2017 QCCQ 7411, 2017 QCCQ 7411

Syndicat de la copropriété Condos Rêves c. Haggai (Immeubles Jessie Haggai) 2017 QCCQ 7411 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-151000-165 DATE : 6 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ CONDOS RÊVES Demanderesse c.

JESSIE HAGGAI (faisant affaire sous la raison sociale : Immeubles Jessie Haggai ) Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Immeubles Jessie Haggai (ci-après : IJH) est propriétaire d’un local situé dans la copropriété divise Condos Rêve dans lequel Mme Haggai exploite une pharmacie. [ 2 ] Cette copropriété divise est administrée par le Syndicat de la Copropriété Condos Rêve (ci-après : le Syndicat). [ 3 ] À la suite de l’installation d’une enseigne annonçant la pharmacie, le Syndicat réclame à IJH des frais mensuels de 200 $, pour un total, au jour de l’instruction, de 5 200 $.

Le Syndicat réclame aussi à IJH 2 232,02 $ en remboursement de dépenses associées au litige entre les parties. Les questions en litige : 1) Le Syndicat peut-il exiger le paiement d’une mensualité en considération de l’installation d’une enseigne publicitaire sur le mur du bâtiment de la copropriété? 2) Dans l’affirmative, la réclamation du Syndicat est-elle bien fondée?

Les faits : [ 4 ] En janvier 2015, IJH acquiert un local situé dans la copropriété Condos Rêve à vocation résidentielle et commerciale en vue de l’exploitation d’une pharmacie [1] . [ 5 ] À ce moment, un cabinet de dentistes et une banque sont déjà exploités dans la copropriété et ont leurs enseignes; le cabinet de dentistes est propriétaire de son local alors que la banque est locataire du sien [2] . [ 6 ] Dès l’acquisition de son local, IJH envisage la pause de deux enseignes : une horizontale fixée au cadre des fenêtres de la pharmacie et l’autre verticale fixée au mur du bâtiment près de la porte avant [3] .

Elle fait préparer des plans qu’elle remet à la gérante de la copropriété, Mme Chosson. [ 7 ] Le 19 mars 2015, Mme Chosson confirme par écrit l’autorisation du Syndicat à la demande de permis déposée par IJH auprès de la ville de Montréal [4] . [ 8 ] Dans les jours suivants, Mme Chosson informe Mme Haggai que le Syndicat lui imposera cependant le paiement d’un montant de 500 $ par mois pour l’affiche en façade [5] . Seule l’affiche fixée au mur est en litige [6] . [ 9 ] En désaccord avec cette décision, Mme Haggai entreprend des discussions pour éclaircir la situation et faire valoir sa position.

[ 9 ] En désaccord avec cette décision, Mme Haggai entreprend des discussions pour éclaircir la situation et faire valoir sa position.

Selon elle, aucune mensualité ne peut être exigée. [ 10 ] En avril 2015, Mme Chosson écrit à Mme Haggai pour l’informer que le Syndicat réduit le coût mensuel de la location de l’espace occupé sur le mur par l’enseigne à 350 $ par mois [7] . [ 11 ] En mai 2015, bien qu’en désaccord avec le Syndicat, Mme Haggai fait installer ses deux (2) enseignes. [ 12 ] Le 7 mai 2015, Mme Chosson lui écrit pour réitérer la mensualité de 350 $ et pour exiger la conclusion d’un bail, à défaut de quoi l’enseigne devra être retirée [8] . [ 13 ] Face au refus de Mme Haggai de payer la mensualité, le Syndicat lui fait parvenir le 13 juillet 2015 une lettre de mise en demeure de payer rétroactivement 350 $ par mois, à compter du 1 er avril 2015 et de signer un bail de location [9] . [ 14 ] En septembre 2015, au cours d’une réunion du conseil d’administration du Syndicat, il est décidé de réduire le tarif demandé à 200 $ par mois et de faire préparer un contrat à durée indéterminée prévoyant une augmentation de la mensualité en fonction du coût de la vie [10] . [ 15 ] Il est admis que le cabinet de dentistes, l’un des copropriétaires initiaux de la copropriété, ne paye aucun frais associé à la présence de son enseigne sur le terrain de la copropriété.

