2016 QCCA 566, 2016 QCCA 566

9267-0801 Québec inc. c. Montréal (Ville de) 2016 QCCA 566 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024964-157 (500-17-074853-121) DATE : 5 avril 2016 CORAM : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. 9267-0801 QUÉBEC INC. APPELANTE – Demanderesse c.

VILLE DE MONTRÉAL INTIMÉE – Défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Paul Mayer), daté du 25 novembre 2014, qui rejette sa demande de jugement déclaratoire. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Hogue, auxquels souscrivent les juges Levesque et Schrager, LA COUR : [ 3 ] REJETTE le pourvoi, avec les frais de justice. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.

Me Sébastien Grammond Me Mélissa Thibault Dentons Canada Me George Kova (avocat conseil) Pour l’appelante Me Michel Hébert Dagenais Gagnier Biron Pour l’intimée Date d’audience : 19 janvier 2016

MOTIFS DE LA JUGE HOGUE [ 4 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Paul Mayer), daté du 25 novembre 2014, qui rejette sa demande de jugement déclaratoire. Elle recherche une déclaration à l’effet que la base d’imposition devant être utilisée pour calculer les droits de mutation payables à la suite de l’acquisition par elle de droits emphytéotiques est la contrepartie stipulée à l’acte et payée par elle (les deux sont identiques ici) plutôt que la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière.

Cette contrepartie est, en l’espèce, bien inférieure à la valeur de l’immeuble portée au rôle d’évaluation. [ 5 ] Les faits sont simples, non contestés et bien exposés par le juge de première instance [1] : En novembre 2011 , le propriétaire des droits emphytéotiques, Trilogies Properties (Godin) Corporation, fait cession de ses biens en vertu de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité et PricewaterhouseCoopers-Inc. est nommé syndic. Le 28 septembre 2012, 9267 achète les droits de l’emphytéote du syndic pour la somme de 10M $. 9267 n’est aucunement liée à PricewaterhouseCoopers-Inc. Dans l’acte de vente, le notaire indique que les droits de mutation exigibles sont de 241 000 $ sur la base de la contrepartie payée par 9267. Le 5 octobre, la Ville fait parvenir à 9267 un compte pour lesdits droits selon les dispositions de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (« LDMI »). Elle réclame un montant de 642 375 $ qu’elle calcule en fonction de la « valeur marchande » uniformisée, au sens de l’

article 1.1 LDMI. À la suite de cette cotisation , 9267 signifie à la Ville une requête pour jugement déclaratoire pour faire déterminer la base d’imposition adéquate. [Références omises] [ 6 ] Les dispositions législatives les plus pertinentes à la solution du différend sont également bien identifiées par les parties. Elles divergent toutefois d’opinion quant à l’interprétation qu’il faut en faire lorsque le transfert visé a comme objet un droit emphytéotique . [ 7 ] L’

article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières , RLRQ, c. D-15.1 ( LDMI ) prévoit qu’un droit de mutation est exigible lors du transfert d’une propriété et en prévoit la base d’imposition :

2 . Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d'imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants : 1° sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas 50 000 $ : 0,5%; 2° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 50 000 $ sans excéder 250 000 $ : 1%; 3° sur la tranche de la base d'imposition qui excède 250 000 $ : 1,5%.

La base d'imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants : 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l'immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l'immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert. Toutefois, pour calculer le droit sur le transfert d'un immeuble situé entièrement sur son territoire, la Ville de Montréal peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa pour toute tranche de la base d'imposition qui excède 500 000 $. 2.

Every municipality must collect duties on the transfer of any immovable situated within its territory, computed in relation to the basis of imposition established in accordance with the second paragraph, according to the following rates: (1) on that part of the basis of imposition which does not exceed $50,000: 0.5%; (2) on that part of the basis of imposition which is in excess of $50,000 but does not exceed $250,000: 1%; (3) on that part of the basis of imposition which exceeds $250,000: 1.5%.

The basis of imposition for transfer duties shall be the greatest of the following amounts: (1) the amount of the consideration furnished for the transfer of the immovable; (2) the amount of the consideration stipulated for the transfer of the immovable; (3) the amount of the market value of the immovable at the time of its transfer.

