2019 QCCQ 8125, 2019 QCCQ 8125

Gestion immobilière Trams inc. c. Syndicat des copropriétaires Les Jardins Palerme 2019 QCCQ 8125 JD2786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-026597-171 DATE : Le 9 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION IMMOBILIÈRE TRAMS INC. Demanderesse c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS PALERME ET GABRIEL MARCU ET TSVETAN PENEV ET NATHALIE VILLENEUVE Défendeurs et JAIME SARMIENTO ET ALAIN MERLIN ET DOMINIQUE POIRIER-MERLIN ET L’OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LAPRAIRIE Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gestion Immobilière Trams inc. (« Trams ») poursuit le Syndicat des copropriétaires Les Jardins Palerme (« le Syndicat ») et ses administrateurs Gabriel Marcu, Tsvetan Penev et Nathalie Villeneuve (« les Administrateurs ») suite à des difficultés survenues relativement aux paiements des charges communes par Trams au nom des copropriétaires Jaime Sarmiento, Alain Merlin et Dominique Poirier-Merlin (« les mis en cause »). [ 2 ] Attribuant l’entière responsabilité de ces difficultés au Syndicat et à ses administrateurs, Trams réclame la radiation d’un avis d’hypothèque légale publié sur l’unité de copropriété de Sarmiento [1] , le remboursement à Merlin et Poirier-Merlin du montant payé pour obtenir la mainlevée de l’avis d’hypothèque légale publié sur leur unité de copropriété, des dommages compensatoires pour elle- même et le remboursement des honoraires judiciaires engagés en raison de la présente affaire. [ 3 ] Le Syndicat nie toute responsabilité : il a agi dans l’intérêt de la copropriété et de tous les copropriétaires, la confusion ayant donné lieu aux difficultés de paiements des charges communes relève entièrement de la faute ou de la négligence de Trams. [ 4 ] Les Administrateurs nient que leur responsabilité personnelle soit engagée.

Questions en litige [ 5 ] Le Syndicat a-t-il commis un abus de droit en publiant des hypothèques légales sur les unités de copropriété de Sarmiento et de Merlin et Poirier-Merlin? [ 6 ] Le cas échéant, Trams peut-elle obtenir au nom de Sarmiento la radiation de l’hypothèque légale affectant son unité de copropriété? Le Syndicat doit-il rembourser à Merlin et à Poirier-Merlin la somme de 4 646,37 $ payée pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque légale publiée sur leur unité de copropriété? [ 7 ] Trams a-t-elle droit aux dommages réclamés? [ 8 ] La responsabilité personnelle des Administrateurs est-elle engagée?

Le contexte [ 9 ] Le Syndicat administre les immeubles portant les numéros civiques 1350 et 1390 rue A à Brossard, détenus en copropriété. [ 10 ] Marcu, Penev et Villeneuve sont les administrateurs du Syndicat au moment des faits donnant lieu au présent litige. [ 11 ] Sarmiento est propriétaire de l’unité 611 du 1390 [rue A] (« le 1390-611 »). Merlin et Poirier-Merlin sont propriétaires de l’unité 108 du 1350 [rue A] (« le 1350-108 ») et de l’unité 107 du 1390 [rue A] (« le 1390-107 »). [ 12 ] Trams est une société de gestion immobilière.

En 2010, certains copropriétaires du 1350 et du 1390, dont les mis en cause, conviennent avec elle d’une entente de gestion locative résidentielle en vertu de laquelle ils autorisent et mandatent Trams afin de poser tous les gestes qui s’imposent pour gérer et administrer leur propriété respective [2] . Les services de gestion comprennent notamment la gestion financière des unités, par exemple payer les charges communes à même les loyers perçus pour ses clients. [ 13 ] De 2010 à 2016, Trams gère les deux immeubles en copropriété, mandatée pour cela par le Syndicat.

Ce contrat se termine en 2016, le Syndicat confie alors cette gestion à Condo Action, à qui Trams transmet les chèques en paiement des charges communes de ses clients. [ 14 ] Le contrat de Condo Action se termine en juin 2017.

Trams écrit alors au Syndicat le 6 juin pour connaitre les coordonnées de la société de gestion à qui elle devra maintenant transmettre le paiement des charges communes de ses clients. [ 15 ] Par courriel du 17 juin, le Syndicat l’avise que cette information demeure confidentielle aux copropriétaires, considérant que Trams n’est plus la gestionnaire du Syndicat et n’a plus d’implication au sein du conseil d’administration [3] . [ 16 ] En l’absence d’autres directives, Trams lui transmet directement les chèques en paiement des charges communes pour ses clients pour les mois de mai, juin, juillet et août 2017 à l’adresse de son siège, soit le 1350 rue A à Brossard [4] . [ 17 ] Or, seul le chèque du 1 er juillet 2017 en paiement des charges communes de juin est encaissé par le Syndicat.

