2016 QCCQ 6085, 2016 QCCQ 6085

Trépanier c. Stellium Immobilier inc. 2016 QCCQ 6085 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-143931-147 DATE : 29 avril 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-LUC TRÉPANIER Demandeur c. STELLIUM IMMOBILIER INC. et 4125371 CANADA INC. et GESTION IMMOBILIÈRE TRAMS INC. Défenderesses et GESTION IMMOBILIÈRE TRAMS INC. et 4125371 CANADA INC.

Demanderesses en garantie c. STELLIUM IMMOBILIER INC. Défenderesse en garantie JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jean-Luc Trépanier (M. Trépanier) réclame 7 000 $ [1] de Stellium Immobilier inc. (Stellium) , de 4125371 Canada inc. (Canada) et de Gestion Immobilière Trams inc. (Trams) , invoquant le non-respect de leurs obligations et le non-paiement de certains montants liés à la garantie locative souscrite dans le cadre d’un programme d’investissements immobiliers. [ 2 ] Stellium, Canada et Trams contestent devoir ce montant. Elles plaident que le recours de M.

Trépanier est partiellement prescrit pour certains montants et contestent également le calcul proposé. [ 3 ] Trams et Canada appellent en garantie Stellium. [ 4 ] Cette dernière nie devoir tout montant. QUESTIONS EN LITIGE

A) Une

partie du recours de M. Trépanier est-elle prescrite?

B) Quelles sont les obligations de Stellium, Canada et Trams envers M. Trépanier?

C) Quels sont les dommages dus à M. Trépanier?

D) Trams et Canada ont-elles établi la responsabilité de Stellium au niveau de l’appel en garantie? CONTEXTE ET ANALYSE [ 5 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [2] . [ 6 ] La charge de la preuve [3] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante. Ceci signifie que pour avoir gain de cause dans l’action principale, M. Trépanier doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [4] . Canada et Trams doivent faire cette même preuve au niveau de l’action en garantie. [ 7 ] Les éléments de preuve sont soupesés par le Tribunal.

La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions [5] . [ 8 ] Dans le cadre de son analyse, le Tribunal réfère maintenant aux faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 9 ] Canada est un promoteur-vendeur. Trams est un gestionnaire d’immeubles. [ 10 ] Stellium agit pour eux à

titre d’intermédiaire comme agence de gestion pour orchestrer des transactions immobilières conclues à

titre d’investissements. [ 11 ] M. Trépanier est un néophyte dans le domaine du marché immobilier, mais il veut investir. [ 12 ] En octobre 2009, Stellium fait une présentation pour les Jardins Palerme [6] . M. Trépanier y assiste. [ 13 ] Le projet envisagé est dépeint. Trams est partenaire de l’opération. Le système de gestion proposé y est décrit : L’expérience d’un grand professionnel : T.R.A.M.S. La gestion de la Résidence En investissant dans le programme les Jardins de Palerme, chaque investisseur devient acquéreur en pleine propriété d’un appartement, destiné à la location.

Le revenu locatif associé à un montage financier et fiscal adapté à chaque situation permet de réaliser une opération de placement sûre et sécurisée. Dans le but de simplifier et de rendre efficace la gestion entre les investisseurs et les locataires, nous avons confié la gestion de la copropriété à un partenaire professionnel. Pourquoi utiliser un gestionnaire? C’est un professionnel qui connaît parfaitement le marché locatif local et qui met à votre service ces moyens administratifs et commerciaux pour gérer votre bien immobilier et en assurer la location.

Il est en permanence informé des dernières dispositions légales. Il peut aisément ajuster le loyer. Il offre aussi des services complémentaires, difficilement négociables par un particulier. Les missions du gestionnaire Le gestionnaire par le mandat qui est signé avec l’investisseur, à la responsabilité d’assurer dans les meilleures conditions les missions suivantes : • La gestion du bien (livraison, recherche des locataires, états des lieux, baux, etc…). • La perception et le reversement des loyers. • Pour son administration le gestionnaire prélèvera une rémunération fixée à 5% sur tous les encaissements.

De plus, des honoraires seront dûs conformément au mandat de gestion (Recherche des locataires, état des lieux, rédaction des baux, …) [Reproduction exacte] [ 14 ] La grille de prix [7] visant les taxes, frais de condominium, droit de mutation, frais de notaire et loyer prévoit alors : Ces prix sont susceptible de changement et sont donnés à

titre informatif, les prix fermes et définitifs seront confirmés à la signature du contrat préliminaire. [Reproduction exacte] [ 15 ] M. Trépanier transige avec Stellium qui facilite les investissements immobiliers pour ce projet des Jardins de Palerme. [ 16 ] Il décide d’acheter un condominium, d’y loger un locataire et d’en tirer des revenus.