However, to calculate the duties on the transfer of an immovable situated entirely within its territory, Ville de Montréal may, by by-law, set a rate higher than that provided for in subparagraph 3 of the first paragraph for any part of the basis of imposition which exceeds $500,000. [ 8 ] L’article 1 définit la notion de transfert, lorsque utilisée dans la Loi [2] , comme : […] le transfert du droit de propriété d'un bien, l'établissement d'une emphytéose et la cession des droits de l'emphytéote , ainsi que le contrat de louage d'un bien, pourvu que la période qui court à compter de la date du transfert jusqu'à celle de l'arrivée du terme du contrat de louage, y compris toute prolongation ou tout renouvellement y mentionné, excède 40 ans; le mot transfert ne comprend pas le transfert fait dans le seul but de garantir le paiement d'une dette ni la rétrocession faite par le créancier. (…) means the transfer of the right of ownership on a property, the establishment of emphyteusis and the transfer of the rights of the emphyteutic lessee as well as a contract of lease of a property, provided the period running from the date of transfer to the expiry of the term of the contract of lease, including any extension or renewal mentioned therein, exceeds 40 years; the word “transfer” does not include transfer for the purpose only of securing a debt, nor reconveyance by the creditor. [Je souligne] [ 9 ] L’article 1.1 édicte quant à lui que lorsqu’un immeuble constitue une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière, sa valeur marchande est cette valeur portée au rôle (multipliée par le facteur approprié) :

1.1 Pour l'application de la présente loi, lorsqu'un immeuble constitue, au moment de son transfert, une unité d'évaluation inscrite au rôle d'évaluation foncière de la municipalité ou une

partie d'une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est le produit que l'on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l'unité ou de sa

partie correspondant à l'immeuble cédé, selon le cas, par le facteur du rôle établi conformément à l'

article 264 de la

Loi sur la fiscalité municipale (chapitre F-2.1 ). 1.1 For the purposes of this Act, where an immovable constitutes, at the time of its transfer, a unit of assessment entered on the property assessment roll of a municipality or part of such a unit the value of which is separately entered on the roll, its market value shall be the product obtained by multiplying the value entered on the roll for the unit or

part corresponding to the transferred immovable, as the case may be, by the factor of the roll established in accordance with

section 264 of the Act respecting municipal taxation (chapter F-2.1 ). [Je souligne] [ 10 ] La LDMI ne définit toutefois pas ce qu’est une unité d’évaluation aux fins de l’établissement des rôles d’évaluation. Ce sont plutôt les articles 31 à 34 de la

Loi sur la fiscalité municipale [3] ( LFM ) qui le font :

Sous réserve de la

section IV, les immeubles situés sur le territoire d’une municipalité locale sont portés au rôle d’évaluation foncière; Pour l'application du présent chapitre, le mot « rôle » signifie le rôle d'évaluation foncière. 32. Un bâtiment est porté au rôle lorsqu’il est substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d’une nouvelle destination, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux. Cependant, ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure; 33. Les immeubles portés au rôle y sont inscrits par unités d'évaluation. 34.

Constitue une unité d'évaluation le plus grand ensemble possible d'immeubles qui remplit les conditions suivantes : 1 o : le terrain ou le groupe de terrains appartient à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires par indivis; 2 o : les terrains sont contigus ou le seraient s'ils n'étaient pas séparés par un cours d'eau, une voie de communication ou un réseau d'utilité publique; 3 o : si les immeubles sont utilisés, ils le sont à une même fin prédominante; et 4 o : les immeubles ne peuvent normalement et à court terme être cédés que globalement et non par parties, compte tenu de l’utilisation la plus probable qui peut être faite. […] 31.

Subject to Division IV, the immovables situated in the territory of a local municipality shall be entered on the property assessment roll. For the purposes of this chapter, the word “roll” means the property assessment roll. 32. A building must be entered on the roll if it is substantially completed or substantially occupied for the purposes of its initial destination or of a new destination or if two years have elapsed from the beginning of the work. However, such time ceases to run in cases of irresistible force. 33. Immovables must be entered on the roll by units of assessment. 34.

A unit of assessment consists of the greatest possible aggregate of immovables that meets the following requirements: (1) the parcel of land or the group of parcels of land is owned by the same owner, or the same group of owners in undivided ownership; (2) the parcels of land are contiguous or would be contiguous if they were not separated by a watercourse, a thoroughfare or a public utility network; (3) if the immovables are in use, they are used for a single primary purpose; and (4) the immovables can normally and in the short term be transferred only as one whole and not in parts, taking into account the most probable use that may be made of them. (…) [ 11 ] La question qui se pose ici, à la lumière de ces dispositions, est donc précise : la valeur marchande devant être utilisée aux fins du calcul des droits de mutation payables par celui qui acquiert un droit emphytéotique est-elle celle du droit emphytéotique lui-même ou y a-t-il lieu d’appliquer l’article 1.1 de la LDMI et d’ainsi utiliser la valeur de l’immeuble sous-jacent telle que portée au rôle d’évaluation et multipliée par le facteur approprié? [ 12 ] La Ville de Montréal souligne que la cession du droit d’emphytéose par l’emphytéote à un tiers est un transfert au sens de l’ art. 1 de la LDMI .

