2015 QCCA 1564, 2015 QCCA 1564

Pariseau Legault c. Mayer 2015 QCCA 1564 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024187-148 (705-17-004323-125) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 22 septembre 2015 CORAM : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE , J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND , J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE , J.C.A. APPELANT AVOCAT LAURENT PARISEAU LEGAULT M e MARC LAPORTE ( Frechette Avocats ) INTIMÉS AVOCAT RENÉ MAYER et al. Me CLAUDE ST-LAURENT ( St-Laurent, Brind'Amour, Bianchi, Varin, Lauzon ) En appel d'un jugement rendu le 20 novembre 2013 par l'honorable Jean Guilbault de la Cour supérieure, district de Joliette.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété – servitude – droit de passage – accès à un lac Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 11 h 22 Lecture

sommaire des prétentions des parties par l'honorable Jacques J. Levesque 11 h 24 Argumentation de Me Laporte 12 h 15 Suspension de la séance 12 h 17 Reprise de la séance 12 h 18 PAR LA COUR: Arrêt unanime prononcé par l’honorable Jacques J. Levesque, J.C.A. – Voir page 3 12 h 20 Levée de la séance Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure du district de Joliette (l’honorable Jean Guibault) rendu le 20 novembre 2013. Au terme de ce jugement, le juge : (

a) rejette l’essentiel des conclusions de sa requête en jugement déclaratoire, dont celle visant principalement à réduire l’assiette de la servitude d’une superficie de 2 940 mètres carrés grevant une portion importante de sa propriété et une autre visant à restreindre son usage; (

b) accueille la demande reconventionnelle des défendeurs, bénéficiaires de cette servitude, et déclare qu’elle peut être utilisée sur sa pleine superficie pour accéder au lac Pontbriand, y séjourner à des fins de baignade, de pique-nique et de promenade ou d’activités similaires. [ 2 ] Voici,

sommairement décrit, le contexte de l’affaire. [ 3 ] En 1952, l’auteur commun des intimés, M. Henri Pontbriand, morcelle son domaine adjacent au lac Pontbriand « le Domaine » à des fins de revente. Dans ce cadre, il identifie une parcelle qui permettra aux éventuels acquéreurs de terrains d’accéder au lac, en traversant une bande de terrain formant la berge du lac, celle-ci appartenant alors à la Compagnie d’électricité de Gatineau. [ 4 ] Au fil des ans, les actes qui interviennent entre Pontbriand et les acheteurs de terrains du Domaine prévoient, de façon plus ou moins explicite, qu’ils bénéficient d’un droit d’accès au lac Pontbriand via le terrain identifié par Pontbriand au moment du

morcellement, et ce, en traversant la bande de terrain appartenant à la Compagnie d’électricité de Gatineau formant la berge du lac. [ 5 ] Jusqu’en 2002, ce droit d’accès est exercé de façon paisible et continue, sur la parcelle identifiée par Pontbriand, ainsi que sur la berge, en ce dernier cas avec le consentement tacite de la Compagnie d’électricité de Gatineau. [ 6 ] En 2002, les ayant droits d’Henri Pontbriand acquièrent de la Compagnie d’électricité de Gatineau la bande de terrain formant la berge du lac, en front du terrain par lequel les propriétaires des terrains du Domaine exercent leur accès au lac.

Ils prennent alors l’engagement de grever cette bande de terrain d’une servitude d’accès au bénéfice de ces derniers. [ 7 ] En 2004 et en 2006, les ayant droits d’Henri Pontbriand exécutent leur engagement. Aux termes de deux actes notariés, ils identifient, par tenants et aboutissants, la parcelle de terrain par laquelle les propriétaires de terrains du Domaine exercent leur accès au lac.

Cette parcelle, qui a une superficie de 4 940 mètres carrés, inclut la bande de terrain acquise en 2002 de la Compagnie d’électricité de Gatineau. [ 8 ] Ces actes précisent que cette parcelle de terrain est grevée d’un d’accès en faveur des intimés, propriétaires des terrains issus du morcellement du Domaine effectué par Pontbriand en 1952 : 5.- Lors de l’acquisition de l’immeuble, le cédant ou ses auteurs en

titre ont créé en faveur du terrain respectif de chacun des cessionnaires un droit de passage dans les rues leur appartenant en direction du lac Pontbriand.

