2016 QCCQ 5899, 2016 QCCQ 5899

Darby c. Lachance 2016 QCCQ 5899 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile » N° : 470-32-000041-150 DATE : 23 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Suzanne DARBY Demanderesse c.

Karine LACHANCE et Martial DUBÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse poursuit les défendeurs en recouvrement du coût des réparations au système électrique nécessitées par ce qu’elle estime être un vice caché de l’immeuble que les défendeurs lui ont vendu ainsi qu’une indemnité pour la réinstallation des boiseries, les journées de travail manquées et les troubles, inconvénients, travaux de peinture, etc. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation d’une part parce qu’ils allèguent que la résidence était encore couverte par la garantie des maisons neuves et la réclamation aurait dû être adressée à cet endroit, mais aussi parce que le problème pour lequel la demanderesse veut maintenant être indemnisée avait été décelé au moment de la vérification préalable de l’immeuble, avant l’achat et la demanderesse l’avait accepté. [ 3 ] Subsidiairement, ils mettent en doute que les travaux aient été exécutés puisque les factures sont celles d’une entreprise du frère de la demanderesse et pourraient très bien être des factures de complaisance. [ 4 ] Il est établi que la demanderesse s’est intéressée à la résidence que les défendeurs ont mise en vente sur le site Internet du Proprio (P-1) .

Après deux visites, elle a fait une offre d’achat conditionnellement à ce qu’elle puisse faire inspecter la propriété par un expert en bâtiments (P-2). [ 5 ] L’inspection préachat a été effectuée par le Groupe Inspectech le 23 mai 2014 et un rapport a été produit (P-8). [ 6 ] Au niveau de l’électricité, l’inspecteur a souligné qu’au sous-sol, la chambre n’était pas protégée par un disjoncteur de défaut d’arc et qu’il fallait prévoir de faire vérifier le tout. De plus, une prise à disjoncteur-détecteur de fuites à la terre (DDFT ) mal branchée dans la salle de bain du sous-sol devait aussi être corrigée.

Il a cependant indiqué à la demanderesse que ces défauts ne présentaient pas de danger et que quant à lui, ils les auraient laissés tels quels. [ 7 ] La demanderesse a déclaré que les problèmes électriques ne l’inquiétaient pas, car son frère est maître électricien et qu’elle

pourrait faire les modifications à peu de frais, le cas échéant.

Elle n’a donc pas dénoncé conformément à la clause 6.2.1 de l’ Offre d’achat ce facteur comme pouvant affecter la propriété et le 23 mai, immédiatement après l’inspection, avant même d’avoir eu le rapport écrit, elle a signé le formulaire de Modification et avis de réalisation des conditions se déclarant satisfaite du résultat de l’inspection (P- 4). [ 8 ] Les parties ont signé le contrat de vente notarié le 12 juin 2014 avec prise de possession de l’immeuble à compter du 28 juin (P-5) . [ 9 ] Aussitôt en possession de l’immeuble, la demanderesse a entrepris d’effectuer des travaux de rénovation pour ajouter une chambre au sous-sol. [ 10 ] La réalisation du projet nécessitait l’ajout d’un circuit électrique.

Or, on a découvert que le système électrique, dont notamment l’organisation de la boîte en place, ne respectait pas les normes du Code du bâtiment . [ 11 ] Il y avait 16 sorties sur une dérivation bifilaire alors que normalement il ne devrait pas y en avoir plus de 12. [ 12 ] Le Code exige l’installation d’au moins une prise de courant double dans chaque buanderie ou aire de lavage en plus de toute prise de courant exigée.

Or, il n’y a pas de prise autre que la prise GFCI près de l’évier, le nombre de prises de courant est aussi insuffisant par rapport à la dimension linéaire des murs. [ 13 ] Les circuits de dérivation qui alimentent des prises de courant installées dans les chambres à coucher d’un logement doivent être protégés par un disjoncteur anti arc; or, celle installée en est un disjoncteur standard qui sert aussi le reste du sous-sol. [ 14 ] De plus, les raccords d’appareils électriques sur un circuit de dérivation bifilaire ne doivent pas supporter plus de 1500 watts à 120 volts.

