2023 QCCQ 913, 2023 QCCQ 913

Leclair c. Millette 2023 QCCQ 913 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-706047-220 DATE : 10 mars 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. VANESSA LECLAIR Demanderesse c.

FRANCE MILLETTE Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] En octobre 2021, la demanderesse Vanessa Leclair achète la maison de la défenderesse France Millette, à Brownsburg; elle en prend possession le 1 er novembre. [ 2 ] À la fin du mois de janvier 2022, Mme Leclair constate que la conduite d’évacuation sanitaire est bloquée. Elle retient les services d’un spécialiste, qui, après avoir procédé à un lavage de la conduite, constate que des déchets sanitaires bloquent celui-ci. De plus, il constate que la conduite est brisée tout près de la fondation de la maison.

Des travaux doivent être exécutés pour remédier à la situation. [ 3 ] Puis, à la fin du mois de mars 2022, Mme Leclair ressent une forte secousse. Elle se dirige au sous-sol et constate que de l’eau inonde le sous-sol. Bien qu’une pompe submersible soit en place, celle-ci est rapidement surchargée et cesse de fonctionner. [ 4 ] Mme Leclair retient les services d’une entreprise spécialisée, qui parvient à vider l’eau du sous-sol. Une fois cette étape franchie, Mme Leclair se rend au sous-sol et enlève des portions de l’isolant de styromousse blanc qui recouvrent les murs.

Elle constate alors la présence de plusieurs fissures aux quatre murs du sous-sol de la maison. [ 5 ] Après avoir prévenu Mme Millette de la situation et avoir tenté de conclure une entente à l’amiable, Mme Leclair intente la présente demande, par laquelle elle réclame 15 000 $ en raison des vices cachés découverts dans la maison.

Bien que le montant des dommages réellement subis s’élève à 28 862,27 $, Mme Leclair choisit de réduire sa réclamation à 15 000 $ afin de pouvoir soumettre sa demande à la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 6 ] Mme Millette ne conteste pas la demande et n’est pas présente à l’audience. QUESTION/S EN LITIGE [ 7 ] Les questions en litige identifiées par le Tribunal sont les suivantes :

a) Le blocage de la conduite d’évacuation sanitaire , découvert en janvier 2022, constitue-t-il un vice caché?

b) La présence de fissures dans les murs de fondation constitue-t-elle un vice caché?

c) Dans l’affirmative, y a-t-il lieu à une indemnisation? Le cas échéant, pour quel montant? *** [ 8 ] Le Tribunal conclut que tant le blocage de la conduite d’évacuation sanitaire que les fissures présentes derrière l’isolant de styromousse constituent des vices cachés. Toutefois, étant donné l’âge de la maison et des dispositifs affectés de vices cachés, Mme Millette devra payer à Mme Leclair des coûts de correction des vices cachés, qui représentent une valeur dépréciée de 6 629,39 $. ANALYSE [ 9 ] La

partie qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention [1] . Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre le Tribunal [2] , c’est-à-dire produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires pour avoir gain de cause [3] . [ 10 ] Pour invoquer un manquement à la garantie de qualité du vendeur, quatre conditions doivent être respectées :

a) Le bien doit être affecté d’un vice grave, c’est-à-dire qui le rend impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue substantiellement son utilité;

b) Le vice existe au moment de la vente;

c) Le vice est caché; et

d) Le vice est inconnu de l’acheteur [4] . [ 11 ] Le vice est caché quand l’acheteur raisonnablement prudent et diligent n’aurait pas constaté son existence. Il s’agit d’une norme objective [5] . [ 12 ] À cet égard, un acheteur prudent et diligent doit inspecter l’immeuble avant de l’acheter, soit effectuer un examen attentif et sérieux. Cependant, sauf en présence d’un soupçon quant à l’existence d’un vice, l’acheteur n’est pas tenu d’ouvrir les murs, de creuser les fondations ou de faire appel à un expert [6] .

