2012 QCCQ 8003, 2012 QCCQ 8003

Weisse c. 3596354 Canada inc. (Sofilco inc.) 2012 QCCQ 8003 COUR DU QUÉBEC Division de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal LOCALITÉ DE Montréal « Chambre civile » N° : 500-80-021101-127 DATE : 18 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE ______________________________________________________________________ HILDEGUND ELGARD WEISSE

Partie requérante-locataire c. 3596354 CANADA INC. opérant sous le nom de SOFILCO INC.

Partie intimée-locatrice ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE DEMANDE DE PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ( art. 91 et ss. de la Loi sur la régie du logement, L.R.Q., c. R-8.1) ______________________________________________________________________ La décision de la Régie du logement [ 1 ] Le 7 décembre 2011, la Régie du logement (la Régie) rend une décision dans l'affaire Sofilco inc. (locatrice) c.

Weisse (locataire) [1] relativement au logement situé au 3550, Ridgewood, appartement 16, à Montréal. [ 2 ] Saisie d'une demande de résiliation, d'éviction et de recouvrement des loyers, la Régie entend les parties le 23 novembre 2011 et conclut ce qui suit : [26] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement; [27] ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11 e jour de sa date; [28] CONDAMNE la locataire à payer au locateur la somme de 13 550 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter du 27 juin 2011 sur la somme de 9 050 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 74 $; [29] REJETTE la demande pour ce qui est des frais d’électricité antérieurs au 1 er septembre 2010; [30] RÉSERVE au locateur tous ses droits pour ce qui est de la réclamation des frais d’électricité postérieurs au 30 août 2010. [2] Le refus de surseoir à l'exécution [ 3 ] Le 20 janvier 2012, la locataire présente une requête pour demander de suspendre l'exécution de la décision de la Régie selon l' article 94 (2) de la

Loi sur la régie du logement (la Loi ) : 94. Sauf si l'exécution provisoire est ordonnée, l'appel suspend l'exécution de la décision. La demande pour permission d'appeler ne suspend pas l'exécution. Toutefois, lorsque la décision de la Régie entraîne l'expulsion du locataire ou des occupants, par requête, il peut être demandé à un juge de la Cour du Québec de suspendre cette exécution si le requérant démontre qu'il lui en résulterait un préjudice grave et qu'il a produit une demande pour permission d'appeler . L'exécution provisoire de la totalité ou d'une

partie de la décision peut, sur requête, être ordonnée par un juge de la Cour du Québec lorsqu'elle ne l'a pas été par la décision frappée d'appel. Elle peut, de la même manière, être défendue ou suspendue lorsqu'elle a été

ordonnée. [3] 1979, c. 48, a. 94; 1981, c. 32, a. 12; 1988, c. 21, a. 66; 1996, c. 5, a. 67 . (nos soulignés) [ 4 ] Le même jour, le Tribunal rejette cette requête dans les termes suivants : « La locataire veut obtenir un sursis d'exécution d'une décision de la Régie exécutoire depuis le 18 décembre 2011. La locataire doit plus de 15 000 $ de loyers et son avocat n'est pas en mesure d'indiquer au Tribunal si elle est capable de payer son loyer à venir, dans la mesure où la suspension de la décision de la Régie est ordonnée. La locataire aurait dû agir dès le 7 décembre 2011 ou peu après.

Sa demande a pour effet de lui permettre d'occuper les lieux gratuitement alors qu'elle a des arrérages de près de 22 mois. La demande est tardive et la balance des inconvénients favorise la locatrice. Requête en suspension rejetée. Requête pour permission d'appeler référée en 13.09, le 14 février 2012. Recours en dommages étant réservés. [4] […] »

Les décisions contestées [ 5 ] À l'heure actuelle, les mesures d'expulsion ont été réalisées, la créance de la locatrice n'a pas été satisfaite et les parties attendent une convocation de la Régie pour être entendues sur plusieurs réclamations de la locataire s'élevant à environ 32 000 $. [5] [ 6 ] Cette dernière recherche une annulation de la décision de la Régie du 7 décembre 2011 et une reprise de l'audience du 23 novembre 2011, en raison de décisions illégales rendues oralement par la régisseure au cours de l'audience. [ 7 ] Les décisions attaquées couvrent: • celle de disjoindre les recours de la locatrice en éviction, résiliation et recouvrement de loyers, avec ceux de la locataire en diminution de loyers et autres dommages divers; et • celle de ne pas déclarer Me Barchichat inhabile à assumer le double rôle d'avocat et de témoin lors de l'audition des recours de la locatrice et de la locataire.