Pour des raisons que la preuve ne permet pas de déterminer, les autres chèques ne sont jamais encaissés. [ 18 ] Les charges communes pour les mois de mai, juillet et août 2017 des clients de Trams ne sont donc pas payées et en août 2017, le Syndicat leur transmet un avis de non-paiement des charges communes et les informe de son intention d’inscrire une hypothèque légale sur leur propriété en plus de leur réclamer des frais de retard de 40,00 $ et des intérêts. [ 19 ] Informée de ce qui précède, Trams lui adresse un courriel le 23 août 2017 indiquant que le retard n’est pas de la responsabilité des copropriétaires ni de la sienne, les chèques pour les mois de mai, juillet et août 2017 lui ont été dûment transmis à l’adresse de son siège [5] . [ 20 ] Le 31 août, Trams écrit à nouveau pour savoir à quelle adresse transmettre les chèques en paiement des charges communes.

Elle demande également au Syndicat de créditer à ses clients copropriétaires les frais de retard et intérêts chargés indûment, à son avis [6] . [ 21 ] Le 11 septembre 2017, Trams demande à nouveau d’avoir l’information, sans succès. [ 22 ] Ces clients sont inquiets : Trams prélève le montant des charges communes à même les loyers qu’elle perçoit pour eux alors que Syndicat affirme ne pas les avoir reçus.

Le doute s’installe, quelques clients résilient leur contrat de gestion avec Trams. [ 23 ] Le 18 septembre 2017, Me Nadia Tomassini (« Me Tomassini »), avocate de Trams, adresse une mise en demeure au Syndicat l’enjoignant d’encaisser les chèques de paiement des charges communes des mois de mai, juillet et août 2017 et de lui transmettre les états de compte détaillés pour chacun des copropriétaires clients pour toute l’année 2017 [7] . [ 24 ] Le 21 septembre, Me Tomassini transmet une deuxième mise en demeure : elle reproche au Syndicat son manque de collaboration créant un préjudice sérieux à Trams et le met en demeure de se rétracter par écrit des avis de non-paiement transmis aux copropriétaires [8] . [ 25 ] Le 22 septembre, Me Marie-Cécile Bodéus (« Me Bodéus ») répond pour le Syndicat à Me Tomassini : elle admet l’encaissement par son client des chèques de juillet relatifs aux charges communes de juin 2017, mais ajoute que son client n’a pas reçu les autres chèques [9] . [ 26 ] Le 29 septembre 2017, Me Bodéus publie un avis d’hypothèque légale du Syndicat sur le 1390-611, propriété de Sarmiento [10] . [ 27 ] Puisque les chèques en paiement des charges communes des mois de mai, juillet et août paraissent avoir été perdus, Me

Tomassini transmet à Me Bodéus, le 2 octobre 2017, un chèque au montant de 7 393,17 $ en remplacement de ces chèques [11] , que le Syndicat encaisse par la suite. [ 28 ] Le 3 octobre, Me Bodéus avise Sarmiento de l’inscription de l’avis d’hypothèque légale sur sa propriété. [ 29 ] Le 5 octobre, Me Ronnie Maroun (« Me Maroun »), du cabinet de Me Tomassini, met en demeure le Syndicat et ses Administrateurs de faire radier cet avis d’hypothèque légale [12] . [ 30 ] Par lettre du 10 octobre adressée à Me Tomassini, Me Bodéus confirme la réception du chèque de 7 393,17 $.

Elle ajoute des états de compte faisant état de frais encourus par sa cliente, qu’elle réclame aux copropriétaires clients de Trams soit notamment 892,11 $ pour Sarmiento et 897,94 $ pour Merlin et Poirier-Merlin.

Le Syndicat en exige le paiement dans les cinq jours de la réception de la lettre, à défaut de quoi il a l’intention d’entreprendre des procédures sans autre avis ni délai. [ 31 ] Le 11 octobre, Trams apprend que le Syndicat a publié des avis d’hypothèque légale sur les unités de copropriété de Merlin et Poirier-Merlin. [ 32 ] Le Syndicat refuse de les radier : il réclame des frais additionnels de 3 123,35 $ que Trams refuse de payer, estimant que cette demande est abusive, injustifiée et déraisonnable puisque le Syndicat et ses Administrateurs ont créé la confusion. [ 33 ] Me Bodéus transmet à Me Maroun un courriel et exige le paiement des frais extrajudiciaires encourus par le Syndicat, soit un total de 6 790,27 $ [13] .

