2020 QCCQ 8385, 2020 QCCQ 8385

Cofré c. Mc Donald 2020 QCCQ 8385 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d’appel Chambre de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-02-244145-202 DATE : 11 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN COFRÉ Demandeur / Locateur c.

SCHAKIA MC DONALD Défenderesse opposante / locataire et ÉTUDE MEYER HUISSIER DE JUSTICE Mis-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE OPPOSITION À UN AVIS D’EXPULSION ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Mc Donald (Locataire), locataire d’un logement appartenant à M.

Cofré (Locateur), s’oppose à un avis d’expulsion à la suite d’une décision de la Régie du logement [1] (Régie) du 30 octobre 2019 résiliant le bail des parties (Décision). [ 2 ] La Locataire, qui occupe toujours les lieux, soutient avoir conclu une transaction avec le Locateur pour reconduire son bail. [ 3 ] Le Locateur nie et témoigne n’avoir donné du temps à la Locataire que par sensibilité pour sa situation, tenant compte en particulier qu’elle a trois enfants. [ 4 ] Pour les motifs qui suivent, l’opposition de la Locataire est mal fondée et doit être rejetée. [ 5 ] Il convient tout d’abord de souligner que la preuve démontre ce qui suit : • La Locataire loue le logement du Locateur depuis deux (2) ans et reconnaît avoir fréquemment des retards dans le paiement de son loyer.

Cependant, les parties ont une relation cordiale. La Locataire témoigne d’un locateur accommodant; • Rapidement à la suite de la Décision, la Locataire paye le solde du loyer auquel la Régie la condamne, mais non les frais de justice; ces frais seront éventuellement payé en août 2020 [2] ; • Après avoir reçu la Décision du 30 octobre 2019, le Locateur est d’accord pour donner le temps à la Locataire de planifier son déménagement.

Cependant, le Locateur prévoit que les choses se dérouleront plus tôt que tard; • En novembre 2019, le Locateur demande par message texte à la Locataire de quitter dans les dix jours [3] .

La Locataire obtient du temps supplémentaire; • Le 10 janvier 2020, le Locateur écrit une lettre qu’il intitule « Avis d’expulsion » et accorde à la Locataire jusqu’au 31 janvier 2020 pour déménager [4] ; • Le 4 février 2020, le Locateur reçoit une lettre du Centre intégré universitaire de santé et de services sociaux de l’Ouest-de-l’île- de-Montréal pour l’informer du déménagement imminent de la Locataire et des efforts déployés par les services sociaux pour relocaliser la Locataire.

Cependant, on lui demande d’accorder une autre « période de grâce » à la Locataire pour éviter un placement de ses enfants dans une famille d’accueil [5] ; • Le Locateur sensible au meilleur intérêt des enfants acceptent de donner encore un peu de temps à la Locataire; • Le 17 mars 2020, les effets des jugements de la Régie ordonnant l’éviction et l’expulsion de locataires sont suspendus par le Gouvernement du Québec pour des motifs d’urgence sanitaire [6] ; • Le 11 novembre, le Locateur fait signifier à la Locatrice un avis d’expulsion. La renonciation à un droit et la formation d’une transaction

[ 6 ] Il est reconnu qu’un locateur peut convenir de ne pas exécuter une décision de la Régie résiliant un bail et transiger avec un locataire de manière à reconduire le bail. La jurisprudence en offre de nombreuses illustrations. [ 7 ] C’est généralement au locataire qui invoque une transaction ayant l’effet d’une renonciation à se prévaloir d’une décision qu’il revient de le prouver. [ 8 ] La renonciation à un droit ne se présumant pas, elle doit être sans équivoque.

La charge de la preuve du Locataire comporte donc un certain poids. [ 9 ] À ce sujet, soulignons les propos du tribunal dans Société d’habitation et de développement de Montréal c. John [7] : [35] Aussi, dans D’Assylva, la Cour d’appel affirmait que la renonciation à un droit est une abdication et qu’elle ne se présume pas. Pour qu’il y ait renonciation tacite, il faut que les faits soient tels qu’une volonté manifeste d’abandonner son droit se retrouve . (Référence omise, soulignement ajouté) [ 10 ] De même, on peut lire dans Castonguay c.

Fiducie Nathalie Belloy : [23] Le Tribunal retient de ces décisions qu’il s’agit toujours de question de faits à analyser et à évaluer dans le contexte propre de chaque affaire.

En effet , le contrat de transaction exige un accord de volonté, expresse ou implicite, et le fardeau de prouver l’existence de ce contrat repose sur celui qui l’allègue [8] . (Soulignement ajouté) [ 11 ] L’existence ou non d’une transaction et d’une renonciation aux bénéfices d’une décision est sans conteste une question de faits devant être tranchée au cas par cas en tenant compte de l’ensemble des circonstances [9] . [ 12 ] Bien que le fait d’accepter le paiement de loyers sans réserve constitue un élément de preuve important d’une transaction et d’une renonciation au droit à la résiliation d’un bail, il n’en découle pas nécessairement une telle conclusion [10] . [ 13 ] La jurisprudence reconnaît d’ailleurs qu’un locateur puisse convenir de retarder l’expulsion d’un locataire pour différentes raisons, sans pour autant renoncer à ses droits [11] . [ 14 ] Le fait de vouloir aider un Locataire et d’être sensible à ses difficultés ne doit certainement pas être découragé par une approche rigide et désincarnée fondée uniquement sur l’encaissement de loyers. [ 15 ] En l’espèce, il appert que le Locateur n’a pas renoncé à l’exécution de la Décision, mais à plutôt agi de manière aidante et avec bienséance, puis s’est trouvé captif de la suspension des décisions de la Régie à cause de la pandémie actuelle. [ 16 ] Soulignons que le fait que la Locataire n’ait jamais payé ses loyers le 1 er du mois illustre la tolérance du Locateur et confirme qu’il ne s’agissait que d’une situation de transition.

Ayant le bénéfice de la Décision, le Locateur n’aurait autrement jamais accepté autant de retards et d’instabilité [12] . [ 17 ] Le Locateur explique avoir entrepris sa mesure d’expulsion dès qu’il a su l’exécution de la Décision possible. L’on peut comprendre l’incertitude entraîné par la pandémie et par les différentes mesures mises en place par les autorités.

La version du Locateur est crédible et vraisemblable. [ 18 ] Notons que le Locateur n’a pas encaissé le loyer de décembre 2020 que la Locataire a voulu lui payer tenant compte de l’avis d’expulsion. [ 19 ] La Locataire n’a donc pas prouvé la conclusion d’une transaction avec le Locateur. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande en opposition de la défenderesse/opposante; LE TOUT, AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q, Me Viviane Dorval BAJ Sud-Ouest Défenderesse requérante Demandeur intimé non représenté

Date d’audience : 9 décembre 2020