2017 QCCQ 7001, 2017 QCCQ 7001

9181-5696 Québec inc. c. Casse-croûte Lac Dufault 2017 QCCQ 7001 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-003715-166 DATE : 12 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD ______________________________________________________________________ 9181-5696 Québec inc. Demanderesse c.

Casse-Croûte LaC Dufault, société en nom collectif et Carol Lachance et Jo ë l Lachance Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9181-5696 Québec inc. (l’ acheteur ) reproche à la société en nom collectif Casse-croûte Lac Dufault et à ses associés, Carol Lachance et Joël Lachance (les vendeurs ), de ne pas avoir divulgué les problèmes liés au système de ventilation de l’immeuble et de l’entreprise vendus. [ 2 ] Cela étant, l’acheteur allègue être victime d’un dol de la part des vendeurs et leur réclame 23 972 $, comprenant le coût des travaux correctifs (22 972 $) et « pour les troubles et inconvénients » (1 000 $), qu’il accepte de réduire à 15 000 $ afin de conférer compétence à la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 3 ] En défense, les vendeurs plaident que la vente s’effectue sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur, que le système de ventilation en place est adéquat et qu’ils font preuve de bonne foi.

QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ]

a) Avant la vente, les vendeurs avaient-ils connaissance de problèmes de conformité et de sécurité du système de ventilation?

b) Si oui, les vendeurs devaient-ils divulguer ces problèmes à l’acheteur?

c) De son côté, l’acheteur agit-il de façon prudente et diligente lors de l’achat de l’immeuble et de l’entreprise en cause?

CONTEXTE ET ANALYSE [ 5 ] Le 28 mars 2014, les vendeurs vendent à l’acheteur un immeuble de même que l’achalandage, l’inventaire, les meubles et les équipements de l’entreprise connue sous le nom Casse-croûte Lac Dufault. [ 6 ] À cet acte de vente, l’acheteur s’oblige notamment à : [P]rendre possession et accepter les actifs vendus sans la garantie de qualité mais avec la garantie de titres seulement , l’acquéreur acceptant notamment l’immeuble faisant l’objet de la présente, dans son état actuel, à ses risques et périls, renonçant expressément à l’exercice de tout recours contre le vendeur pour quelconques vices ou défauts, apparents ou cachés . (Reproduction intégrale) [ 7 ] Avant la vente, les vendeurs ne révèlent à l’acheteur aucun problème relié au système de ventilation. [ 8 ] En juin 2015, à la suite de la réception d’une correspondance de son assureur qui demande de procéder à des travaux correctifs, l’acheteur retient les services de Ventilation RS Manseau inc. pour vérifier l’état du système de ventilation et recommander les travaux à effectuer. [ 9 ] C’est alors que la principale représentante de l’acheteur, Mme Nicole Laflamme, et son conjoint, M.

Henri Tremblay, sont informés par le représentant de Ventilation RS Manseau inc., M. Robin Manseau, qu’en 2012, il avise les vendeurs de la non-conformité de l’installation du système de ventilation et de la nécessité d’apporter des travaux correctifs importants vu les risques d’incendie associés au système en place.

[ 10 ] Les vendeurs décident de ne pas suivre les recommandations de M. Manseau et commandent et remplacent plutôt un tuyau d’évacuation qui, de l’avis de M. Manseau, n’aurait pas dû être installé. [ 11 ] Au procès, M. Robin Manseau est catégorique qu’il avise les vendeurs, en 2012, de la non-conformité du système de ventilation et de la nécessité de le remplacer. [ 12 ] Les vendeurs ne nient pas les propos de M.