Trams refuse de payer. [ 34 ] À l’automne 2018, Merlin et Poirier-Merlin mettent en vente le 1350-108, toujours grevé par l’hypothèque légale du Syndicat.

Pour en obtenir mainlevée et vendre leur propriété, ils doivent payer au Syndicat 3 750,37 $ pour les charges impayées et 896,00 $ pour les honoraires de préparation et de publication de la mainlevée. [ 35 ] Alléguant que cette hypothèque légale a été publiée illégalement, Trams réclame pour ses clients Merlin et Poirier-Merlin le remboursement des montants payés, un total de 4 646,37 $. [ 36 ] Pour les mêmes raisons, Trams demande au Tribunal de radier l’hypothèque légale grevant l’unité de Sarmiento. [ 37 ] Trams réclame pour elle-même 45 000,00 $ en dommages et en remboursement des honoraires d’avocat encourus en raison de l’inscription sans droit et abusive des avis d’hypothèques légales et pour les démarches visant à traiter l’imbroglio créée directement par la négligence, l’insouciance et l’abus des défendeurs.

Le Syndicat a-t-il commis un abus de droit en publiant des hypothèques légales sur les unités de copropriété de Sarmiento et de Merlin et Poirier-Merlin? Droit applicable [ 38 ] Le Syndicat gère et administre les copropriétés dans l’intérêt de tous les copropriétaires. Pour ce faire, il est essentiel qu’il puisse percevoir la part de chacun des charges communes de la copropriété : la gestion du budget et l’entretien de l’immeuble en dépendent. Si chaque copropriétaire refuse d’assumer sa charge, cette administration devient impossible.

C’est ce que reconnait le législateur dans les dispositions relatives à la copropriété [14] et ce qu’enseigne la jurisprudence [15] . [ 39 ] Pour inciter les copropriétaires à respecter leurs obligations et pour permettre au Syndicat de recouvrer ces charges, le législateur lui permet de publier une hypothèque légale, mesure également prévue à la déclaration de copropriété en cause. [ 40 ] Dans le cas où un copropriétaire est en défaut pendant plus de 30 jours de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fond de prévoyance, le Syndicat peut grever sa fraction d’une hypothèque légale [16] . [ 41 ] Comme toute personne, le Syndicat de copropriété a l’obligation d’agir de bonne foi, en vertu des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. : 6 .

Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 42 ] Le Syndicat doit agir avec bonne foi avant de publier une hypothèque légale : par exemple, il ne peut refuser d’encaisser un mandat postal pour le paiement des charges communes et ensuite publier un préavis d’exercice faisant suite à la publication d’un avis d’hypothèque légale [17] . [ 43 ] S’il publie sans droit une hypothèque légale, il peut être condamné à payer au copropriétaire des dommages, notamment pour atteinte à sa réputation financière [18] . [ 44 ] Seule la contribution aux charges communes et au fonds de prévoyance peuvent faire l’objet de l’hypothèque légale.

Il ne peut s’agir des pénalités et des frais financiers réclamés par le Syndicat [19] . [ 45 ] Si l’hypothèque légale publiée peut être réduite si elle comprend des créances qui ne se qualifient pas comme charges communes [20] .

Analyse et décision [ 46 ] Même si les charges communes dues par Sarmiento, Merlin et Poirier-Merlin, ne sont payées que le 3 octobre quand Me Bodéus reçoit de Me Tomassini le chèque de 7 393,17 $, la publication des hypothèques légales sur la propriété de Sarmiento le 29 septembre et sur celle de Merlin et Poirier-Merlin le 2 octobre, constitue un usage déraisonnable de ses droits par le Syndicat.

Voici pourquoi. [ 47 ] Dès le 6 juin 2017, Trams s’informe auprès du Syndicat pour connaître les coordonnées du nouveau gestionnaire afin de lui transmettre le paiement des charges communes de ses clients. [ 48 ] À l’audience, le Syndicat ne démontre pas en quoi l’information demandée est confidentielle, comme il l’affirme dans son courriel du 17 juin. Il adopte déjà une attitude fermée, il n’offre aucune collaboration. [ 49 ] L’administrateur Marcu est le seul témoin en défense.

Il affirme avoir reçu une formation pour exercer sa charge d’administrateur du Syndicat de copropriété et aurait appris que dans toute transmission d’information, quelle qu’elle soit, l’administrateur doit se référer à la déclaration de copropriété. Le nom de Trams n’apparait pas dans la liste des copropriétaires, le Syndicat ne lui transmet aucune information. [ 50 ] Marcu ajoute que la relation est difficile avec Trams, qui était le promoteur à l’origine de la copropriété, et à qui on reproche la présence de certains vices cachés affectant les immeubles.

