2019 QCCQ 8034, 2019 QCCQ 8034

Syndicat de copropriété Les Jardins du Nouveau Saint-Laurent V c. Fernandez 2019 QCCQ 8034 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-703120-172 DATE : 13 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS DU NOUVEAU SAINT-LAURENT V Demanderesse c.

SHANE FERNANDEZ et GEORGE PALIOUDAKIS et DEMETRA KRIARAKIS et 4092937 CANADA INC. et IRÈNE CHRISTINE KRIARAKIS et PLACEMENT OAKCAP INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de copropriété Les jardins du nouveau Saint-Laurent V (ci-après « le Syndicat » réclame à chacun des copropriétaires suivants Shane Fernandez, George Palioudakis, Demetra Kriarakis, 4092937 Canada inc., Irène Christine Kriarakis, et Placements Oakcap inc. (ci-après « les défendeurs ») [1] , 71,06 $ représentant 1/10 de la surcharge d’assurance imposée par l’assureur en raison de la location de leur unité d’habitation. [ 2 ] Hormis Irène Christine Kriarakis, les défendeurs contestent la réclamation et plaident essentiellement que cette surprime fait

partie des charges communes et qu’elle doit être répartie entre chacun des copropriétaires. [ 3 ] Ils allèguent aussi que l’article 50 de la Déclaration de copropriété, qui fonde la réclamation du Syndicat, est interprété de façon déraisonnable par le Syndicat puisque contraire au principe voulant qu’un copropriétaire ait la libre jouissance de sa

partie privative. [ 4 ] Enfin, les défendeurs remettent en cause la gestion de leur syndicat et s’inquiètent du dangereux précédent que pourrait avoir la présente décision. QUESTION EN LITIGE [ 5 ] Une surprime d’assurance attribuable à l’activité de location d’une fraction de copropriété constitue-t-elle une charge commune ? CONTEXTE [ 6 ] Le Syndicat représente 36 copropriétaires d’un immeuble situé sur l’avenue Ernest-Hemingway à Montréal. [ 7 ] En 2016, conformément à ses obligations, le Syndicat contracte une police d’assurance de biens portant sur les parties communes et les parties privatives.

Pour la période s’échelonnant du 1 er décembre 2016 au 1 er décembre 2017, l’assureur La Personnelle informe le Syndicat du coût annuel de la prime d’assurance, soit 6 177 $, excluant la taxe de 9%. [ 8 ] Dans une lettre datée du 22 décembre 2016 (P-3), La Personnelle informe le Syndicat que dans la prime d’assurance est incluse une surcharge de 652 $ avant les taxes, justifiée par le fait que dix copropriétaires de l’immeuble louent leur unité. [ 9 ] En janvier 2017, le Syndicat refile la surcharge aux dix copropriétaires.

Sa position se fonde sur l’article 50 de la Déclaration de copropriété (P-2) qui se lit comme suit :

Les primes d’assurance payées pour le compte du syndicat constituent des charges communes.

Si, toutefois, une surprime était due en raison du fait d’un copropriétaire, d’un membre de sa famille, de son locataire ou d’un occupant de sa fraction ou pour une cause dépendant d’une telle personne, la surprime exigible en raison de ce fait ou de cette cause est à la charge exclusive du copropriétaire concerné. [ 10 ] En janvier et mai 2017, les dix copropriétaires, dont les défendeurs, reçoivent une facture personnalisée accompagnée de la lettre de La Personnelle et de l’article 50 de la copropriété (P4 en liasse et P-5). [ 11 ] Tour à tour, les codéfendeurs contestent le bien-fondé de la réclamation et refusent de payer au Syndicat la somme additionnelle de 71,06 $. [ 12 ] Le 17 octobre 2016, le Syndicat institue sa réclamation devant la Division des petites créances. [ 13 ] À l’audience, le représentant du Syndicat, monsieur Dupras, précise que le jugement à intervenir permettra au Syndicat de se gouverner.

