2022 QCCA 699, 2022 QCCA 699

Belvédères de la Gare inc. c. Moro Arcadi 2022 QCCA 699 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029200-201 ( 700-17-013702-161) (700-17-013703-169 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 13 mai 2022 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. 700-17-013702-161

PARTIE APPELANTE/INTIMÉE INCIDENTE AVOCATE LES BELVÉDÈRES DE LA GARE INC. M e Jennifer Tschamper ( Dunton, Rainville ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉES/APPELANTES INCIDENTES AVOCATS Elena Moro Arcadi Josée Moro Succession d'Antonio Fasciano M e Nicolas Duval Melillo ( absent) Me Dominique Zaurrini ( Zaurrini Avocats ) 700-17-013703-169

PARTIE APPELANTE/INTIMÉE INCIDENTE AVOCATE

LES BELVÉDÈRES DE LA GARE INC. M e Jennifer Tschamper ( Dunton, Rainville ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉES/APPELANTES INCIDENTES AVOCATS Elena Moro Arcadi Josée Moro Succession d'Antonio Fasciano M e Nicolas Duval Melillo ( absent) Me Dominique Zaurrini ( Zaurrini Avocats ) En appel d’un jugement rendu le 6 octobre 2020 par l’honorable Danielle Turcotte de la Cour supérieure , district de Terrebonne . NATURE DE L’APPEL : Vente – Obligations du vendeur – Obligation de délivrance. Requête pour permission d’appeler hors délai (Art. 363 al. 2 C.p.c .). Greffi er-audiencier : Robert Osadchuck Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 28 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 11 mai 2022.

Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Robert Osadchuck, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Les Belvédères de la Gare inc. , se pourvoit contre un jugement rendu le 6 octobre 2020 par la Cour supérieure,

district de Terrebonne (l’honorable Danielle Turcotte), lequel statue sur les questions soulevées dans deux dossiers en annulant les contrats préliminaires signés par les intimées et en condamnant l’appelante au paiement de dommages et intérêts [1] .

Les intimées ont déposé des appels incidents par lesquels elles contestent le montant que leur a accordé la juge en remboursement partiel des frais d’experts. [ 2 ] En octobre 2015, à la suite d’une visite d’un projet de condominiums en voie de construction par l’appelante, chacune des intimées signe un contrat préliminaire visant l’achat d’une unité. [ 3 ] Les contrats préliminaires prévoient que les unités seront livrées au plus tard au mois de juillet 2016.

Une visite faite par les intimées le 5 juillet révélera toutefois que les unités ainsi que les aires communes sont loin d’être terminées et que plusieurs travaux restent à faire. Les intimées signent toutefois, de bonne foi, des certificats de parachèvement comprenant une liste de travaux à compléter pour chacune des unités. [ 4 ] Le 20 août, l’intimée Elena reçoit un appel de M. Claude Panneton, directeur administratif du vendeur, lui affirmant que les unités sont terminées et qu’elle doit passer

titre et signer les actes de vente chez le notaire, sinon des procédures judiciaires seront entreprises contre elle. [ 5 ] Le 25 août 2016, l’appelante met les intimées en demeure de passer

titre chez le notaire. [ 6 ] Le 1 er septembre, M. Anthony Fasciano, fils de l’intimée Josée, se déplace sur les lieux avec M. Patrice Lévesque, ingénieur en mécanique et expert en bâtiment spécialisé en ventilation, afin de faire des vérifications au niveau du système de ventilation en place dans les unités et prendre des photos du chantier. [ 7 ] Les 7 et 12 septembre 2016, les intimées transmettent à l’appelante une lettre dans laquelle elles font la liste de plusieurs travaux qui doivent être terminés dans les unités et soulignent l’absence du système d’échangeur d’air avec récupération de chaleur (« VRC »).

Elles demandent la résolution de la vente en raison du défaut du vendeur de livrer l’immeuble. [ 8 ] Le 30 septembre 2016, l’appelante met à nouveau les intimées en demeure de passer titre. [ 9 ] En novembre 2016, l’appelante introduit deux recours en passation du titre, qui seront modifiés en 2018 pour réclamer uniquement des dommages puisque l’appelante a depuis vendu les deux unités à des tiers.

L’appelante réclame principalement la différence entre les prix convenus avec les intimées et ceux auxquels elle a vendu les unités à des tiers ainsi que les intérêts contractuels encourus et les frais qu’elle a supportés jusqu’à cette revente des unités. [ 10 ] En novembre 2017, les intimées répliquent en déposant une Demande reconventionnelle , pour demander l’annulation des contrats préliminaires et le remboursement de diverses sommes.

