2019 QCCQ 8096, 2019 QCCQ 8096

Desmarais c. Sawyer 2019 QCCQ 8096 JD 2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-701760-184 DATE : 19 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVAIN DESMARAIS ET MARIE-FRANCE GRENIER Demandeurs c.

MARTIN SAWYER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Sylvain Desmarais (« M. Desmarais ») et Marie-France Grenier (« Mme Grenier ») poursuivent Martin Sawyer (« M. Sawyer »), qui leur vend une unité de copropriété en 2017, qu’ils prétendent être affectée de vices cachés, notamment en ce qu’elle est très difficile à chauffer et qu’ils ont dû payer pour refaire l’isolation. [ 2 ] M.

Sawyer conteste la réclamation : il n’a jamais éprouvé de telles difficultés d’une part et par ailleurs, si tel était le cas, il s’agirait d’un désordre apparent dont il ne peut être tenu responsable. [ 3 ] M. Sawyer se porte demandeur reconventionnel et réclame le remboursement des droits de greffe de 202,00 $ et le prix du stationnement au palais de justice. Questions en litige [ 4 ] Le désordre dont se plaignent M. Desmarais et Mme Grenier est-il un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »)?

[ 5 ] Le cas échéant, ont-ils droit au montant réclamé? [ 6 ] La demande reconventionnelle est-elle fondée? Le contexte [ 7 ] Par contrat notarié du 20 décembre 2017 [1] , M. Desmarais et Mme Grenier achètent un appartement situé dans un immeuble qui comprend huit unités détenues en copropriété (« le Condo »). [ 8 ] Ils ne font pas d’inspection préachat mais à l’occasion d’une des visites, M. Sawyer leur remet le rapport de Inspectotech inc. (« Inspectotech ») qui avait fait l’inspection préachat lorsqu’il achète en 2014 [2] . [ 9 ] Dès janvier 2018, peu après y avoir emménagé, M.

Desmarais trouve que certaines pièces sont difficiles à chauffer, dont principalement la cuisine. [ 10 ] Il le signale à la présidente du conseil d’administration du syndicat de la copropriété (« le Syndicat »). Les copropriétaires sont convoqués à une assemblée générale le 18 janvier, à l’occasion de laquelle ils décident de faire faire une inspection thermographique de la bâtisse. [ 11 ] Le 26 janvier, Danny McNicoll (« M. McNicoll ») de la firme Inspection DMI inspecte l’ensemble de la bâtisse.

Il remet un rapport aux copropriétaires [3] dans lequel il conclut au faible niveau d’isolation, à son installation irrégulière et à de possibles malfaçons relatives à l’installation des pare-intempéries et pare-vapeurs. Il recommande la reprise de l’isolation. [ 12 ] Le 15 février, Mme Grenier et M. Desmarais transmettent à M. Sawyer le rapport de thermographie et le 19 février, ils lui adressent un avis dénonçant ce qu’ils estiment être un vice caché et le mettent en demeure de payer pour les travaux [4] . [ 13 ] Dans sa réponse du 5 mars, M. Sawyer nie toute responsabilité. [ 14 ] M.

Desmarais et Mme Grenier adressent une mise en demeure à M. Sawyer le 26 mars 2018 [5] , l’informant que le Syndicat entend procéder aux travaux au mois de mai suivant et lui réclament leur quote-part du prix des travaux soit 10 183,60 $. Le désordre dont se plaignent M. Desmarais et Mme Grenier est-il un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. Droit applicable [ 15 ] Le Code civil impose au vendeur l’obligation de garantir à son acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé le prix s’il les avait connus [6] . [ 16 ] Pour conclure à la présence d’un vice caché au sens de cet article, quatre critères doivent être remplis : 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l’intensité de cette gravité est définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité » de cet article; 2. Le vice doit être antérieur à la vente ; 3. Le vice doit être caché , qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; 4.

Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 17 ] Selon la jurisprudence, le législateur n’impose pas à l’acheteur de prendre des mesures exceptionnelles dans sa recherche de vices cachés potentiels : il n'a pas à défaire les cloisons, soulever des lattes de plancher, creuser [7] . [ 18 ] Cette vérification par l'acheteur s'apprécie selon une norme objective, en évaluant l'examen fait par ce dernier en fonction de ce qu'aurait fait un acheteur prudent, diligent de même compétence [8] . L'

article 1726 C.c.Q. écarte spécifiquement l'obligation de l'acheteur d'avoir recours à un expert. [ 19 ] Cependant, certains indices peuvent suggérer au promettant-acheteur qu'il y a des problèmes dans l'immeuble qu'il compte acheter : il ne peut rester passif, il doit se renseigner sur la cause des problèmes.

Il en va de même pour l'expert dont il a retenu les services pour l'inspection préachat. [ 20 ] Par ailleurs, lorsque le rapport d'inspection préachat contient certaines mises en garde et avertissements et que les examens suggérés auraient permis de révéler le vice dont est affecté l'immeuble acheté, il ne peut s’agir d’un vice caché. Analyse et décision [ 21 ] Le rapport non-contredit de M. McNicoll est à l’effet que l’ensemble de la copropriété, dont le Condo de M. Desmarais et de Mme Grenier, présente un faible niveau d’isolation ce qui explique que la température ne soit pas acceptable selon les demandeurs.

