2021 QCCQ 7778, 2021 QCCQ 7778

Luciano c. Ville de Dunham 2021 QCCQ 7778 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE COWANSVILLE « Chambre civile » N° : 455-32-700966-194 DATE : 19 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL LUCIANO

Partie demanderesse c. VILLE DE DUNHAM

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Luciano réclame 15 000 $ de la Ville de Dunham (« Ville ») pour les dommages qu’il aurait subis suite à une erreur commise par une inspectrice municipale dans l’interprétation de la réglementation de la Ville. [ 2 ] La Ville conteste en invoquant que M. Luciano n’aurait pas transmis l’avis requis par l’

article 585 de la

Loi sur les cités et villes [1] dans un délai de 15 jours. Elle ajoute que l’inspectrice municipale n’a commis aucune faute et que M. Luciano n’a subi aucun préjudice puisqu’il a finalement vendu son terrain plus cher que ce qu’il demandait au moment où il a fait des démarches auprès de l’inspectrice de la Ville. [ 3 ] Le Tribunal doit donc trancher deux questions principales, à savoir la tardiveté de l’avis transmis par M. Luciano et la responsabilité de la Ville. [ 4 ] CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] Le 21 avril 1990, M. Luciano achète un terrain vacant sur la rue Ouellette à Dunham (le « Terrain ») [2] .

Il paie alors 5 000 $. Sans qu’il n’ait fait de démarches auprès de la Ville à ce sujet, il croit que le Terrain est « construisible ». [ 6 ] Entre 2005 et 2018, M. Luciano tente de vendre le Terrain à plusieurs reprises par l’intermédiaire de divers courtiers immobiliers [3] . Le 11 mars 2018, M. Luciano retient les services de M. Bérard à

titre de courtier immobilier pour la vente du Terrain [4] . Le prix de vente demandé est alors de 35 000 $ avec une date de terminaison au 30 novembre 2018. [ 7 ] Dans le cadre de ses vérifications, M. Bérard se rend à la Ville pour obtenir certaines informations sur le Terrain, notamment quant à la possibilité d’y construire un immeuble. Il rencontre alors Mme Andréanne Godbout, inspectrice pour la Ville, qui lui apprend qu’en raison de la présence d’un cours d’eau, la superficie du Terrain serait insuffisante pour y ériger un bâtiment. M.

Bérard soulève alors la possibilité de l’existence de droits acquis en faveur de son client. Mme Godbout lui suggère d’obtenir un rapport écrit de la part d’un arpenteur-géomètre qui pourrait clarifier la situation. [ 8 ] Suite à sa rencontre, M. Bérard contacte M. Luciano pour lui faire part du problème et de la suggestion de Mme Godbout. [ 9 ]

Malgré ses moyens financiers limités, M. Luciano engage M. Daniel Touchette, arpenteur-géomètre, pour préparer un document permettant de démontrer à la Ville l’existence d’un droit acquis. [ 10 ] Le 26 mars, M. Touchette écrit à Mme Godbout une lettre de deux pages où il explique les raisons pour lesquelles il considère que le Terrain peut bénéficier d’un privilège de lotissement en vertu de l’article 256.1 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [5] [6] . [ 11 ] Le 8 mai suivant, Mme Godbout écrit à M. Touchette pour obtenir des précisions à la lumière d’une information qu’elle a découverte en analysant le dossier [7] . Selon elle, cette information ferait en sorte que le Terrain ne bénéficie pas de droits acquis. [ 12 ] Ce courriel étant resté sans réponse, Mme Godbout tente de joindre M. Touchette par téléphone à plusieurs reprises, mais en vain. [ 13 ] À la même époque, M. Luciano contacte Mme Godbout plusieurs fois pour s’enquérir de l’avancement de son dossier.

Celle-ci lui fait part de l’importance de parler avec M. Touchette qu’elle n’arrive pas à joindre. M. Luciano l’informe que ses propres tentatives sont infructueuses. [ 14 ] Le 8 août 2019, à la demande de M. Luciano, Mme Godbout lui écrit pour confirmer son opinion quant à l’absence d’un droit acquis, tout en offrant deux solutions : 1) acheter le lot vacant voisin ou 2) faire une demande de dérogation mineure à la Ville [8] .

[ 15 ] Le 5 septembre, M. Luciano dépose une demande de dérogation mineure à la Ville afin d’obtenir l’autorisation d’ériger une construction sur le Terrain [9] . [ 16 ] Le 13 septembre, M. Touchette appelle finalement Mme Godbout pour discuter des préoccupations qu’elle avait exprimées dans son courriel du 8 mai précédent. Les explications offertes par M. Touchette étant satisfaisantes, Mme Godbout contacte rapidement M. Luciano pour l’informer que la Ville pourra reconnaître un droit acquis en faveur du Terrain et que la demande de dérogation mineure est désormais caduque.

Elle lui précise qu’il sera remboursé pour la somme de 200 $ qu’il a dû verser en lien avec cette demande. Elle écrit le même jour à M. Luciano pour confirmer le tout et lui envoyer le chèque de remboursement [10] . [ 17 ] Le 17 octobre, M. Luciano transmet une mise en demeure à la Ville pour obtenir le paiement d’une somme « minimum de 10 000 $ » en raison des problèmes qu’il a eus avec Mme Godbout [11] . [ 18 ] Le 6 mars 2020, M.