Le Règlement de l’immeuble prévoit spécifiquement le droit d’annoncer du cabinet sous réserve d’un droit de regard du Syndicat quant à l’emplacement, la grandeur et l’apparence de l’enseigne [11] . [ 16 ] En ce qui concerne la succursale bancaire qui loue un local, elle paye une mensualité pour son enseigne publicitaire. Analyse : 1) Le Syndicat peut-il exiger le paiement d’une mensualité en considération de l’installation d’une enseigne publicitaire sur le mur du bâtiment de la copropriété? [ 17 ] M.

Justin Vazquez, administrateur auprès du Syndicat, invoque un pouvoir discrétionnaire du Syndicat au sujet de l’installation d’enseignes publicitaires sur le mur de la copropriété. [ 18 ] Il fait valoir que suivant l’article 106, alinéa 14, du Règlement de l’immeuble, le Syndicat a un droit de regard sur les enseignes commerciales, ce qui implique le pouvoir de soumettre les annonceurs à des conditions: Sujet à l’approbation du syndicat , les parties privatives (commerces) auront le droit d’installer des enseignes sur le mur de l’immeuble et immédiatement au-dessus des fenêtres afférant à leurs parties privatives (…). [12] (Le Tribunal souligne) [ 19 ] Puisque le mur extérieur utilisé par IJH est une

partie commune et non une

partie commune à usage restreint ou une

partie privative de la copropriété [13] , le Syndicat dit agir raisonnablement en imposant à IJH le paiement d’une mensualité. [ 20 ] Il s’agit donc d’analyser le rôle et les pouvoirs d’un syndicat en matière de copropriété divise et le pouvoir discrétionnaire attribué au Syndicat par l’article 106 du Règlement de l’immeuble. [ 21 ] Les articles pertinents du Code civil du Québec sont les suivants : 1039.

La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes , la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle prend le nom de syndicat. 1064.

Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble , ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. 1071.

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes , un fonds de prévoyance , liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. 1072.

Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes , après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint .

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. 1087. L’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel , de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et

d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. (Le Tribunal souligne) [ 22 ] Le rôle du Syndicat est de voir à l’administration de la copropriété et à l’entretien et la conservation de l’immeuble [14] , le tout aux frais des copropriétaires qui doivent contribuer aux dépenses en proportion de la valeur relative de leur fraction. [ 23 ] Pour fixer la contribution de chacun des copropriétaires aux dépenses d’entretien et au fonds de prévoyance, le Syndicat doit établir des budgets annuels pour identifier les charges communes et les besoins au fonds de prévoyance. [ 24 ] Le terme « charges » employé aux articles 1064 et 1072 C.c.Q. réfère au coût des réparations mineures et d’entretien alors que le fonds de prévoyance doit servir aux réparations majeures et aux travaux de remplacement de parties communes [15] . [ 25 ] Le mur extérieur où se trouve l’enseigne en litige étant effectivement une

partie commune, non à usage restreint [16] , le Syndicat ne peut imposer aux copropriétaires que ce qu’il en coûte annuellement pour son entretien et ce qu’il en coûte pour accumuler au fonds de prévoyance la somme requise pour sa réfection éventuelle. [ 26 ] Or, comme en témoigne M. Vazquez, le montant souhaité de 200 $ mensuellement ne fait pas

partie des frais de condo ou du fonds de prévoyance et il n’est pas fonction d’un budget prévisionnel ou d’un plan d’entretien. Il ne s’agit pas d’une contribution à une dépense réelle immédiate ou anticipée. [ 27 ] En fait, le Syndicat veut imposer un tarif mensuel, à la manière d’un bail, sans répondre à un besoin précis.

Il veut, d’une certaine façon, tirer profit de la publicité que IJH diffuse à partir du mur de la copropriété, comme si IJH était un annonceur et l’immeuble de la copropriété un média. [ 28 ] Ne sachant trop la valeur de cette publicité, le Syndicat a commencé par demander 500 $ par mois puis a diminué son exigence à 200 $ [17] par mois. [ 29 ] La mensualité réclamée à IJH ne constituant pas une contribution aux charges de la copropriété et au fonds de prévoyance, conformément aux articles 1064 et 1072 C.c.Q. , le Syndicat ne peut s’autoriser de la loi pour l’exiger. [ 30 ] Reste à analyser le contrat, qu’est la déclaration de copropriété qui lie IJH, pour déterminer s’il comporte le droit recherché. [ 31 ] Les alinéas 13 et 14 de l’article 106 du Règlement de l’immeuble s’appliquent aux enjeux relatifs à la publicité des locaux commerciaux. [ 32 ] M.