Si l’existence d’un vice caché ne peut être décelée qu’à la suite de travaux exceptionnels, comme de l’excavation ou de la démolition, il s’agit d’un vice caché [7] . [ 13 ] À cet égard, l’âge du bien constitue un critère à considérer. En l’espèce, le rapport de l’inspecteur Gélinas [8] indique que l’année de construction est 1950. Par ailleurs, plus le bien est âgé, plus l’obligation d’effectuer un examen approfondi est importante.

a) Le blocage de la conduite d’évacuation sanitaire, découvert en janvier 2022, constitue-t-il un vice caché? [ 14 ] Vanessa Leclair achète la maison (« Maison ») de France Millette en octobre 2021, au prix de 240 000 $, avec la garantie de qualité (garantie légale). Une inspection préachat a lieu et Mme Leclair est présente lors de la visite. [ 15 ] Le 27 janvier 2022, Mme Leclair constate que la conduite d’évacuation sanitaire est bloquée. Elle loue un fichoir pour tenter de débloquer elle-même la conduite.

Comme elle n’y parvient pas, elle fait appel aux services de Débouchage DT. [ 16 ] Cette entreprise, spécialisée dans le domaine, effectue une inspection avec une caméra [9] , qui révèle que la conduite est bloquée sur presque toute sa longueur, par une accumulation de papier hygiénique [10] . De plus, cette inspection permet de constater qu’une

partie de la conduite est affaissée au niveau de la fondation de la maison. La firme procède à un nettoyage sous pression de la conduite, qui laisse ensuite les eaux usées s’écouler normalement. Des réparations devront être exécutées pour corriger l’affaissement. [ 17 ] Avant d’acheter la maison, Mme Leclair effectue deux visites des lieux. Lors de l'une de ses visites, elle est accompagnée de l’inspecteur André Gélinas, de la firme Expert Global.

Son rapport [11] précise qu’il ne peut procéder à l’examen de la canalisation souterraine d’évacuation des eaux usées, puisqu’une telle inspection requiert l’utilisation d’une caméra, qui doit être opérée par une personne qualifiée. [ 18 ] Étant donné que la découverte du problème survient à peine quelques mois après l’achat, il est établi qu’il existait au moment de la vente.

Puisqu’il empêche l’évacuation des eaux usées, le Tribunal conclut à sa gravité. [ 19 ] Bien que la construction de la maison remonte à 75 ans, le Tribunal considère que la situation était inconnue de l’acheteuse, puisque rien dans les représentations de la vendeuse ou dans les constats de l’inspecteur ne laissaient soupçonner le mauvais état de la canalisation d’évacuation sanitaire. [ 20 ] Ce faisant, le Tribunal retient que la situation constitue un vice caché existant lors de la vente, mais tiendra compte de l’âge de la maison au moment d’évaluer la valeur des dommages subis.

b) La présence de fissures dans les murs de fondation constitue-t-elle un vice caché? [ 21 ] Le 27 mars 2022, Mme Leclair perçoit un tremblement dans la maison. Elle se rend au sous-sol où elle constate que l’eau s’infiltre à plusieurs endroits et que le plancher est recouvert d’eau. [ 22 ] Mme Leclair sait que l’immeuble n’est pas doté d’un drain français, mais le sous-sol est muni d'une pompe submersible. Toutefois, celle-ci ayant vraisemblablement été trop sollicitée, le moteur surchauffe et cesse de fonctionner.

Le lendemain, le niveau de l’eau au sous-sol monte jusqu’à dix-huit (18) pouces. [ 23 ] Mme Leclair peine à trouver un plombier pour vider le sous-sol. Elle retient finalement les services de Beauregard Environnement, qui dispose de l’équipement nécessaire pour vider le sous-sol et pour voir d’où proviennent les infiltrations. [ 24 ] Une fois le sol asséché, Mme Leclair constate qu’à plusieurs endroits du sous-sol, le revêtement de styromousse rigide blanc a, en quelque sorte, éclaté.

