2014 QCCQ 8125, 2014 QCCQ 8125

Déziel c. Nobert 2014 QCCQ 8125 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-030754-130 DATE : 20 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHARLES DÉZIEL ET JOSÉE HÉBERT Demandeurs c.

GILLES NOBERT Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Charles Déziel et Josée Hébert (" Déziel-Hébert ") [1] réclament 7 000,00$ à Gilles Nobert (" Nobert ") : ils prétendent que la maison achetée de ce dernier en 2012 est affectée de vices cachés. La fondation est fissurée et le drain français n'est pas installé selon les règles de l'art. [ 2 ] Nobert nie toute responsabilité dans cette affaire. Déziel-Hébert n'ont pas agi en acheteurs prudents et diligents.

Subsidiairement, les montants qu'ils réclament sont exagérés. Questions en litige [ 3 ] Les désordres dont se plaignent Déziel-Hébert sont-ils des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ")? [ 4 ] Dans l'affirmative, à quelle indemnité ont-ils droit?

Le contexte [ 5 ] Le 3 juillet 2012, Déziel-Hébert achètent de Nobert un immeuble situé à Saint-Bruno comportant une maison unifamiliale de type plain-pied, construite en 1976. Nobert en a été propriétaire de 1983 jusqu'à la vente. [ 6 ] Lorsqu'il l'achète en 1983, il constate une longue fissure à la fondation, sur les murs nord et est. La coulée de béton n'aurait pas été faite conformément aux règles de l'art. [ 7 ] Au printemps 1983, lors d'averses importantes, Nobert constate que de l'eau s'infiltre par cette fissure, sur le mur est de la fondation.

Le 3 août suivant, à la demande de Nobert, Construction M.K. colmate cette fissure avec de l'époxy. Depuis ces réparations, Nobert n'a pas connaissance d'autre d'infiltration. [ 8 ] En 1985, il finit le sous-sol, notamment en fermant les murs avec du gyproc. Depuis ce temps, il affirme qu'il n'a jamais constaté d'infiltration d'eau au sous-sol. [ 9 ] En 2012, il met la propriété en vente, sans l'intermédiaire d'un courtier immobilier.

Il remplit et signe une " Déclaration du vendeur ", dans laquelle il répond par la négative à la question " A votre connaissance y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : " " 3.7 déversement de liquide au sous-sol (ex. : eau, mazout…) 3.8 présence de fissures de fondation… " [ 10 ] Au printemps 2012, Déziel-Hébert visitent la propriété et font à Nobert une première offre au montant de 265 000,00$, qu'il refuse. [ 11 ] Ils effectuent une seconde visite et font une offre au montant de 274 000,00$, conditionnelle à l'inspection préachat dans les 14 jours suivant l'acceptation de l'offre par Nobert. [ 12 ] Déziel-Hébert confient à Martin Dion (" Dion ") le mandat d'effectuer cette inspection.

Celui-ci leur remet un rapport écrit, dont Déziel-Hébert se déclarent satisfaits, le 28 mai. [ 13 ] Le 29 mai, le sous-sol est inondé : la pompe (sump pump) n'a pas évacué l'eau qui entre au sous-sol en raison de pluies abondantes, parce qu'elle n'était pas branchée ou parce qu'elle n'a tout simplement pas été actionnée. [ 14 ] Nobert, qui habite toujours la maison, en avise Déziel qui se rend sur place. Celui-ci constate que l'eau a été évacuée, que les travaux de réparation sont bien amorcés : il y a des ventilateurs, on a déjà enlevé le faux plancher qui recouvrait une

partie du sous-sol. Les travaux sont effectués à la satisfaction de Déziel-Hébert. [ 15 ] Le 3 juillet 2012, ils signent avec Déziel le contrat de vente notarié. [ 16 ] Ils commencent les travaux de rénovation et emménagent en début août. [ 17 ] À la fin septembre, lors de pluies abondantes, Déziel constate que de l'eau s'infiltre au sous-sol, en provenance surtout du mur du côté nord. [ 18 ] Il enlève une

partie du recouvrement du mur et voit une longue fissure horizontale sur le mur de fondation, qui se prolonge sur le mur est. La fissure est colmatée uniquement à cet endroit. [ 19 ] Le 5 octobre 2012, Déziel-Hébert adressent une lettre à Nobert, l'informant de leur découverte de la fissure horizontale dans la fondation sur les murs des côtés nord et est de la maison, et de la survenance d'infiltration d'eau dans le sous-sol, le 30 septembre. [ 20 ] Ils l'invitent à venir constater la fissure dans les 10 jours de la réception de l'avis.

