2017 QCCA 1680, 2017 QCCA 1680

Houde c. Groupe VRSB inc. 2017 QCCA 1680 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009089-159 (200-17-018876-136) DATE : 27 octobre 2017 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. DANIEL HOUDE APPELANT – Demandeur c. GROUPE V.R.S.B. INC.

DANIEL AYOTTE LINDA PLANTE BENOÎT VAILLANCOURT INTIMÉS – Défendeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 2 juillet 2015 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Jacques Babin), qui a rejeté sa requête introductive d’instance en dommages, la demande de dommages-intérêts punitifs des intimés Linda Plante et Benoît Vaillancourt (les vendeurs) et le recours en garantie de ces derniers contre les intimés Groupe V.R.S.B. inc. et Daniel Ayotte (les arpenteurs-géomètres) [1] . 1- Les faits [ 2 ] À l’été 2010, l’appelant fait des recherches pour acheter une résidence.

Celle des vendeurs l’intéresse, vu sa localisation. Elle est sise sur un terrain en bordure de la rivière Beauport, presque en campagne. Le prix demandé est de 299 000 $. [ 3 ] L’appelant projette d’y construire un garage pour abriter son automobile et celle de sa conjointe. Il se rend à quelques reprises à un bureau de la Ville de Québec afin de s’assurer de la faisabilité de ce projet. La première fois, un représentant de la Ville lui répond que cela n’est pas possible, sans autres précisions. [ 4 ] L’appelant informe le vendeur, M. Vaillancourt, de son désir de construire un garage sur le terrain.

Celui-ci le met en garde et l’informe de l’existence d’une bande de protection riveraine. M. Vaillancourt s’était déjà heurté à la même difficulté par le passé lorsqu’il avait voulu construire un garage. [ 5 ] Il se rend avec l’appelant à un centre de services de la Ville de Québec pour obtenir l’information pertinente. À la Ville de Québec, Emmanuel Paquet, technicien en bâtiments, est catégorique : la réalisation de ce projet est impossible. [ 6 ] L’appelant contacte néanmoins l’agente immobilière chargée du dossier, Mme Mounia Nadir.

Il fait une offre d’achat à 268 000 $, offre conditionnelle à l’inspection de la résidence et à la vente de la sienne. À la suite de l’obtention du rapport d’inspection, l’appelant retire son offre d’achat en raison de l’importance des travaux à effectuer sur la résidence des vendeurs. Il demeure toutefois intéressé par la propriété. Il demande à Mme Nadir de le tenir informé des autres offres d’achat. [ 7 ] Quelques jours plus tard, les vendeurs reçoivent trois offres d’achat. Mme Nadir avise l’appelant de ce fait. Celui-ci communique avec les vendeurs pour les informer de son intérêt à acheter leur propriété.

M. Vaillancourt lui indique qu’il est prêt à lui vendre, et ce, au prix de la meilleure offre. Les vendeurs préféraient vendre à l’appelant parce que ce dernier consentait à adopter leur chien – qu’ils ne pouvaient amener avec eux dans leur future résidence. L’appelant hausse son offre d’achat à 299 000 $, soit 31 000 $ de plus que sa première offre d’achat. [ 8 ] En considération de la majoration du prix, M. Vaillancourt décide d’inclure dans la vente un petit terrain d’usage commercial dont les vendeurs sont propriétaires.

Ce terrain est situé de l’autre côté de la rivière Beauport, à l’arrière de leur propriété. Les vendeurs auraient difficilement pu le vendre, vu l’impossibilité d’y construire une quelconque installation. Le terrain ne dispose, en effet, d’aucun

accès suffisant à une voie publique. [ 9 ] L’appelant envisage alors de construire son garage sur ce terrain commercial. Avant d’acheter la propriété, il retourne au centre de services de la Ville de Québec pour vérifier la faisabilité de son projet. Le technicien en bâtiments, M.