En effet, puisque cette surcharge revient chaque année, le Syndicat paye depuis 2018 la portion d’assurance attribuable à l’activité de location et verra à réclamer ou non, pour le passé et le futur, la surprime d’assurance aux copropriétaires concernés.

ANALYSE ET DÉCISION [ 14 ] En note liminaire, le Tribunal rappelle s’être interrogé à l’audience sur sa juridiction puisque ce litige vise à interpréter l’article 50 de la Déclaration de copropriété [2] . [ 15 ] Après analyse, le Tribunal estime la Cour du Québec compétente pour entendre cette affaire puisque la demande déclaratoire accompagne de façon connexe et subsidiaire la réclamation pécuniaire du Syndicat [3] .

Une surprime d’assurance attribuable à l’activité de location d’une fraction de copropriété constitue-t-elle une charge commune ? [ 16 ] Le Tribunal doit maintenant déterminer si l’article 50 de la Déclaration de copropriété est en phase avec les exigences impératives et d’ordre public de l’

article 1064 C.c.Q . [ 17 ] Reprenons ici la clause en litige et l’article précité : 50. Les primes d’assurance payées pour le compte du syndicat constituent des charges communes. Si, toutefois, une surprime était due en raison du fait d’un copropriétaire, d’un membre de sa famille, de son locataire ou d’un occupant de sa fraction ou pour une cause dépendant d’une telle personne, la surprime exigible en raison de ce fait ou de cette cause est à la charge exclusive du copropriétaire concerné. 1064.

Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071.

Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. [ 18 ] Le Tribunal est d’opinion que le Syndicat ne peut exiger d’un copropriétaire le paiement d’une surprime d’assurance attribuable à son activité de location dans la copropriété. [ 19 ] Voici pourquoi. [ 20 ] La prime d’assurance collective qui est contractée par le Syndicat, en exécution de son obligation légale, fait

partie des charges communes générales de la copropriété. [ 21 ] Suivant l’

article 1064 C.c.Q , les charges communes générales sont réparties entre tous les copropriétaires, de manière proportionnelle à la valeur relative de leur fraction. [ 22 ] En conséquence, de manière générale, la prime d’assurance du Syndicat payée pour assurer l’exploitation de l’immeuble selon sa destination est une charge commune. [ 23 ] Il est vrai ici que l’article 50 de la Déclaration de copropriété prévoit que le Syndicat peut exiger d’un copropriétaire ou d’un membre de sa famille, de son locataire ou d’un occupant de sa fraction, toute surprime d’assurance qui lui est imposée en raison du fait de ces derniers. [ 24 ] Selon le Tribunal, l’article 50 de la Déclaration de copropriété vise à s’assurer que toute prime qui excède ce qui serait nécessaire à la collectivité pour l’exploitation de l’immeuble selon sa destination, et ce, en raison du fait d’un ou de plusieurs copropriétaires, est payable par ce ou ces copropriétaires [ 25 ] L’article 50 de la Déclaration de copropriété vise donc à tenir indemne la collectivité d’un dommage qu’elle subit en raison du fait du copropriétaire.

Cette clause ne réfère donc pas à une activité conforme à la destination de l’immeuble, mais à un fait. Il s'agit ici de responsabilité civile. [ 26 ] Par conséquent, le Tribunal estime que c’est à tort que le Syndicat étend l’interprétation de cette clause de façon telle à y inclure la surprime d’assurance attribuable à l’activité de location, lorsque, comme ici, cette activité est expressément permise à l’article 151 du Règlement de l’immeuble (P-2) :

Article 151 La location des parties privatives est autorisée aux conditions suivantes :