Son témoignage ne va pas au-delà de ces affirmations vagues. [ 51 ] Tout cela ne justifie aucunement le Syndicat de refuser, en juin 2017, de confirmer l’adresse où Trams peut envoyer les chèques en paiement des charges communes de ses clients. [ 52 ] Lorsque Trams envoie les chèques au Syndicat à son bureau du 1350 rue A, il s’agit de la bonne adresse.

Selon le témoignage crédible de Laura Jubile, chargée des comptes payables chez Trams, tous les chèques de paiement des charges de mai à août y sont envoyés, le Syndicat encaisse au moins celui de juillet 2017. [ 53 ] Même si la perte des trois autres chèques demeure inexpliquée, vu la preuve prépondérante que Trams les transmet à la bonne adresse, cette perte relève de la responsabilité du Syndicat. [ 54 ] Si Trams avait assuré un meilleur suivi notamment par une conciliation bancaire mensuelle, cela lui aurait permis de constater plus rapidement que les chèques de mai, juin et août n’avaient pas été encaissés, avant que le Syndicat ne considère que ses clients étaient en défaut de payer leurs charges communes. [ 55 ] Mais cette erreur n’aurait pas eu les conséquences que l’on connait si, dans la suite des événements, le Syndicat ne s’était pas enfermé dans son mutisme et son refus de collaborer. [ 56 ] À l’audience, Marcu ne justifie aucunement le silence du Syndicat suivant la réception des lettres et courriels de Trams des 23 août [21] , 31 août [22] , 11 septembre [23] , 18 septembre [24] et 21 septembre [25] , dans lesquels cette dernière manifeste clairement, de façon non-équivoque, l’intention de payer les charges communes dues par ses clients. [ 57 ] Même si les copropriétaires demeurent les seuls responsables envers le Syndicat du paiement des charges communes et que l’entente entre ceux-ci et Trams ne lie pas le Syndicat, ce dernier ne peut refuser de collaborer et de lui répondre. [ 58 ] Trams agit en vertu d’un mandat apparent : lorsque le Syndicat encaisse le chèque du 1 er juillet 2017, il peut constater que Trams agit pour plusieurs copropriétaires : le talon de chèque fait la répartition du montant global remis au Syndicat en fonction de chacun des copropriétaires. [ 59 ] Le Syndicat le comprend bien, puisque selon les états de compte produits, il crédite le 22 juillet les montants reçus de Trams pour ses clients copropriétaires [26] . [ 60 ] Ce n’est qu’à la mi-août que le Syndicat s’adresse à Sarmiento et à Merlin et Poirier-Merlin pour les aviser des défauts de paiement des charges communes.

En réponse au courriel du Syndicat, ces copropriétaires l’informent clairement que Trams agit pour eux. [ 61 ] Le Syndicat sait que le défaut des mis en cause de payer les charges communes pour les mois de mai, juillet et août 2017 résulte de la perte des chèques que Trams affirme avoir transmis. [ 62 ] Même si le Syndicat ne se croit pas responsable de la perte des chèques, il doit d’abord résoudre cette question comme le propose Trams dans toute sa correspondance, plutôt que de publier une hypothèque légale sur la fraction des copropriétaires clients de Trams alors que cette dernière tente de résoudre le problème de communication et qu’il apparait clairement que personne, ni Trams ni ses clients, ne tentent d’éluder le paiement des charges communes. [ 63 ] Comme le rappelle la Cour supérieure dans le jugement Syndicat Les Terrasses du Parc-Rue Normand c.

Gougeon [27] , même si en vertu des principes juridiques applicables, le Syndicat a l’obligation d’assurer le respect de la déclaration de la copropriété, ce devoir ne doit pas être exercé de façon excessive ou déraisonnable. Tout droit, tout absolu soit-il, ne peut être exercé ainsi [28] . [ 64 ] L’auteur Michel Paradis, dans un

article publié par le Barreau du Québec [29] , préconise une gradation des mesures à prendre par un syndicat de copropriété : « En somme, les cours supérieures ont maintenant les coudées franches pour imposer aux copropriétaires récalcitrants le respect de la loi de l’immeuble.

Les syndicats doivent cependant être conscients qu’ils ne peuvent se présenter à la Cour avec leur seule déclaration de copropriété dans leur valise. Dans un premier temps, le syndicat doit démontrer qu’il a pris les mesures «gradées» pour tenter de régler le litige avec le propriétaire ; le syndicat ne devrait pas débuter ses discussions par une demande d’injonction.