Paquet, l’informe que ce terrain commercial n’est pas constructible en raison de l’accès insuffisant à une voie publique. [ 10 ] Les vendeurs donnent à l’intimé Daniel Ayotte, arpenteur-géomètre à l’emploi de l’intimée Groupe V.R.S.B. inc., le mandat de confectionner un certificat de localisation en prévision de la vente. [ 11 ] Le 3 juin 2011, les parties signent le contrat de vente devant un notaire. Le certificat de localisation réalisé par l’intimé Daniel Ayotte le 30 mai 2011 est joint à l’acte notarié.

Il indique la présence d’une « bande de protection riveraine de dix mètres de largeur » le long de la rivière Beauport sur les trois quarts de la propriété, tant sur le terrain principal que sur le terrain commercial de l’autre côté de la rivière. [ 12 ] L’appelant prend possession de sa propriété et entreprend quelques travaux de rénovation à l’intérieur de la résidence. Par la suite, il amorce des démarches pour la construction d’un garage. Il se rend à nouveau dans un centre de services de la Ville de Québec pour obtenir de l’information sur l’emplacement où il pourrait l’ériger.

Il apprend alors que le certificat de localisation sur la foi duquel l’acte de vente a été signé comporte une erreur. On l’informe de l’existence d’une seconde bande de protection riveraine d’une largeur de dix mètres. Concrètement, son terrain est presque totalement inclus dans les deux bandes de protection riveraine mesurant au total 20 mètres. [ 13 ] L’appelant tente, sans succès, de contacter l’arpenteur-géomètre, l’intimé Daniel Ayotte. Il consulte alors son avocate. Celle-ci communique avec l’intimée Groupe V.R.S.B. Cette dernière constate l’erreur.

Elle mandate un autre arpenteur-géomètre pour préparer un nouveau certificat de localisation. [ 14 ] Le nouveau certificat de localisation est complété le 6 février 2012.

Il confirme l’existence des deux bandes de protection riveraine mesurant au total 20 mètres, soit une « bande de rive » d’une largeur de 10 mètres prise en vertu de l’article 742 du Règlement de l’arrondissement de Beauport sur l’urbanisme [2] , et une « bande de protection riveraine » d’une largeur de 10 mètres prise en vertu de l’article 745 du même règlement. [ 15 ] Alléguant que la présence de ces deux bandes de protection riveraine lui cause un préjudice – la diminution de la valeur marchande de sa propriété – l’appelant dépose une requête introductive d’instance.

Il poursuit les intimés in solidum et leur réclame 92 000 $ pour la perte de valeur de l'immeuble. [ 16 ] La poursuite contre les vendeurs est fondée sur la garantie légale prévue au Code civil du Québec . La poursuite contre les arpenteurs-géomètres invoque une faute professionnelle lors de la confection du certificat de localisation. De plus, l’appelant leur réclame 15 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour le préjudice, les ennuis et les inconvénients subis. [ 17 ] Le 29 novembre 2013, les vendeurs intentent un recours en garantie contre les arpenteurs-géomètres pour que ces derniers les indemnisent dans l’éventualité où ils seraient condamnés à payer une somme d’argent à l’appelant. 2- Le jugement de première instance [ 18 ] Le juge conclut que l’appelant n’a pas commis de faute. À son avis, il n’aurait pas pu découvrir l’existence de la seconde bande de protection.

Le juge note que l’appelant avait rencontré un représentant de la Ville avant de conclure le contrat de vente et que ce dernier ne lui a pas mentionné l’existence de cette seconde bande de protection. De plus, l’arpenteur-géomètre et le notaire instrumentant n’avaient pas, non plus, relevé l’existence de ce fait. [ 19 ] Le juge conclut aussi que l’appelant n’a pas fait la preuve d’un lien de causalité entre la faute commise par l’arpenteur- géomètre, admise par toutes les parties, et les dommages qu’il dit avoir subis.

À son avis, la preuve révèle plutôt que, avant d’acheter l’immeuble, l’appelant savait que son projet de construction d’un garage n’était pas réaliste, et ce, indépendamment de l’existence de la seconde bande de protection riveraine. L’appelant savait aussi qu’aucune dérogation ne lui serait accordée par la Ville même s’il en faisait la demande.

