2016 QCCQ 9299, 2016 QCCQ 9299

Aiello c. Di Iorio 2016 QCCQ 9299 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-144789-148 DATE : 2 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDIA AIELLO ET DANIELE MANCINELLI

Partie demanderesse c. RAFFAELE DI IORIO ET ROSE-MARIE GUZZO

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Claudia Aiello et Daniele Mancinelli, les demandeurs dans les procédures, réclamaient aux défendeurs Raffaele Di Iorio et Rose- Marie Guzzo, la somme de 7 000 $ pour des vices cachés. Lors de l’audition, le demandeur Daniele Mancinelli était absent puisque suivant la demanderesse, Claudia Aiello, M.

Mancinelli n’est plus propriétaire bien qu’ils apparaissent toujours dans les procédures. [ 2 ] Raffaele Di Iorio et Rose-Marie Guzzo, les défendeurs, contestent la réclamation et plaident plus spécialement que les vices dénoncés dans le rapport de Sedexlab et dans le rapport d’expertise étaient des vices apparents. [ 3 ] De plus, les défendeurs plaident que les demandeurs ont fait preuve de négligence en n’effectuant pas les travaux de correction suggérés.

Faits retenus par le Tribunal [ 4 ] Les défendeurs ont mis en vente leur maison située au […] à Montréal. [ 5 ] Le 1 er octobre 2012, les demandeurs ont fait une offre d’achat de 415 000 $ et conditionnelle à un test de pyrite, offre qui a été acceptée. [ 6 ] Les défendeurs ont procédé à un test de pyrite et Sedexlab a fait l’examen et produit un rapport. [ 7 ] Le 9 octobre 2012, M.

Mario Corretti, inspecteur en bâtiment pour Entreprise MC Inspection a inspecté l’immeuble et a remis un rapport (pièce P-2). [ 8 ] Le 14 octobre 2012, une modification à l’offre d’achat a eu lieu (pièce P-3) qui prévoit : « L’acheteur se déclare satisfait du résultat de l’inspection sujet à vérification des fissure à la fondation référées dans le rapport d’inspection.

L’acheteur se déclare satisfait du résultat du test de la pyrite. » [ 9 ] Le 29 janvier 2013, une deuxième modification à l’offre d’achat a eu lieu (pièce P-4) et le prix a été réduit à 410 000 $. [ 10 ] Dans cette modification, il est également déclaré : « L’acheteur se déclare satisfait du résultat de l’inspection et du test de pyrite et s’engage à assumer la responsabilité des problèmes identifiés. » (Le soulignement est du soussigné) [ 11 ] Le 1 er mai 2013, les parties ont signé devant le notaire l’acte de vente qui prévoit une garantie légale.

Les acheteurs déclarent également ce qui suit : « Take the immovable in its present state declaring that he has seen and examined the same, to his satisfaction, and he has himself

verified with the competent authorities that the use that the intends to make of the immovable is in conformity with the laws and regulations in force. » [ 12 ] En novembre 2013, les demandeurs ont constaté différents vices dans l’immeuble. [ 13 ] En janvier 2014, les demandeurs ont constaté une élévation au centre de la dalle de béton et l’écaillement du revêtement en epoxy sur le plancher du garage. [ 14 ] Le 9 mars 2014, les demandeurs ont communiqué avec la

partie défenderesse. [ 15 ] Le 30 mars 2014, Mario Coretti a fait une inspection sur le garage et la dalle de béton et a fait un rapport (pièce P-10). [ 16 ] Le ou vers le 12 mai 2014, les demandeurs ont retenu les services de la société Unitrav Inc. et les travaux ont été complétés vers le mois d’août 2014. Les travaux ont coûté la somme de 6 558,58 $. Analyse et discussion [ 17 ] La première question que le Tribunal doit se poser est la suivante : S’agit-il de vices cachés ou de vices apparents ? [ 18 ] En effet, l’

article 1726 C.c.Q. établit le contenu de la garantie en ces termes : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Le 1 er octobre 2012, les demandeurs faisaient une offre d’achat qui prévoyait comme condition une inspection (6.2.1 de D-1) et un test de pyrite (6.2.7 de D-1). [ 20 ] Un rapport de pyrite a été effectué par Sedexlab et ledit rapport prévoit au paragraphe «Synthèse (garage) » ce qui suit : [ 21 ] Il est également prévu à la page 8 de la pièce D-2 ce qui suit :

[ 22 ] Il est clair qu’au moment de l’achat, il y avait des fissures, que la dalle était soulevée près de la porte, que la dalle était moins épaisse qu’elle devait l’être et qu’il y avait oxydation. [ 23 ] Ce rapport a été remis aux demandeurs. [ 24 ] Les demandeurs étaient donc au courant de la situation et ils s’en sont déclarés satisfaits. [ 25 ] Ils devaient de plus faire des correctifs suivant le rapport de Mario Corretti (pièce P-2, page 21) : Deficiencies to correct To avoid water penetration under the interior floor cement slab, we recommend properly finishing, and sealing the interior of the drain trap.

Concrete, and sceallants can be used to carry out this repair process. [ 26 ] Connaissant cette situation, les demandeurs ont accepté la poursuite de l’achat et ont accepté la responsabilité telle que prévu plus haut. [ 27 ] En toute connaissance de cause, les demandeurs ont stationné et lavé leur véhicule à l’intérieur du garage, ce qui aggravait la situation. [ 28 ] Le Tribunal conclut qu’il s’agissait de vices apparents. [ 29 ] De plus, la

partie demanderesse reconnaît ne pas avoir fait les correctifs suggérés à cause des travaux de rénovation à l’intérieur de la maison. [ 30 ] Le Tribunal doit conclure qu’il y a vices apparents comme l’a écrit mon collègue le Juge Richard Landry dans la cause Denise Léveillée c. Philippe Bonnor et Éric Vézina 705-32-006450-032 : [19] Lorsqu'un promettant-acheteur a connaissance d'indices suggérant qu'il existe des problèmes dans l'immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation.

Il doit se renseigner sur la cause des problèmes au risque de voir son recours rejeté [3] . [20] Par exemple, dans Asselin c. Audet [4] , le Tribunal a conclu que des fissures dans des fondations, qui normalement auraient été considérées comme vices cachés, doivent être classées comme vices apparents du fait que des indices révélateurs (pompe à eau, mur déformé, nappe phréatique élevé

e) auraient dû inciter l'acheteur à faire une inspection plus poussée du problème. [21] Le même raisonnement a été adopté dans Guilbault c. Desjardins [5] alors que des taches d'efflorescence, des fissures et un taux d'humidité très élevé au sous-sol auraient dû entraîner un examen plus approfondi du sous-sol. [22] Dans Doré c. Sergerie [6] , on a même considéré comme apparent un vice non constaté par un expert engagé par l'acheteur mais qui, selon le Tribunal, aurait dû être découvert vu les indices existants. [ 31 ] Les défendeurs n’ont donc aucune responsabilité à encourir dans le présent dossier. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs;

ACCUEILLE la contestation avec les dépens soit le remboursement du timbre judiciaire de 157 $ plus les frais d’expertise de Sedexlab de 546,13 $ et de Brosseau Inspection de 316,18 $. __________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q. Date d’audience : 26 août 2016