2017 QCCQ 7438, 2017 QCCQ 7438

Roy c. Tessier 2017 QCCQ 7438 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-035182-162 DATE : 21 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . Q . ______________________________________________________________________ CHANTAL ROY

Partie demanderesse c. AUDREY TESSIER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Chantal Roy réclame d’Audrey Tessier la somme de 10 361$ [1] au motif que l’immeuble qu’elle a acquis de cette dernière est affecté de vices cachés. Questions en litige [ 2 ] Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a) L’immeuble vendu par madame Tessier à madame Roy était-il, au moment de la vente, affecté de vices cachés?

b) Dans l’affirmative, à quel montant madame Roy a-t-elle droit?

Contexte [ 3 ] En 2007, madame Roy achète de madame Tessier un immeuble résidentiel construit en 1991. [ 4 ] Madame Roy ne fait pas inspecter l’immeuble avant de l’acquérir et la vente est effectuée avec la garantie légale [2] . [ 5 ] De 2011 à 2015, l’immeuble subit cinq refoulements d’eaux usées. [ 6 ] L’assureur de madame Roy ainsi que la municipalité acceptent de compenser cette dernière pour certains des dommages causés par l’eau. [ 7 ] En octobre 2014, des travaux d’excavation importants sont effectués autour de l’immeuble et permettent de constater que le terrain est en pente négative de sorte que les eaux usées, au lieu d’être évacuées dans le système d’égouts municipal, sont refoulées vers l’immeuble, occasionnant ainsi les dégâts d’eau. [ 8 ] Madame Roy dénonce la situation à madame Tessier en mars 2015 [3] puis la met en demeure de la compenser en décembre 2015 [4] , sans succès. [ 9 ] En conséquence, madame Roy réclame de madame Tessier la somme de 10 361$ en diminution du prix de vente, cette somme représentant les différents frais payés pour réparer les dommages causés par l’eau, pour rendre conforme et fonctionnelle la tuyauterie d’évacuation des eaux usées, pour remettre le terrain en état ainsi que les frais d’expert et divers autres frais. [ 10 ] En défense, madame Tessier indique qu’elle a elle-même subi plusieurs refoulements d’eaux usées lorsqu’elle habitait l’immeuble et qu’elle en a fait part à madame Roy lorsque celle-ci a visité la propriété.

Elle soutient donc que madame Roy connaissait le vice et qu’il ne s’agit pas, en conséquence, d’un vice caché. [ 11 ] En réplique, madame Roy nie que madame Tessier lui ait indiqué qu’elle avait subi de tels refoulements. Elle ajoute que son objectif, au moment de l’achat, était de construire une salle de bain au sous-sol pour sa fille et qu’elle n’aurait pas acheté l’immeuble si elle avait su qu’il pouvait y avoir des refoulements d’eaux usées. [ 12 ] Le Tribunal souligne que la vente ayant été effectuée sans courtier immobilier, aucune déclaration écrite du vendeur n’a été complétée.

Analyse et décision [ 13 ] En vertu de l’

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), une personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Ainsi, le fardeau de preuve repose sur les épaules de madame Roy. [ 14 ] En vertu de l’

article 2804 C.c.Q. , la preuve de ces faits doit être faite suivant le principe de la prépondérance de la preuve. Ainsi, un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence. [ 15 ] À

titre de venderesse, madame Tessier est tenue de garantir l’immeuble contre les vices cachés [5] . [ 16 ] Il est bien établi que quatre conditions sont requises pour conclure à l’existence d’un vice caché.