Le juge retient de son appréciation de la preuve que l’appelant a acquis la propriété des vendeurs en raison de son emplacement et de son charme, sachant qu’il ne pourrait pas y construire un garage. [ 20 ] Le juge rejette l’argument plaidé par l’appelant lié à la perte de ses droits acquis en cas de sinistre. L’appelant n’a pas établi ce qui se passerait si sa maison était incendiée, totalement ou en partie, ni ce que les règlements municipaux prévoient en cas de reconstruction. [ 21 ] Il rejette aussi la demande de dommages-intérêts punitifs des vendeurs parce que l’appelant n’était pas de mauvaise foi.

Le rejet de la demande principale entraîne aussi celui de l’action en garantie intentée par les vendeurs contre les arpenteurs-géomètres. [ 22 ] Notons à cet égard que, en appel, les vendeurs ne contestent pas le rejet de leur demande en dommages-intérêts punitifs et de leur recours en garantie. 3- Les moyens d’appel [ 23 ] L’appelant propose trois moyens d’appel qui peuvent être ainsi regroupés : - Le juge de première instance a-t-il commis une erreur en concluant que les intimés n’avaient pas engagé leur responsabilité civile? - A-t-il commis une erreur en concluant que l’appelant n’a pas prouvé la perte des droits acquis de l’appelant en cas de sinistre? 4- L’analyse

4.1 La responsabilité des vendeurs et des arpenteurs-géomètres [ 24 ] Le juge de première instance a rejeté le recours de l’appelant parce qu’il a conclu que les dommages subis par ce dernier n’avaient pas de lien de causalité avec le manquement des vendeurs et des arpenteurs-géomètres. Selon lui, l’appelant savait, avant de signer le contrat de vente, que son projet de construire un garage était irréalisable en raison des limitations liées à la première bande de protection riveraine. [ 25 ] L’appelant plaide que le lien de causalité a été prouvé.

Sa réclamation découle du préjudice subi par les limitations à sa propriété en lien avec la seconde bande de protection riveraine. Le juge devait se demander si l’appelant connaissait l’existence de cette seconde bande de protection riveraine et, en cas de réponse négative, quel était l’impact de celle-ci sur la valeur de sa propriété. [ 26 ] L’appelant fait valoir que le juge a omis de se prononcer sur la valeur du recours intenté contre les vendeurs fondé sur les obligations du vendeur consacrées par le Code civil du Québec . L’appelant plaide que la responsabilité des vendeurs doit être retenue.

Le régime de responsabilité fondé sur la garantie légale ne nécessite pas la preuve d’une faute des vendeurs, mais celle de l’existence d’un vice grave, caché, inconnu et antérieur à l’achat. Selon l’appelant, tel est le cas ici. [ 27 ] L’appelant rappelle qu’une expertise portant sur l’évaluation de la diminution de la valeur marchande de l’immeuble – causée par les limitations résultant de la deuxième bande de protection riveraine – a été déposée en preuve. Un expert a témoigné. Son témoignage n’a pas été contredit.

Le juge a donc erré en concluant à l’absence de preuve des dommages subis, en plus de ne pas avoir motivé suffisamment cette conclusion. *** [ 28 ] Le vendeur d’un bien est tenu à certaines obligations dont celle de garantir à l’acheteur que le bien est exempt de vices cachés qui en diminuent l’utilité au point où il n’en aurait pas donné un si haut prix s’il l’avait connu ( art. 1726 C.c.Q. ). Le recours de l’appelant est fondé sur cette disposition, tel qu’il appert de sa requête introductive d’instance. [ 29 ] Le certificat de localisation complété le 7 février 2011 indique que le « bien-fonds est situé en

partie à l’intérieur d’une zone de protection riveraine d’une largeur de 10,0 mètres, prise en vertu de l’article 745 du règlement de zonage R.C.A.5V.Q. 4 de la Ville de Québec (arrondissement Beauport) et en

partie à l’intérieur d’une zone de rive aussi d’une largeur de 10,0 mètres prise en vertu de l’article 742 dudit règlement de zonage ». [ 30 ] L’appelant connaissait l’existence de la bande de rive de 10 mètres, celle qui jouxte la rivière Beauport, mais il ignorait que le bien était sujet à une deuxième bande de protection riveraine de 10 mètres. Le juge conclut que ce vice est un vice caché. Il a raison. Comme il le note, les représentants de la Ville de Québec, l’arpenteur-géomètre et le notaire n’ont pas constaté l’existence de la bande de protection riveraine avant la vente.