Or, l’échangeur d’air raccordé sur les sorties électriques du sous-sol dépasse cette limite. [ 15 ] L’état de la situation contenu dans un rapport (P-11) incite l’entreprise qui a fait l’évaluation à faire des suggestions de travaux pour remédier à l’ensemble des problèmes au coût de 1 410 $ plus taxes. [ 16 ] La demanderesse a téléphoné au défendeur, Martial Dubé, pour l’informer des anomalies et du coût de leurs réparations afin d’obtenir une contribution de sa part puisqu’elle estimait qu’il s’agissait de vices cachés. [ 17 ] Celui-ci lui a souligné que la maison était garantie par la Garantie Abritat de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) et qu’elle devrait s’adresser à cette entreprise en cas de vice de construction pour faire corriger les travaux mal faits. [ 18 ] Il a aussi rappelé que la demanderesse s’est déclarée satisfaite de la bâtisse après inspection dans l’état qu’il se trouvait.

Il ne s’estimait donc aucune obligation de contribuer aux réparations. [ 19 ] Le défendeur a aussi transmis à la demanderesse une copie du plan de la maison indiquant les travaux qui ont été effectués et notamment le devis de Duffault Gobeil Électriciens qui a fait les travaux (P-6) . [ 20 ] Avec ces informations, la demanderesse a contacté la compagnie qui devait honorer la garantie.

Or, on lui a répondu que la garantie ne couvrait pas la maison, car il y a eu des modifications après sa livraison. [ 21 ] Effectivement, le sous-sol a été livré avec plusieurs murs et le plafond non complétés, bien que le filage électrique avait été passé dans les plafonds.

C’est le défendeur qui a complété les travaux. [ 22 ] Le plan de garantie ne couvre pas les travaux qui résulteraient de modifications ou d’ajouts réalisés par le bénéficiaire (D-9) . [ 23 ] Devant l’inaction et le refus des défendeurs de contribuer à la solution du problème, la demanderesse les a mis en demeure par une lettre du mois d’octobre 2014 (P-13). [ 24 ] Les défendeurs ont répondu en rappelant que la maison était sous couvert de la garantie soulignant l’acceptation de l’inspection et de la situation par la demanderesse avant la vente et soulevant de sérieuses réserves quant à la valeur de l’inspection et de l’estimation des coûts à cause de la relation familiale de la demanderesse avec le maître électricien (P-14) . [ 25 ] La demanderesse a donc procédé aux travaux qui ont été exécutés par Yannick Lessard, électricien.

Il confirme les déficiences constatées et déclare les avoir réparées conformément aux factures produites (P-15). [ 26 ] Les travaux pour refaire et réalimenter les prises à partir du panneau électrique pour rendre l’installation conforme avec le Code canadien de l’électricité ont coûté 1 399,55 $. Les travaux pour les nouvelles installations de la demanderesse apparaissent sur une autre facture. [ 27 ] La demanderesse a déposé aussi une soumission de 595 $ plus les taxes pour la peinture des murs abîmés par le passage des fils électriques.

Elle souligne cependant que ce montant n’a pas été déboursé et ne sert que d’illustration, car c’est son fils qui a effectué les travaux autres qu’électriques mis à

part la réinstallation des boiseries au bas des murs effectuée par un professionnel au coût de 287,44 $ (P-16) . [ 28 ] Elle estime avoir perdu deux journées de congé de son travail valant 592,20 $ pour d’une part surveiller les travaux et d’autre part, y participer. (P-17). [ 29 ] Martial Dubé souligne que le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (D-9) couvre les systèmes électriques, éclairage, prises de courant, panneau électrique dans les sous-sols et à son avis, la demanderesse aurait dû s’adresser à cet endroit pour être indemnisée.