1° Toute location doit être faite dans le respect de la destination accordée par cette déclaration de copropriété aux différentes parties communes et privatives de l’immeuble; 2° Toute location doit être faite pour un terme égal ou supérieur à six (6) mois; 3° Le copropriétaire qui loue sa

partie privative doit, avant que le locataire ne prenne possession des lieux, fournir au conseil d’administration du syndicat : - le nom du ou des locataires; - une preuve à l’effet que la location a été consentie pour une période égale ou supérieure à six (6) mois; - une preuve que le ou les locataires détiennent une assurance couvrant leur responsabilité envers les tiers d’au moins DEUX millions de dollars (2 000 000$); - une preuve à l’effet qu’il a remis au locataire ou à chacun des colocataires un exemplaire à jour du règlement de l’immeuble; 4° À défaut pour le copropriétaire en question de fournir les preuves ci-dessus énumérées, le conseil d’administration du syndicat peut, de son propre chef : remettre lui-même au locataire un exemplaire du règlement de l’immeuble, souscrire une assurance responsabilité pour le locataire ou entreprendre les démarches nécessaires pour le faire évincer, le tout aux frais du copropriétaire- bailleur, tous les recours du syndicat étant alternatifs et cumulatifs. [ 27 ] En l’espèce, puisque tous les copropriétaires de l’immeuble ont le droit de louer leur unité d’habitation, ceux qui s’en prévalent ne commettent aucune faute et ne devraient aucunement avoir à payer pour ce droit reconnu.

D’ailleurs à toute fin que de précision, la preuve au dossier établit que les défendeurs louent leur unité respective à des fins résidentielles, ce qui respecte la destination de l’immeuble. [ 28 ] Il est sûrement à propos de citer les commentaires de l’auteure Christine Gagnon dans son récent ouvrage La copropriété divise [4] , où elle discute du cadre juridique des charges communes relatives à l’assurance collective : La déclaration de copropriété peut-elle validement imposer à chaque copropriétaire le paiement de toute surprime d'assurance imputable à son activité ?

Plusieurs syndicats souhaiteraient le faire en présence, par exemple, d'activités commerciales ou de location qui génèrent une surprime. Pour ce faire, il faudrait établir que cette surprime n'est pas une charge commune dans cette copropriété, à défaut de quoi il y aurait contravention aux dispositions impératives de l'

article 1064 C.c.Q. [… ] On peut se questionner sur la possibilité d'étendre cette exclusion des charges communes à la surprime attribuable à une activité permise par la déclaration de copropriété, notamment lorsque l'usage commercial ou l'activité de location est conforme à la destination de l'immeuble. [… ] Dans le cas d'un immeuble où tous les copropriétaires ont le droit de louer leurs fractions, ceux qui le font ne commettent aucune faute et ne devraient pas avoir à payer pour cela.

De même, ceux qui ne louent pas bénéficient quand même de cette possibilité, et ce droit est inscrit aussi dans leur patrimoine. Ils pourront en tirer profit si cela leur convient et cela pourra les avantager au moment de vendre leur fraction. La Cour d’appel a déjà affirmé que le droit de louer sa fraction est une

partie intégrante du droit de propriété . « En principe rien ne s’oppose au droit du copropriétaire de louer sa fraction. Comme tout propriétaire, il peut en user et en jouir librement [1063 C.c.Q. ]. » On peut faire le parallèle entre deux copropriétaires dont l’un fréquente une piscine commune et l’autre pas. Tous les deux ont le même droit et il est contraire à la loi de pénaliser celui qui choisit de l’exercer. Les charges d’une piscine sont des charges communes réparties selon l’

article 1064 C.c.Q. De la même façon, celui qui choisit d’exercer son droit de louer sa

partie privative ne devrait pas payer un supplément pour l’exercice de ce droit. (LeTribunal souligne) [ 29 ] Par conséquent, puisque la location d’une unité de copropriété est permise à tous les copropriétaires par la Déclaration de copropriété, le Tribunal conclut que la surprime d’assurance est ici une charge commune qui doit être répartie entre tous les copropriétaires. [ 30 ] Enfin, même si les parties sont ici des protagonistes, elles sont liées. Aussi et usant de sa discrétion, le Tribunal rejette l’action du Syndicat sans les frais de justice.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal : REJETTE l’action du Syndicat de copropriété Les jardins du nouveau Saint- Laurent V; LE TOUT , sans frais. __________________________________ JO ANN ZAOR, J.C.Q. Date d’audience : 8 octobre 2019