2022 QCCA 228, 2022 QCCA 228

Poirier c. Ambroise 2022 QCCA 228 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-700029-218 ( 500-17-100437-170 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 9 février 2022 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT DENIS POIRIER RELANCE-IMMO INC. 9298-9524 QUÉBEC INC. Me FRANÇOIS DAIGLE ( Daigle & Matte, avocats fiscalistes) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCAT MATHIEU AMBROISE 9185-4620 QUÉBEC INC. Me ALAIN BARRETTE ( Barrette & Associés avocats) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 9 mars 2021 par l’honorable Katheryne A. Desfossés de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Remboursement - Acompte aux promesses d'achat d'un immeuble commercial. Greffière-audiencière : Annie Lapierre Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 10 h 53 Début de l’audience. Identification du dossier et des avocats. Remarques préliminaires de la Cour. 10 h 55 Argumentation de Me Daigle. 11 h 33 Suspension de l’audience.

11 h 40 Reprise de l’audience. La Cour avise l’avocat de la

partie intimée, Me Barrette, qu’il ne sera pas nécessaire de faire ses représentations. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Annie Lapierre, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 9 mars 2021 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Katheryne A. Desfossés), lequel les condamne in solidum , avec 9255-1175 Québec inc. et Tony Palmorino, à payer à l’intimé Ambroise la somme de 210 000 $, en plus des intérêts et de l’indemnité additionnelle [1] . [ 2 ] Le contexte est simple.

En octobre 2014, l’intimé signe, au nom d’une compagnie à être formée, une offre d’achat pour un immeuble à Gatineau qui appartient à 9255, société contrôlée par l’appelant Denis Poirier. Il verse un acompte de 210 000 $, dont 100 000 $ remis aux avocats des appelants et 110 000 $ à l’appelante Relance-Immo inc. (autre société contrôlée par Poirier). L’achat est conditionnel au financement.

L’intimé n’obtient pas le financement requis, la transaction immobilière échoue et l’intimé recherche le remboursement de l’acompte. [ 3 ] Dans un jugement étoffé de 271 paragraphes, la juge décortique et répond méthodiquement à chacune des questions soulevées par le litige. Elle conclut que l’acompte est remboursable en cas d’échec de la transaction immobilière, que l’échec n’est pas imputable à l’intimé et qu’en conséquence il a droit au remboursement de l’acompte.

Elle condamne les appelants et Palmorino in solidum avec 9255 en raison de fautes extracontractuelles. [ 4 ] Il y a seulement deux questions en appel : 1. Est-ce que le fait que l’intimé a reçu 70 000 $ de chacun de ses deux associés lui enlève l’intérêt de poursuivre pour ces montants? 2. Est-ce que la juge avait raison de conclure à la responsabilité extracontractuelle des appelants et de les condamner in solidum avec 9255? [ 5 ] D’emblée, il est opportun de souligner que les appelants n’ont produit aucune transcription et seulement quelques pièces.

Ils sont donc liés par les conclusions factuelles de la juge, à moins d’erreur manifeste à la lecture du jugement [2] . [ 6 ] Les deux moyens d’appel sont mal fondés. [ 7 ] D’abord, la preuve démontre que Lamontagne et Abboud, les deux associés de l’intimé, lui ont chacun remis 70 000 $ en juin 2015 afin de le rembourser de leur part dans l’acompte puisqu’ils entendaient acheter l’Immeuble ensemble. La juge conclut que le fait que l’intimé ait reçu 140 000 $ est sans conséquence sur l’obligation de restitution de 9255. Elle a raison. L’intimé a signé seul l’offre et a versé le plein montant de 210 000 $.

Il demande à bon droit la restitution de ce qu’il a payé. Comme l’a souligné la juge, les obligations de l’intimé à l’égard de Lamontagne et Abboud sont distinctes et elle n’était pas saisie de cette question [3] . [ 8 ] Ensuite, la juge condamne les appelants et Palmorino in solidum parce que Poirier et Palmorino ont agi en fraude des droits des créanciers de 9255 et parce que Relance-Immo et 9298 sont les instruments de Poirier, lesquelles ont profité directement des agissements de Poirier et Palmorino. Son analyse est sans faille. Le contrat est conclu avec 9255, que Poirier sait insolvable.

Il s’assure que l’acompte soit versé, non pas à 9255, mais à ses avocats et à Relance-Immo. Il crée une dette de 200 000 $ de 9255 à l’égard de 9298 qu’il garantit par le biais d’une hypothèque, faisant en sorte que 9298 reprend par la suite l’immeuble en paiement et le vend à profit à un tiers. Le résultat est que les appelants conservent l’acompte ainsi que le profit sur la vente de l’immeuble, tandis que l’intimé ne dispose que d’un recours contre une coquille vide. C’est à bon droit que la juge conclut à la fraude et condamne en conséquence les appelants in solidum .

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice en appel.

JULIE DUTIL, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.