Vasquez témoigne que l’alinéa 13 concerne spécifiquement le cabinet de dentistes, alors que l’alinéa 14 est d’ordre général. [ 33 ] Ils se lisent comme suit : 13 ° Sujet aux règlements municipaux , le propriétaire des lots 4 978 661 et 4 978 662 cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal, aura le droit d’ériger un enseigne pylône dans la

partie commune à l’extérieur de l’immeuble . L’endroit, la grandeur et l’apparence de l’enseigne doit être approuvé par le syndicat . Le propriétaire des lots 4 978 661 et 4 978 662 cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal serait responsable de toutes les charges reliées à l’enseigne, ce qui incluent sa construction, placement, réparation et entretien .

Sujet à l’approbation du propriétaire des lots 4 978 661 et 4 978 662 cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal, les propriétaires des lots (…) auront le droit d’utiliser l’enseigne pylône à condition qu’ils contribuent aux charges qui en résulte. Le montant de la contribution doit être déterminé avec le propriétaire (…). 14 ° Sujet à l’approbation du Syndicat , les parties privatives (commerce) auront le droit d’installer des enseignes sur le mur de l’immeuble et immédiatement au-dessus des fenêtres afférent à leur

partie privative.

L’enseigne devrait comprendre des lettres individuelles et l’enseigne ne devait (sic) dépasser une hauteur de vingt-quatre (24) pouces [18] . (Le Tribunal souligne) [ 34 ] Le Syndicat s’est donc doté d’un pouvoir de contrôle en conservant un droit d’approbation sur les enseignes installées sur les parties communes extérieures. [ 35 ] On peut conclure des deux alinéas pertinents, que l’esthétisme - soit l’apparence, la grandeur, l’emplacement - et les coûts afférents aux enseignes sont les sujets du pouvoir de contrôle du Syndicat. [ 36 ] Par contre, rien ne laisse entendre que le Syndicat ait droit d’exiger le paiement de mensualités arbitrairement fixées, sans lien avec les charges de la copropriété ou son fonds de prévoyance. [ 37 ] Un tel pouvoir ne peut être implicite et trouver sa raison d’être des seuls mots « sujet à l’approbation du Syndicat ». [ 38 ] Aucune règle d’interprétation des contrats ne peut justifier la conclusion que l’article 106 du Règlement comporte le droit du Syndicat d’exiger unilatéralement le paiement d’un tarif mensuel [19] . [ 39 ] Être débiteur d’une obligation, par exemple d’une obligation de payer, ne se présume pas et doit résulter de la loi ou d’un contrat.

Comme l’explique l’auteur Royer, être débiteur n’est pas un état qui découle normalement des actes et des choses : (… Il y

a) deux grandes présomptions expérimentales, soit celle de la normalité des actes et des choses et celle de la conservation des droits. Il n’est pas conforme à l’état habituel des choses qu’une personne soit débitrice d’une autre [20] .

(Le Tribunal souligne) [ 40 ] Bien que l’alinéa 14 soit moins précis que l’alinéa 13, il ne peut être interprété comme autorisant l’imposition, au cas par cas, d’une mensualité.

Pour qu’une telle mensualité puisse être exigée, il aurait fallu le prévoir expressément. [ 41 ] Le Syndicat ne peut refuser d’approuver l’enseigne d’IJH au motif qu’elle refuse de payer la mensualité puisque ce serait un exercice abusif du pouvoir discrétionnaire du Syndicat. [ 42 ] En effet, il serait abusif d’interdire une enseigne à cause du défaut de se soumettre à une exigence que le Syndicat n’est pas en droit d’imposer unilatéralement. [ 43 ] Ni la loi ni la déclaration de copropriété ne permettent au Syndicat d’agir comme il le souhaite. [ 44 ] En achetant son local, IJH était justifiée de tenir pour acquis qu’elle pourrait afficher sa pharmacie, sans autre coût que l’affiche elle-même et son installation. [ 45 ] Le Syndicat ne pouvant réclamer le paiement de la mensualité qu’il cherche à obtenir ni, conséquemment, les frais associés au litige, sa réclamation est mal fondée et doit être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la demanderesse; LE TOUT, AVEC LES FRAIS de justice, soit le timbre judiciaire payé par la défenderesse au montant de 150 $. __________________________________ L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q. Date d’audience : 19 juin 2017