JUGEMENT ENTREPRIS [ 11 ] En ce qui concerne l’obligation de délivrance, la juge considère que le 5 juillet 2016, les lieux n’étaient pas prêts à accueillir les acheteurs, et cela, pour plusieurs raisons. Elle note que le port du casque et des bottes de construction est encore requis pour circuler à l’intérieur du bâtiment, que l’accès au stationnement est toujours impraticable en attente du béton pour le remplir et que les rangements au sous-sol ne sont pas complétés.

En notant l’absence de preuve administrée par l’appelante à ce sujet, la juge conclut que celle-ci n’a pas réussi à démontrer qu’elle avait rempli son obligation de délivrance. [ 12 ] Quant à l’annulation des contrats préliminaires, la juge détermine que la preuve illustre de manière convaincante que le VRC était une considération essentielle de la vente pour les intimées.

Elle souligne par ailleurs qu’elles ont fait la démonstration, appuyée par un expert, que la présence de cet accessoire constitue une exigence du Code de la construction du Québec et du Code national du bâtiment. [ 13 ] Amenée ainsi à déterminer le quantum des dommages, la juge ordonne à l’appelante de rembourser aux intimées des montants supplémentaires ayant servi à la construction de leur

partie privative. La juge accorde également aux intimées le droit de se faire rembourser les frais liés à l’un de leurs déménagements puisqu’elle juge que ce dernier a été rendu nécessaire par la faute de l’appelante. La juge accorde aussi aux intimées la différence entre le coût de leur loyer et les frais moindres qu’elles auraient assumés si elles avaient obtenu la livraison de leur unité en temps opportun jusqu’aux mois de juin et de décembre 2018, dates auxquelles les unités ont été revendues.

La juge impose également à l’appelante de rembourser aux intimées 10 000 $ du coût de l’expertise qu’elles ont produite, soit le tiers de son coût réel. La juge leur accorde enfin 7 500 $ pour troubles et inconvénients, mais refuse d’ordonner le remboursement des honoraires extrajudiciaires pour abus de procédure.

QUESTIONS EN LITIGE [ 14 ] L’appelante soulève les questions suivantes : - La juge a-t-elle commis une erreur en concluant que l’absence d’un VRC constituait un défaut d’importance permettant de résilier les contrats préliminaires? - La juge a-t-elle commis une erreur en rejetant l’application des articles relatifs au contrat d’entreprise au motif que les contrats en litige sont exclusivement des contrats de vente d’un immeuble à usage d’habitation?

- La juge a-t-elle commis une erreur en considérant que les deux lieux n’étaient habitables qu’au mois de décembre 2016? - La juge a-t-elle commis une erreur dans l’évaluation des dommages accordés aux intimées? [ 15 ] Quant à l’appel incident, c’est le montant octroyé par la juge à

titre de frais d’expert qui est en cause. Les appelantes incidentes soulèvent aussi un argument concernant la disponibilité d’une garantie délivrée par l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (« APCHQ »), mais il n’est pas nécessaire de traiter de cette question vu les réponses données aux moyens de l’appel principal. Prétentions de l’appelante [ 16 ] L’appelante prétend d’abord que la juge a erré en s’appuyant sur la position de l’expert des intimées afin de conclure qu’un VRC était requis par le Code national du bâtiment.

Selon son interprétation des dispositions en vigueur, elle avance que le système de VRC n’est pas requis pour les bâtiments de plus de trois étages. L’appelante prétend de plus que le système de ventilation installé dans l’immeuble en litige est efficace et que la seule raison pour laquelle les intimées désiraient un VRC dans leurs unités était une raison de « confort ». L’importance de ce VRC n’a pas été clairement exprimée par les intimées au moment de l’exécution des contrats.

Elle estime donc que la juge s’est méprise en déterminant que l’absence d’un VRC constituait un défaut d’importance permettant d’annuler les contrats préliminaires. [ 17 ] L’appelante affirme que le coût supplémentaire en énergie lié à l’absence d’un VRC n’aurait été que de 1 000 $ sur une durée de 25 ans.