[ 17 ] Le 5 janvier 2010, M. Trépanier finalise sa transaction en signant plusieurs documents : acte de vente avec Canada [8] , entente de gestion locative résidentielle avec Trams [9] , procuration pour Trams [10] et entente exclusive entre le promoteur (Canada) et le propriétaire concernant les revenus de la première année d’achat [11] . [ 18 ] M. Trépanier estime toutefois que les promesses faites n’ont pas été tenues et que les ententes contractuelles n’ont pas été respectées. Il met en demeure Stellium, Canada et Trams [12] .

A) Une

partie du recours de M. Trépanier est-elle prescrite? [ 19 ] Le Code civil du Québec prévoit : 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 20 ] M. Trépanier intente son recours le 4 septembre 2014, mais demande des paiements visant la période de janvier 2010 à juin 2012. [ 21 ] En raison de la prescription applicable, ses demandes pour la période de janvier 2010 à août 2011 sont prescrites. [ 22 ] Seules les réclamations que M. Trépanier pourra établir, pour la période de septembre 2011 à juin 2012, ne sont pas prescrites.

B) Quelles sont les obligations de Stellium, Canada et Trams envers M. Trépanier? [ 23 ] L’entente de gestion locative prévoit que Trams agit comme gestionnaire du condominium de M. Trépanier, du 5 janvier 2010 au 4 janvier 2012 [13] . Les frais de gestion y sont définis : 4. Frais de gestion : Les frais de gestion seront de 5% annuellement de la valeur du loyer. Les montants sont payables mensuellement. Ces frais de gestion sont payables dès l’entrée en vigueur du présent contrat. Le gestionnaire ne s’engage qu’à une obligation de moyens. Le gestionnaire ne garantit aucun revenu. 5.

Le service de gestion inclut : l’administration, le service téléphonique, l’affichage, la publicité, la sélection des locataires, l’organisation des visites, les démarches pour la signature du bail, le respect de la politique de location, les enquêtes de pré location, l’inspection des lieux à l’arrivée et au départ, la remise des clefs. [ 24 ] M.

Trépanier signe d’ailleurs une procuration générale à Trams pour qu’elle puisse administrer et gérer son condominium, prévoyant une clause de limitation de responsabilité [14] : Le Gestionnaire ne doit pas être tenu responsable pour des actions commises de bonne foi dans l’exécution de son mandat, sauf en cas de négligence grave. [ 25 ] Pour s’assurer des revenus, M. Trépanier signe l’entente exclusive avec le promoteur (Canada) concernant les revenus locatifs pour la première année d’achat [15] : 2.

La présente entente est conditionnelle à la signature du mandat de gestion (‘’ENTENTE DE GESTION LOCATIVE RÉSIDENTIELLE’’ Intervenue entre Gestion immobilière TRAMS INC. et le propriétaire ci-après ‘’l’Entente de Gestion ‘’) uniquement si cette dernière demeure en vigueur; 3. La présente entente assure au Propriétaire, selon certaines conditions, un revenu de location brut de 1100$ par mois, en dollars canadiens, strictement pendant la première année d’achat de l’unité.

De ce montant, des frais de gestion de 5% annuellement seront retenus ainsi que toutes les autres charges et dépenses reliées à la gestion de l’unité conformément à l’Entente de Gestion. [ 26 ] Ainsi, pendant la première année, du 5 janvier 2010 au 4 janvier 2011, Trams rembourse à M. Trépanier les revenus locatifs garantis. [ 27 ] M. Trépanier plaide que l’entente exclusive a ensuite été prolongée de 18 mois, pour une durée totale de 30 mois, pour se terminer le 4 juillet 2012. [ 28 ] Cette période additionnelle de 18 mois se scinde en deux temps pour l’analyse du Tribunal, soit :

a) du 5 janvier 2011 au 4 juillet 2011;

b) du 5 juillet 2011 au 4 juillet 2012. [ 29 ] Pour la première période, M. Trépanier établit que l’entente pour les revenus locatifs garantis est prolongée de six mois par Trams et se termine le 4 juillet 2011 [16] . Canada et Trams honorent d’ailleurs les paiements jusqu’à cette date [17] . [ 30 ] Pour la seconde période, du 5 juillet 2011 au 4 juillet 2012, M. Trépanier ne reçoit aucun paiement de Canada ou de Trams. [ 31 ] Les relations de M. Trépanier avec chaque

partie ont des fondements juridiques distincts. [ 32 ] M. Trépanier a des liens contractuels avec le vendeur (Canada) et le gestionnaire (Trams).

[ 33 ] Aucun document écrit ne confirme le mandat confié à Stellium qui agit comme intermédiaire dans le processus d’investissement. Cependant, les règles du mandat s’appliquent. Ainsi, Canada et Trams, à

titre de mandants, donnent à Stellium, leur mandataire, le pouvoir de les représenter [18] . [ 34 ] M. Trépanier n’a pas établi que Canada ou Trams ont consenti à la prolongation de la garantie pour les revenus locatifs et ont accepté de verser les sommes dues. [ 35 ] M. Trépanier établit cependant que cette extension de garantie a été consentie par Stellium [19] . Le représentant de Stellium reconnaît d’ailleurs l’engagement souscrit par cette dernière pour cette période additionnelle, mais plaide l’absence de contrat écrit et l’absence d’obligation de verser ces montants à M.

