2015 QCCQ 8469, 2015 QCCQ 8469

Néron c. Thibeault 2015 QCCQ 8469 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROBERVAL LOCALITÉ DE DOLBEAU « Chambre civile » N° : 175-32-000035-140 DATE : 17 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PIERRE SIMARD ______________________________________________________________________ JOCELYN NÉRON , CLAIRCY DUFOUR ,

Partie demanderesse c. DARY THIBEAULT ,

Partie défenderesse et NORMAND PROULX, YVES RANCOURT,

Partie appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Jocelyn Néron et Claircy Dufour poursuivent Dary Thibeault à qui ils reprochent une exécution négligente d’un mandat de courtage immobilier. [ 2 ] La présumée négligence du défendeur Thibeault consisterait en l’omission de procéder à une vérification du registre foncier d’une maison sur laquelle ils ont formulé une promesse d’achat.

Si Dary Thibeault l’eut fait, il aurait constaté que la maison en question était l’objet d’une saisie immobilière. [ 3 ] En raison de cette négligence alléguée, les demandeurs n’ont appris l’existence de cette procédure que tardivement, à un moment critique dans le processus de vente de leur ancienne maison et après avoir commencé à investir dans la rénovation de la maison convoitée. L’incertitude qui en a résulté leur a causé des dommages qu’ils réclament du défendeur Thibeault. [ 4 ] Dary Thibeault a répondu à cette poursuite de deux façons.

D’abord, il a contesté en plaidant que : ➢ il n’avait commis aucune faute; ➢ la contre-proposition acceptée par les demandeurs dénonçait clairement qu’il y avait des procédures intentées contre les vendeurs; ➢ les vendeurs ne l’avaient pas informé de la présence de cette saisie; ➢ il était absent au moment de la transaction, cette dernière ayant été menée par un autre courtier.

[ 5 ] Dary Thibeault a appelé en garantie Normand Proulx et Yves Rancourt. À Normand Proulx, il reproche que, s’il y a eu faute, il est celui qui l’a commise. Quant à Yves Rancourt, il lui reproche de ne pas l’avoir informé de l’existence d’une saisie sur la maison vendue. CONTEXTE FACTUEL [ 6 ] La maison qui est à l’origine du présent litige est située sur la rue des Noyers à Dolbeau et était la propriété de André Rancourt. De son vivant, ce dernier et sa femme Ghislaine Pagé font, le 22 février 2012, donation de cette maison à leurs trois enfants : Johanne, Pierre et Yves Rancourt.

Le 3 mars 2012, André Rancourt décède. [ 7 ] Un des créanciers d’André Rancourt, Bertrand Dion, inquiet que les enfants aient hypothéqué la résidence dès le 1 er mars 2012 pour 105 000 $, prend des procédures en annulation de la donation assorties d’une saisie avant jugement. [ 8 ] La saisie avant jugement de l’immeuble est émise le 27 juin 2012 et est exécutée le 28 juin 2012 : elle fait l’objet d’une publication au registre foncier. [ 9 ] Un mandat de courtage concernant cette même maison est signé le 16 novembre 2012. Le mandat est octroyé par la succession d’André Rancourt, représentée par Yves Rancourt.

Dans le mandat écrit, nulle mention n’est faite d’une saisie de l’immeuble. Au contraire, la clause concernant la signature d’un éventuel acte de vente contenait la mention spécifique suivante : « 30 jours suivant une promesse d’achat acceptée ».

Quant au délai d’occupation, il y était inscrit : « au contrat de vente notarié ». [ 10 ] A posteriori, on ne peut que constater que la succession ne pouvait honorer ces clauses tant que la saisie n’était pas réglée. [ 11 ] Peu de temps après, le 4 décembre 2012, Dary Thibeault décide de prendre des vacances et confie la surveillance de ses dossiers à un collègue, Normand Proulx. [ 12 ] Quant aux demandeurs Jocelyn Néron et Claircy Dufour, qui viennent de Girardville, ils sont à la recherche d’une maison à Dolbeau.

D’ailleurs, leur maison de Girardville est à vendre et leur courtier est justement le même Dary Thibeault.