[ 30 ] Il a déposé aussi le formulaire d’inspection préréception du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qu’il a signé avec la codéfenderesse lors de la réception de la bâtisse et où rien n’a été signalé comme défectueux au niveau de l’électricité. [ 31 ] Il a déposé des photographies illustrant l’état du sous-sol au moment où il a pris possession de la bâtisse. Il indique que le filage électrique dans le sous-sol était déjà présent et les travaux qu’il a effectués, notamment pour les plafonds et pour certains murs, ne consistaient qu’à fixer le plafond, percer les trous et installer les luminaires.

La demanderesse était informée et avertie par son inspecteur préachat de faire vérifier les installations électriques et elle a accepté d’acheter la maison en étant informée des problèmes ou du moins aurait pu les découvrir si elle avait choisi de faire vérifier par un électricien. [ 32 ] Il estime, tout comme la codéfenderesse, qu’on n’est pas en présence de vices cachés au sens de la loi et qu’il n’y a aucune raison de contribuer aux rénovations que la demanderesse a fait effectuer après l’achat de sa maison. [ 33 ] La demanderesse reconnaît que son frère n’est allé voir l’état du système électrique qu’après les constats de Yannick Lessard. [ 34 ] Karine Lachance souligne qu’une

partie des pertes de journées de travail de la demanderesse n’était pas nécessaire pour la réparation électrique, et il n’y a donc aucune raison d’y contribuer.

De plus, le nombre de prises de courant qui était inférieur à ce qui est requis par le Code était visible et ne peut constituer un vice caché. [ 35 ] C’est en résumé la preuve qui nous a été présentée et que nous devons maintenant analyser à la lumière des principes juridiques qui s’appliquent à une telle situation, dont nous ferons un bref rappel. [ 36 ] Le litige présenté au Tribunal est régi et doit être résolu à la lumière des articles suivants du Code civil du Québec : 1726 .

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 37 ] Ces articles imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 38 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 39 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 40 ] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [ 41 ] Cependant, il faut retenir que c'est l'usage de la maison du vendeur, dans l'état où elle se trouvait au moment de la vente, qui était protégé par la garantie légale, et non l'usage que l’acheteur entendait en faire après l'achat en y apportant des transformations importantes [1] . [ 42 ] L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 43 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché.

Il ne doit pas, lors de la vente, se révéler à l'examen de la chose vendue.

Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucun recours contre le vendeur. [ 44 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent ayant pris toutes les précautions raisonnables, sans avoir besoin de recourir à un expert, l'aurait constaté [2] . [ 45 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et faire preuve d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il convoite. [ 46 ] Un défaut ne sera pas considéré caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu alors qu'il était visible ou qu'il n'en a pas apprécié la véritable gravité. [ 47 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur [3] . [ 48 ] Le comportement de l'acquéreur sera évalué par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent [4] . [ 49 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat [5] . [ 50 ] Lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne le fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera [6] . [ 51 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander la réduction du prix de vente, mais auparavant il doit dénoncer la situation au vendeur ( art.1739 C.c.Q .).

[ 52 ] Si le vendeur, mis en demeure de procéder aux travaux de réparation, n'y procède pas, l'acheteur peut les faire exécuter et réclamer du vendeur le remboursement des coûts ( art. 1602 C.c.Q .). [ 53 ] Il y a lieu de rappeler que les règles fondamentales de l'action estimatoire ou en réduction du prix de vente exigent que la réduction demeure raisonnable et ne procure jamais un avantage indu à l'acheteur [7] . [ 54 ] Dans le cas d'une action en diminution de prix, le Tribunal intervient dans le rapport contractuel des parties pour modifier à la baisse le prix d'achat qu'elles ont convenu. [ 55 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés ( art. 1726 C.c.Q .) , le législateur prévoit qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (art. 1604.3 C.c.Q .). [ 56 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge, mais la discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres que les extraits suivants des décisions des tribunaux permettent de bien cerner. [ 57 ] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé et pondèrent la réduction de façon à empêcher un enrichissement [8] . [ 58 ] Les tribunaux évaluent souvent la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera généralement réduit en fonction de la plus value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations [9] . [ 59 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux qu'il a fait réaliser pour corriger la situation [10] . [ 60 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 61 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles [11] . [ 62 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C.c.Q., c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 63 ] Voici, en résumé, les principes et les règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 64 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 65 ] Dans la présente affaire, c’est la demanderesse qui devait établir la présence d’un défaut ou vice caché de la bâtisse au moment de la vente. [ 66 ] Il est établi que certaines dispositions du Code de construction du Québec au