Puisque la description légale du fonds servant où devait s’exercer une telle servitude ne fut jamais précisée par le cédant ou ses représentants légaux, la rendant par le fait même incomplète; pareil consentement, tel que rédigé ne peut constituer un accès par servitude au lac Pontbriand à un endroit précis, et ce quoique les cessionnaires respectifs croient en toute bonne foi être détenteurs d’un véritable droit de passage et droit d’accès au lac Pontbrianc. 6.- Le droit de passage et le droit d’accès au lac Pontbriand ainsi consentis par les titres antérieurs de propriété, pour valoir et constituer un véritable droit réel de servitude à chacun de ses bénéficiaires, auraient dû mentionner la désignation complète du ou des terrains affectés et celle des terrains bénéficiant de la servitude avec tenants et aboutissants. 7.- Les parties, par les présentes, désirent régulariser la situation et en conséquence le cédant crée en faveur des emplacements des cessionnaires un véritable droit réel sous forme de servitude de passage et d’accès réel et perpétuel au lac Pontbriand affectant le lot ci- dessus décrit lui appartenant. 8.- EN CONSÉQUENCE, le cédant constitue, par les présentes, une servitude réelle et perpétuelle, avec tous autres y ayant droit, constituant en un droit de passage à pieds et en véhicule et d’accès au lac Pontbriand, affectant l’immeuble lui appartenant et ci-dessus désigné au paragraphe 1. à

titre de FONDS SERVANT, au profit de chacun des immeubles ci-dessus désignés au paragraphe 3. appartenant aux différents cessionnaires, à

titre de FONDS DOMINANTS. [ 9 ] En 2010, l’appelant acquiert un terrain d’une superficie de 6 800 mètres carrés en bordure du lac Pontbriand. Ce terrain inclut la parcelle de terrain de 4 940 pieds carrés grevée d’une servitude d’accès, telle qu’elle est identifiée aux actes notariés intervenus en 2004 et en 2006. Son

titre de propriété fait d’ailleurs référence à la servitude reconnue aux termes de ces deux actes. [ 10 ] Peu de temps après avoir acquis cette propriété, l’appelant intente un recours en vue de réduire l’assiette de la servitude. Il demande également que l’usage de la servitude soit restreint à un strict droit d’accès au lac Pontbriand, sans droit de séjour, promenade, baignade et pique-nique. Ce faisant , l’appelant remet en question l’état de fait qui prévaut depuis plus de 50 ans. [ 11 ] À l’encontre de ce recours, les intimés se portent demandeurs reconventionnels.

Non seulement font-ils valoir que leur droit d’accès peut s’exercer sur toute l’étendue du terrain décrit aux actes de 2004 et 2006, mais encore, ils demandent au tribunal de préciser qu’ils sont autorisés d’y pique-niquer, de se baigner, de se promener et d’installer des quais flottants pour amarrer leurs embarcations. [ 12 ] Dans son jugement, le juge refuse de réduire l’assiette de la servitude et de restreindre les principales activités qui y sont exercées depuis plus de 50 ans, la preuve révélant que le droit d’accès s’exerce depuis lors, sans restriction aucune, sur l’entièreté du fonds servant décrit aux actes notariés de 2004 et de 2006.

De plus, il décrit les activités qui peuvent y être exercées : [43] Si l’assiette de la servitude et son usage n’ont jamais posé de problème à ses auteurs, propriétaires du lot servant, non plus qu’aux très nombreux propriétaires de lots dominants, la description qui en est faite par le notaire Côté dans ses actes (P-3 et P-4) ne pèche pas par excès de précision.

Elle est malheureusement silencieuse sur l’usage qui peut en être fait alors qu’il aurait été souhaitable que l’usage y soit mieux décrit et qu’un bref préambule fasse l’historique de l’utilisation du lot servant pour des fins récréatives, et ce, depuis à tout le moins 1959 lorsque M. Pontbriand a vendu un terrain à M. Mayer incluant l’utilisation du lot servant pour des fins récréatives, en plus d’y prévoir un droit de passage pour accès au lac Pontbriand sur la

partie du lot qui lui appartenait, et qu’il a, de plus, pris entente avec la compagnie d’électricité pour l’utilisation à des fins récréatives de la