La maison des Rancourt les intéresse et, le 7 décembre 2012, ils en font la visite : ils sont accompagnés du courtier Normand Proulx. [ 13 ] Le 12 décembre 2012, les demandeurs Néron et Dufour font une promesse d’achat au montant de 90 000 $, promesse qui est refusée par les vendeurs le 15 décembre 2012. [ 14 ] La même journée, le 15 décembre 2012, la succession formule une contre-offre au montant de 93 000 $, contre-proposition acceptée par les demandeurs le 16 décembre 2012. [ 15 ] Normand Proulx est à ce moment celui qui agit à

titre de courtier en l’absence de Dary Thibeault. La contre-proposition comprend des ajouts écrits à la main qui se lisent ainsi : « Possibilité de location au […] en attente de procédure judiciaire contre nous . » « Le loyer payé par l’acheteur sera déductible sur le prix d’achat de la maison située au […], à partir du 2 e mois jusqu’au règlement des procédures judiciaires . » « Le locataire aura la permission de procéder à des modifications de la maison au […], en attendant le règlement judiciaire . » [ 16 ] Les demandeurs Néron et Dufour doivent cependant vendre leur maison de Girardville.

Le 26 décembre 2012, ils acceptent une offre de vente sur leur propriété de Girardville. [ 17 ] Le 11 janvier 2013, ils signent un bail avec les Rancourt pour l’occupation du […] à partir du 1 er février 2013. Ils ont cependant la permission d’entreprendre immédiatement des modifications de la maison, ce qu’ils font dès le 12 janvier. [ 18 ] Le 18 janvier 2013, alors qu’ils procèdent à la vente notariée de leur maison de Girardville, Dary Thibeault les rencontre et leur indique que le règlement du litige concernant la maison peut prendre un certain délai et que cela pouvait possiblement attendre jusqu’à mai.

Il suggère aux demandeurs d’arrêter tous travaux de modification de la maison. [ 19 ] Or, les demandeurs y travaillent depuis six jours : ils ont procédé à certains travaux de démolition et le travail qu’ils y ont consacré est déjà important. D’ailleurs, le demandeur Néron avait pris ses vacances pour pouvoir effectuer ces travaux. [ 20 ] Jusqu’à cette date, les demandeurs savaient qu’il y avait un litige sur la propriété, ignorant toutefois la nature exacte de ce litige.

Le 21 janvier, ils apprennent par leur fille qu’il s’agit précisément d’une saisie avant jugement, détail que celle-ci a appris par une simple lecture du registre foncier. [ 21 ] Le 25 janvier 2013, les demandeurs Néron et Dufour envoient une mise en demeure à la succession Rancourt. Ils réclament un règlement rapide des procédures judiciaires pour qu’ils puissent prendre possession de leur résidence sans entrave. À défaut de se conformer à leur mise en demeure, les demandeurs annoncent leur intention de réclamer dommages pour troubles, ennuis et inconvénients.

Une copie conforme de cette lettre est envoyée à Dary Thibeault. [ 22 ] Le 1 er février 2013, ils ne prennent pas possession de la maison en vertu de leur bail et emménagent temporairement dans un autre logement. En effet, l’état de la maison de la rue des Noyers était grandement altéré par les réparations qu’ils avaient commencées le 12 janvier 2013 et qu’ils avaient interrompues le 18 janvier.

L’occupation de la maison était impossible. [ 23 ] Au début de mars 2013, ils apprennent que le litige des Rancourt est réglé et ils pourront finalement acheter et prendre par la suite possession de la maison de la rue des Noyers. Les Rancourt ont effectivement réglé le dossier du créancier Bertrand Dion grâce,

entre autres et pour partie, à une contribution du courtier Dary Thibeault qui a renoncé à une

partie de sa commission. ANALYSE ET DÉCISION [ 24 ] Le mandat écrit entre la succession Rancourt et Dary Thibeault ne mentionne en aucune façon l’existence d’une saisie sur la maison qu’ils désirent vendre. Toutefois, Pierre et Yves Rancourt prétendent avoir dénoncé cette situation au défendeur Thibeault, ce que nie ce dernier. [ 25 ] Le Tribunal retient la version du défendeur Thibeault. En effet, une telle divulgation n’est pas compatible avec les clauses du mandat de courtier stipulant que la maison sera livrée 30 jours après la promesse d’achat acceptée.