Elle agrandit alors les ouvertures dans le revêtement et constate la présence de terre entre l’isolant rigide et les murs de fondation. [ 25 ] Peu après, Mme Leclair communique avec Mme Millette et l’invite à venir constater la situation. De fait, le 20 avril 2022, Mme Millette se rend chez Mme Leclair; elle affirme n’avoir aucune connaissance de quelque inondation ou infiltration qui serait survenue par le passé. Le seul incident connu est une infiltration provenant d’une fenêtre.

Une fois colmatée, aucune autre infiltration ne serait survenue par cette fenêtre. [ 26 ] Mme Leclair profite de l’occasion pour lui remettre une lettre [12] , par laquelle elle dénonce les vices découverts et l’informe des montants qu’elle entend lui réclamer. [ 27 ] Étant donné les problèmes d’infiltration et afin d’éviter qu’ils se reproduisent, Mme Leclair retient les services de Filion Excavation inc. (« Filion Excavation ») En juin 2022, cet entrepreneur procède à la réfection complète du système de drainage de l’immeuble [13] .

[ 28 ] Afin d’établir qu’il s’agit d’un vice caché, Mme Leclair dépose un rapport préparé par Pascal Filion [14] , propriétaire de Filion Excavation. M. Filion œuvre dans le domaine de l’excavation depuis 1997 et se spécialise dans les travaux de drainage et d’étanchéité des fondations. [ 29 ] Lors de la visite du sous-sol de la maison, afin de préparer sa soumission, M. Filion retire tout le revêtement de styromousse rigide sur les murs de la fondation. Il constate la présence d’accumulations de terre et de sable, entre l’isolant rigide et les murs de fondation. M.

Filion explique la provenance du sable et de la terre retrouvés. Ils proviennent, d’une part, du joint de la semelle d’origine de la maison et du mur coulé par l’intérieur, et d’autre part, des joints manquants des murs de blocs. Étant donné que la terre et le sable ont pu s’infiltrer par les murs de fondation, il n’est pas étonnant que beaucoup d’eau ait pu se frayer un chemin. [ 30 ] En raison de son expérience en matière de drainage et d’étanchéisation de fondation, M.

Filion conclut qu’il est probable que des infiltrations d’eau se soient déjà produites par le passé. [ 31 ] Il paraît clair que ce vice est grave, puisqu’il est de nature à causer d’importants dommages à la maison.

Toutefois, à moins de retirer tout l’isolant recouvrant les murs du sous-sol, cette situation ne pouvait être découverte avant la vente. [ 32 ] Cependant, on ne peut passer sous silence que les murs de fondation sont en blocs de béton, ce qui implique certains risques, tel que l’indique le rapport de l’inspecteur Gélinas dans son rapport [15] : « […] La durée de vie utile d'un drain de fondation est limitée et dépend d'une série de facteurs impossibles à évaluer lors d'une inspection visuelle. Le système pourrait se boucher graduellement et devenir inopérant.

Plus tard, l'eau pourrait s'infiltrer au sous-sol ou sous le granulaire de la dalle de béton du sous-sol. Seul un examen approfondi peut nous faire connaître l'existence et l'état d'un drain français autour d'une propriété. Commentaire(s) : Les fondations sont en blocs de béton. Ce type de fondation, de qualité moindre, est sensible aux mouvements de sol, de même qu'aux poussées latérales exercées par ce dernier. De plus, le sol avoisinant doit être bien drainant. Dans le cas contraire, il peut y avoir infiltration d'eau par les joints de maçonnerie qui sont moins étanches ou fissurés.

Dans le cas où des infiltrations sont notées, il peut être nécessaire de poser une membrane hydrofuge du côté extérieur de la fondation et de refaire le terrain agricole ce qui peut entraîner des dépenses importantes. » [ 33 ] Or, aucune infiltration n’a été notée ni dénoncée par Mme Millette à Mme Leclair avant l’achat de la maison.

