2021 QCCA 692, 2021 QCCA 692

Guérin c. Lavoie 2021 QCCA 692 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-010102-199 (240-17-000278-164) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 29 avril 2021 FORMATION : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT RÉJEAN GUÉRIN LISE VERRET Me ALAIN BÉLAND (NovaLégal inc.)

PARTIE INTIMÉE AVOCATE KATHY LAVOIE Me CHRISTINE GAGNON En appel d'un jugement rendu le 5 septembre 2019 par l'honorable Alicia Soldevila de la Cour supérieure, district de Charlevoix.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété (servitude) – Injonction Greffière-audiencière : Alysson Roussel Salle : 4.33- Visioncoférence AUDITION 11 h 20 Appel du dossier et identification des procureurs; La Cour s’adresse aux procureurs; 11 h 22 Échange entre la Cour et Me Béland; 11 h 23 Observations de Me Béland; Échanges entre la Cour et Me Béland; Me Béland poursuit ses observations; 11 h 47 Observations de Me Gagnon concernant la question d’abus des procédures soulevée par les parties appelantes; Échanges entre la Cour et Me Gagnon; Me Gagnon poursuit ses observations; 12 h 05 Réplique de Me Béland; 12 h 06 Suspension; 12 h 13 Reprise; 12 h 14 Arrêt; Fin de l’audience.

Alysson Roussel, greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants Guérin et Verret sont propriétaires de terrains jouxtant un petit lac artificiel, le «Lac Calumet», propriété de l’intimée. Ensemble, ils sont copropriétaires du lot [1][1] (« lot [1] ») alors que l’appelant Guérin est seul propriétaire du lot [2][2] (« lot [2] »). [ 2 ] Voici comment s’engage le litige en première instance. [ 3 ] À

titre de copropriétaires du lot [1] , les appelants se réclament d’une servitude réelle qui leur conférait le droit de « vaquer » sur le lac et donc d’y exercer certaines activités, comme la nage et la pêche, en été, et la motoneige, en hiver. Ce droit réel, rattaché à l’immeuble dont il s’agit, les autoriserait également à puiser l’eau du lac. [ 4 ] À

titre de propriétaire du lot [2] , l’appelant Guérin soutient avoir également le droit de « vaquer » sur le Lac Calumet. En outre, l’unification prétendue des lots [2] et [1] permettrait aux appelants d’utiliser une terrasse sise en

partie sur le lot [2] . Celle-ci surplombe le Lac Calumet sur une profondeur de trois à quatre mètres. [ 5 ] La juge de la Cour supérieure n’a toutefois pas vu les choses du même œil. Rejetant les prétentions avancées par les appelants, elle a fait droit à l’action en négation de servitude et en injonction permanente introduite par l’intimée.

[ 6 ] À son avis, la servitude créée en faveur du lot [1] s’est éteinte par prescription résultant de son non-usage. Elle conclut que ce non-usage s’est étendu sur une période de plus de 30 ans, sous l’empire du Code civil du Bas-Canada , et même sur une autre de plus de 10 ans, celle-là écoulée après l’entrée en vigueur, en 1994, du Code civil du Québec . Par ailleurs, selon elle, le droit découlant de la vente initiale du lot [2] au père de l’appelant, M. Bertrand Guérin, n’est pas une servitude réelle et perpétuelle. Il s’agirait plutôt d’une servitude détenue par ce dernier à

titre personnel.

En raison des caractéristiques liées à la nature propre de ce type de droit réel, elle estime qu’il n’a pu survivre à la cession de l’immeuble découlant de la donation consentie à l’appelant par son père en 1983. [ 7 ] Dans la foulée de la déclaration d’appel, le mémoire des appelants avance les trois moyens d’appel suivants : - La juge de première instance aurait erré en droit en considérant qu’il n’était pas nécessaire d’examiner l’intention du créateur des servitudes. - Elle se serait également méprise en considérant qu’il n’était pas nécessaire d’examiner le contexte dans lequel les servitudes ont été créées. - Enfin, elle aurait fait erreur en faisant fi de l’intention du créateur des servitudes de vendre les terrains bordant le Lac Calumet à des fins de villégiature. [ 8 ] Comme on le constate, tous se fondent sur des éléments extérieurs aux contrats de vente figurant dans les chaînes de titres des parties appelantes et sur lesquels se fondent les prétentions des appelants.