Le vice doit être grave, caché, inconnu de l’acheteur et il doit exister au moment de la vente. [ 17 ] Un tel problème d’évacuation des eaux usées, qui cause des refoulements d’eaux à répétition ainsi que des dommages importants à la propriété, constitue, de manière non équivoque, un vice grave. [ 18 ] De plus, il ne fait pas de doute que ce vice existait au moment de la vente. [ 19 ] Madame Roy a-t-elle, cependant, été informée par madame Tessier du problème avant la vente? [ 20 ] La preuve est contradictoire quant à la divulgation ou non, par madame Tessier, au moment de la vente, du problème de refoulement d’eaux usées. [ 21 ] Le Tribunal retient cependant que le problème de pente inversée n’a pu être divulgué par madame Tessier à madame Roy car madame Tessier l’ignorait elle-même.

Il importe de souligner que l’ignorance d’un vice caché ne permet pas, à elle seule, de libérer un vendeur de son obligation de garantie. [ 22 ] Le Tribunal estime par ailleurs que madame Tessier n’a pas informé madame Roy du problème de refoulement d’eaux usées au moment de la vente.

Le témoignage de madame Roy est en effet convaincant à l’effet qu’elle n’aurait pas acheté cette propriété si elle avait connu le problème de refoulement d’eaux compte tenu de son intention de construire une salle de bain au sous-sol. [ 23 ] Par ailleurs, le Tribunal estime que madame Tessier aurait confirmé une telle divulgation par écrit compte tenu de l’importance de cette information. [ 24 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal estime que l’immeuble était, au moment de la vente, affecté d’un vice caché, grave et inconnu de madame Roy. [ 25 ] Madame Tessier souligne par ailleurs que la dénonciation du vice, par madame Roy, a été faite tardivement. [ 26 ] L’

article 1739 C.c.Q. prévoit effectivement qu’une telle dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable. [ 27 ] Le Tribunal retient de la preuve prépondérante que madame Roy a découvert le vice en octobre 2014, lors des importants travaux d’excavation qui ont permis de découvrir l’existence d’une pente inversée. [ 28 ] La preuve révèle par ailleurs qu’elle a dénoncé cette situation à madame Tessier, par écrit, en mars 2015. Bien que ce délai ne soit pas un exemple de diligence, il est tout de même raisonnable.

Madame Tessier n’a d’ailleurs perdu aucun droit puisqu’elle a pu faire expertiser l’immeuble lorsque le vice lui a été dénoncé. [ 29 ] En conséquence, le Tribunal estime que madame Roy a droit, à

titre de diminution du prix de vente, au remboursement des frais suivants : a) 1 293,45$ pour des travaux d’excavation en 2014 [6] ; b) 2 144,28$ pour des travaux de plomberie [7] ; c) 3 075,58$ pour des travaux de plomberie et d’excavation [8] ; d) 290,17$ pour des matériaux relatifs à la pose de céramique [9] ; e) 95$ pour le nettoyage d’un tapis [10] ; f) 170,38$ en remboursement de matériaux et de location d’outils [11] ; g) 1 041,58$ en remboursement de travaux de plomberie pour différents refoulements subis depuis 2013 [12] ; h) 148,32$ pour la réparation de la pompe [13] ; i) 76,05$ en remboursement de sa part des frais de réparation des gouttières [14] ; j) 191,47$ en remboursement de certains matériaux nécessaires pour procéder aux réparations [15] ; k) 150$ représentant les frais du plombier pour la rédaction de son rapport [16] ;

l) 712,07$ en remboursement de la facture de l’entrepreneur paysager pour la remise en état du terrain [17] ; pour un total de 9 388,35$. [ 30 ] En conséquence, madame Tessier est condamnée à payer à madame Roy la somme de 9 388,35$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. [ 31 ] Madame Roy a également droit, à

titre de frais de justice, au remboursement de ses frais d’expert de 233,54$ [18] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] ACCUEILLE la demande en partie; [ 33 ] CONDAMNE Audrey Tessier à payer à Chantal Roy la somme de 9 388,35$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 15 décembre 2015; [ 34 ] CONDAMNE Audrey Tessier à payer à Chantal Roy les frais de justice de 418,54$ correspondant aux droits de greffe de 185$ et aux frais d’expert de 233,54$. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. Date d’audience : 4 avril 2017