Luciano institue son recours dans lequel il prétend avoir subi des dommages de 16 079,49 $, mais qu’il réduit à 15 000 $ afin de se prévaloir des règles applicables aux petites créances. [ 19 ] Le 16 juillet 2020, M. Luciano vend le Terrain au prix de 40 000 $ [12] . [ 20 ] ANALYSE A. Tardiveté de l’avis prévu par l’article 585 LCV [ 21 ] La Ville prétend que le recours de M.

Luciano devrait être rejeté d’emblée puisqu’il n’a pas transmis l’avis prévu à l’article 585 LCV dans un délai de 15 jours suivant la lettre de Mme Godbout du 13 septembre 2019. [ 22 ] Cet argument doit être rejeté. [ 23 ] En effet, l’article 585(2) LCV prévoit l’envoi d’un avis dans le cas de réclamation pour dommages « à la propriété mobilière ou immobilière ». [ 24 ] Selon la jurisprudence, cet

article doit être interprété de façon restrictive et ne vise que les dommages à la propriété elle- même [13] . [ 25 ] Or, la réclamation de M. Luciano ne vise pas une dépréciation du Terrain liée à une faute de Mme Godbout, mais plutôt les frais et dommages moraux entourant les démarches qu’il a dû effectuer pour la convaincre de l’existence de son droit acquis. B. Responsabilité de la Ville [ 26 ] M. Luciano allègue que Mme Godbout a commis une faute en ne reconnaissant pas d’emblée que le Terrain bénéficiait d’un droit acquis pour y ériger une construction.

Cette faute aurait entraîné l’ensemble des dommages qu’il a subis sur une période allant de mars à septembre 2019. [ 27 ] La preuve de cette faute repose uniquement sur le témoignage de M. Luciano et sur le fait que Mme Godbout a confirmé le droit acquis le 13 septembre 2019 suite à sa conversation avec M.

Touchette. [ 28 ] Cette preuve n’est pas suffisante pour permettre au Tribunal de conclure à une faute de la part de Mme Godbout. [ 29 ] En effet, sans qu’il soit nécessaire d’analyser en profondeur la réglementation de la Ville à travers le temps, il faut se rappeler qu’une erreur d’interprétation des règlements de zonage n’entraîne pas automatiquement une faute de la part de la municipalité ou de sa préposée [14] . [ 30 ] En 2015, la Cour d’appel a réitéré les principes applicables en la matière : [37] Selon une jurisprudence constante, la simple faute d’un préposé dans l’exercice de ses fonctions peut entraîner la responsabilité d’une municipalité.

Il faut donc se demander si le préposé de la Ville a eu une conduite qu’aurait eue une personne raisonnablement prudente, placée dans les mêmes circonstances. En principe, les municipalités doivent faire le nécessaire pour assurer l’application de leurs règlements et leur responsabilité peut être engagée lorsqu’un fonctionnaire commet une faute dans leur mise en œuvre.

La bonne foi n’est pas le critère permettant de déterminer s’il y a eu faute. [38] La responsabilité d’une Ville a déjà été retenue en matière de délivrance de permis lorsque celle-ci a été négligente en effectuant une enquête, qu’elle a agi de façon précipitée, sans prendre les précautions raisonnables, qu’elle a dérogé à sa propre réglementation ou lorsqu’elle n’a pas mis tout le soin voulu dans l’analyse d’une demande de permis.

L’analyse de la faute doit tenir compte du contexte. [15] [Références omises] [ 31 ] Ainsi, il faut s’attarder aux démarches et à l’analyse effectuées par le fonctionnaire municipal plutôt qu’au résultat pour déterminer s’il y a eu faute ou non. [ 32 ] Ici, rien ne permet de conclure que Mme Godbout n’ait pas agi de façon raisonnable dans son analyse du dossier de M. Luciano. [ 33 ] En effet, il semble que d’emblée la réglementation alors en vigueur ne permettait pas l’érection d’un bâtiment sur le Terrain.

Dans ces circonstances, Mme Godbout, qui n’est pas arpenteur-géomètre, pouvait raisonnablement soulever des doutes quant à l’existence d’un droit acquis. C’est d’ailleurs pourquoi elle a demandé à M. Luciano (ou à son représentant) d’obtenir une opinion de la part d’un arpenteur-géomètre.

[ 34 ] Après avoir reçu la lettre de M. Touchette du 26 mars 2019, Mme Godbout a effectué une analyse plus approfondie du dossier et a trouvé une information qui n’apparaissait pas dans l’opinion reçue. Elle a tenté de contacter M. Touchette à plusieurs reprises qui ne lui est revenu que le 13 septembre 2019. [ 35 ] Après avoir obtenu les clarifications, elle a immédiatement appelé M.

Luciano pour lui confirmer l’existence d’un droit acquis et lui a envoyé un chèque pour le remboursement des frais liés à la demande de dérogation mineure qu’il avait déposée. [ 36 ] Ce faisant, le Tribunal est d’avis que Mme Godbout a adopté une conduite qu’aurait eue une personne raisonnablement prudente placée dans les mêmes circonstances. [ 37 ] Vu l’absence de preuve de faute de la part de Mme Godbout, le recours de M.

Luciano doit être rejeté sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question du lien causal et des dommages. [ 38 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal : [ 39 ] REJETTE la Demande . [ 40 ] Avec les frais de justice en faveur de la

partie défenderesse. __________________________________ Martin Tétreault, J.C.Q.