partie du lot située entre la ligne des hautes eaux et la ligne géodésique 158. [44] Ce silence dans les actes créatifs de servitude peut-il permettre au Tribunal de réduire l’assiette et de limiter son usage à un seul droit de passage sans aucune activité récréative alors que l’intention manifeste et non équivoque de l’auteur de la servitude et des bénéficiaires défendeurs, propriétaires de lots dominants, comprenait et incluait depuis plus de 50 ans l’usage de cette superficie totale de 2 900 mètres carrés, à la fois pour accéder au lac Pontbriand et pour y exercer des activités de loisirs telles que la baignade, les pique- niques et l’installation d’un quai pour y amarrer leurs embarcations? [45] Le Tribunal se doit de répondre par la négative à cette question nonobstant les inconvénients causés au demandeur et l’impact qu’une telle assiette et un tel usage peuvent avoir sur la valeur de son immeuble. […] [51] Le demandeur ne peut certes pas plaider ignorance et c’est en pleine connaissance de cause qu’il s’est porté acquéreur de

l’immeuble grevé d’une servitude alors qu’il ne pouvait en ignorer l’usage qui en était fait par les défendeurs, bénéficiaires et qu’il était au courant du litige qui opposait son vendeur à M. Mayer représentant les défendeurs. [52] Une simple lecture de l’acte de vente intervenu entre la Compagnie d’électricité Gatineau et Marguerite Sauriol, représentée par France et Chantal Pontbriand, en date du 5 septembre 2002 (D-8), aurait fourni au notaire qui a reçu l’acte de vente entre Gestion immobilière Benoît Charron Inc. et le demandeur M.

Pariseau Legault et portant, entre autres, sur le lot objet du présent litige, toutes les réponses sur l’origine de cette servitude, sa portée et sur l’usage qui pouvait en être fait. Cet acte fait d’ailleurs référence à la description technique et au plan préparés par M.

Paul Melançon, arpenteur-géomètre, datés du 26 octobre 2001, et il ne peut y avoir aucune confusion relativement à l’assiette de la servitude telle qu’illustrée dans ce plan, lequel pouvait être consulté en tout temps par le notaire ainsi que par les acquéreurs subséquents du lot concerné. [53] C’est d’ailleurs cette même description technique qui est reprise dans les actes créatifs de servitude intervenus devant Me Côté, le 2 avril 2004 et le 14 juillet 2006. […] [58] L’aménagement du terrain lorsque le demandeur s’en est porté acquéreur ne pouvait porter à confusion, et vouloir aujourd’hui en limiter l’assiette et l’usage est contraire à l’intention manifeste des auteurs de la servitude et à l’utilisation qui en a été faite depuis 1959. […] [69] Dans la présente instance, les conclusions recherchées par le demandeur visent à une réduction importante, à la fois de l’assiette de la servitude et de son usage, ce qui serait nettement contraire à l’

article 1186 C.c.Q . qui prévoit que « Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant. […] » [70] Dans la cause de Brochu c. Marchand , le juge Chamberland de la Cour d’appel écrit : « À mon avis, l'appelante a tort. Le deuxième alinéa de l'

article 1186 C.c.Q. doit, selon moi, être interprété de façon à permettre le déplacement de la servitude dans un endroit se situant par ailleurs totalement à l'intérieur des limites originelles de celle-ci dans la mesure où, bien sûr, d'une part, le propriétaire du fonds servant a intérêt pour le faire et, d'autre part, l'exercice de la servitude demeure aussi complet et commode qu'avant pour le propriétaire du fonds dominant. Je rappelle le texte de l'

article 1186 C.c.Q . : 1186. Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l'exercice de la servitude ou à le rendre moins commode; toutefois, s'il a un intérêt pour le faire, il peut déplacer, à ses frais, l'assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant. Cet

article consacre le principe de l a fixité de l'assiette de la servitude, tout en énonçant l'exception, la mutabilité de celle-ci. La loi autorise donc le propriétaire du fonds servant, “s'il a un intérêt pour le faire”, à déplacer l'assiette de la servitude dans un endroit où “son exercice est aussi commode” pour le propriétaire du fonds dominant. Si ces deux conditions sont remplies, le propriétaire du fonds dominant n'a pas le loisir de refuser.