On ne peut exiger plus d’un citoyen ordinaire. L’appelant a pris des précautions raisonnables avant d’acheter le terrain : il a consulté les représentants de la Ville et il a exigé un certificat de localisation. [ 31 ] Au paragraphe 38 de son jugement, le juge retient que la garantie légale s’applique aux vendeurs, mais il ne traite pas de leur responsabilité.

Il s’attarde plutôt à l’existence du lien de causalité entre le dommage qu’aurait subi l’appelant et la faute commise par les arpenteurs-géomètres. [ 32 ] Avec beaucoup d’égards pour le juge de première instance, il a commis une erreur en qualifiant erronément le préjudice subi par l’appelant, pour lequel ce dernier réclame 92 000 $. Selon lui, l’appelant se plaignait de ne pas pouvoir construire un garage sur son terrain.

Or, comme l’appelant connaissait ce fait avant d’acheter son terrain, il ne pouvait plus s’en plaindre : [75] Le tribunal est d'avis, tout comme les procureurs des défendeurs, que le demandeur n'a pas fait la preuve d'un lien de causalité entre la faute commise par l'arpenteur-géomètre Ayotte et les dommages qu'il prétend avoir subis. [76] En effet, la preuve est prépondérante en ce qu'avant même d'acheter, et sans égard avec l'existence d'une deuxième bande de protection riveraine, le projet de construction d'un garage du demandeur était voué à l'échec, et il le savait très bien. [77] Le technicien en bâtiments Paquet a été très clair lors de la rencontre avec le demandeur et le défendeur Vaillancourt en ce que ce n'était pas possible d'ériger un garage au bout de l'entrée d'auto en asphalte que l'on voit sur le certificat de localisation de Pierre Grégoire du 6 février 2012, comme aurait voulu le faire le demandeur, puisque toute cette

partie est située entièrement dans la première bande de protection riveraine de dix mètres, sur laquelle aucun ouvrage de quelque nature que ce soit ne peut être exécuté. [78] Et il n'était pas plus possible, même en l'absence d'une deuxième bande de protection riveraine, d'installer un garage sur le reste de sa propriété, puisque pour ce faire il devait nécessairement ériger une allée d'accès, qui ne pouvait se situer que sur la première bande de protection riveraine, ce qui encore une fois est interdit. [79] Et il lui avait été également dit par Paquet qu'il ne pourrait pas bénéficier d'une dérogation même s'il en faisait la demande. [80] Le tribunal conclut que c'est en toute connaissance de cause que le demandeur a acheté malgré tout le terrain et la maison des défendeurs Plante et Vaillancourt. [3] [ 33 ] Il s’agit d’une méprise quant à la nature du préjudice subi par l’appelant.

La lecture de la requête introductive d’instance amendée montre que celui-ci réclamait pour la diminution de la valeur marchande de sa propriété résultant de la deuxième bande de protection riveraine et non parce qu’il ne pouvait y construire un garage. [ 34 ] Il faut reconnaître que la seconde bande de protection riveraine limite considérablement l’utilisation du terrain acquis par l’appelant, composé de trois lots. Le lot 3 104 678 (sur lequel la résidence est construite) a une superficie de 39 422,8 pieds carrés.

Si l’on tient compte de la bande de rive, il subsiste une superficie constructible de 21 443,9 pieds carrés. Si l’on soustrait alors la bande de protection riveraine additionnelle, la superficie constructible chute à 3 500 pieds carrés. Les lots 3 104 681 et 3 174 338 (le petit terrain

commercial) ont une superficie de 8 999,7 pieds carrés. Si l’on tient compte de la bande de rive, il subsiste une superficie constructible de 5 823,3 pieds carrés. Si l’on soustrait de la bande de protection additionnelle, la superficie constructible diminue à 3 618,8 pieds carrés. [ 35 ] Le juge a conclu que l’appelant n’a pas établi la perte de valeur marchande de l’immeuble en lien avec la seconde bande de protection riveraine.

