2023 QCCQ 9239, 2023 QCCQ 9239

Tzortzis c. Tzortzis 2023 QCCQ 9239 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-713739-201 DATE : Le 23 novembre 2023 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ SOFIA TZORTZIS Demanderesse c.

VASSILIO TZORTZIS Défendeur _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Mme Sofia Tzortzis, réclame une somme de 7 620 $ à son frère, le défendeur Vassilio Tzortzis. Selon la demanderesse, cette somme correspond à sa part des bénéfices, pour la période allant de janvier à octobre 2020, tirés d’un immeuble dont ils sont copropriétaires indivis.

Le défendeur conteste cette demande en alléguant qu’une entente verbale intervenue entre les parties concernées accordait le bénéfice de ces revenus à leurs parents. Il soutient avoir payé à la demanderesse, après qu’elle eut mis fin à cette entente, la somme qui lui revient. CONTEXTE [ 2 ] Par acte sous seing privé du 27 septembre 2000, M. John Tzortzis et Mme Despina Kriparakou transfèrent à leurs trois enfants, soit la demanderesse, le défendeur et leur sœur Amalia Maria Tzortzis, tous leurs droits dans un triplex situé rue Hutchison à Montréal.

Bien que le document soit présenté comme une vente, la clause relative au prix stipule plutôt ce qui suit : This sale is made for the price of TWO HUNDRED AND TWELVE THOUSAND ONE HUNDRED DOLLARS ($212,100.00) which the Vendor acknowledges to have received from the Purchaser by way of donation unto the latter by the Vendor herein, the Purchaser hereto present and accepting same presents whereof quit in full. [ 3 ] Le même jour, une convention sous seing privé intervient entre les trois enfants.

Au moyen de cette convention, ils répartissent entre eux la propriété des appartements correspondant aux trois adresses civiques de l’immeuble, chacun se voyant attribué le bénéfice d’un appartement. [ 4 ] Il appert qu’une entente verbale serait aussi intervenue entre les parents et les enfants à propos des bénéfices générés par les revenus de loyer de l’immeuble. En vertu de cette entente verbale, les trois enfants acceptaient d’inclure les bénéfices de l’immeuble dans leurs déclarations de revenus respectives, tout en remettant ces bénéfices à leurs parents pour assurer leur subsistance en Grèce.

Le défendeur, qui habite l’immeuble, avait la responsabilité d’en assurer la gestion, de percevoir les revenus de location et de les transmettre aux parents, déduction faite des dépenses afférentes à l’immeuble. [ 5 ] Cette entente verbale aurait été respectée par toutes les parties concernées et mise en œuvre jusqu’en octobre 2020, soit quelques mois après le décès de Mme Kriparakou, survenu en décembre 2019.

Au début octobre 2020, la demanderesse et sa sœur transmettent la lettre suivante au défendeur [1] : As is stated in the donation agreement for the building located on Hutchison St, we all have rights to our respective unit. Yours being [adresse], Amalia Tzortzis [adresse] and mine (Sofia Tzortzis), [adresse]. The following is to advise you that as of October 1 er , 2020 we, Amalia and I will be collecting the rent for our respective units.

When the taxes are due or repairs needed to th building we will all pay our respective thirds to cover said expenses. (Soulignement ajouté) [ 6 ] Cette lettre a pour conséquence de faire cesser la pratique suivie par les parties depuis de nombreuses années. À l’audience, la demanderesse explique qu’elle souhaitait mettre fin à un système établi à son détriment et dont elle a porté le fardeau pendant de nombreuses années. Elle a attendu le décès de sa mère pour prendre cette décision.

À compter de novembre 2020, la demanderesse perçoit elle-même les loyers afférents à l’unité qui lui a été attribuée. [ 7 ] Le 7 octobre 2020, le défendeur transmet à la demanderesse le courriel suivant [2] :

Ok as of october 1st 2020 all rents are yours “When taxes are due or repairs needed to the building we will all pay our respective thirds to cover said expenses” it is not that easy a proper indivision agreement must be prepared by a notary to ensure deliquents loose there share of the property if they cannot pay expenses or taxes. I will contact notary to prepare indivision agreement and cpa because i have been declaring your income as my own, so some sort of disclaimer will need to be sighed to show yous are receiving all rents.