Il n’est guère probable que Dary Thibeault aurait consenti à une telle contradiction. D’ailleurs, si cette situation avait été divulguée dès le mandat de novembre 2012, il n’aurait pas été nécessaire pour les vendeurs Rancourt d’ajouter sur leur contre-proposition que la maison faisait l’objet d’une saisie. Si cela était nécessaire de le faire, c’était que cela n’avait pas été fait avant. [ 26 ] Le fait de porter à la connaissance des demandeurs les éléments contenus dans la contre-proposition modifiait la situation.

En effet, au moment où les demandeurs Néron et Dufour ont accepté l’offre des Rancourt, ils savaient qu’il y avait un litige sur la maison et que ce litige affectait la capacité de vendre celle-ci. En effet, il fallait la louer d’ici un éventuel règlement. [ 27 ] Les demandeurs ont mis de l’emphase sur l’importance qu’ils aient appris, le 21 janvier, que le litige consistait en une saisie de l’immeuble. Cette réaction n’est pas fondée. Il est clair qu’une saisie avant jugement est un litige et il est clair qu’elle affecte la capacité de vendre la maison.

C’est fondamentalement ce qui a été énoncé par les Rancourt dans leur contre-proposition. [ 28 ] De la même façon, les demandeurs plaident que Dary Thibeault avait l’obligation d’examiner les registres fonciers de l’immeuble pour lequel il avait accepté un mandat, ce que Dary Thibeault a reconnu lors de son témoignage. Si Dary Thibeault avait procédé à cette vérification, il aurait appris qu’il y a une saisie et aurait pu en informer d’éventuels acheteurs.

Cela n’a pas été le cas : toutefois, les demandeurs l’ont appris à la dernière minute, peut-être tardivement, mais au moment où ils ont accepté la contre- proposition des Rancourt, ils connaissaient l’existence d’un litige important sur la maison. [ 29 ] Ceci ne dispose cependant pas du présent dossier : en effet, un courtier a l’obligation d’informer et de conseiller un acheteur, surtout lorsqu’il paraît inexpérimenté face à une situation dont il n’appréhende pas nécessairement les conséquences. [ 30 ] Le contrat de courtage immobilier est un contrat de services au sens du Code civil du Québec .

Le prestataire de services a l’obligation envers son client de le conseiller adéquatement et de l’informer de façon objective sur les conséquences de certains éléments d’une transaction. [ 31 ] Cette obligation du prestataire de services s’applique aux courtiers immobiliers. [ 32 ] À ce sujet, Me Vincent Karim disait ce qui suit : 359. La relation entre le courtier et le client en est une professionnelle. En effet, les parties n’étant pas dans une simple relation commerciale ou dans une relation d’acheteur et de vendeur, le courtier agit comme conseiller et comme professionnel envers son client 509 .

La nature du contrat liant les parties est mixte, pouvant être à la fois un mandat et un contrat de prestations de services 510 . Le courtier doit ainsi agir dans l’intérêt de son client et avec prudence et diligence 511 . Il est donc justifié que ce dernier ait confiance en le courtier et en sa firme de courtage et peut légitimement présumer qu’ils agissent avec honnêteté, loyauté et intégrité à son égard. Il s’agit d’une réalité dont le courtier doit être conscient afin de prioriser les intérêts de son client aux siens.

En d’autres termes, l’obligation de bonne foi et d’agir avec transparence doivent guider le courtier dans l’accomplissement de son mandat en toute loyauté envers son client 512 . 360. L’obligation de conseil à laquelle est tenu le courtier va au-delà de l’obligation de renseignement. Effectivement, le courtier est tenu de faire une présentation objective des renseignements qu’il donne à son client tout en lui expliquant les diverses décisions possibles, leurs avantages, inconvénients et conséquences, ainsi que de lui exprimer son opinion quant aux décisions envisageables 513 . (…) 363.