Encore faut-il également que le déplacement de la servitude “[ne] tende [pas] à diminuer l'exercice de la servitude”. » [71] Selon le demandeur, il y a lieu d’appliquer les principes énoncés par le juge Chamberland dans l’arrêt précité pour, à la fois, réduire l’assiette de la servitude et l’usage qui peut en être fait. [72] Le Tribunal ne peut malheureusement partager cette approche car il ne s’agit pas de déplacement de l’assiette, mais bien de réduction considérable de cette dernière et grande limite dans l’usage qui peut en être fait, et ce, au détriment des défendeurs. [73] Pour tous ces motifs, le Tribunal détermine qu’il y a lieu de rejeter la demande de M.

Laurent Pariseau Legault en autant qu’elle porte sur une réduction de la superficie de l’assiette de la servitude et de l’usage qui peut en être fait. [Référence omise – soulignements dans l’original] [ 13 ] En appel, l’appelant fait essentiellement valoir deux moyens. [ 14 ] D’abord, il soutient que le juge a erré en droit en reconnaissant que l’emprise de la servitude s’étend à l’ensemble de la parcelle de terrain décrite aux actes de 2004 et 2006.

Subsidiairement, si l’ensemble du terrain s’avère grevé, il fait valoir que le juge aurait dû réduire l’assiette de la servitude afin de limiter les inconvénients qu’il subit. Il estime que le second alinéa de l’

article 1186 C.c.Q . lui accordait un tel pouvoir. [ 15 ] Dans un second temps, il affirme que le juge a erré en droit en déclarant que la servitude accorde aux intimés, propriétaires des fonds servants, le droit de se baigner, de se promener, de pique-niquer ou d’installer des quais flottants, bref d’y séjourner à des fins de villégiatures. Selon lui, les actes de 2004 et 2006 ne prévoient pas que de telles activités peuvent être exercées dans l’emprise de la servitude. [ 16 ] Ce faisant, il omet une fois de plus de tenir compte de l’intention d’Henri Pontbriand et du comportement des parties pendant 50 ans. [ 17 ] La Cour n’est pas de cet avis.

[ 18 ] Sur la question de l’emprise, les actes intervenus en 2004 et 2006 sont venus confirmer la situation qui prévalait depuis 50 ans. Ils établissent que l’emprise de la servitude consentie par Henri Pontbriand, au moment où il a procédé au morcellement de son domaine à des fins de revente, correspond à l’entièreté du terrain identifié. C’est d’ailleurs la conclusion à laquelle en arrive le juge : [54] Les deux principaux témoins entendus en défense, M.

René Mayer et Mme France Pontbriand, ont longuement témoigné sur l’usage qui était fait du terrain servant d’assiette à la servitude, et ce, à tout le moins depuis 1959. [56] Ce terrain a toujours été utilisé, depuis cette époque, par les propriétaires d’immeuble ne bénéficiant pas d’accès direct au lac Pontbriand à des fins de loisirs ainsi que pour l’installation d’un quai servant à l’amarrage des embarcations dont ils étaient propriétaires. [57] Vu le très grand nombre d’utilisateurs, deux accès au lac ont même été aménagés de façon plus spécifique pour que la mise à l’eau des embarcations puisse se faire plus facilement.

Un stationnement a été aménagé pour permettre aux bénéficiaires d’y stationner leurs véhicules de façon temporaire lorsqu’ils utilisent le terrain pour des fins de loisirs, et deux barrières ont été mises en place avec cadenas pour limiter l’accès aux propriétaires de lots dominants. [ 19 ] Vu le libellé de ces actes et la preuve, le juge ne pouvait réduire l’assiette de la servitude librement consentie et définie, cela d’autant que le second alinéa de l’

article 1186 C.c.Q . ne permet que le déplacement de l’assiette d’une servitude à un endroit aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant, mais non d’en réduire l’étendue, ce qui tendrait à diminuer son exercice. [ 20 ] À cet égard, la conclusion du juge est exempte d’erreur. [ 21 ] Quant aux usages autorisés dans l’emprise de la servitude, c’est à bon droit que le juge les précise, la preuve établissant les activités qui y sont exercées depuis 1952, avec l’accord des propriétaires antérieurs. Comme le souligne le juge Lebel dans l’arrêt Morin c.

Morin , « le droit d'accès à des plans d'eau, qui ne comprendrait pas la possibilité d'usages sportifs ou récréatifs, resterait un droit vide et sans signification » [1] . [ 22 ] En définitive, la Cour est d’avis que le juge n’a commis aucune erreur pouvant justifier une intervention. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 23 ] REJETTE l’appel, avec dépens. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.