L’immeuble sur lequel porte ce droit étant une unité d’évaluation aux termes de l’

article 34 de la LFM , le droit de mutation, soutient-elle, doit être calculé sur la base de la valeur de cet immeuble portée au rôle d’évaluation multipliée par le facteur approprié (sauf si la valeur inscrite à l’acte de transfert ou encore la contrepartie véritablement versée y est supérieure). Que la valeur marchande réelle du droit cédé puisse être inférieure à cette valeur de l’immeuble portée au rôle d’évaluation n’y change rien puisque la règle imposée par l’

article 1.1 de la LDMI est une règle absolue et impérative. [ 13 ] L’appelante, de son côté, soutient que les droits de l’emphytéote ici cédés ne constituent pas une unité d’évaluation au sens de l’article 1.1 de la LDMI et qu’ainsi la valeur portée au rôle d’évaluation n’est pas pertinente pour calculer le droit de mutation payable. Bref, l’

article 1.1 de la LDMI ne s’applique pas. [ 14 ] Il faut plutôt, selon elle, déterminer la valeur marchande véritable du droit acquis, sans égard à l’évaluation municipale de

l’immeuble sous-jacent, la comparer à la valeur stipulée à l’acte et à la contrepartie versée et retenir la plus élevée. [ 15 ] Cette proposition signifie, pratiquement, que la valeur utilisée comme base de calcul des droits de mutation payables lors d’un tel transfert sera souvent inférieure à la valeur de l’immeuble sur lequel porte le droit d’emphytéose acquis. [ 16 ] Un droit d’emphytéose étant un démembrement du droit de propriété, il a en effet généralement une valeur inférieure à celle du bien sur lequel il porte. [ 17 ] Elle ajoute que l’application de l’arrêt Ville de Longueuil [4] rendu par la Cour milite en faveur de cette interprétation qu’elle propose et qu’il s’agit d’une interprétation juste et équitable des dispositions de la LDMI qui doit être favorisée.

Le jugement de première instance [ 18 ] Le premier juge a procédé à une analyse minutieuse du droit applicable et a appliqué la décision de la Cour dans Ville de Longueuil [5] pour conclure que malgré le résultat inique auquel conduit la Loi, il doit l’appliquer et ainsi reconnaître que c’est la valeur de l’immeuble portée au rôle d’évaluation foncière qui doit être utilisée comme base de calcul du droit de mutation à payer lorsque celle- ci est plus élevée que la contrepartie stipulée à l’acte et celle payée par l’acquéreur. Son analyse mérite d’être citée en grande

partie puisqu’elle permet de bien comprendre son raisonnement : [42] La situation qui nous occupe est l’envers de la médaille de celle qui fait l’objet de l’arrêt Ville de Longueuil .

Le problème d’interprétation nait du démembrement du droit de propriété en deux immeubles distincts : la nue-propriété et les droits de l’emphytéote. [43] La LFM semble à première vue apporter une solution élégante au problème par la combinaison de plusieurs articles qui permettent de diviser une unité d’évaluation. [44] Le Tribunal est d’avis que le régime établi par ces dispositions, bien qu’en apparence adapté à la réalité de l’emphytéose, est limité dans son application par la portée restreinte des articles 41.2 et 208. [45] Le législateur traite maladroitement des conséquences de l’emphytéose dans la LFM et la LDMI.

Une réforme s’impose-t-elle pour contrer l’iniquité observée en l’espèce? [46] Le juge Bich reconnaît d’emblée que la LDMI « n’a manifestement pas été rédigée et structurée en fonction de l’emphytéose […] ».