Les mesures adéquates sont : une lettre, une rencontre avec le copropriétaire (si celui-ci est disposé à une telle rencontre), la demande d’un engagement écrit du propriétaire de prendre des mesures à court ou à moyen terme pour se conformer à la déclaration, une dernière lettre de rappel que des procédures suivront en l’absence d’un engagement écrit ou en cas de non-respect de l’engagement pris. Le syndicat doit pouvoir produire des écrits démontrant ses démarches ». (Le Tribunal souligne) [ 65 ] Dans les circonstances, le Syndicat n’a pas utilisé de mesures gradées auxquelles réfère l’auteur Paradis.

La publication des avis d’hypothèques légale sur les copropriétés de Sarmiento et de Merlin et Poirier-Merlin, respectivement les 29 septembre et 2 octobre 2017, après un avis mais sans tenir compte de la correspondance de Trams et sans y répondre avant le 22 septembre, sans collaborer pour élucider la question des chèques perdus, constitue un manquement pour le Syndicat à son devoir d’agir de bonne foi, de façon proportionnée et raisonnable [30] .

Trams peut-elle demander au nom du mise en cause Sarmiento, la radiation de l’hypothèque légale publiée sur sa fraction de copropriété? [ 66 ] Dans le jugement du 19 février 2018, le juge Vaillancourt conclut qu’en tant qu’administrateur du bien d’autrui en vertu de l’entente de gestion avec son client Sarmiento, Trams possède l’intérêt d’agir pour son client. [ 67 ] Le Syndicat conteste le droit à la radiation de l’hypothèque légale, puisque Sarmiento lui doit toujours de l’argent au

chapitre des frais communs et autres charges, selon un état de compte du 2 juin 2019 [31] . [ 68 ] Le Tribunal ne souscrit pas à cet argument. [ 69 ] Selon l’état de compte, le solde dû par Sarmiento en date du 10 septembre 2017 est de 1 784,92 $. [ 70 ] Le 10 octobre, le Syndicat encaisse le chèque transmis par Trams comportant notamment les montants dus par son client soit 1 945,48 $. [ 71 ]

Malgré ce paiement, à cette date, le solde débiteur est de 1 275,24 $, parce que le Syndicat ajoute les charges communes accélérées des mois d’octobre 2017 à mars 2018, soit 1 435,80 $. [ 72 ] Le Syndicat ne peut maintenir l’inscription de son hypothèque légale après l’acquittement des sommes dues, pour prévenir d’autres retards en incluant les charges pour le reste de l’année. C’est ce qu’enseigne l’auteure Christine Gagnon [32] : À notre avis, l’

article 2729 C.c.Q. ne saurait permettre au syndicat de maintenir l’inscription de cette hypothèque même après l’acquittement des sommes dues pour prévenir d’autres retards. On peut imaginer qu’à la suite du défaut d’un copropriétaire, le syndicat publie un avis d’hypothèque légale. Si le copropriétaire acquitte par la suite toutes les sommes dues au syndicat, il a le droit d’obtenir la radiation de l’hypothèque. Le fait qu’elle garantisse les sommes dues pour l’année en cours et pour les deux années suivantes ne saurait permettre au syndicat d’inscrire une hypothèque légale en permanence contre une fraction.

Une hypothèque est une garantie accessoire à une obligation. Lorsque l’obligation de payer les charges communes est exécutée, la créance est éteinte, l’hypothèque subit nécessairement le même sort…Le syndicat doit donc accepter de radier l’hypothèque en l’absence d’arrérage de charges communes. [ 73 ] Par conséquent, l’hypothèque légale publiée contre la propriété de Sarmiento devra être radiée, aux frais du Syndicat.

Et, le cas échéant, le Syndicat doit-il rembourser à Merlin et à Poirier-Merlin la somme de 4 646,37 $ payée pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque légale publiée sur leur unité de copropriété? [ 74 ] Il n’est pas contesté que Merlin et Poirier-Merlin paient au Syndicat la somme de 4 646,37 $ pour obtenir la mainlevée de l’hypothèque légale publiée sur leur unité de copropriété et leur permettre de la vendre. [ 75 ] Le Syndicat oppose à Trams la quittance alors signée par les parties le 27 décembre 2018, qui se lit ainsi [33] : En considération du paiement total reçu par le Syndicat des copropriétaires Les Jardins Palerme, ce dernier donne mainlevée de l’hypothèque légale inscrite contre l’unité 108 du 1350, rue A et s’engage à inscrire la mainlevée dans les plus brefs délais.

