2022 QCCQ 8648, 2022 QCCQ 8648

4358074 Canada inc. c. Borges 2022 QCCQ 8648 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-024868-207 DATE : 18 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 4358074 CANADA INC. Constructions Tavares et Fils Parties demanderesses c. BORGES, Paula

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ I. INTRODUCTION [ 1 ] Constructions Tavares demandent le remboursement de la commission que madame Borges a réduit du prix de vente de l'achat d’une copropriété alors qu’elle était sa courtière immobilière pour d’autres copropriétés. [ 2 ] Madame soutient qu’elle n’a pas enfreint son Code de déontologie. II.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer si Constructions Tavares a démontré, selon la balance des probabilités, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve, notamment que madame Borges a enfreint son Code de déontologie ou que cette transaction va à l’encontre de l’ordre publique et qu’elle ne pouvait pas demander à Constructions Tavares de réduire sa commission du prix de vente? III.

CONTEXTE FACTUEL [ 4 ] Madame Borges soutient qu’elle a acquis cette copropriété avec son conjoint, qu’elle n’avait pas le mandat de vendre cette copropriété, qu’ils ont acquis cette copropriété à la juste valeur marchande. [ 5 ] En effet, Constructions Tavares s'était réservé des copropriétés à vendre elle-même. Madame Borges n'avait pas le mandat de vendre toutes les copropriétés dans cet immeuble.

Elle avait soumis des comparables au représentant de Constructions Tavares, Daniel Tavares, que ses copropriétés étaient en vente depuis plus de 4 ans, qu’elle a souligné que si Constructions Tavares vendaient cette copropriété avec un courtier immobilier ils devraient payer une commission et qu’il n’avait pas à la payer s’ils l’achetaient. Des calculs ont été fait sur une feuille de papier que Daniel Tavares a conservé et qu’elle reconnaît. Aussi, elle ajoute qu’il s’agissait de la copropriété modèle ou témoin utilisée depuis quelques années.

Daniel Tavares, avant de signer la promesse de vente, a communiqué avec son père, Juan Tavares (autre représentant de Constructions Tavares), à qui il a expliqué les calculs, qui a également accepté cette proposition. Elle et son conjoint ont signé une (1) promesse de vente avec Constructions Tavares. [ 6 ] Aussi, environ une année après la promesse de vente, Constructions Tavares ont demandé à Madame Borges une facture ou un reçu pour la commission afin de la déduire des impôts de l’entreprise. Après vérification avec sa comptable, madame Borges a refusé de l’émettre.

Après ce refus, Constructions Tavares ont institué cette demande. [ 7 ] Finalement, le Tribunal note que Constructions Tavares n’a pas fait de plainte déontologique à l’égard de madame Borges auprès de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). IV. ANALYSE

[ 8 ] Voici le de fardeau preuve que doit surmonter la

partie demanderesse, celui qui veut faire valoir un droit doit le démontrer selon la balance des probabilités [1] . [ 9 ] En matière de droit, l’

article 2100 Code civil du Québec ( C.c.Q. ) impose l’obligation au prestataire de services d’agir au mieux des intérêts de leur client, soit un devoir de loyauté et de fidélité : 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. [ 10 ] La

Loi sur le courtage immobilier [2] reprend les principes de l’

article 2100 C.c.Q. : 21. Un titulaire de permis et, le cas échéant, ses administrateurs et dirigeants, doivent agir avec honnêteté, loyauté et compétence. Ils sont également tenus de divulguer tout conflit d’intérêts. Les règles relatives à l’obligation de divulguer un conflit d’intérêts sont prévues par règlement de l’Organisme. Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [ 11 ] Le Tribunal juge utile de citer les règles déontologiques [3] pertinentes : 1.