chapitre de l’électricité n’auraient pas été respectées. [ 67 ] Il s’agit là certes de vice de construction, mais pas nécessairement de vice caché garanti par l’

article 1726 du Code civil du Québec puisque pour que l’on puisse parler de vice caché, il faut un certain déficit d’usage causé par le défaut découvert. [ 68 ] Dans la présente instance, il a été établi que l’inspecteur préachat avait signalé à la demanderesse quelques situations problématiques au niveau de l’électricité, tout en ajoutant qu’ils n’étaient pas graves. [ 69 ] Cette preuve établit qu’il n’y avait pas vraiment un déficit d’usage par ce que l’inspecteur avait découvert bien que certaines dispositions réglementaires n’aient pas été respectées. [ 70 ] Il est aussi en preuve que la demanderesse a souligné que les problèmes électriques ne l’inquiétaient pas puisqu’elle avait un frère maître électricien et qu’elle pouvait s’arranger assez facilement pour faire rectifier la situation. [ 71 ] Au moment où elle a entrepris des rénovations, l’électricien qui devait pourvoir aux installations électriques de cette nouvelle chambre que la demanderesse se proposait de construire a signalé quelques problèmes de l’installation existante qu’aux termes du Code , il était obligé d’abord de corriger avant de procéder à la nouvelle installation. [ 72 ] Nous sommes donc en présence non pas d’un déficit d’usage, mais d’une contrainte juridique imposée qui rendait plus compliquée la modification de la maison vendue et impliquait pour la défenderesse un coût qu’elle n’avait pas prévu au moment de l’achat. [ 73 ] Or, une telle contrainte juridique ne constitue pas au sens de la garantie des vices cachés un déficit d’usage du bien.

Malgré les inconvénients qui découlent pour la demanderesse quant à l’utilisation projetée, c’est-à-dire la modification et l’installation d’une chambre additionnelle.

[ 74 ] Le Tribunal est donc d’avis que la demanderesse qui avait le fardeau de le faire n’a pas établi d’une part que la maison était affectée d’un vice caché puisque, bien qu’il pouvait y avoir un certain défaut au niveau du respect de la réglementation, il n’en découlait aucun déficit d’usage pour la demanderesse si ce n’est pour les modifications requises à l’immeuble. Or, la garantie de qualité du vendeur oblige celui-ci à assurer que la maison vendue peut servir à l’usage lors de la vente.

Elle ne va pas jusqu’à garantir que la maison ne présentera pas de problème lors de modifications envisagées par le vendeur. [ 75 ] La demanderesse n’a pas relevé son fardeau de preuve, non seulement parce qu’elle n’a pas établi que le problème rencontré constituait un vice caché, mais aussi si tant est qu’il s’agissait d’un vice caché, par ce qu’elle a accepté le risque en ne faisant pas vérifier préalablement à l’achat par un maître électricien le système électrique, malgré que l’inspecteur lui avait signalé quelques défectuosités qui constituaient des indices et auraient dû inciter à une vérification d’autant plus facile que le frère de la demanderesse était maître électricien. [ 76 ] L’omission de pousser la vérification du système électrique amène la conclusion que si vice il y avait, ce qui n’est pas notre avis, il n’était pas caché au sens de la loi. [ 77 ] La demande instituée sera donc rejetée sans frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 29 mars 2016 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.