Aucun de ces moyens ne saurait justifier l’intervention de la Cour. [ 9 ] La conclusion de la juge de première instance selon laquelle les servitudes réelles consenties en faveur du lot [1] sont prescrites par non-usage trouvent largement appui dans la preuve univoque administrée devant elle. Il devient dès lors futile de présenter des arguments prenant appui sur l’intention du créateur des servitudes ou sur le contexte entourant la décision de les octroyer.

Ces servitudes sont éteintes, ce qui, en l’espèce, met un terme à toute discussion, incluant celle concernant l’usage de la terrasse découlant de la prétendue unification des lots [2] et [1] . [ 10 ] En ce qui a trait aux droits consentis à M. Bertrand Guérin, père de l’appelant, lors de la vente initiale du lot [2], la qualification juridique retenue par la juge, celle de servitude personnelle, est à l’abri des reproches que lui adresse l’appelant Réjean Guérin.

Malgré l’apparence à première vue inéquitable des conséquences découlant de l’attribution d’une pareille étiquette, un aspect de l’affaire qui n’a pas échappé à la juge, la conclusion qu’elle dégage résiste à la norme d’intervention dite « de la décision correcte ». La description faite par la juge de l’état du droit sur la question est tout à fait exacte, tout comme l’est le résultat qui s’ensuit. [ 11 ] À l’audience devant notre Cour, l’avocat des appelants a peu insisté sur les moyens avancés dans son mémoire.

Il est même allé jusqu’à concéder le bien-fondé de l’argument de prescription extinctive résultant du non-usage retenu par la Cour supérieure. Pour l’essentiel, sa présentation s’est concentrée sur certains droits de jouissance que les appelants étaient susceptibles de détenir du simple fait d’être propriétaires ou occupants de terrains bordant un plan d’eau. À son avis, la négation de ces droits constituerait un abus par l’intimée de ceux qu’elle détient par ailleurs à

titre de propriétaire du lit du Lac Calumet. [ 12 ] Ce nouvel argument prend principalement appui sur l’arrêt de notre Cour dans Morin c. Morin [1] . Paradoxalement, cet arrêt a été invoqué par l’intimée elle-même, dans le seul but, toutefois, de démontrer à la formation que le droit de pêche devait être considéré comme un droit réel. [ 13 ] Le nouveau moyen avancé par les appelants à l’audience n’a jamais fait l’objet de débat en Cour supérieure. Il n’appartient pas à notre Cour de le trancher en ses lieu et place, et surtout, à partir d’un dossier incomplet [2] .

Il convient notamment de préciser que les appelants ne reproduisent aucune des dépositions faites en première instance et que le nouvel argument aurait vraisemblablement pu donner ouverture à des éléments additionnels de preuve. [ 14 ] Le jugement de première instance niant aux appelants l’existence des droits réels qu’ils prétendaient sur la base de leurs chaînes de

titre est bien fondé. Dans ces circonstances insolites, il y a cependant lieu de préciser que ce jugement ne tranche pas la question des droits que les appelants seraient susceptibles de détenir du simple fait d’être propriétaires ou occupants de terrains bordant le Lac Calumet. Pour ces motifs, LA COUR : [ 15 ] REJETTE l’appel, sans les frais de justice. [ 16 ] PRÉCISE toutefois que le jugement de la Cour supérieure ne tranche pas la question des droits que les appelants seraient susceptibles de détenir du simple fait d’être propriétaires ou occupants de terrains bordant le Lac Calumet. FRANCE THIBAULT, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.

JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.