Il écrit : [87] En ce qui concerne l'allégation du demandeur selon laquelle peu importe la question du garage, il n'en demeure pas moins qu'à cause de l'existence de cette deuxième bande de protection riveraine, son terrain a perdu de la valeur et il pourra difficilement le revendre sans faire une perte monétaire, il n'y a aucune preuve à cet effet, à

part la simple affirmation du demandeur. Il n'a jamais tenté de le revendre. Il l'a bien acheté, lui, à 299 000$ en croyant que la bande de protection pouvait s'étendre jusqu'à 15 mètres. Alors 5 mètres de plus ne changeait pas grand-chose à l'état des lieux et aux contraintes de construction. [4] [ 36 ] Avec égards, la motivation du juge est erronée. Ce n’est pas parce que l’appelant n’a pas cherché à vendre sa propriété qu’il ne peut pas démontrer que celle-ci a subi une diminution de sa valeur marchande.

Par une preuve d’expert, l’appelant a établi qu’une propriété dont la portion constructible est considérablement réduite peut subir une diminution de sa valeur marchande. [ 37 ] Un expert mandaté par l’appelant pour chiffrer la diminution de la valeur marchande de sa propriété causée par la seconde bande de protection riveraine a utilisé la méthode de comparaison, un « moyen de preuve directe basé sur le principe qui veut que l’acheteur informé ne paie pas plus pour un emplacement que le prix exigé sur le marché pour un terrain d’utilité ou d’attrait équivalent » [5] .

Selon son rapport d’expertise et son témoignage, l’expert chiffre la perte de valeur marchande du lot 3 104 678 (sur lequel la résidence est construite) à 76 000 $ et celle des lots 3 104 681 et 3 174 338 (le petit lot commercial) à 16 000 $ pour un total de 92 000$. [ 38 ] Dans les faits, malgré la présence de la seconde bande de protection riveraine, le terrain principal n’est pas affecté par cette limitation de construire de façon totale et complète. Une résidence bénéficiant de droits acquis y est déjà construite et une piscine y est installée.

Il faut donc arbitrer la diminution de la valeur marchande à 30 000 $ tenant compte du fait que ces installations occupent environ la moitié du terrain principal. [ 39 ] Aucune indemnité ne sera accordée pour le terrain commercial parce que l’appelant savait que rien ne pouvait y être construit. L’existence de la seconde bande de protection riveraine n’a donc pas aggravé la situation de cet immeuble. [ 40 ] Les vendeurs et les arpenteurs-géomètres seront tenus in solidum à la réparation du préjudice.

Entre les débiteurs in solidum , les vendeurs doivent supporter la totalité de la condamnation en capital, intérêts et frais. Le montant de la condamnation correspond, en effet, à la diminution de valeur provoquée par la deuxième bande de protection riveraine, une somme perçue en trop par les vendeurs. Il y a lieu ici d’appliquer les enseignements de la Cour dans Chartré c.

Exploitation agricole et forestière des Laurentides inc. [6] : [50] […] Comme c'est souvent le cas en pareille conjoncture, et bien que tous soient solidaires à l'égard du créancier, l'obligation de l'un des débiteurs, en l'occurrence le cabinet de notaires, n'a ici qu'un caractère secondaire par opposition au caractère primaire de celle de l'autre débiteur, Exploitation. La situation était analogue dans Prévost-Masson 19 et dans Eclipse Bescom 20 . [51] En l'espèce, le montant de la condamnation correspond en effet à la diminution de valeur que provoque la présence de la servitude.

Il s'agit, comme on le sait, d'une somme que la venderesse Exploitation a perçue en trop. Ainsi, dans la mesure où la venderesse Exploitation rembourse le montant perçu en trop, la faute des notaires aura cessé de causer préjudice; les acheteurs auront donc payé un juste prix tout comme le vendeur aura encaissé ce qui lui revient. Il s'ensuit que, pour ne valoir qu'entre la venderesse et les notaires intimés, la première doit supporter la totalité de la condamnation en capital et intérêts. [Renvois omis] 4.2 La perte des droits acquis en cas de sinistre [ 41 ] L’appelant bénéficie d’un droit acquis.