Le titulaire de permis doit révéler à toute personne avec qui il est en relation dans le cadre de l’exercice de ses activités sa qualité de titulaire d’un permis de courtier ou d’agence délivré en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ). Il doit, sur demande, exhiber son permis. 2. Le titulaire de permis doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et, s’il ne peut l’éviter, il doit le dénoncer sans délai et par écrit aux intéressés. 3. Le titulaire de permis qui, en plus de ses activités en matière de courtage immobilier, se livre à d’autres activités professionnelles ou exploite une autre entreprise, doit éviter que ces autres activités ou cette autre entreprise ne compromettent son intégrité, son indépendance ou sa compétence. (…) 15. Le titulaire de permis doit protéger et promouvoir les intérêts de la

partie qu’il représente tout en accordant un traitement équitable à toutes les parties à une transaction. Il ne peut faire aucune représentation allant à l’encontre de la

partie qu’il représente. Il ne peut divulguer d’information confidentielle ou stratégique concernant cette

partie ou la transaction envisagée, sauf autorisation écrite de cette dernière. (…) 21. Le titulaire de permis qui acquiert un intérêt direct ou indirect dans un immeuble ou une entreprise ne peut représenter le vendeur. Il doit aviser ce dernier, sans délai et par écrit, qu’il ne le représente pas et que celui-ci a la possibilité de se faire représenter par le titulaire de permis de son choix. 22.

Le titulaire de permis qui souhaite acquérir un intérêt direct ou indirect dans l’immeuble ou l’entreprise qu’il est chargé de vendre, louer ou échanger en vertu d‘un contrat de courtage doit, avant de déposer sa proposition de transaction, mettre fin au contrat de courtage. Toutefois, il ne peut mettre fin au contrat de courtage en vue de l’acquérir ou le louer tant qu’il y a des transactions en cours sur l’immeuble ou qu’il collabore avec un autre titulaire de permis en vue de la réalisation de la transaction sur l’immeuble. 23.

Un titulaire de permis ne peut réclamer de rétribution lorsqu’il acquiert un intérêt dans un immeuble ou une entreprise pour lui- même, pour une société ou une personne morale dont il a le contrôle ou lorsque son conjoint, avec lequel il est marié ou uni civilement ou avec lequel il vit en union de fait, ou une personne morale ou une société contrôlée par ce dernier acquiert l’immeuble ou l’entreprise. [4] [ 12 ] Dans la décision Québec Inc. la juge Fradette distingue les règles applicables aux courtiers immobiliers avant la réforme du Code civil du Québec et l’arrêt Jolicoeur [5] qui les ont appliquées de la Cour suprême et les nouvelles en ces termes : [48] L'avocat de Québec Inc. plaide que la Cour suprême du Canada a décidé dans l'affaire Jolicoeur qu'un courtier ne peut recevoir une commission s'il achète soit personnellement, soit indirectement le bien qu'il devait vendre.

C'est vrai. Toutefois, des différences majeures existent entre les faits de cette affaire et ceux du présent litige. Également, les dispositions législatives applicables sont différentes. (…) [57] Le Code civil du Québec n'a pas repris les articles 1735 et 1737 du Code civil du Bas-Canada qui assujettissaient aux règles du mandat le courtier faisant la profession de négocier entre les parties, les achats, les ventes ou autres opérations licites. [58] De plus, l'

article 2147 du Code civil du Québec permet maintenant au mandataire à certaines conditions d'être parti à un acte qu'il a accepté de conclure pour son mandant. Cet

article énonce : 2147. Le mandataire ne peut se porter partie, même par personne interposée, à un acte qu'il a accepté de conclure pour son mandant, à moins que celui-ci ne l'autorise, ou ne connaisse sa qualité de

cocontractant. Seul le mandant peut se prévaloir de la nullité résultant de la violation de cette règle. [59] Finalement, le Tribunal est d'avis que le contrat de courtage est maintenant régi par les règles du contrat d'entreprise lequel est défini à l'article 2098 qui énonce : 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. AZ-50527045 [60] La

Loi sur le courtage immobilier 11 et ses règlements permettent au courtier et à son agent conditionnellement à leur obligation de divulguer leur qualité au cocontractant, d'acquérir directement ou indirectement un intérêt dans un immeuble qu'ils ont mandat de vendre (art. 22 de la Loi précitée). [61] Lorsque le contrat de courtage est conclu avec une personne physique, le courtier qui se porte acquéreur ne peut réclamer directement ou indirectement aucune rétribution pour se faire 12 . [62] Cette disposition ne s'applique pas pour un contrat conclu avec une personne morale comme en l'espèce. [63] Québec inc. pouvait-elle s'opposer au paiement de la commission au moment de la transaction ?