Selon elle : [75] […] l’examen de la jurisprudence et la doctrine relatives à la manière dont on conjugue l’emphytéose à la Loi [la LDMI ] indique clairement qu’il serait temps que le législateur réfléchisse à la question – et sans doute même à toute la réalité de la propriété démembrée – et, au besoin, entreprendre une réforme du régime des mutations immobilières en pareil cas. [47] Les règles générales de la

section 1 du

chapitre V de la LFM ( articles 31 à 41.2 ) ont été établies en 1979 et modifiées la dernière fois à la fin des années 1980. Elles sont claires, simples et s’appliquent à la grande majorité des cas. [48] Cependant, les huit exceptions qui suivent les règles générales ( articles 37 à 41.2 LFM ) ont été ajoutées ou modifiées par des lois adoptées en 1991, 1997, 1998, 1999, 2002, 2004 et 2006. Chacune des dispositions crée une exception pour arrimer l’abstraction des unités d’évaluation avec la réalité des immeubles qui doivent faire l’objet de taxation.

Toutes ces dispositions sont très précises dans leur rédaction et taillées sur mesure pour prendre en compte les particularités de l’immeuble visé. […] […] [49] Selon le Tribunal, le législateur montre qu'il maîtrise le langage clair en matière fiscale et qu'il a la volonté de modifier la loi autant de fois que nécessaire pour rendre la fiscalité prévisible et incontestable pour tous les contribuables. [50] L’emphytéose démembre le droit de propriété au même

titre que la propriété superficiaire. La LFM et la LDMI ignorent cette réalité juridique, laissant plutôt deux personnes distinctes, propriétaires de deux immeubles différents, être imposées séparément sur la pleine valeur d’une seule unité d’évaluation. [51] Tel que souligné précédemment, la juge Bich dénotait la courbe que suivait la valeur de l’immeuble entre les mains du propriétaire, en fonction du nombre d’années restant à l’emphytéose.

Pour elle, cette réalité était la source principale de l’iniquité observée. [52] Il en va de même pour l’auteur François Frénette, qui souligne lui-même cette variation en valeur : La plus-value que l’emphytéote imprime à l’immeuble reçu affecte le cours du droit du propriétaire et ce cours s’élèvera au fur et à mesure que le terme de l’emphytéote s’abrège. [53] Il appartient au législateur de décider ce qu’il veut faire face à l’iniquité constatée tant en jurisprudence que par la doctrine.

Il y aurait lieu, certainement, comme le suggère la juge Bich, pour le législateur de revoir toute cette question de façon plus appropriée. […] [55] Pour conclure, il est vrai que la loi peut sembler injuste vu l’iniquité du présent dossier, mais le législateur lie les mains du Tribunal. [...] [57] Lorsque le texte d'une loi crée une ambiguïté, il est nécessaire d'interpréter le texte de manière à trouver l'intention du législateur. Dans ce cas-ci, il n’y a pas d’ambiguïté. L'intention du législateur est de créer une loi visant à percevoir des droits de mutation sur les

transferts d'immeubles. [58] L'interprétation que le Tribunal privilégie consiste à dire :

a) que l'

article 1.1 LDMI utilise l'expression « lorsque l'immeuble constitue une unité d'évaluation »;

b) les droits de l'emphytéote constituent une unité d'évaluation au terme des articles 1, 31, 34 et 35 LFM, c’est-à-dire que :

i) la loi entend par propriétaire, la personne qui possède l’immeuble à

titre d’emphytéote; ii) l’immeuble est porté au rôle d’évaluation foncière et il constitue une unité d’évaluation au sens de cette loi; iii) l’unité d’évaluation est inscrite au nom du propriétaire et, tel que vu au point i), il s’agit ici de l’emphytéote; et

c) par conséquent, la méthode de calcul énoncée à l'

article 2 LDMI s'applique directement. [Références omises] [ 19 ] Cette analyse du juge est sans faille et je n’hésite pas à l’adopter. Elle est d’ailleurs conforme au raisonnement adopté par ma collègue la juge Bich dans l’arrêt Ville de Longueuil [6] . Elle y a déterminé que l’

article 1.1 LDMI ne trouve application que lorsque le vendeur et l’acquéreur (ou le cédant et le cessionnaire) sont ceux au nom desquels l’immeuble est inscrit au rôle d’évaluation foncière ou le sera une fois le transfert complété. Or, un immeuble affecté d’un droit emphytéotique est inscrit au nom de l’emphytéote et non au nom de son propriétaire, faisant ainsi en sorte que l’

article 1.1 ne s’applique pas à la cession par le propriétaire de son immeuble affecté d’un droit emphytéotique. [ 20 ] La « subtilité » dans le libellé des dispositions législatives qui a permis à ma collègue la juge Bich d’adopter cette interprétation, sans aller à l’encontre de la Loi, et d’atteindre un résultat juste dans le cas de la cession, par le propriétaire, de son immeuble grevé d’un droit emphytéotique, n’est malheureusement pas présente ici. Le législateur s’est exprimé clairement dans le cas d’un transfert du droit emphytéotique par l’emphytéote.

