2016 QCCQ 9042, 2016 QCCQ 9042

Beaudoin c. Talon 2016 QCCQ 9042 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-034271-156 DATE : Le 24 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J.SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN BEAUDOIN -et- NICOLE BOURASSA Parties demanderesses c. CHARLES TALON

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Nicole Bourassa et Christian Beaudoin réclament de monsieur Charles Talon la somme de 15 000$ en raison des vices cachés qui affectent, selon eux, l’immeuble qu’ils ont acquis de ce dernier. [ 2 ] En défense, monsieur Talon plaide que les prétendus vices ont été dénoncés après l’exécution des travaux et qu’il est donc placé devant un fait accompli.

Questions en litige [ 3 ] L’absence de dénonciation écrite des vices est-elle fatale? [ 4 ] Dans la négative, l’immeuble est-il affecté de vices cachés? Contexte [ 5 ] Le 9 juillet 2014, le couple Bourassa-Beaudoin achète une maison plus que centenaire de monsieur Talon. [ 6 ] Cette maison avait été acquise par monsieur Talon en 2008 mais il ne l’occupait plus depuis le début de l’année 2014 en raison de problèmes de santé. [ 7 ] Avant de finaliser la transaction, le couple Bourassa-Beaudoin fait inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment. [ 8 ] Dans la

section «

Sommaire de l’inspection » de son rapport [1] , l’inspecteur indique ce qui suit : « le vendeur déclare avoir eu des fourmis en 2011 et ne plus en avoir vu. Il se peu qu’il s’agisse de fourmis charpentière et dans ce cas, l’intervention d’un firme spécialisée serait nécessaire avec potentiellement du bois pourri par endroits. Être vigilant .

Au moment de l’inspection, nous n’en avons vu aucune. »(sic) (nos soulignements) [ 9 ] Le couple Bourassa-Beaudoin constate pour la première fois des défectuosités le ou vers le 2 août 2014 lorsqu’il découvre de la moisissure derrière un panneau qu’il vient d’enlever. [ 10 ] Le 3 septembre 2014, le couple Bourassa-Beaudoin entreprend des travaux qui ne seront complétés que vers le mois de mai 2015. [ 11 ] En résumé, le couple remplacera pendant cette période des pieux, des poutres, des panneaux d’isolation et des fenêtres en plus d’effectuer des rénovations dans la salle de bain où se trouvaient des moisissures.

[ 12 ] Le couple, et plus particulièrement monsieur Beaudoin, effectuera lui-même les travaux sauf la plomberie. [ 13 ] Il en coûte 18 640.47$ en matériaux et pour l’achat et l’installation des fenêtres, le recouvrement d’aluminium des autres fenêtres et un conteneur à ordures. Le couple accepte de réduire sa demande à 15 000$ pour pouvoir instituer son recours devant la Division des petites créances. [ 14 ] Le couple dénonce pour la première fois les problèmes de la maison à monsieur Talon le 18 mars 2015 [2] .

Celui-ci répond par l’entremise de son avocat qu’il est privé de la possibilité de vérifier les affirmations du couple et de faire examiner l’immeuble par ses experts puisque les travaux sont alors essentiellement complétés [3] . Invité par le Tribunal à expliquer pourquoi il n’a pas dénoncé les vices plus tôt, monsieur Beaudoin répond qu’il « ne voulait pas faire de vagues ». [ 15 ] La preuve révèle effectivement que les travaux sont pour la plupart, le 18 mars 2015, terminés, sauf en ce qui concerne les infiltrations d’eau dans le solarium. Analyse [ 16 ] L’

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoit que la personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Le fardeau de preuve repose donc sur les épaules du couple Bourassa-Beaudoin. [ 17 ] L’

article 2804 C.c.Q. prévoit quant à lui que cette preuve doit être faite suivant la balance des probabilités. [ 18 ] D’autre part, l’

article 1739 C.c.Q. prévoit de qui suit : « 1739 . L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. « [ 19 ] Dans l’arrêt Facchini c. Coppola [4] , la Cour d’appel traite de la dénonciation prévue à l’

article 1739 C.c.Q. [ 20 ] La Cour d’appel écrit ce qui suit : « [40] La dénonciation doit avoir lieu dans un délai raisonnable à compter de la découverte du vice. Par contre, lorsque comme en l’espèce l’acheteur connaissait l’existence du vice il ne peut se plaindre d’une dénonciation tardive.