Le devoir de conseil du courtier peut toutefois être tempéré lorsque le client de celui-ci possède une certaine connaissance dans le domaine. En effet, dans cette situation, l’intensité du devoir de conseil du courtier sera atténuée, sans toutefois l’éliminer 516 . Ainsi, le fait que le client soit un homme d’affaires, les obligations de renseignement et de conseil du courtier ne sont pas pour autant éliminées, mais doivent être adaptées quant à leur intensité selon les besoins, notamment la connaissance et l’expérience du client ainsi que sa compréhension du domaine.

Il faut se rappeler que le client a toujours droit de faire confiance à son courtier peu importe son statut 517 . En effet, le client n’est pas tenu légalement de relever les problématiques qui peuvent avoir lieu lors des représentations ainsi que la vérification de certaines informations pouvant être nécessaires et requises à la finalisation du contrat envisagé.

Cette obligation de conseil repose plutôt sur le courtier puisque s’il en était autrement, le courtier aurait la possibilité de s’exonérer facilement de sa propre erreur de ne pas avoir conseillé adéquatement son client 518 . [1] [ 33 ] Les demandeurs ont manifestement banalisé le renseignement qui leur était fourni par les Rancourt au moment de la contre- proposition, et ce, en raison de leur manque de connaissances. Cette transaction s’est faite avec le soutien du courtier Normand Proulx.

C’est à la connaissance de ce dernier que les demandeurs ont décidé de vendre leur propre maison, de prendre, avec le concours de la succession Rancourt, possession de la maison de la rue des Noyers et d’y faire des réparations alors qu’il y avait effectivement un risque que le recours intenté par Bertrand Dion les empêche éventuellement d’acquérir la maison de la rue des Noyers. [ 34 ] Le courtier Proulx aurait dû les conseiller adéquatement, ce qu’il n’a pas fait.

L’importance d’un tel conseil est accentuée par le fait que Dary Thibeault lui-même a recommandé, le 18 janvier 2013, d’arrêter les travaux en question, accentuant ainsi le caractère

imprudent de cette décision qu’ont prise les demandeurs Néron et Dufour. [ 35 ] Envers les demandeurs, Dary Thibeault est responsable de toutes erreurs et fautes que Normand Proulx peut avoir commises. [ 36 ] D’ailleurs, si un doute subsistait quant aux obligations de Dary Thibeault envers les demandeurs, celui-ci doit s’évanouir en raison de l’article suivant du Règlement sur la déontologie des courtiers en immeubles : 85. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la

partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. [2] [ 37 ] Il résulte donc qu’effectivement, le recours dirigé par les demandeurs contre leur courtier Dary Thibeault est bien fondé en raison de la façon négligente dont le devoir de conseil a été exécuté. [ 38 ] Il s’agit maintenant de déterminer les dommages des demandeurs.

LE QUANTUM [ 39 ] Les demandeurs réclament ce qui suit : ➢ frais d’avocat : 811,40 $ ➢ frais de logement (700 $ / mois x 2.5) : 1 600 $ ➢ salaire perdu : 3 838,76 $ ➢ changement d’adresse en double : 104 $ ➢ frais de déménagement : 1 500 $ ➢ perte de jouissance, dommages, trouble et Inconvénients : 5 000 $ TOTAL : 12 854,16 $ [ 40 ] Les demandeurs acceptent de réduire leur demande à 7 000 $. [ 41 ] En ce qui concerne les frais d’avocat, ils ne seront pas accordés. En effet, la jurisprudence ne reconnaît habituellement pas que les frais d’avocat fassent

partie de dommages-intérêts puisqu’il revient à chacun des justiciables de prendre les conseils juridiques qu’ils jugent nécessaires. Les tribunaux ont reconnu une exception lorsqu’un justiciable abuse des procédures judiciaires. Dans le présent cas, il n’y a pas une telle situation. [ 42 ] Les demandeurs Néron et Dufour ont occupé un autre logement pendant deux mois, à 700 $ par mois. Une somme de 1 400 $ leur sera donc attribuée à ce titre, et ce, pour deux motifs.

