2014 QCCQ 9651, 2014 QCCQ 9651

Saffran c. Rajabian JF 0689 i 2014 QCCQ 9651 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-141333-148 DATE : 14 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE FRADETTE, J.C.Q. -______________________________________________________________________ IRVING SAFFRAN ET ESTER SCHINASI SAFFRAN

Partie demanderesse c. FERESHTEH RAJABIAN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Après amendement autorisé par le Tribunal, les demandeurs réclament 1 852 $ à la défenderesse dont 400 $ pour le loyer de février 2013 et 1 452 $ pour les taxes (TPS et TVQ) pour les loyers des mois d'août, septembre, octobre, novembre et décembre 2013 et pour les mois de janvier, février, mars avril et mai 2014. [ 2 ] La défenderesse plaide qu'elle ne doit rien. [ 3 ] Elle a déduit 400 $ pour le loyer de février 2013 à la suite des dommages qu'elle a subis lors d'un dégât d'eau causé par la locataire du local de l'étage supérieur. [ 4 ] Elle plaide que le loyer de 970 $ à compter du 1 er août 2013 inclut la TVQ et la TPS.

LES FAITS [ 5 ] Les parties ont signé un bail débutant le 1 er août 2008 pour un terme de cinq ans pour la location d'un local commercial où la défenderesse opère un salon de coiffure [ 6 ] Le bail précise que la TVQ et la TPS sont payables en plus du loyer de base. [ 7 ] Du mois d'août 2012 au 31 juillet 2013, le loyer mensuel de base est de 930 $ plus la TVQ et la TPS soit 1 019,95 $. [ 8 ] Le 4 mars 2013, la défenderesse a offert de renouveler le bail pour une période de cinq ans au loyer mensuel de 950 $ incluant les taxes. [ 9 ] Le 21 mars, les demandeurs ont proposé un bail de cinq ans au loyer mensuel de 950 $ pour la première année, plus TVQ et TPS avec augmentation à tous les ans (D-4). [ 10 ] Pour des raisons non précisées par la preuve, le bail de cinq ans a été écarté. [ 11 ] Le 3 juillet, l'avocat des demandeurs a transmis une offre à la défenderesse de renouveler le bail pour une période de 12 mois,

débutant le 1 er août 2013 au loyer de 970 $ et aux mêmes conditions que le bail existant. [ 12 ] Le 4 juillet, la défenderesse a signé la lettre pour accepter l'offre de bail (D-6).

Elle a joint à la lettre d'acceptation sa lettre datée du 4 juillet (D-7). [ 13 ] Dans cette lettre elle écrit: I (Fereshte Rajabian) agree to the continuation of the lease of the premises (….) for the amount of 970 $ (including GST, QST and business tax) for the period of 12 months starting August 1st 2013 to July 31st 2014 with the same terms and conditions originated on the current lease. [ 14 ] Les demandeurs affirment ne pas avoir eu connaissance de cette lettre (D-7). [ 15 ] La défenderesse paie 970 $ pour le loyer du mois d'août.

Le 28 août, l'avocat des demandeurs lui réclame le paiement des taxes (TVQ, TPS) (D-8) que la défenderesse refuse de payer. [ 16 ] Le 13 septembre, l'avocat met en demeure la défenderesse de payer les taxes et lui souligne l'obligation pour les demandeurs de les percevoir. [ 17 ] Le 3 octobre et le 11 décembre nouvelles demandes adressées à la défenderesse qui ne donne pas suite.

Le dégât d'eau [ 18 ] La défenderesse a déduit 400 $ du loyer de février 2013 pour les dommages qu'elle a subis le 19 février 2013 par infiltration d'eau provenant d'un bris chez la locataire de l'étage supérieur. [ 19 ] Elle a transmis aux demandeurs le détail des dommages dont, perte de clients, dommage au matériel, frais de nettoyage (D-1). [ 20 ] Elle soutient que les demandeurs ont consenti à la compenser pour ses dommages lorsqu'ils ont encaissé son chèque de 669 $ pour le loyer de février. [ 21 ] Les demandeurs plaident qu'en vertu de l'article 9 du bail (page 6) ils ne sont pas responsables de ce dommage.

DÉCISION [ 22 ] En vertu de l'

article 1375 du Code civil la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation, qu'à celui de son exécution ou de son extinction. [ 23 ] La position de la défenderesse, que les taxes sont incluses dans le loyer mensuel de 970 $ est inconciliable avec l'ensemble de la preuve. [ 24 ] Les demandeurs ont l'obligation de percevoir les taxes et bien sûr de la remettre aux autorités concernées. [ 25 ] Lorsque la défenderesse a signé la lettre d'acceptation, elle savait ou devait savoir que les taxes s'ajoutaient au loyer.

Elle ne pouvait par une correspondance postérieure modifier l'entente. [ 26 ] Les conditions du bail ne permettaient pas à la défenderesse de réduire de son loyer les dommages allégués. Son recours le cas échéant doit être dirigé vers l'auteur du dommage. POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL; ACCUEILLE la demande; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs 1 852 $ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle en vertu de l'

article 1619 du C.c.Q. à compter de l'assignation et les frais judiciaires de 106 $. __________________________________ MONIQUE FRADETTE, J.C.Q. Date d’audience : 12 septembre 2014