Il

attribue ce problème à l’installation irrégulière de l’isolation et de possibles malfaçons dans l’installation des pare-intempéries et des pare-vapeurs. [ 22 ] Mais cela rend-il le Condo impropre à l’usage au sens de l’

article 1726 C.c.Q. ? Le tribunal ne le croit pas, voici pourquoi. [ 23 ] Ce qui peut constituer une température confortable ou acceptable est subjectif et peut varier d’une personne à l’autre. Ainsi, M. Sawyer affirme que pendant toute la période où il habite ce Condo, de janvier 2014 jusqu’en décembre 2017, il n’éprouve pas de problème de chauffage. Habituellement en hiver, il règle les thermostats à 21 o C et obtient la température désirée. [ 24 ] De son côté M.

Desmarais affirme qu’à plusieurs reprises, il règle le thermostat à 25 o ou 26 o C mais n’obtient jamais plus que 19 o C. [ 25 ] Le seul fait que les copropriétaires décident de refaire l’isolation n’est pas, en soi, la preuve du déficit d’usage allégué par M. Desmarais et Mme Grenier. [ 26 ] Même si tel était le cas, le rapport de Inspectotech qu’ils admettent avoir reçu de M.

Sawyer avant la vente contient suffisamment d’indices pour les alerter à ce sujet. [ 27 ] Ainsi, l’inspecteur note que le coupe-froid de la porte d’entrée principale n’est pas étanche dans les coins ce qui explique que le vestibule est difficile à chauffer, comme l’indiquent les vendeurs de M. Sawyer dans leur déclaration annexée au rapport d’inspection préachat de 2014 [9] . [ 28 ] L’inspecteur note que les coupe-froid des fenêtres sont usés et que les joints d’étanchéité en caoutchouc et calfeutrage commencent à sécher, diminuant l’efficacité des fenêtres.

Il ajoute que les panneaux de la porte menant à la terrasse ne sont pas ajustés adéquatement, ne se ferment pas de façon étanche, occasionnant des pertes énergétiques [10] . [ 29 ] Mais il y a plus. [ 30 ] Dans leur déclaration, les vendeurs de M. Sawyer déclarent que les tuyaux de la toilette ont gelé durant l’hiver 2013. À ce sujet, l’inspecteur écrit : Cela est anormal et pourrait se reproduire dans des circonstances spécifiques. De plus, des tuyaux de plastique qui gèlent peuvent se déformer ou s’endommager de façon permanente à l’intérieur des murs et ainsi être plus fragile.

Cela pourrait aussi indiquer qu’il y a une lacune au sujet de l’isolation . Une investigation plus approfondie est fortement recommandée afin de déterminer la cause exacte et si les tuyaux ont subi des dommages permanents. (Le Tribunal souligne) [ 31 ] Finalement, l’inspecteur souligne qu’il n’y a aucune source de chaleur dans la cuisine : à son avis, une pièce isolée qui donne sur l’extérieur devrait être chauffée durant la saison froide pour le confort et pour prévenir divers problèmes. Il recommande l’installation d’une source de chaleur appropriée [11] . [ 32 ] M.

Desmarais admet avoir eu ce rapport mais ajoute qu’il la lu assez rapidement, il est alors pressé. [ 33 ] Il ne peut pas reprocher à M. Sawyer son propre manque de diligence et de prudence. Ce rapport contient assez d’éléments pour alerter M. Desmarais et Mme Grenier quant à un problème potentiel d’isolation. [ 34 ] Pendant la période où il a été propriétaire du Condo, M. Sawyer n’a pas corrigé les éléments résumés plus haut par le Tribunal quant à l’isolation et au problème probable de chauffage. Il affirme que lui-même n’a pas souffert du froid pendant les trois ans où il habite le Condo.

Le Tribunal n’a pas de raison de douter de son témoignage crédible à ce sujet, alors qu’il a lui-même attiré l’attention de ses acheteurs sur certains passages du rapport d’inspection préachat sur cette question. [ 35 ] M. Desmarais et Mme Grenier n’ont pas démontré par preuve prépondérante, que le problème de chauffage nécessitant la reprise de l’isolation est un vice caché , vu le contenu du rapport d’inspection qu’ils ont eu en leur possession. [ 36 ] Vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive sur cette première question, il n’examine pas le bien-fondé de la demande quant au montant réclamé.

Demande reconventionnelle [ 37 ] En rejetant l’action, le Tribunal accorde à M. Sawyer les frais de justice dont les droits de greffe de 200,00 $. [ 38 ] Il n’accorde pas les frais de stationnement, puisqu’il ne s’agit pas de dommages directs que M. Sawyer peut recouvrer en l’instance. [ 39 ] Sa demande reconventionnelle est donc rejetée mais sans frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] REJETTE l’action des demandeurs; [ 41 ] CONDAMNE les demandeurs à payer au défendeur les droits de greffe de 202,00$; [ 42 ] REJETTE la demande reconventionnelle sans frais.

__________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.