Les parties à la présente se donnent quittance mutuelle, totale, finale et définitive pour toute cause d’action reliée directement et indirectement aux allégations ayant donné lieu à l’inscription de l’avis d’hypothèque légale et se déclarent mutuellement satisfaites à toute fin que de droit. [ 76 ] Cette quittance englobe la présente réclamation, puisqu’il s’agit ici d’une cause d’action reliée directement et indirectement aux allégations donnant lieu à l’inscription de l’avis d’hypothèque légale . [ 77 ] Si le consentement des parties est valable, la quittance est opposable non seulement aux mis en cause Merlin et Poirier-Merlin, mais également à Trams, administrateur de leurs biens. [ 78 ] Trams plaide que le consentement de Merlin et de Poirier-Merlin est vicié par la crainte, lorsqu’ils signent ce document le 27 décembre 2018.

Ils avaient peur de ne pas avoir cette mainlevée et donc de ne pouvoir compléter la vente de l’unité. [ 79 ] Certes, pour qu’un contrat soit valable, il doit être libre de tout vice de consentement, dont la crainte [34] . [ 80 ] Pour être source de nullité d’un contrat, il doit s’agir de la crainte d’un préjudice sérieux comme le stipule l’

article 1402 al. 1

C.c.Q. : 1402. La crainte d’un préjudice sérieux pouvant porter atteinte à la personne ou aux biens de l’une des parties vicie le consentement donné par elle, lorsque cette crainte est provoquée par la violence ou la menace de l’autre

partie ou à sa connaissance. [ 81 ] Le témoignage de Poirier-Merlin est à l’effet que le locataire de cette unité leur avait causé beaucoup de problèmes, ils étaient pressés en quelque sorte de s’en départir. [ 82 ] Par ailleurs, ils considèrent que le litige concerne davantage Trams et le Syndicat, le montant des charges communes est prélevé à même les revenus de cette unité, ils ne se sentent pas redevables envers le Syndicat et sont disposés à signer la quittance sans la crainte alléguée. [ 83 ] Mais surtout, cette quittance est signée le 27 décembre 2018 alors que l’acte de vente l’est le 12 décembre [35] et que le notaire Radu Guzun transmet à Me Bodéus, l’avocate du Syndicat, une lettre le 13 décembre 2018 [36] se lisant ainsi : (…) Tel que discuté et suivant votre engagement de radier l’hypothèque mentionnée en rubrique, nous faisons parvenir un chèque à l’attention de SDC LES JARDINS PALERME au montant de 3 750,37 $ ainsi qu’un chèque au montant de 896,00 $ à l’attention de De Grandpré Jolicoeur SENCRL pour couvrir vos honoraires et frais de publication au registre foncier de la quittance finale de ladite hypothèque légale.

Nous faisons également parvenir les documents demandés signés par le client. Prière de nous faire parvenir la preuve de la publication de la quittance dans les meilleurs délais. (…) [ 84 ] Selon toute probabilité, le Syndicat s’était engagé à donner mainlevée de l’hypothèque légale avant même que Merlin et Poirier- Merlin ne signent la quittance. Ceux-ci et Trams peuvent difficilement alléguer l’avoir signée sous la crainte de ne pouvoir vendre la propriété. [ 85 ] Par conséquent, cette quittance constitue une fin de non-recevoir à la présente réclamation.

Trams a-t-elle droit aux dommages réclamés pour perte de profit et au remboursement des honoraires payés à ses avocats suite à l’inscription des avis d’hypothèque légale? [ 86 ] Dans sa demande introductive d’instance re-re-modifiée, Trams réclame 45 000,00 $ répartie comme suit : - 10 000,00 $ pour perte de profits découlant des agissements des défendeurs; - 20 000,00 $ pour atteinte à la réputation et à l’image; - 15 000,00 $ en remboursement d’honoraires extrajudiciaires découlant de l’inscription sans droit et abusive de l’avis d’hypothèque légale. A.

Perte de profits (10 000,00 $) [ 87 ] Trams prétend qu’en raison des agissements du Syndicat, elle a perdu des clients et a perdu l’opportunité de conclure d’autres contrats de gestion. [ 88 ] Trams ne présente aucune preuve quant à la perte d’expectative de conclure d’autres contrats. [ 89 ] Par ailleurs, deux copropriétaires clients de Trams, Payal Grover et Mimi Latreille, témoignent de la résiliation de leur contrat avec Trams, concurremment avec les problèmes éprouvés pour le paiement des charges communes. [ 90 ] Le témoignage de Latreille convainc le Tribunal qu’elle met fin au contrat avec Trams en raison de la confusion entre Trams et le Syndicat au sujet du paiement des charges communes.