Le résultat peut paraître injuste, mais il n’appartient pas à la Cour de le corriger. [ 21 ] Il est d’ailleurs opportun de rappeler que la juge Bich réfère expressément à un tel cas de figure lorsqu’elle traite des cas envisagés par le législateur à l’

article 1 LDMI qui entraînent l’application de l’

article 1.1 : [71] […] Ainsi, s'il s'agit du transfert du droit de propriété d'un immeuble non affecté d'une emphytéose, la valeur marchande de cet immeuble sera celle de l'

article 1.1 . Même chose s'il s'agit de l'établissement de l'emphytéose : le propriétaire de l'immeuble, lequel est inscrit au rôle à son nom, le transfère à l'emphytéote au nom duquel il sera dorénavant inscrit au rôle : là encore, l'

article 1.1 s'applique. Il s'appliquera également dans le ca s d'une cession d'emphytéose, alors que l'emphytéote cédant et l'emphytéote cessionnaire sont considérés comme les propriétaires de l'immeuble aux fins de la

Loi sur la fiscalité municipale et que c'est leur nom qui figure sur le rôle foncier. [ 22 ] L’appelante prétend qu’il s’agit là d’un obiter dictum par lequel la Cour n’est pas liée et dont il est opportun de se dissocier. [ 23 ] Je ne le crois pas. [ 24 ] Cet énoncé de la juge Bich est une conséquence inéluctable de l’interprétation qu’elle fait des dispositions législatives pertinentes. Il faudrait mettre de côté cette interprétation, et son raisonnement, pour pouvoir conclure comme le souhaite l’appelante.

Or, je suis d’avis que tant son interprétation de la Loi que le raisonnement qu’elle adopte, et qui d’ailleurs en découle, sont bien fondés.

Il n’y a donc pas lieu de se dissocier de ces propos ou de les tempérer. [ 25 ] L’argument nouveau soulevé par l’appelante, qui n’avait pas été présenté à la juge Bich dans Ville de Longueuil , voulant que les droits de l’emphytéote ne constituent pas en soi une « unité d’évaluation » est non fondé et ne permet pas d’écarter cet arrêt. [ 26 ] L’unité d’évaluation qui est inscrite au rôle d’évaluation foncière représente un ou plusieurs immeubles physiques, selon le cas, ce qui inclut les terrains, les bâtiments et certains meubles attachés à demeure à un immeuble aux termes de la définition apparaissant à l’

article 1 de la LFM . Ce n’est pas le droit sur ces immeubles physiques qui doit constituer l’unité d’évaluation pour entraîner l’application de l’

article 1.1 de la LDMI , mais bien les immeubles eux-mêmes sur lesquels il porte. Ainsi le transfert du droit de propriété d’un immeuble entraîne incontestablement l’application de l’

article 1.1 . lorsqu’il porte sur un ou des immeubles portés au rôle d’évaluation à

titre d’unité d’évaluation et cela même si le droit de propriété lui-même n’est pas une unité d’évaluation. [ 27 ] Il ne peut en aller autrement du transfert d’un droit d’emphytéose lorsqu’il porte, de la même façon, sur un ou des immeubles physiques qui eux constituent une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation. Le législateur ne crée en effet aucune distinction et a exprimé son intention que tous les types de transferts énumérés à l’

article 1 de la LDMI soient assujettis au même traitement et à une seule et même méthode pour déterminer les droits de mutation payables. [ 28 ] Rendre inapplicable l’

article 1.1 de la LDMI , dès lors que le transfert concerne un droit d’emphytéose par un emphytéote, au motif qu’un tel droit ne constitue pas une unité d’évaluation, équivaudrait à créer un régime distinct pour un tel transfert, ce que le législateur n’a clairement pas voulu faire. [ 29 ] Il est vrai que le résultat auquel conduit l’application de l’

article 1.1 de la LDMI peut, occasionnellement, sembler injuste. Le législateur a pu le constater à de nombreuses occasions. Il n’a pas jugé bon, à ce jour, d’intervenir pour le modifier, préférant vraisemblablement le conserver puisque somme toute, il offre une certaine certitude et permet d’éviter des débats quant à la valeur réelle de certains droits. [ 30 ] Pour ces motifs, je propose de rejeter le pourvoi, avec les frais de justice.

MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.