L’appelante ajoute que le coût des travaux pour ajouter un VRC n’aurait été que de 3 000 $ et que cela ne peut pas constituer un défaut d’importance. [ 18 ] L’appelante affirme également que la juge de première instance a erré en appliquant les règles liées à la vente d’un immeuble plutôt que celles applicables au contrat d’entreprise. L’appelante avance ainsi que la juge aurait dû refuser de résilier les contrats préliminaires et obliger les intimées à recevoir l’ouvrage en conformité avec l’

article 2110 C.c.Q. L’appelante prétend également que la juge se méprend dans l’analyse de la fin des travaux relatifs aux parties communes de l’immeuble, ceux-ci étant censés prendre fin à la fin du mois de septembre 2016, et non au mois de décembre 2016, tel que déterminé par elle. L’appelante avance donc que les intimées auraient dû prendre possession des unités et réclamer des dommages plus tard, le cas échéant. DISCUSSION L’absence de VRC [ 19 ] L’

article 1604 C.c.Q. reconnaît aux créanciers le droit à la résolution en cas d’inexécution d’une obligation par leur débiteur, sauf si le défaut « est de peu d’importance ». L’importance du manquement relève de la discrétion des juges [2] . Donc, c’est uniquement en présence d’une erreur manifeste et déterminante que la Cour peut intervenir [3] . [ 20 ] L’appelante fait grand cas dans son mémoire de la question de savoir si le système de VRC était obligatoire dans l’immeuble en question. Il est vrai que la juge a déterminé qu’un tel système était obligatoire en l’espèce.

Elle écrit à ce sujet dans son jugement : [67] De plus, à grands frais et à l’aide d’un expert hautement qualifié, les acheteurs font la démonstration que cet accessoire assisté d’un ventilateur constitue une exigence du Code de construction du Québec et du Code national du bâtiment pour un immeuble à plus de trois étages.

Ils ne veulent pas être aux prises avec un vice qu’ils devront divulguer lors de la revente de leur appartement. [ 21 ] Il ne s’agit toutefois que d’une conclusion accessoire à sa conclusion principale voulant que les intimées considéraient la présence d’un système VRC comme étant une condition essentielle de la vente. À ce titre, elle écrit : [64] La preuve non contredite et convaincante démontre que le ventilateur à récu​pération de chaleur représente, pour les acheteurs, une considération essentielle de la vente.

En octobre 2015, ils avaient visité le projet Chambéry dont le Groupe Platinum est également le promoteur. Les appartements sont munis d’un échangeur d’air. Dans la mesure où cela n’avait pas été le cas pour Les Belvédères de la Gare, les acheteurs auraient opté pour Chambéry. Ils connaissent les fonctions du ventilateur à récupération de chaleur car ils en possèdent un dans leurs propriétés respectives et en apprécient le confort. C’est ce qu’ils veulent au point où ils proposent même au vendeur de transférer leur acompte sur le projet Chambéry.

Le vendeur a refusé. [Soulignements ajoutés] [ 22 ] Avec égards, l’appelante ne démontre aucune erreur révisable dans ces extraits. Contrat d’entreprise [ 23 ] Dans Ly c. Construction Sainte Gabrielle inc. , la Cour, sous la plume de la juge Savard, assimile le contrat préliminaire de vente d’immeuble à une promesse bilatérale de vente et d’achat d’un immeuble, bâti ou à bâtir.

La Cour précise alors que les éléments essentiels de ce qui pourrait éventuellement être un contrat d’entreprise ne sont pas encore finalisés à l’étape du contrat préliminaire et qu’il ne faut pas confondre la qualification de celui-ci avec celle du contrat final envisagé [4] . [ 24 ] Le fait que les contrats préliminaires en l’espèce contiennent des plans de l’ouvrage envisagé et des clauses quant à l’exécution des travaux par l’appelante ne change pas la position à adopter par la Cour dans la décision Ly selon laquelle les contrats préliminaires de vente d’immeubles ne constituent pas des contrats mixtes de vente et d’entreprise.

La juge d’instance ne fait donc pas erreur en ne les

qualifiant pas ainsi et en appliquant plutôt les règles particulières de la vente d’immeuble à usage d’habitation [5] . De toute manière, en l’espèce, que l’on applique l’

article 1604 C.c.Q. ou l’

article 2110 C.c.Q. tel que proposé par l’appelante, les unités de condominium n’ont pas été terminées à la date convenue et les intimées n’étaient pas obligées de les accepter, ce qui nous amène au prochain argument de l’appelante. L’état habitable des lieux [ 25 ] La juge a considéré que le condo n’était pas habitable en juillet 2016 pour plusieurs raisons. Elle écrit : [17] Le bâtiment est encore en construction. Les ouvriers sont à pied d’œuvre, les matériaux de construction sont empilés un peu partout. Les échafaudages sont en place de même que la machinerie lourde nécessaire à l’élévation des matériaux.

Les espaces communs ne sont pas complétés. Il n’y a pas de rampes aux balcons. L’accès au garage est impra​ticable, on y constate la présence de tiges d’armature et le coffrage afin que le béton y soit éventuellement coulé. [18] Les lieux ne sont pas sécurisés. Le port du casque et de bottes de construction est exigé. [ 26 ] Elle ajoute également que le 1 er septembre, lorsque Anthony et l’expert Patrice Lévesque se rendent sur les lieux, ceux-ci ne sont toujours pas propices à accueillir les acheteurs. Elle écrit : [37] Les lieux ne sont manifestement pas prêts à accueillir les acheteurs.