Après cet épisode, elle paie les charges communes directement au Syndicat [ 91 ] Il y a un lien direct entre la résiliation de ce contrat et le refus du Syndicat de clarifier la situation. [ 92 ] Quant à Grover, même si l’épisode de confusion entre Trams et le Syndicat joue un certain rôle dans la résiliation du contrat, c’est surtout le fait qu’elle se croit capable de faire le travail de Trams, de percevoir elle-même les loyers de son unité et d’en payer les frais, économisant ainsi les frais de gestion payés à Trams. [ 93 ] L’attitude du Syndicat n’a été, dans ce cas, que l’occasion pour celle-ci de donner suite à ce qu’elle avait déjà prévu, soit la résiliation du contrat, comme il lui est permis de le faire en donnant un avis écrit de 30 jours à Trams [37] . [ 94 ] Même si la résiliation du contrat de gestion de Latreille résulte des gestes du Syndicat, rien dans la preuve ne permet pas d’évaluer la perte occasionnée, tenant compte aussi que les ententes de gestion peuvent être résiliées sans motif par le client, sur préavis de 30 jours. [ 95 ] En l’absence de toute preuve relative aux dommages, le Tribunal ne peut accueillir la demande à ce chapitre.

B. Atteinte à la réputation (20 000,00 $) [ 96 ] Trams plaide que la situation créée par le Syndicat a porté atteinte à sa réputation et à son image lui causant des dommages

importants pour lesquels elle réclame une indemnité de 20 000,00 $. [ 97 ] Dans le jugement Valiquette c. Clouâtre [38] , le juge Jimmy Vallée, J.C.Q., reprend les principes quant à l’analyse de la faute dans le cadre d’allégations d’atteinte à la réputation [39] : [75] La faute doit être analysée eu égard à la conduite de monsieur Clouâtre.

Elle peut résulter non seulement d'un acte commis sciemment ou volontairement, mais également d'un acte dont la volonté de nuire est absente, mais par lequel il porte quand même atteinte à la réputation à cause de sa témérité, de son impertinence ou de son incurie https://www.canlii.org/fr/qc/qccq/doc/2013/2013qccq10701/2013qccq10701.html?resultIndex=1 - _ftn17 . [76] Il doit être tenu compte du contexte dans lequel la diffamation fut effectuée.

L'appréciation de la faute est laissée à la discrétion du Tribunal et demeure une question de faits et de circonstances. [ 98 ] En l’instance, le Tribunal n’a pas décelé d’actes commis par le Syndicat, sciemment et volontairement, pour nuire à la réputation de Trams. [ 99 ] Comme il en ressort de l’analyse faite précédemment, il s’est produit un imbroglio au sujet de la réception des chèques émis par Trams en paiement des charges communes pour ses clients, de leur perte et du temps apporté à solutionner le problème.

Il est vrai que le Tribunal reproche au Syndicat son mutisme, le fait de s’enfermer dans une logique qui n’est pas fondée, mais encore une fois, il n’y a pas de volonté de nuire à la réputation de Trams. [ 100 ] Même si le Tribunal trouve un caractère déraisonnable et non proportionné des mesures prises par le Syndicat, soit la publication d’hypothèques légales, il ne retrouve pas de diffamation au sens où l’on l’entend habituellement, du moins tel que retrouvé dans l’affaire Valiquette c.

Clouâtre , citée par l’avocat de Trams. [ 101 ] La seule correspondance adressée par le Syndicat aux copropriétaires Merlin et Sarmiento fait état de retards de paiement sur les charges mensuelles, de charges qui ne sont pas couvertes [40] . [ 102 ] La correspondance adressée à un autre copropriétaire, Ping Zen, fait état de paiements dus, mais sans même référer à Trams [41] . [ 103 ] Trams n’a donc pas fait la preuve de la diffamation alléguée, ni l’atteinte à sa réputation. C.

Remboursement des honoraires extrajudiciaires (15 000,00 $) [ 104 ] Trams allègue qu’en raison de la confusion quant au paiement des charges communes, elle a dû retenir les services d’un avocat pour résoudre les problèmes créés par le Syndicat. [ 105 ] Or, dans le jugement Valiquette c. Clouâtre [42] , le juge Jimmy Vallée, J.C.Q., rappelle le principe à l’effet que la conduite répréhensible ou abusive d’une

partie sur le fond du litige ne permet pas à l’autre de réclamer les honoraires extrajudiciaires de son avocat à

titre de dommages-intérêts, puisque seul l’abus du droit d’ester en justice peut être sanctionné par l’octroi de tels dommages [43] . [ 106 ] Trams ne prétend ni ne prouve à l’abus d’ester en justice de la part du Syndicat. [ 107 ] Par ailleurs, elle ne produit aucun compte d’honoraires au soutien de sa réclamation de 15 000,00 $. [ 108 ] Le Tribunal ne peut donc faire droit à cette

partie de la réclamation. La responsabilité personnelle des Administrateurs est-elle engagée? [ 109 ] L’administrateur d’un Syndicat est soumis aux devoirs et obligations que lui impose le Code civil du Québec , comme l’enseigne la Cour d’appel dans l’arrêt Syndicat de copropriété de Villa du golf c.