Manseau, mais ajoutent qu’ils ne reçoivent jamais d’avis de non-conformité ou de contravention de la part de quelque autorité que ce soit ou de leur assureur. [ 13 ] Ils pensent donc que tout est conforme et qu’ils peuvent continuer à exploiter l’entreprise sans problème. [ 14 ] Au procès, les représentants de l’acheteur reconnaissent qu’il ne fonde pas leur recours sur la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [1] . [ 15 ] Au contraire, tel qu’il appert de la demande, l’acheteur plaide qu’il est victime de dol résultant du silence des vendeurs de lui révéler les problèmes du système de ventilation dont ils sont au courant. [ 16 ] Les articles 1732 et 1733 C.c.Q. prévoient : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 17 ] Ainsi, puisque la vente s’effectue par des vendeurs non professionnels et aux risques et périls de l’acheteur, les vendeurs peuvent exclure leur responsabilité même s’ils n’ont pas révélé les vices qu’ils connaissaient et qui affectent la qualité du bien. [ 18 ] Cependant, la Cour d’appel, dans Théberge c.

Durette [2] , établit : [83] […] Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l'intimée, peut exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien. Bien sûr, cela n'empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s'appliquer et l'on peut penser que l'acheteur d'un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l'existence d'un vice important, invoquer l'erreur, erreur provoquée par le dol de l'autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q. ), et obtenir l'annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif.

Encore faudrait-il que l'erreur soit déterminante et que l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire. [3] (Soulignement du Tribunal) [ 19 ] Cela étant, la clause d’exclusion de la garantie légale de qualité ne soustrait pas les vendeurs au droit général des contrats permettant à l’acheteur d’attaquer la vente au motif que son consentement est vicié par une erreur, y compris une erreur provoquée par le dol. [ 20 ] À cet égard, il y a lieu de référer à l’

article 1401 C.c.Q. : 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 21 ] Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes.

La première condition nécessaire pour que l’erreur provoquée par le dol soit cause de nullité est qu’elle ait été déterminante et, la deuxième condition, que le dol doit émaner du cocontractant ou être connu de lui [4] . [ 22 ] La charge de la preuve quant à l’existence d’un dol repose sur les épaules de l’acheteur. [ 23 ] Après analyse, le Tribunal conclut que les vendeurs commettent à son égard un dol, puisqu’ils ont connaissance d’un élément important relié à l’entreprise exploitée, à savoir la non-conformité du système de ventilation. [ 24 ] En outre, le dol émane des vendeurs puisqu’il résulte de leur silence à divulguer cet élément essentiel et à renseigner les représentants de l’acheteur à cet égard. [ 25 ] Cependant, tel qu’indiqué antérieurement, la vente en cause s’effectue sans la garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur. [ 26 ] Le représentant de l’acheteur qui témoigne au procès, M.

Henri Tremblay, admet ne pas avoir fait inspecter l’immeuble et les équipements de l’entreprise avant la signature de l’acte de vente. [ 27 ] L’acheteur se fie plutôt au fait que les vendeurs ne reçoivent aucun avis de non-conformité.

[ 28 ] Pourtant, l’immeuble et l’entreprise en cause ne sont pas neufs et un acheteur prudent et diligent aurait porté attention afin de vérifier la conformité, l’efficacité et la sécurité d’un des éléments essentiels de cette vente, à savoir le système de ventilation. [ 29 ] Comme le rappelle récemment la Cour d’appel dans Camions Daimler Canada ltée c.

Camions Sterling de Lévis inc . [5] , l’obligation de renseigner des vendeurs doit trouver un équilibre avec l’obligation de se renseigner de la part de l’acheteur. [ 30 ] Au présent dossier, le Tribunal conclut que l’acheteur n’est pas prudent ni diligent lorsqu’il achète l’immeuble et l’entreprise sans les faire vérifier par un inspecteur, et sans porter une attention particulière au système de ventilation. [ 31 ] Après analyse, le Tribunal attribue une responsabilité à l’acheteur de l’ordre de 50 %, si bien qu’il accueille sa demande pour un montant de 7 500 $. POUR CES MOTIFS, le Tribunal: ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse contre les défendeurs; CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse 7 500 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 23 octobre 2015, date de réception de la mise en demeure P-6; CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse 300 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. Date d’audience : 26 mai 2017 [1] 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.