Analyse La scission d'instance [ 8 ] Le 27 août 2010, la locataire formule une série de demandes à la Régie pour obtenir une diminution de loyer, le remboursement de dépenses urgentes et des dommages-intérêts (dossier 31 100827 078 G). Cette demande initiale est amendée à cinq reprises entre le 1 er septembre 2010 et le 1 er février 2011. Le 8 février 2011, la locatrice Sofilco inc. demande la résiliation, l'éviction et le recouvrement des loyers.

Cette demande de Sofilco est conditionnelle à l'existence d'un bail (dossier 31 110208 119 G). [ 9 ] Le 17 mars 2011, la régisseure Linda Boucher conclut à l'existence d'un bail et ordonne au Maître des rôles de réinscrire au rôle pour audition au fond les demandes de toutes les parties [6] . [ 10 ] Le 27 juin 2011, Sofilco demande la résiliation du bail, l'expulsion et le recouvrement des loyers (dossier 31 110627 063 G).

Lors de l'audience du 6 septembre 2011, Sofilco se désiste de sa demande antérieure du 8 février 2011, ce qui amène la régisseure Luce De Palma, le 19 septembre 2011, à prendre acte du désistement et à réunir la nouvelle demande de Sofilco à la demande antérieure de la locataire, en précisant que les parties seront convoquées devant la régisseure Boucher les 23 et 24 novembre 2011 [7] . [ 11 ] Lors de l'audience du 23 novembre 2011, l'avocat de la locatrice évoque la possibilité d'une remise pour la présentation de sa preuve, ce qui amène les commentaires suivants de la régisseure: Me Daniel Atudorei: Alors je n'ai pas le dossier depuis 2010, j'ai le dossier depuis février 2011 – date où Madame est venue me voir à mon ancien bureau.

Donc, pour ce qui est de la demande de remise, je serais peut-être, pour le bénéfice de tout le monde, ce serait peut-être mieux que je la fasse aujourd'hui . […] Madame la présidente: Alors Me Atudorei, si nous faisons cet exercice, je serais alors tentée de disjoindre les deux dossiers . […] Madame la présidente: Jusqu'ici, de toute façon, je n'ai pas entendu de preuve commune (inaudible) que celle-là, et vous avez terminé avec votre défense. Alors, je pourrais être encline à vous accorder cette remise bien que je partage l'avis de Me Barchichat, et c'était à vous, c'était à la demande de quantifier sa demande.

Et, dans ce cas-là, eh bien on disjoindra les deux dossiers . [8] (nos soulignés) [ 12 ] Après des échanges entre avocats ponctués de nombreuses interruptions, la régisseure révise la décision de gestion antérieure rendue par la régisseure De Palma le 19 septembre 2011 : Madame la présidente: Me Atudorei pour ce qui est de (inaudible), on remet ou on disjoint?

Me Daniel Atudorei: Étant donné […] madame la juge, étant donné que ma cliente a démarré un dossier de diminution de loyer, de fixation de loyer qui est antérieure à tout ça, et on ne peut pas quantifier la […] son obligation quant au bail, parce que c'est déjà pendant. Il y a un dossier pendant devant la Régie. J'ai demandé la réunion, mais… Donc, je pense que ma cliente a le droit d'être entendue sur les deux dossiers . Madame la présidente: O.K. Me Daniel Atudorei: Par ailleurs […] Madame la présidente: Vous maintenez votre demande de remise? Me Daniel Atudorei: J'aimerais oui .

Madame la présidente: Je vais vous laisser poursuivre avant que je rende la décision. Me Daniel Atudorei: En fait, je pense que dans l'intérêt du dossier, ce serait bien de garder les deux dossiers, parce que les demandes de ma cliente sont antérieures et aussi pour les raisons exprimées par Me De Palma, les deux dossiers ont intérêt à être entendus conjointement surtout à cause de (inaudible). Madame la présidente: Est-ce que je dois comprendre que sur la demande du locateur la preuve est close ou à peu près? Il reste les arguments là évidemment. Mais pour ce qui est de la preuve elle est close.

