations du garage, dans les cours latérales et la cour arrière, n’existe plus suite à l’abandon de l’activité principale. […] [Soulignement ajouté] [ 39 ] Au moment où un incendie détruit le garage de mécanique exploité par M. Sarrazin père sur le site 3, le 25 septembre 2005, le Règlement 700 s'applique. Tel qu'indiqué plus tôt, le Règlement prévoit qu'il ne peut y avoir « qu'une seule utilisation principale et réglementaire par terrain » [38] .

Lorsqu'il y a un bâtiment principal, « l'utilisation principale de ce terrain correspond à celle du bâtiment » [39] . L'utilisation principale de ce terrain correspond alors à celle du garage de mécanique, incluant la vente et l'installation de pneus. L'utilisation du terrain résiduel comme lieu d'entreposage extérieur, notamment de pneus et de jantes de roues, peut être qualifiée d'accessoire et de complémentaire à l'utilisation principale [40] . [ 40 ] Le garage détruit n'a pas été reconstruit. On privilégie alors le seul commerce de vente de pneus que l'on déplace sur le site 1.

Le site 3 ne servira qu'à l'entreposage extérieur de pneus. [ 41 ] Il ressort du Règlement 700 que cette dernière utilisation ne peut constituer une utilisation principale. Lorsque l'entreposage extérieur est autorisé, l'aire d'entreposage ne peut être située que dans les cours latérales et arrière [41] , ce qui requiert l'existence d'un bâtiment [42] . Le Règlement 108 précise, de la même façon, que l'entreposage extérieur doit être qualifié d'usage accessoire [43] et qu'il n'est autorisé que dans les cours latérales et arrière [44] .

Et l'usage accessoire n'est pas permis avant la construction du bâtiment principal ou l'aménagement d'un usage principal [45] , hypothèses qui ne se sont pas matérialisées sur le site 3. Enfin, le second alinéa de l'article 8.12 sur lequel s'appuient les appelants ne met pas de côté les règles énoncées aux articles 8.1 et 8.2. [ 42 ] Ajoutons qu'un usage accessoire ne peut fonder de droits acquis à transformer cet usage « à

titre principal » [46] . En effet, « [u]n droit acquis ne peut naître d'un usage accessoire, il doit résulter d'un usage principal existant au moment de l'entrée en vigueur du règlement » [47] . [ 43 ] Reste l'argument qui assimile l'entreposage sur le site 3 à un usage accessoire à la vente pratiquée sur le site 1. [ 44 ] Le Règlement 700 entend par « terrain », un « [l]ot,

partie de lot ou groupe de lots ou de parties de lot servant ou pouvant servir à un seul usage principal » [48] . Rien ne s'oppose donc à ce qu'un usage principal soit effectué sur plusieurs lots. Mais ici, l'usage principal a été modifié et déplacé sur le site 1. Par ailleurs, il ne me paraît pas démontré qu'avant septembre 2005, les sites 1 et 2 servaient « à un seul usage principal ». Le premier juge relate qu'après l'incendie de 1979, le site 1 « a […] été utilisé comme poste d’essence avec un petit bâtiment pour l’administration du poste d’essence [49] .

Et le choix des pneus s'effectue exclusivement sur le site 3, cela n'est pas contesté. [ 45 ] En somme, un nouvel usage principal de vente de pneus a démarré sur le site 1 après septembre 2005. Le Règlement 700, qui reçoit application, exige qu'une activité commerciale comprenne un bâtiment principal [50] et limite l'entreposage extérieur de biens aux cours latérales et arrière [51] . Il précise qu'il ne peut y avoir qu'une seule utilisation principale et réglementaire par terrain, utilisation qui englobe les utilisations accessoires et complémentaires [52] tel l'entreposage extérieur.

Cela ne signifie pas qu'en établissant un comptoir de ventes de pneus sur le site 1, les appelants pouvaient y rattacher, à

titre accessoire, l'entreposage effectué jusque-là sur le site 3 en complément à l'exploitation d'une activité principale différente abandonnée. [ 46 ] La situation serait bien différente si l'on avait construit, sur les fondations du garage de mécanique exploité sur le site 3, un bâtiment pour vendre des pneus. On aurait pu alors entreposer des pneus à l'extérieur, dans les cours latérales ou arrière. Ce n'est pas ce que l'on a fait en raison d'un contexte singulier. [ 47 ] Les appelants exploitent leur commerce de vente sur le site 1, propriété de Les entreprises F.

Sarrazin inc. qui, faut-il le rappeler, a produit un acquiescement total à la demande. Ils revendiquent, par ailleurs, le droit d'entreposer des pneus sur le site 3 sur lequel l'appelant Johan Sarrazin tente de se faire reconnaître un droit de propriété à l'encontre de Les héritiers de feu Fernand Sarrazin, qui ont également acquiescé à jugement.

Les propriétaires des sites 1 et 3 sont différents et le demeureront ! [ 48 ] Ce moyen des appelants ne peut davantage réussir. [ 49 ] L'entreposage des jantes de roues est indissociable de celui des pneus et doit subir le même sort. * * * [ 50 ] Le juge de première instance tranche enfin, au sujet du débat sur les enseignes : [25] La demande vise également à éliminer certaines enseignes. L’article 401 du Règlement 702 de même que l’article 4.4.1 (

f) du règlement 106 qui remplace le règlement 702 exigent un certificat préalable à l’installation d’enseignes. Les enseignes ont été installées sans autorisation préalable. Ces enseignes devront donc être enlevées. [26] Le défendeur Johan Sarrazin soutient que le commerce de pneus est exercé sur les trois sites et qu’en conséquence il a le droit de maintenir ses enseignes annonçant son commerce. La preuve révèle que le défendeur fait affaire à compter du site no. 1. Il y reçoit ses

clients, et la facturation est faite de cet endroit. Ainsi les enseignes sur le site no 1 relatives à un commerce de pneus se rapportent au commerce qui y est exercé. L’enseigne qui se trouve sur le site no 3 ne se rapporte pas à un commerce exercé sur ce site puisque ce site sert d’entrepôt. Tout au plus le défendeur pourrait-il demander un permis pour l’établissement d’une enseigne identifiant son commerce sur le site no. 1. [ 51 ] Ces constats sont sans reproche. [ 52 ] En conséquence, je propose de rejeter le pourvoi, avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A.