Dans ces circonstances, Mme Leclair n’avait pas à enlever le revêtement de styromousse avant l’achat de la maison et le Tribunal conclut donc que les ouvertures dans les murs de fondation, à l’endroit où le sous-sol a été excavé et aux endroits où les joints de béton étaient manquants, constituent des vices cachés. [ 34 ] Cependant, étant donné l’âge de la maison et les commentaires du rapport d’inspection, le Tribunal tiendra compte de l’âge de la maison au moment de déterminer la valeur des dommages.

c) Y a-t-il lieu à une indemnisation? Le cas échéant, pour quel montant? [ 35 ] Selon M.

Filion, la seule solution pour éviter qu’une inondation ne se reproduise est d’exécuter des travaux d’imperméabilisation, incluant l’installation d’un drain français, le colmatage des joints manquants et l’installation d’une membrane d’étanchéité autour de la fondation. [ 36 ] Étant donné les travaux importants au niveau des fondations, Mme Leclair en profite afin de remplacer la canalisation souterraine d’évacuation des eaux usées reliée au conduit d’égout de la municipalité. [ 37 ] Ces travaux sont tous exécutés par Filion Excavation, moyennant un prix forfaitaire pour les travaux en plus des coûts de disposition des rebuts pour un total de 23 145,33 $ [16] .

Les travaux incluent le colmatage des fissures, l’installation d’un nouveau drain français et d’une membrane d’étanchéité (qui étaient absents jusqu’alors) et le remplacement complet de la conduite d’évacuation sanitaire par une conduite neuve. [ 38 ] Étant donné que la facture de Filion Excavation n’est pas ventilée, le Tribunal use de sa discrétion pour attribuer 20% de la facture aux travaux de remplacement de la canalisation souterraine (dont le bris a été découvert en janvier 2022) et 80% pour les travaux de réfection des murs de fondation, incluant l’imperméabilisation et l’installation d’un drain français. [ 39 ] Mme Leclair réclame également la facture de 3 926,11 $ relative aux travaux de plomberie, exécutés à l’intérieur de la maison, afin de raccorder les travaux faits à l’extérieur.

Tout comme la précédente, cette facture [17] ne comporte pas de ventilation permettant d’établir quels travaux sont liés au remplacement de la canalisation d’évacuation sanitaire et quelle portion serait liée à l’installation du drain français. Pour cette raison, le Tribunal use de sa discrétion et attribue 50% pour la canalisation d’évacuation sanitaire et 50% pour l’installation du drain français.

Vice affectant la canalisation d’évacuation sanitaire [ 40 ] Sur la base du partage effectué au paragraphe 40, la valeur des travaux pour le remplacement de la canalisation d’évacuation des eaux usées par Filion Excavation s’élève à 4 629,07 $ (23 145,33 $ x 20% = 4 629,07 $). [ 41 ] Cependant, étant donné l’âge de la maison au moment de l’achat et la mention contenue au rapport de l’inspecteur préachat, Mme Leclair ne pouvait s’attendre à ce que la canalisation soit éternelle.

Bien qu’aucune preuve probante n’ait été faite au sujet de la durée de vie utile de ce dispositif, le Tribunal conclut, de façon discrétionnaire, que la canalisation avait écoulé au moins 75% de sa vie utile et, ce faisant, n’accorde que 25% du coût des travaux, soit 1 157,27 $ (4 629,07 $ x 25% = 1 157,27 $) .

[ 42 ] Ensuite, en se fondant sur le partage effectué au paragraphe 41, la valeur des travaux de plomberie liés au remplacement de la canalisation sanitaire s’élève à 1 963,06 $ ( 3 926,11 $ x 50% = 1 963,06 $). [ 43 ] Pour les mêmes raisons que celles énoncées au sujet du remplacement de la canalisation sanitaire, le Tribunal n’accorde que 25% du coût des travaux de plomberie, soit 490,76 $ (1 963,06 $ x 25 % = 490,76 $). [ 44 ] Au surplus, Mme Leclair réclame les frais pour la location du fichoir, 20,87 $, rendu nécessaire afin de tenter d’identifier la cause du blocage de la conduite d’évacuation.