Est-ce que je dois comprendre ça? Parce que vous avez terminé, vous n'avez qu'un seul témoin qui était Madame et elle s'est exprimée. D'accord? Très bien. Et nous prendrons ma décisions. […] Madame la présidente: Alors, après avoir entendu la preuve sur la demande du locateur sur ce que Me De Palma […] ce dont Me De Palma n'était pas saisie, elle avait tout lieu de croire à ce moment-là que la preuve était commune dans les deux dossiers, je m'aperçois aujourd'hui qu'elle ne l'est pas. Elle ne l'est pas.

Je n'ai pas entendu comme défense de Madame quelque élément que ce soit qui pourrait être utilisé dans son dossier à elle. Pour ces motifs, je juge qu'il n'y a plus lieu de joindre les deux dossiers . Je vais entendre vos arguments, mais nous allons fermer le dossier du locateur.

Par ailleurs, je ne suis pas disposée en ce moment à faire perdre des droits à la locatrice parce qu'elle n'a pas complètement ventilée, mais, à la lumière de l'objection qui a été formulée, je pense qu'il est impératif que le tribunal ait une bonne idée, une idée objective, concrète, réelle, sérieuse de la valeur que Madame réclame, puisque ça peut être fatal à sa demande.

Alors, pour ces motifs, nous allons autoriser la remise . [9] (nos soulignés) [ 13 ] La réunion ou la scission des recours sont des décisions de politique judiciaire destinées à assurer la progression efficace des dossiers au meilleur coût pour les justiciables. Il arrive fréquemment que des recours paraissent devoir être réunis à l'origine mais que l'expérience enseigne ultérieurement que ces mêmes recours doivent être séparés. La Régie exerce alors ses pouvoirs selon les articles 57 et 63.1 de la Loi : 57.

Plusieurs demandes entre les mêmes parties, dans lesquelles les questions en litige sont en substance les mêmes, ou dont les matières pourraient être convenablement réunies en une seule, peuvent être jointes par ordre de la Régie, aux conditions qu'elle fixe. La Régie peut en outre ordonner que plusieurs demandes portées devant elle , qu'elles soient mues ou non entre les mêmes parties, soient instruites en même temps et jugées sur la même preuve, ou que la preuve faite dans l'une serve dans l'autre, ou que l'une soit instruite et jugée la première, les autres étant suspendues jusque-là. 1979, c. 48, a. 57. 63.1.

Les parties doivent s'assurer que toutes demandes ou requêtes choisies sont, eu égard aux coûts et au temps exigés, proportionnées à la nature et à la finalité de la demande et à la complexité du litige; le régisseur doit faire de même à l'égard d'une demande qu'il autorise ou de toute ordonnance qu'il rend. 2010, c. 42, a. 27 . (nos soulignés) [ 14 ] Il est inutile de faire état des rares situations où un tribunal d'appel peut renverser une décision de gestion d'instance puisqu'il est manifeste que la décision de la régisseure Boucher était juste et appropriée.

Les rôles multiples de l'avocat [ 15 ] L'avocat de la locatrice invoque des violations de l'article 3.05.06. du Code de déontologie des avocats : 3.05.06. L'avocat ne doit pas personnellement agir dans un litige, s'il sait ou s'il est évident qu'il y sera appelé comme témoin. Toutefois, il peut accepter ou continuer d'agir, si le fait de ne pas occuper est de nature à causer au client un préjudice sérieux et irréparable, ou si son témoignage ne se rapporte qu'à:

a) une affaire non contestée;

b) une question de forme et s'il n'y a aucune raison de croire qu'une preuve sérieuse sera offerte pour contredire ce témoignage;

c) la nature et la valeur des services professionnels rendus au client par lui-même ou par une autre personne exerçant ses activités au sein de la même société. [10] R.R.Q., 1981, c. B-1, r. 1, a. 3.05.06 ; D. 351-2004, a. 39. [ 16 ] Me Atudorei reproche à Me Barchichat d'agir successivement à

titre personnel, comme avocat ou comme mandataire des personnes morales 9143-6329 Québec inc. et Sofilco inc., dont il est administrateur ou dirigeant. [ 17 ] La régisseure décide de l'objection d'inhabilité en faisant état de sa compréhension de la jurisprudence [11] .