Because your letter is a legally binding document all fathers rental income has officially become yours . Call your father and notify him of your intent so he won’t think i am steeling his money as i can no longer give him the rents. I will give you all accumulated rents as of October 1st 2020 after all formal documentation has been signed and do with them as you please. (Soulignements ajoutés) [ 8 ] Il remet ensuite à la demanderesse un montant de 423,49 $, à la fin octobre 2020.

Ce montant correspond à la somme des loyers des unités de la demanderesse et de leur sœur pour le mois d’octobre 2020, duquel il a déduit leur part du renouvellement annuel de l’assurance de l’immeuble à compter du 25 octobre 2020 [3] . La demanderesse reconnaît dans ces procédures avoir reçu ce montant. ANALYSE [ 9 ] Dans la demande qu’elle dépose auprès de la division des petites créances le 11 décembre 2020, la demanderesse réclame les loyers pour les mois de septembre et octobre 2020. Elle n’explique pas les fondements de sa réclamation pour le mois de septembre 2020.

En cours de procès, elle modifie sa demande pour réclamer désormais depuis le 1 er janvier 2020 les loyers afférents à l’appartement qui lui a été attribué. À l’audience, la seule explication qu’elle donne pour faire remonter sa demande au début de l’année 2020 est le décès de sa mère en décembre 2019. [ 10 ] Telle que modifiée, sa réclamation s’élève maintenant à 7 620 $.

Elle résulte du calcul suivant [4] : Loyer de l’unité de la demanderesse Revenus Dépenses Solde Janvier à juin 2020 (1 080 $ par mois) 6 480 $ Juillet à octobre 2020 (1 105 $ par mois) 4 420 $ Total : 10 900 $ (3 280 $) [5] 7 620 $ [ 11 ] La demanderesse ne demande pas l’annulation de l’entente verbale appliquée par toutes les parties pendant plusieurs années. Par sa lettre transmise au défendeur en octobre 2020, elle indiquait son intention – et celle de sa sœur – de percevoir les loyers « as of October 1 st , 2020 ». Cette lettre constituait donc une résiliation de l’entente verbale en ce qui les concerne.

Elle mettait fin à cette entente pour l’avenir et non pour le passé . Tel que le prévoit l’

article 1606 du Code civil du Québec , « le contrat résilié cesse d’exister pour l’avenir seulement ». [ 12 ] Le défendeur n’a pas contesté le droit de la demanderesse de mettre fin à sa participation à cette entente verbale. Bien que la décision de la demanderesse suscite chez lui une vive réaction, comme le démontre son témoignage à l’audience, celui-ci n’y a pas fait obstacle. [ 13 ] La résiliation de l’entente donne à la demanderesse le droit de réclamer les revenus afférents à son unité à partir d’octobre 2020.

Avec égard, celle-ci ne peut pas réclamer rétroactivement les revenus de loyer de son unité pour une période antérieure au moment où elle a résilié l’entente verbale. La preuve ne montre pas que, de janvier à septembre 2020, la demanderesse aurait refusé de se conformer à cette entente verbale. Pendant cette période, elle acceptait que le défendeur perçoive les loyers, paie les dépenses et transmette les bénéfices à leur père.

Après avoir laissé le défendeur agir sur la base de l’entente verbale, elle ne peut maintenant revenir sur cette acceptation pour la période de janvier à septembre 2020. [ 14 ] Le défendeur a remis à la demanderesse un montant de 423,49 $. Il a expliqué à l’audience que ce montant correspond à la différence entre les loyers d’octobre et la dépense encourue pendant ce mois, soit le renouvellement de l’assurance de l’immeuble. Selon l’attestation du courtier d’assurance, la période couverte par cette assurance commençait le 25 octobre 2020 et se terminait le 25 octobre 2021.

Le renouvellement couvrait donc une période pendant laquelle, à l’exception du mois d’octobre 2020, la demanderesse percevait elle-même les loyers. Le défendeur avait raison de déduire sa part de l’assurance du montant qu’il devait lui remettre. [ 15 ] La demanderesse n’a démontré aucune erreur dans le calcul du défendeur relativement au montant auquel elle a droit en raison de sa résiliation de l’entente verbale. Sa réclamation est mal fondée. Étant donné le contexte familial du litige, il n’y a pas lieu de

condamner la demanderesse à payer les frais de justice. POUR CES MOTIFS, LA COUR : REJETTE la demande; LE TOUT , sans les frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Date d’audience : 2 novembre 2023