2014 QCCQ 9259, 2014 QCCQ 9259

Lebreton c. Cheniour 2014 QCCQ 9259 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-059354-133 DATE : 29 septembre 2014 __________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE [JC2399] __________________________________________________________________ AIMÉE LEBRETON, […] , Québec (Québec) […] Demanderesse c.

INES CHENIOUR, […], Québec, (Québec) […] et […],[…], Tunis, Tunisie Défenderesse __________________________________________________________________ JUGEMENT __________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, madame Aimée LeBreton (madame LeBreton), réclame, 2 512,31 $ de la défenderesse, madame Ines Cheniour (madame Cheniour), pour les troubles et inconvénients qu'elle affirme avoir subis parce que cette dernière a loué l'unité de la copropriété qu'elle détenait sur l'avenue des Diamants à Québec pour des fins touristiques entre le 1 er mars et la fin mai 2013.

LES FAITS [ 2 ] En 2013, madame LeBreton habite une unité au sous-sol dans la copropriété située sur l'avenue des Diamants à Québec. À ce moment, madame Cheniour est propriétaire de l'unité située au-dessus de celle de madame LeBreton, au rez-de-chaussée. [ 3 ] Entre le mois de mars et la fin mai 2013, madame Cheniour loue son unité à des fins touristiques. Pour ce faire, elle fait paraître une publicité sur le site Internet www.residencetemporaire.com.

Dans celle-ci, il est mentionné qu'elle loue son immeuble à raison de 700 $ par semaine ou 1 500 $ par mois. [ 4 ] Pendant cette période, madame LeBreton est présidente du Syndicat de la copropriété. [ 5 ] Madame LeBreton est travailleuse autonome.

Elle est traductrice et réalise son travail principalement à sa résidence. [ 6 ] La déclaration de copropriété précise que l'immeuble est destiné à l'usage exclusif d'habitation résidentielle [1] . [ 7 ] Entre le 1 er mars et la fin mai 2013, madame LeBreton soutient qu'elle a été incommodée sur une base régulière et de manière excessive par rapport à ce qu'un voisin doit tolérer par les locataires de l'unité de madame Cheniour. [ 8 ] Lors de l'audition tenue le 23 septembre 2014, elle souligne que lors de la Fête de la Reine (ou Fête des Patriotes ou Fête de Dollard des Ormeaux), elle a subi des inconvénients importants en raison de la location par madame Cheniour à de jeunes ontariens qui ont fait la fête même tard en soirée et la nuit. [ 9 ] À la suite de cela, une rencontre a eu lieu entre madame Cheniour et madame LeBreton.

Madame Cheniour affirme s'être excusée auprès de madame LeBreton pour ce qui est arrivé. [ 10 ] Le Syndicat de la copropriété transmet aussi de la correspondance à madame Cheniour pour l'avertir qu'elle n'a pas le droit de louer son unité à des fins touristiques. [ 11 ] Madame LeBreton avise également la Ville de Québec de la location pour fins touristiques par madame Cheniour. La Ville transmet un avis à madame Cheniour de cesser la location pour fins touristiques, à défaut de quoi elle peut être sujette à un avis d'infraction avec amende.

[ 12 ] Madame Cheniour cesse la location pour fins touristiques à partir de la fin mai 2013. Elle vend son unité au mois de mai 2014 et déménage en Tunisie où elle vit maintenant. [ 13 ] Aucune entente n'est intervenue entre les parties, d'où le présent litige. LA QUESTION EN LITIGE [ 14 ] Madame Cheniour, par la location de son unité de copropriété à des fins touristiques, a-t-elle causé des inconvénients excédant la limite de la tolérance que se doivent des voisins? ANALYSE [ 15 ] Le recours de madame LeBreton contre madame Cheniour est basé sur l'

article 976 du Code civil du Québec (C.c.Q.) : 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. [ 16 ] Le fardeau de preuve de madame LeBreton est édicté aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 17 ] Lors de l'audition du 23 septembre 2014, madame Cheniour a avoué qu'elle avait loué son unité à des fins touristiques pendant la période du 1 er mars à la fin mai 2013. Cela constitue un aveu tel qu'il est défini aux articles 2850 , 2851 et 2852 C.c.Q. : 2850. L'aveu est la reconnaissance d'un fait de nature à produire des conséquences juridiques contre son auteur. 2851. L'aveu peut être exprès ou implicite.

Il ne peut toutefois résulter du seul silence que dans les cas prévus par la loi. 2852. L'aveu fait par une

partie au litige, ou par un mandataire autorisé à cette fin, fait preuve contre elle, s'il est fait au cours de l'instance où il est invoqué. Il ne peut être révoqué, à moins qu'on ne prouve qu'il a été la suite d'une erreur de fait. La force probante de tout autre aveu est laissée à l'appréciation du tribunal. [ 18 ] Madame Cheniour soutient qu'elle n'a été avisée qu'une seule fois avant le 24 mai des problèmes subis par madame LeBreton.

En effet, au début du mois de mars 2013, un de ses amis habitait son unité et il pouvait faire du bruit en marchant sur le plancher de bois, ce qui pouvait s'avérer incommodant pour madame LeBreton. [ 19 ] Par ailleurs, ce ne serait qu'après le passage des jeunes ontariens au cours de la Fête de la Reine (ou Fête des Patriotes ou Fête de Dollard des Ormeaux), que madame LeBreton a avisé plus formellement madame Cheniour de la situation. [ 20 ] C'est à la suite de cela que le 19 juin 2013, madame LeBreton transmet une mise en demeure à madame Cheniour et lui réclame 2 500 $. [ 21 ] Le 26 juin 2013, le Syndicat de la copropriété, alors présidé par madame LeBreton, fait parvenir une autre lettre à madame Cheniour pour l'aviser des problèmes relatifs à la location commerciale à court terme de son unité de copropriété. [ 22 ] La réclamation de madame LeBreton de 2 500 $ s'avère une compensation qu'elle requiert pour les troubles et inconvénients qu'elle a subis.

Elle ajoute à cela des frais de 12,31 $ qu'elle a payés pour sa mise en demeure transmise à madame Cheniour. [ 23 ] En matière de dommages-intérêts, les articles 1607 et 1611 C.c.Q. affirment : 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué. [ 24 ] En raison de la preuve prépondérante présentée par madame LeBreton et de l'aveu de madame Cheniour, le Tribunal condamne cette dernière à payer 1 000 $ de dommages-intérêts en raison de la location de son unité de copropriété à des fins touristiques, soit une

location qui va à l'encontre de l'usage exclusif d'habitation résidentielle stipulé dans la déclaration de copropriété, déclaration qu'elle devait respecter. [ 25 ] En louant à des fins touristiques son unité de copropriété, elle doit assumer les troubles et inconvénients subis par les autres propriétaires de l'immeuble, et dans ce cas-ci, madame LeBreton. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE la défenderesse, madame Ines Cheniour, à payer à la demanderesse, madame Aimée LeBreton, 1 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter de la date de la mise en demeure, soit le 19 juin 2013; LE TOUT avec les frais judiciaires de la demande de 105 $. ______________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d'audience: 23 septembre 2014