D’abord, ils devaient bien se loger quelque part puisqu’ils avaient vendu leur maison et qu’il leur était impossible d’occuper celle de la rue des Noyers. Ensuite, ces deux loyers, si la situation avait évolué normalement, auraient dû être déduits du prix d’achat de la résidence. [ 43 ] En ce qui concerne la réclamation pour salaire, elle ne sera pas accordée en tant que telle. En effet, le demandeur Néron n’a pas été privé de son salaire.

Il a effectivement pris des vacances et a reçu de son employeur la prestation à laquelle il avait droit. [ 44 ] Le dommage subi par le demandeur Néron résulte plutôt du sentiment de perte de temps d’avoir pris des vacances pour effectuer des réparations qui, finalement, n’auront jamais été complétées. Ce type de dommage sera plutôt indemnisé à

titre de perte de jouissance, dommages, troubles et inconvénients. [ 45 ] En ce qui concerne les changements d’adresse en double et les frais de déménagement, le Tribunal n’a aucune facture dans les pièces qui ont été produites et ne pourra pas accorder de dommages en ce qui concerne la

partie monétaire que représentent ces deux postes. [ 46 ] En ce qui concerne la perte de jouissance, dommages, troubles et inconvénients, il est évident qu’il est fort désagréable de se retrouver en plein mois de janvier sans maison parce qu’on l’a vendue et sans perspective parce que celle que l’on convoite risque de s’évanouir. Les réactions de chacun face à l’adversité peuvent varier. Cependant, les demandeurs ont sûrement connu une perte de jouissance de leur vie et fait face à des troubles et inconvénients qu’ils n’auraient normalement pas dû rencontrer s’ils avaient été correctement conseillés.

Une indemnisation de 2 500 $ paraît appropriée. [ 47 ] Au total, le défendeur Dary Thibeault sera donc condamné à payer la somme de 3 900 $ au demandeur. LES APPELS EN GARANTIE [ 48 ] La responsabilité des dommages subis par Jocelyn Néron et Claircy Dufour devrait être séparée en trois. [ 49 ] D’abord, en ce qui concerne Yves Rancourt, l’absence de divulgation d’un facteur important, comme un litige sur le bien vendu, au courtier à qui l’on confie un mandat, est une conduite fautive.

Le défendeur Thibeault aurait manifestement pu réagir différemment s’il avait connu la situation litigieuse de la maison de la rue des Noyers au moment où le mandat de courtage immobilier a été convenu.

En effet, Dary Thibeault aurait été en droit de connaître tous les éléments pertinents qu’à

titre de professionnel il devait divulguer à des tiers. D’ailleurs, il aurait pu faire une vérification lui-même, ce qu’il a reconnu. [ 50 ] Ainsi, il s’agit d’une situation où l’un et l’autre, Dary Thibeault et Yves Rancourt ont chacun commis une faute de négligence ou une faute de mauvaise information.

Sans ces deux fautes, les demandeurs n’auraient pas subi de dommages. [ 51 ] En ce qui concerne Normand Proulx, il est évidemment celui qui n’a pas su donner le conseil adéquat aux demandeurs Néron et Dufour. [ 52 ] La responsabilité doit donc, comme annoncé ci-dessus, être séparée en trois, ce qui sera reflété par les conclusions de ce jugement. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE le défendeur Dary Thibeault à payer à la

partie demanderesse la somme de 3 900 $ avec intérêts au taux de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation; CONDAMNE le défendeur à payer les frais de la

partie demanderesse au montant de 169 $; CONDAMNE l’appelé en garantie Yves Rancourt à rembourser au défendeur Dary Thibeault le tiers de la somme qu’il devra payer à la

partie demanderesse en capital, intérêts et frais; CONDAMNE l’appelé en garantie Normand Proulx à payer au défendeur Dary Thibeault le tiers de la somme que ce dernier devra payer à la

partie demanderesse en vertu du présent jugement. __________________________________ PIERRE SIMARD, J.C.Q. Date d’audience : 8 juillet 2015