Le Tribunal n'en décide pas. [64] En l'occurrence, Québec inc. réclame le remboursement de la commission payée au courtier. Cette commission a été payée alors que Québec inc. savait pertinemment la qualité de Laframboise et son intérêt dans l'immeuble. [65] Dans les circonstances, le Tribunal n'a aucun motif pour annuler le contrat de courtage. De plus, il ne pourrait s'agir que d'une nullité relative. En ce cas, l'

article 1420 du Code civil du Québec s'appliquerait. Il dispose : 1420. La nullité relative d'un contrat ne peut être invoquée que par la personne en faveur de qui elle est établie ou par son cocontractant, s'il est de bonne foi et en subit un préjudice sérieux; le tribunal ne peut la soulever d'office. Le contrat frappé de nullité relative est susceptible de confirmation. [66] Québec inc. n'a pas prouvé de façon prépondérante que le contrat de courtage lui a causé un préjudice sérieux. Depuis plusieurs années, son but était de vendre son immeuble et son entreprise.

La vente s'est conclue. [67] Le Groupe Jwalk inc. n'a pas « spéculé » comme dans l'affaire Jolicoeur. La revente de l'immeuble s'est faite deux ans après la transaction en litige avec un profit relativement modeste (P-21). [68] De plus, le Tribunal constate que Québec inc. a attendu quinze mois avant d’intenter ses procédures.

Ce délai constitue de l'avis du Tribunal une confirmation tacite du contrat de courtage. [ 13 ] Tel que le souligne le juge Richard dans son volume Le courtage immobilier au Québec [6] , le législateur a modifié l’état du droit, aux articles 22 et 23 du règlement précité, en obligeant l’agence ou le courtier à mettre fin au contrat de courtage et en les interdisant de réclamer une rétribution. La

partie de la décision de la juge Fradette quant à sa qualification du contrat de courtage immobilier de contrat de service ou d’entreprise tel que défini à l'

article 2098 C.c.Q. est toujours pertinente. [ 14 ] Le Tribunal a consulté la jurisprudence [7] sur les articles 21-23 du règlement précité et n'a pas de jurisprudence pouvant modifier la présente situation et l'interprétation du Tribunal. [ 15 ] En principe, en vertu des articles 20 à 23 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité , aucune agence ni aucun courtier ne peut se porter acquéreur d’un immeuble faisant l’objet d’un contrat de courtage le liant.

Si c’est le cas, il (le courtier) doit mettre fin au contrat de courtage qui s’éteint aussitôt. [ 16 ] Dans le présent dossier la preuve prépondérante démontre que madame Borges n’avait pas de contrat de courtage pour la copropriété qu’elle a acquise avec son conjoint. [ 17 ] Le Tribunal constate que la

partie demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de preuve et n’a pas démontré selon la balance des probabilités tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve, notamment que la

partie défenderesse n’a pas respecté la loi et le règlement précités, car madame Borges n’avait pas de contrat de courtage avec Constructions Tavares pour la copropriété ou qu’elle ait manqué à une autre règle déontologique. Finalement, le Tribunal ne voit pas dans la preuve de conflit d’intérêt, de fausse représentation, de dissimulation d’intérêt ni d’acte de mauvaise foi. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 18 ] REJETTE la demande avec frais de justice au montant de 209 $.

__________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q. Date d’audience : 17 octobre 2022 [7] 4370732 Canada inc. c. Re/Max Royal (Jordan) inc . , 2018 QCCA 1103 . Caisse Desjardins du Mont-Bellevue de Sherbrooke c. Grandfort inc ., 2014 QCCS 206 . Dom-Expert inc. c. 9146-4503 Québec inc. , 2022 QCCS 2073 .