Leclerc [44] : 70. … Il doit, dans l’exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi, l’acte constitutif et les règlements lui imposent, agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés, avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté, dans l’intérêt de la personne morale, et éviter de se placer dans une situation de conflit d’intérêts. [71] S’il omet de respecter ces obligations, il peut être tenu de réparer le préjudice que sa faute cause à la personne morale ou à des tiers.

Ces devoirs, obligations et responsabilités se retrouvent aux articles 321 à 330 C.c.Q. : (…) [ 110 ] Le Tribunal conclut à la faute du Syndicat, mais rien dans la preuve ne permet d’identifier les faits et gestes des administrateurs qui constitueraient de leur part une faute extracontractuelle distinctes de celle du Syndicat. [ 111 ] Dans l’arrêt Lanoue c.

Brasserie Labatt Ltée [45] , la Cour d’appel pose ainsi les principes quant à la responsabilité personnelle d’un actionnaire ou d’un administrateur d’une compagnie : La responsabilité personnelle d’un individu qui est actionnaire majoritaire et administrateur d’une compagnie peut être retenue dans les circonstances suivantes : - Il s’est porté caution d’une obligation contractuelle de la compagnie; - Il a lui-même commis une faute entraînant sa responsabilité extracontractuelle, par exemple en faisant de fausses représentations ou en

remettant des documents falsifiés; - Il a activement participé à une faute extracontractuelle de la compagnie (ce qui se présume s’il est administrateur unique); - Il a utilisé la compagnie qu’il contrôle comme écran, comme paravent pour tenter de camoufler le fait qu’il a commis une fraude ou un abus de droit ou qu’il a contrevenu à une règle intéressant l’ordre public; en d’autres termes l’acte apparemment légitime de la compagnie revêt, parce que c’est lui qui la contrôle et bénéficie de cet acte, un caractère frauduleux, abusif ou contraire à l’ordre public. (Le Tribunal souligne) [ 112 ] Bien que Trams dirige son action contre Marcu, Penev et Villeneuve, la preuve ne permet d’identifier précisément les gestes posés par l’une ou l’autre de ces personnes, rien ne permet de savoir si l’une ou l’autre a commis une faute entraînant sa responsabilité extracontractuelle, ou permettant de déterminer laquelle a activement participé à la faute extracontractuelle de la compagnie. [ 113 ] Par conséquent, le Tribunal ne peut conclure à la responsabilité des administrateurs et l’action dirigée contre eux est donc rejetée [46] .

Frais de justice [ 114 ] Vu le sort mitigé du litige, chaque

partie paiera ses frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 115 ] ACCUEILLE en

partie l'action de la demanderesse; [ 116 ] ORDONNE la radiation, aux frais du Syndicat , de l’avis d’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires, publié en date du 29 septembre 2017 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laprairie, sous le numéro 23 401 540, contre l’immeuble suivant : DÉSIGNATION La

partie privative connue et désignée comme étant le lot numéro 4 536 613 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Laprairie, étant l’appartement 611. La

partie privative connue et désignée comme étant le lot numéro 4 536 804 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Laprairie, étant l’espace de stationnement.

Avec bâtisse dessus construite portant le numéro civique 1390, rue A, appartement 611, en la ville de Brossard, province de Québec. [ 117 ] ORDONNE à l’officier du Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laprairie, mis en cause, de procéder à la radiation de l’avis d’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires publié en date du 29 septembre 2017 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Laprairie, sous le numéro 23 401 540, et ce, sur présentation d’une réquisition d’inscription conforme aux prescriptions de la Loi et paiement des droits prescrits; [ 118 ] REJETTE l’action contre les défendeurs Gabriel Marcu, Tsvetan Penev et Nathalie Villeneuve; [ 119 ] LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Me Yorgo Constantopoulos Procureur de la demanderesse

Me Marie-Cécile Bodéus Procureure des défendeurs [43] Viel c. Entreprises immobilières du terroir ltée, (QC CA).