Ces frais sont accordés parce que nécessaires pour tenter d’identifier la cause du problème. [ 45 ] Sont également réclamés, les frais de Débouchage DT, qui a procédé à l’inspection par caméra de la canalisation sanitaire pour ensuite procéder à son nettoyage, au prix de 1 825,80 $ . Le Tribunal accorde également ces frais parce que l’inspection s’est avérée nécessaire pour déterminer l’existence du blocage.

Vices affectant les fondations de l’immeuble [ 46 ] Sur la base du partage effectué au paragraphe 40, la valeur des travaux pour la réparation des murs de fondation et pour les travaux d’imperméabilisation, par Filion Excavation, s’élève à 18 516,26 $ (23 145,33 $ x 80% = 18 516,26 $). [ 47 ] Ces travaux incluent, comme précédemment mentionné, une part de correction du vice affectant les fondations, mais également une part de travaux d’amélioration au système de drainage de l’immeuble (installation nouvelle d’un drain français et d’une membrane d’étanchéité). [ 48 ] Étant donné le prix forfaitaire pour ces travaux, le Tribunal use de sa discrétion et attribue 50% de la valeur des travaux pour la correction des murs de fondations et 50% de la valeur des travaux pour l’installation nouvelle du drain français et de la membrane d’étanchéité (18 516,26 $ x 50% = 9 258,13 $ x 50% = 4 629,07 $). [ 49 ] Comme pour la canalisation sanitaire, Mme Leclair ne pouvait s’attendre à une durée de vie indéfinie des murs de fondation.

Ce faisant, le Tribunal considère qu’ils avaient atteint 75% de leur vie utile. Pour cette raison, il ne reste que 25 % de la valeur des travaux de correction des murs de fondation et accorde 1 157,27 $ (4 629,07 $ x 25% = 1 157,27 $). [ 50 ] Le Tribunal n’accorde toutefois aucune portion de la facture liée au raccordement de la plomberie intérieure étant donné que le drain français est un ajout qui n’existait pas au moment de la vente. [ 51 ] En sus des travaux précités, Mme Leclair réclame également les dépenses suivantes :

a) Les frais de Beauregard Environnement, qui a vidé l’eau qui s’était accumulée au sous-sol à la suite de l’inondation, au prix de 781,83 $ [18] ;

b) Les frais d’Avantage Plomberie, qui a procédé au remplacement de la pompe submersible au prix de 470,64 $ [19] ; et

c) Les frais d’obtention du permis municipal, au prix de 60 $ [20] . [ 52 ] Le prix payé pour vider le sous-sol inondé est octroyé ( 781,83 $ ) puisqu’il s’agit d’un coût lié à la correction du vice caché et parce qu’il était nécessaire de vider le sous-sol pour identifier et ensuite corriger les problèmes des murs de fondation. [ 53 ] Dans le cas de la pompe submersible, n’eut été de l’inondation, Mme Leclair pouvait anticiper qu’elle puisse être utilisée un certain temps, bien que la preuve ne révèle pas qu’elle était neuve.

Pour ces raisons, le Tribunal accorde 50% du prix de remplacement de la pompe submersible, soit 235,32 $ (470,64 $ - 50% = 235,32 $). [ 54 ] Enfin, le coût du permis municipal ( 60 $) est inclus dans les frais de correction des vices cachés affectant les murs de fondation et donc est accordé par le Tribunal. [ 55 ] Mme Leclair a établi que sa maison était affectée de vices cachés.

Toutefois étant donné que les montants réclamés sont accordés en tenant compte de la durée de vie utile des biens au moment de la vente et du fait que certains travaux constituent des améliorations qui n’étaient pas présentes au moment de la vente, le Tribunal accueille en

partie la demande pour un montant de 5 729,12 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 56 ] ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse Vanessa Leclair; [ 57 ] CONDAMNE la défenderesse France Millette à payer à la demanderesse Vanessa Leclair la somme de 5 729,12 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 16 août 2022, soit de la présente demande; [ 58 ] CONDAMNE la défenderesse France Millette à rembourser à la demanderesse Vanessa Leclair les frais de justice de 217 $.

________________________________ CHANTALE MASSÉ, J.C.Q. Date d’audience : 13 janvier 2023