En outre, le port du casque et des bottes de construction est encore requis pour circuler à l’intérieur. [38] L’accès au stationnement intérieur demeure impraticable, le béton étant toujours attendu. Les rangements au sous-sol ne sont pas complétés. [39] Bref, les acheteurs ne veulent pas aménager en plein milieu de ces activités générant bruit et poussière, qu’Anthony décrit comme un chantier de construction. [ 27 ] Sur la preuve administrée par l’appelante, la juge dit ceci : [45] D’ailleurs, la preuve offerte par le vendeur à ce sujet est laconique.

Il suggère que trois ou quatre appartements aient été habités entre juillet et décembre 2016. Même si tel est le cas, on ne peut imposer aux acheteurs d’avoir le même degré de tolérance que les autres occupants. [46] Ensuite, le vendeur dépose en preuve un historique de facturation de ses fournisseurs pour en déduire que les lieux sont habitables au plus tard en décembre 2016. Par contre, cette preuve documentaire est muette quant au moment où l’espace de rangement a été fait. [Soulignements ajoutés] [ 28 ] La conclusion de la juge trouve appui dans la preuve.

En effet, elle s’appuie sur plusieurs témoignages [6] et sur les photographies prises par Anthony au mois de septembre 2016. L’historique de facturation produit par l’appelante ne constitue pas une preuve claire que les unités étaient habitables en juillet 2016 et ne démontre certainement pas que la juge a commis une erreur manifeste. Évaluation des dommages [ 29 ] La Cour a récemment rappelé que la norme d’intervention dans l’évaluation des dommages est très élevée .

Ainsi , elle n’interviendra que si l’appréciation de la preuve s’avère disproportionnée ou déraisonnable jusqu’à en choquer le sens de la justice [7] . [ 30 ] Aucune erreur satisfaisant à cette norme n’est démontrée dans l’évaluation qu’a faite la juge des dommages-intérêts qu’elle a accordés. [ 31 ] Quant à l’appel incident, le moyen concernant la garantie de l’APCHQ n’est qu’un argument supplémentaire formulé par les intimées en réponse à l’appel principal. Les intimées demandent à ce que la totalité de la somme qu’elles ont dépensée au

titre des frais d’expert leur soit remboursée. Or, le solde de la facture de l’expert, même si on y ajoute le solde des réclamations pour troubles et inconvénients et les frais d’avocats dans chacun des dossiers, est inférieur à 60 000 $. Il n’y a d’ailleurs pas lieu d’y ajouter les frais de justice puisque ceux-ci ne sont pas pris en considération dans la détermination de la valeur de l’objet du litige en appel selon l’article 30 al. 4 C.p.c ., sauf lorsque le seul but poursuivi par une

partie appelante est d’obtenir une condamnation à des frais de justice [8] . Ceci ayant été signalé aux parties avant l’audience, les intimées présentent maintenant une demande pour permission d’appeler nunc pro tunc . Cette requête sera toutefois rejetée puisque l’appel incident n’a aucune chance raisonnable de succès pour les motifs suivants. [ 32 ] Les intimées se plaignent du fait que la juge ne leur a pas accordé le remboursement de la totalité des frais d’expert qu’elles ont dû payer, laissant à leur charge une somme de 20 000 $. Or, la détermination du montant devant être remboursé à ce

titre relève du pouvoir discrétionnaire d’un juge et la Cour n’interviendra que lorsque ce pouvoir est exercé de manière déraisonnable entraînant une injustice réelle et manifeste [9] . [ 33 ] Ici, la juge souligne que le témoignage de l’expert des intimées a été utile, mais ajoute que son analyse a été en grande

partie consacrée à l’interprétation des textes de nature législative (soit le Code de construction du Québec et le Code national du bâtiment ), une tâche qui relève du tribunal [10] . Elle a donc déterminé le degré d’utilité de l’expertise et cela relève de sa discrétion. [ 34 ] Les appelantes incidentes ne soulevant dans leur mémoire aucun moyen quant aux autres montants que la juge n’a pas accordés, il n’y a pas lieu pour la Cour d’en traiter.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 35 ] REJETTE l’appel principal avec les frais de justice; [ 36 ] REJETTE la requête des intimées/appelantes incidentes pour permission d’appeler hors délai sans les frais de justice; [ 37 ] REJETTE l’appel incident avec les frais de justice. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.