2016 QCCQ 9335, 2016 QCCQ 9335

Bellemare c. Beauregard 2016 QCCQ 9335 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013449-157 DATE : 12 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROLE BELLEMARE Demanderesse c.

DANY BEAUREGARD et NANCY GIGUÈRE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise des défendeurs est affectée de vices cachés, la demanderesse réclame 15 000 $ en diminution du prix d’acquisition. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation. Ils plaident :

a) Que la toiture de la résidence ne souffre d’aucun vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec .

b) Que la demanderesse n’a pas dénoncé le vice allégué dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

c) Qu’en refusant l’accès à la résidence à leur expert, ils n’ont pu constater l’état des dommages allégués;

d) Que les dommages allégués sont exagérés.

Mise en contexte [ 3 ] Le 8 mai 2012, la demanderesse acquiesce des défendeurs une résidence sise au 149, St-Charles à Maskinongé au prix de 110 000 $. [ 4 ] Il s’agit d’une résidence unifamiliale plus que centenaire pour avoir été construite vers l’an 1886. [ 5 ] Préalablement à l’achat, la demanderesse visite la résidence et obtient l’avis d’un inspecteur préachat sur la qualité de l’immeuble. [ 6 ] L’inspection ayant été réalisée au printemps 2012, l’expert n’a toutefois pas procédé à une vérification de l’état de la toiture ni de l’entretoit qui n’était pas accessible et a recommandé de compléter le tout au dégel. [ 7 ] Satisfaite des visites et de l’avis de l’expert Laurent Corbin, la demanderesse transige. [ 8 ] Or, au printemps 2014, la demanderesse constate une infiltration d’eau au plafond de la résidence. [ 9 ] Elle obtient alors l’avis de couvreurs professionnels qui l’informe que la toiture arrière de la résidence s’use prématurément en raison d’un problème de ventilation déficiente de l’entretoit. [ 10 ] Le 16 octobre 2015, la demanderesse demande par écrit la problématique aux défendeurs. [ 11 ] Le 6 novembre 2015, la demanderesse loge contre les défendeurs un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Questions en litige ➢ L’usure prématurée de la toiture de la résidence constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? ➢ Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages?

Le droit [ 12 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 14 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 15 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 16 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 17 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 18 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude? Analyse et décision L’usure prématurée de la toiture de la résidence constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 19 ] La preuve démontre que la toiture présente une usure prématurée de son revêtement en raison d’une ventilation inadéquate de l’entretoit. [ 20 ] Cette problématique apparaît à la suite de travaux de construction d‘une toiture en pente installée par-dessus une toiture plate existante sur une

partie de la résidence. Il appert qu’une mauvaise installation de la charpente, contraire aux règles de l’art, affecte considérablement l’aération de l’ensemble. [ 21 ] Ce vice comporte une gravité certaine et était présent en 2012 au moment de l’achat de la résidence par la demanderesse. [ 22 ]

Malgré le fait que l’expert en bâtiment ait recommandé une inspection de la toiture au printemps suivant l’acquisition, il n’en demeure pas moins que cette situation était non apparente et n’a pu être décelée par la demanderesse qui a effectué une inspection préachat de manière prudente, diligente, tenant compte des représentations des défendeurs quant à l’âge récent de la toiture et du fait que l’entretoit de cette

partie de la toiture était de toute manière inaccessible. [ 23 ] Les défendeurs plaident que le vice n’a pas été dénoncé dans un délai raisonnable et que le refus de la demanderesse de donner accès à la résidence à leur expert leur porte préjudice et fait ainsi échec à leur recours. [ 24 ] La demanderesse dénonce la situation à ses vendeurs au mois d’octobre 2015, soit près de 18 mois suivant la découverte du vice. Or, les défendeurs ne soulèvent aucun préjudice découlant du délai de dénonciation du vice. Tenant compte des enseignements tirés de l’affaire Cla ude Joyal inc. c.

CNH Canada Ltd [1] , le Tribunal ne peut retenir cette prétention et faire échec au recours de la demanderesse sur ce seul motif. [ 25 ] Il en est de même pour le second motif qui a trait au refus de la demanderesse de permettre l’accès à la résidence à l’expert des défendeurs. D’abord, la preuve à cet effet est contradictoire.

Selon le témoignage de la demanderesse, seul l’accès à l’intérieur de la résidence a été refusé à l’ingénieur mandaté par les défendeurs. [ 26 ] Ce dernier a eu un accès à la toiture et à l’entretoit de la résidence, ce qui lui a permis de prendre plusieurs photographies et produire un rapport exhaustif (pièce D-4) visant la problématique soulevée. [ 27 ] Bien qu’il déplore le fait de ne pas avoir eu accès à l’intérieur de la résidence et n’avoir pu constater des traces d’infiltrations d’eau alléguées et établir leur origine, l’expert émet tout de même son opinion détaillée des causes probables de l’usure du bardeau sans faire état de préjudice particulier découlant de cette situation. [ 28 ] Le reproche semble donc accessoire et les défendeurs n’ont pas fait la preuve d’un préjudice sérieux à cet égard.

[ 29 ] Le Tribunal conclut que l’usure prématurée de la toiture de la résidence de la demanderesse représente un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . Quelle est la valeur des dommages? [ 30 ] Les experts en demande Vertefeuille et Mario Therrien, couvreurs d’expérience, sont d’avis que le manque d’aération de l’entretoit est l’origine des problèmes et que les travaux de réfection des charpentes de toit sont nécessaires pour régler le tout. [ 31 ] En défense, l’expert Charest est d’opinion que la dégradation s’explique par une jonction des causes suivantes, à savoir : - L’usure normale; - L’érosion due à une accumulation supérieure de neige et de glace sur la

partie de la toiture à faible pente; - La surchauffe du bardeau en été en raison du manque d’aération. [ 32 ] La preuve démontre qu’au moment de l’acquisition de la résidence, la toiture comptait cinq ans d’usure. [ 33 ] Il a été établi que la

section arrière de la toiture en faible pente était particulièrement atteinte par l’usure prématurée et que les bardeaux d’asphalte recouvrant les autres sections de la toiture étaient en bon état. [ 34 ] La demanderesse allègue qu’il lui en coûtera plus de 20 000 $ pour refaire la charpente et le revêtement complet de la toiture. [ 35 ] Il est difficile dans les circonstances de départager les coûts reliés à la réparation du vice de ceux qui apporteront nécessairement une plus-value à la résidence. [ 36 ] Usant de la discrétion qui lui est dévolue en pareilles circonstances, le Tribunal octroie la somme de 5 000 $ à la demanderesse en diminution du prix d’acquisition. [ 37 ] Cette somme prend en considération la plus-value apportée par les travaux recommandés par les experts en demande et la dépréciation applicable.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 39 ] CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 5 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 16 octobre 2015; [ 40 ] CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 200 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 5 juillet 2016