Il l'informe également que le coût prévisible des réparations est de 3 500,00$, consistant essentiellement à la réparation de la fissure à partir de l'extérieur, ce qui requiert l'excavation sous le patio. [ 21 ] Le 9 octobre, Nobert leur répond en niant toute responsabilité. À son avis, les réparations qu'il a fait faire en 1983 ont réglé le problème, il n'y a pas eu de problème d'infiltration d'eau par la suite. L'incident survenu 29 ans plus tard ne peut être considéré comme un vice caché. [ 22 ] En novembre, Déziel-Hébert chargent la compagnie Fissures et Drain Rive-Sud de faire les réparations.

En excavant la fondation sur les côtés est et nord, un employé constate que le drain français n'est pas installé selon les règles de l'art, au coin nord-est.

Cela empêche l'écoulement normal de l'eau, provoquant de l'accumulation à cet endroit. [ 23 ] Sur les conseils de Mario Couture (" Couture "), gérant de chantier de Fissures et Drain Rive-Sud, Déziel-Hébert font non seulement réparer la fissure, mais ils procèdent également au remplacement du drain français. [ 24 ] Le 15 janvier 2013, ils écrivent à Nobert pour l'informer qu'ils ont non seulement fait réparer la fissure, mais qu'ils ont aussi remplacé le drain français et fait poser une membrane élastomère sur l'ensemble de la fondation. Ces travaux leur ont coûté 18 820,00$.

Ils lui proposent un règlement de 7 000,00$, soit 3 500,00$ pour la fissure et 3 500,00$ pour le drain. Droit applicable

[ 25 ] L'

article 1726 C.c.Q. prévoit l'obligation de garantie de qualité du vendeur à l'égard du bien vendu : " Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. " [ 26 ] Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal considère quatre critères [2] : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou donné si haut prix, s'il avait connu ce vice; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente.

La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 27 ] Le vendeur est responsable du vice caché qui affecte le bien vendu même s'il en ignorait l'existence. [ 28 ] Si le bien vendu est affecté de vices cachés, l'acheteur dispose de plusieurs recours, dont le recours en diminution du prix de vente.

Cette diminution de prix peut être évaluée en prenant comme base de calcul le coût des réparations nécessaires pour remédier aux vices, et ce coût peut être réduit selon les circonstances en fonction de la plus-value que les travaux apportent au bien compte tenu de son âge, puisque l'acheteur ne doit pas s'enrichir à l'occasion des réparations [3] . [ 29 ] L'

article 1739 C.c.Q. oblige l'acheteur qui constate que le bien acheté est affecté d'un tel vice, à le dénoncer par écrit à son vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte [4] . Analyse et décision [ 30 ] Au procès, Nobert ne conteste pas que les désordres dont se plaignent Déziel-Hébert soient des vices graves ni qu'ils en ignoraient l'existence au moment de la vente. Il ne conteste pas non plus que ces désordres existent au moment de la vente, en juillet 2012. [ 31 ] Le Tribunal ajoute qu'il s'agit de vices " cachés " au sens de l'

article 1726 C.c.Q. : aucun indice ne pouvait en laisser soupçonner l'existence, lors des visites effectuées par Déziel-Hébert, seuls ou avec l'inspecteur Dion, précédant la vente. [ 32 ] Dans sa déclaration du vendeur, Nobert ne révèle pas la présence de la fissure à la fondation, ni l'infiltration d'eau survenue en 1983. Il croyait, de bonne foi, que les travaux correctifs faits alors avaient réglé le problème, puisque avant de fermer les murs, en 1985, il ne constate pas d'autre infiltration.