En effet, la preuve a établi que la résidence a été construite en 1940, avant la première réglementation de zonage adoptée en 1954 par l’ancienne municipalité de Sainte-Thérèse-de-Lisieux. [ 42 ] Le juge de première instance a conclu que l’appelant n’avait pas démontré ce qui se passerait en cas de destruction partielle ou totale de sa résidence ni ce que les règlements municipaux prévoient en pareille situation.

Voici comment il s’exprime : [88] Le demandeur a également plaidé qu'il serait dans le trouble si sa maison faisait l'objet d'un incendie, ou encore s'il fallait qu'il change la piscine, parce que située en

partie sur la deuxième bande de protection riveraine, car il risquait de perdre ses droits acquis. [89] Ce n'est pas tout de l'affirmer, encore faut-il le prouver. Or, il n'a été soumis au tribunal aucune preuve concernant la situation de cet immeuble au regard de la théorie des droits acquis, et la preuve ne permet pas de savoir ce qui se passerait si, par exemple, la maison du demandeur était incendiée, totalement ou en partie, ni ce que les règlements municipaux prévoient à ce sujet en cas de reconstruction. Il avait le fardeau de la preuve à ce sujet. [7] [Soulignement ajouté] [ 43 ] Le juge commet une erreur. L’

article 367 de la

Loi sur les cités et villes [8] énonce que « les règlements du conseil, lorsqu’ils sont promulgués, sont réputés des lois publiques sur le territoire de la municipalité […] et il n’est pas nécessaire de les plaider spécialement » [9] . Comme la Cour l’a écrit dans Terrebonne (Ville de) c. Gestion W.R.N. Poulin inc. [10] :

[8] L’

article 367 de la

Loi sur les cités et villes L.R.Q., c. C-19 énonce que les règlements d’une ville régie par cette loi sont de connaissance judiciaire. Le juge de première instance ne pouvait donc pas rejeter la requête au motif que les règlements n’étaient pas produits. [ 44 ] L’article 894 du règlement municipal pertinent prévoit : 894 .

Malgré l’article 890, un bâtiment principal dérogatoire protégé qui est détruit, devenu dangereux ou qui a perdu au moins 50 % de sa valeur est reconstruit ou réparé pourvu que l’usage exercé dans ce bâtiment principal soit conforme et que la reconstruction ou la réparation respecte les normes de construction ou d’implantation prescrites aux chapitres X, XV et XXVI du Règlement d’harmonisation sur l’urbanisme.

En outre du premier alinéa, une construction ou un ouvrage situé dans une zone à effet de glace illustrée au plan de zonage ou dans une zone inondable de grand courant qui a été détruit, qui est devenu dangereux ou qui a perdu au moins 50 % de sa valeur suite à une catastrophe autre qu’une inondation peut être reconstruit, sous réserve du respect des normes suivantes : […] [ 45 ] Comme l’usage de l’immeuble est conforme à celui prévu, la reconstruction de l’immeuble n’est pas d’emblée prohibée.

Elle est sujette au respect de normes certes, mais l’appelant ne pointe aucune disposition qui permet de conclure que la reconstruction de l’immeuble ne sera pas possible, en cas de sinistre [11] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 46 ] ACCUEILLE l’appel en partie, avec les frais de justice; [ 47 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 48 ] ACCUEILLE en

partie l’action de l’appelant, avec dépens et, [ 49 ] CONDAMNE in solidum les intimés à payer à l’appelant 30 000 $ avec les intérêts et l’indemnité additionnelle à compter de la mise en demeure; [ 50 ] DÉCLARE que, entre les intimés, Linda Plante et Benoît Vaillancourt doivent supporter en entier le montant de la condamnation. FRANCE THIBAULT, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. M e Mylène Tremblay Gaucher, Tabet Pour l’appelant M e Julie Langlois Rousseau, Boisvert avocats Pour Groupe V.R.S.B. inc. et Daniel Ayotte M e Édith Fortin Pour Linda Plante et Benoît Vaillancourt Date d’audience : 24 octobre 2017