C’est l’effet du second paragraphe. [41] Selon la doctrine, la raison d’être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d’examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts. [42] La dispense, en cas de connaissance du vice sur le vendeur, ne porte que sur la tardiveté de l’avis alors que la dénonciation demeure une condition de fond. C’est l’avis que le professeur Jobin exprime ainsi [citation omise]. [43] En effet, la dénonciation prévue à l’

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l’exécution des travaux corrigeant le vice caché. Selon une décision récente de notre Cour dans l’affaire Argayova c. Fernandez , le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d’un vice avant les travaux et lorsqu’il a eu l’occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci. L’absence d’une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l’omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l’existence du vice et de la réparer. [44] En ce qui a trait à la connaissance du vice décrit au deuxième alinéa de l’

article 1739 C.c.Q. , elle ne fait pas disparaître l’obligation pour l’acheteur d’envoyer la dénonciation avant le début des travaux. » [références omises]. [ 21 ] En l’espèce, le couple Bourassa-Beaudoin n’a ni dénoncé les vices à monsieur Talon, ni mis celui-ci en demeure avant d’exécuter les travaux. [ 22 ] Les seuls travaux qui n’ont pas été complétés avant l’envoi de la mise en demeure sont ceux qui ont été exécutés dans la salle de bain.

Or, ceux-ci avaient été entrepris en janvier 2015, donc environ deux mois avant l’envoi de la mise en demeure. [ 23 ] En conséquence, monsieur Talon a été privé de son droit d’examiner les lieux. [ 24 ] D’autre part, rien dans la preuve ne permet de conclure que monsieur Talon connaissait ou ne pouvait ignorer les vices. [ 25 ] Tel que l’a enseigné la Cour d’appel, le défaut de dénoncer les vices est fatal et la réclamation du couple Bourassa-Beaudoin doit en conséquence être rejetée, sauf à l’égard des infiltrations d’eau de la toiture du solarium. [ 26 ] En effet, ces infiltrations se sont manifestées pour la première fois le 9 mars 2015 et elles ont été dénoncées par les demandeurs le 18 mars 2015, soit dans un délai plus que raisonnable. [ 27 ] De plus, les travaux pour réparer ces infiltrations n’avaient toujours pas été exécutés lors de l’audience de sorte que monsieur Talon a eu amplement le temps d’examiner la toiture du solarium. [ 28 ] Cependant, ces infiltrations d’eau constituent-elles un vice caché ? [ 29 ] Pour répondre à cette question, il est utile de prendre connaissance de la Déclaration du vendeur [5] : « Infiltration d’eau à la toiture du solarium en 2011.

Toiture réparée – aucun problème depuis. » (sic)

[ 30 ] Les articles 1716 et 1726 C.c.Q. prévoient ce qui suit : « 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. […] III. — De la garantie de qualité 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 31 ] Le Tribunal estime que ces infiltrations d’eau constituent effectivement un vice caché.

De plus, le Tribunal conclut de la prépondérance de la preuve que ce vice existait lors de la vente bien qu’il n’ait commencé à se manifester que quelques mois après la vente. [ 32 ] Par ailleurs, les acheteurs ne pouvaient pas connaître ce vice et ils ont agi de façon prudente et diligente en faisant inspecter l’immeuble avant de l’acheter. [ 33 ] La preuve offerte par les demandeurs ne permet pas au Tribunal d’établir avec précision le montant qui doit être accordé pour compenser les travaux qui devront être exécutés pour éliminer ces infiltrations d’eau. [ 34 ] Usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal arbitre à 1500$ le montant que doit payer monsieur Talon aux demandeurs en réparation du vice caché qui affecte l’immeuble et qui est constitué de la présence d’infiltrations d’eau provenant de la toiture du solarium.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] ACCUEILLE en

partie la demande de Nicole Bourassa et Christian Beaudoin; [ 36 ] CONDAMNE Charles Talon à payer à payer à Nicole Bourassa et à Christian Beaudoin la somme de 1500$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 18 mars 2015 ; [ 37 ] CONDAMNE Charles Talon à payer à Nicole Bourassa et à Christian Beaudoin les frais de justice de 200$. __________________________________ J.SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. Date d’audience : 21 juillet 2016