Il n'a pas eu connaissance d'aucune autre infiltration d'eau au sous-sol, depuis ce temps. [ 33 ] Cependant, il a privé ainsi Déziel-Hébert et l'inspecteur Dion d'une information qui aurait pu peut-être les amener à investiguer davantage cet élément. Il ne peut aujourd'hui leur reprocher de ne pas avoir agi en acheteurs prudents et diligents. [ 34 ] Nobert conteste qu'il s'agisse de " vices cachés " au sens de l'

article 1726 C.c.Q. : à son avis, c'est plutôt le passage du temps qui a eu raison de la réparation de la fissure effectuée en 1983, et du drain français, qui avait atteint la fin de sa vie utile. [ 35 ] Le Tribunal n'est pas de cet avis, et reprend l'analyse de cette question à l'égard de chacun de ces éléments.

Fissure à la fondation [ 36 ] Nobert soutient que le colmatage à l'époxy fait à la fissure du côté du mur est, en 1983, s'est usé avec le temps, ce qui expliquerait l'infiltration d'eau survenue en 2012. [ 37 ] D'une part, les faits ne soutiennent pas ces prétentions : Déziel affirme que l'eau s'infiltrait à partir de la fissure du mur nord de la fondation, qui n'a jamais été réparée. [ 38 ] D'autre part, Nobert n'a pas produit de témoin expert pour soutenir cette affirmation, alors que Couture, qui témoigne pour Déziel-Hébert, possède une expérience et une formation suffisante pour que le Tribunal le qualifie d'expert, et qui explique ainsi pourquoi cette fissure laisse de l'eau s'infiltrer. [ 39 ] Au coin nord est de la maison, le drain français n'est pas installé adéquatement : il repose sur la semelle, à la jonction du solage, alors qu'il devrait en être éloigné.

Cela provoque l'accumulation d'eau à cet endroit, qui y stagne et éventuellement, subit l'effet du gel et du dégel. [ 40 ] Cela exerce une poussée sur le mur de fondation, avec pour conséquence que tant la fissure du côté est, réparée en 1983, que celle du côté nord, jamais réparée, s'entrouvrent et permettent l'infiltration d'eau. [ 41 ] L'infiltration résulte donc d'un vice de construction, et non de la vétusté de cette

partie de l'immeuble.

Drain français [ 42 ] Couture reconnaît que la durée de vie de ce drain français, fait de matière plastique, peut varier de 40 à 60 ans. [ 43 ] Selon toute probabilité, il a été installé en 1976, date de la construction de la maison. [ 44 ] Les raisons pour lesquelles Déziel-Hébert le remplacent sont de deux ordres : d'une part, il n'est pas installé selon les règles de l'art, ce qui provoque les désordres relatés plus haut.

D'autre part, il est presque non fonctionnel en raison de racines et de toutes sortes de débris qui s'y trouvaient. [ 45 ] Son remplacement est rendu nécessaire principalement par un vice de construction, et non simplement de sa vétusté. Conclusion [ 46 ] Déziel-Hébert ont prouvé, par preuve prépondérante, que les désordres affectant la maison sont des vices cachés au sens de l'

article 1726 C.c.Q. [ 47 ] Déziel-Hébert ont dénoncé à Nobert, conformément aux dispositions de l'

article 1739 C.c.Q. , la présence des fissures et la survenance des infiltrations d'eau survenues le 5 octobre 2012. [ 48 ] Cependant, ils n'ont pas dénoncé le problème affectant le drain français avant janvier 2013, alors qu'ils auraient pu le faire lors des travaux de novembre précédent.

Nobert aurait alors pu constater le problème et le cas échéant, voir s'il était possible d'effectuer le remplacement à meilleur prix. [ 49 ] Pour cette raison, seule la réclamation à l'égard de la réparation de la fissure est recevable. [ 50 ] Selon la preuve, ces travaux ont coûté à Déziel-Hébert 3 900,00$ plus les taxes (4 484,03$) pour la réparation de la fissure, montant que le Tribunal leur accorde. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] ACCUEILLE en

partie l'action des demandeurs; [ 52 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 4 484,03$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du dépôt de la demande; [ 53 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 167,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.