Trépanier. [ 36 ] Or, les représentations faites [20] par Stellium, mandataire de Canada et Trams, à M. Trépanier le lient. En effet, aux termes du Code civil du Québec : 2157. Le mandataire qui, dans les limites de son mandat, s'oblige au nom et pour le compte du mandant, n'est pas personnellement tenu envers le tiers avec qui il contracte. Il est tenu envers lui lorsqu'il agit en son propre nom, sous réserve des droits du tiers contre le mandant, le cas échéant. 2158.

Le mandataire qui outrepasse ses pouvoirs est personnellement tenu envers le tiers avec qui il contracte, à moins que le tiers n'ait eu une connaissance suffisante du mandat, ou que le mandant n'ait ratifié les actes que le mandataire a accomplis. [ 37 ] Stellium outrepasse les limites de son mandat. [ 38 ] Conséquemment, du 5 juillet 2011 au 5 juillet 2012, le loyer est garanti par Stellium qui engage sa responsabilité envers M. Trépanier. Cependant, vu la prescription de certaines demandes de M.

Trépanier, Stelllium est ultimement responsable pour la période de septembre 2011 à juillet 2012. [ 39 ] Quant à Canada et Trams, la portion de loyers garantis tombent sous la période où le recours de M. Trépanier est prescrit. Le recours à leur égard est donc rejeté.

C) Quels sont les dommages dus à M. Trépanier? [ 40 ] M. Trépanier présente ses calculs [21] visant le loyer mensuel garanti devant lui être remboursé ainsi que les frais de gestion de 5% payés en surplus. Le loyer [ 41 ] Sur la foi de la présentation faite par Stellium, en octobre 2009, M. Trépanier plaide qu’un montant additionnel de 50 $ pour le garage devrait être considéré. Il considère ce montant dans ses calculs. [ 42 ] Or, le texte de la présentation de Stellium comportait des réserves. [ 43 ] Le contrat est la loi des parties et il prévoit un montant de 1 100 $ par mois à

titre de loyer. [ 44 ] Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés [22] . [ 45 ] Sur la base d’un loyer garanti de 1 100 $ par mois, le Tribunal [23] ajuste les calculs du montant réclamé par M. Trépanier pour la période non prescrite. (Cette analyse varie en fonction de l’occupation ou non du condominium par un locataire). [ 46 ] Ainsi, pour la période de septembre 2011 à la fin juin 2012, le Tribunal accorde un montant de 3 000 $ à M. Trépanier. [ 47 ] M.

Trépanier y ajoute les intérêts [24] . [ 48 ] L’entente exclusive ne prévoit aucun calcul d’intérêt. [ 49 ] Le Tribunal calcule les intérêts et l’indemnité additionnelle en fonction de la date de la mise en demeure [25] . Les frais de gestion [ 50 ] L’entente de gestion [26] doit être lue avec l’entente exclusive concernant les revenus de la première année d’achat [27] . [ 51 ] Aucune clause ne prévoit que le loyer doit être encaissé pour que Trams perçoive des frais de gestion. [ 52 ] M. Trépanier ne peut donc réclamer le remboursement des frais de gestion. Les pertes de temps et autres frais [ 53 ] M.

Trépanier réclame également 1 000 $ pour les pertes de temps et les frais de déplacement. [ 54 ] À moins d’abus du droit d’ester en justice, les pertes de temps et efforts déployés pour obtenir justice sont des inconvénients inhérents aux démarches judiciaires [28] . [ 55 ] Le Tribunal n’alloue pas de dommages sous cette rubrique.

D) Trams et Canada ont-elles établi la responsabilité de Stellium au niveau de l’appel en garantie? [ 56 ] Puisque le recours de M. Trépanier est rejeté à l’égard de Canada et Trams, l’appel en garantie devient sans objet. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Action principale ACCUEILLE en

partie l’action du demandeur Jean-Luc Trépanier; CONDAMNE la défenderesse Stellium Immobilier inc. à payer 3 000 $ au demandeur Jean-Luc Trépanier avec l’intérêt légal de 5% par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 16 décembre 2013; CONDAMNE la défenderesse Stellium Immobilier inc. à payer les frais judiciaires de 169 $ au demandeur Jean-Luc Trépanier; REJETTE l’action du demandeur Jean-Luc Trépanier contre les défenderesses Gestion Immobilière Trams inc. et 4125371 Canada inc., SANS FRAIS DE JUSTICE ; Action en garantie REJETTE le recours des demanderesses en garantie 4125371 Canada inc. et Gestion Immobilière Trams inc. contre la défenderesse en garantie Stellium Immobilier inc., SANS FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q. Date d’instruction : Mise en délibéré : 24 février 2016 4 mars 2016