Toutefois, certaines de ces observations sont capitales pour disposer de l'objection de façon pratique et non théorique : Par ailleurs, dans le dossier qui nous occupe [12] , Me Barchichat n'a pas encore témoigné comme témoin, en tout cas, dans le dossier de la locataire et n'a pas témoigné non plus dans l'autre dossier puisqu'il a repris son chapeau de procureur. Et, à ce titre-là, je pense qu'il n'est pas trop tard pour lui de cesser d'occuper dans le dossier de Madame [13] pour devenir témoin. Évidemment, je ne lui permettrai pas de reprendre ce chapeau de procureur par la suite.

Quoique dans ce dossier-là, puisque Me Barchichat est également dirigeant d'entreprise. Alors la première objection que j'avais, et qui a souvent été formulée en jurisprudence, pour qu'un avocat ait à la fois le chapeau du procureur et de témoin, et qu'il soit présent au débat. […] Et pour ces raisons, je crois que l'

article 3.05.06 . ne s'applique pas dans les circonstances, et Me Barchichat pourrait très bien décider de se […] de cesser d'occuper dans le dossier de Madame lorsque nous reviendrons et d'agir comme témoin. [14] [ 18 ] Dans le dossier de Sofilco c.

Weisse (31 110627 063 G ), le témoignage et les observations de Me Barchichat sont pertinents car ils se rapportent au non-paiement des loyers et aux effets de la mainlevée des saisies des autorités fiscales relatives à la perception des loyers [15] . [ 19 ] Les décisions, rendues oralement par la Régie, sont motivées et répondent à cet égard aux exigences de la loi qui ne requiert pas une décision écrite, comme on le constate à l'examen comparatif des articles 79 et 102 de la Loi qui concernent, d'une part, une décision de la Régie et, d'autre part, un jugement de la Cour du Québec :

79. Toute décision de la Régie doit être motivée et transmise aux parties en cause, en la manière prévue par les règlements de procédure. La copie d'une décision, certifiée conforme par le régisseur qui a entendu l'affaire ou par la personne autorisée à cette fin par le président, a la même valeur que l'original. 1979, c. 48, a. 79. 102.

Le jugement est sans appel; il doit être écrit, motivé , signé par le juge qui l'a rendu et signifié aux parties en la manière prévue par les règles de pratique. 1979, c. 48, a. 102. (nos soulignés) [ 20 ] Il serait préjudiciable aux intérêts de la locatrice et à la saine administration du dossier d'annuler la décision du 7 décembre 2011 pour que la preuve soit refaite plus tard avec les mêmes résultats, en l'absence de toute preuve relative au paiement des loyers réclamés. [ 21 ] Personne ne conteste que les loyers doivent être payés peu importe l'existence d'une créance potentielle en diminution des loyers ou en dommages.

Les droits de la locataire, s'ils sont reconnus ultérieurement par la Régie, lui accorderont une créance contre la locatrice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête pour permission d'appeler de la décision rendue par la Régie du logement, le 7 décembre 2011, dans le dossier portant le numéro 31 110627 063 P 110919 ( Sofilco inc. c.

Weisse , 2011 QCRDL 45715 ); Sans frais, en raison des déplacements inutiles de l'avocat de la locataire, le 24 mai 2012, occasionnés par la négligence de Me Barchichat de répondre à une demande du greffier pour confirmer sa présence à l'audition. __________________________________ L'Honorable Jean-F. Keable, j.c.q. Date d’audience : 12 octobre 2012 Me Daniel Atudorei 1030, Cherrier, bur. 403 Montréal (QC) H2L 1H9 Avocat de la

partie requérante-locataire Me Marc-Emile Barchichat 1000, rue Saint-Antoine ouest, bur. 750 Montréal (QC) H3C 3R7 Avocat de la

partie intimée-locatrice