2011 QCCQ 8902, 2011 QCCQ 8902

Giguère c. Chouinard 2011 QCCQ 8902 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ST-MAURICE LOCALITÉ DE LA TUQUE « Chambre civile » N° : 425-32-001079-096 DATE : 29 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RENÉ GIGUÈRE Demandeur c.

MICHEL CHOUINARD Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise du défendeur est affectée de vices cachés, le demandeur réclame 1 486,18 $ représentant le coût d'imperméabilisation des murs du solage et divers dommages et intérêts. Questions en litige a. Les problèmes d'infiltration d'eau provenant des murs du solage de la résidence acquise par le demandeur constituent-ils des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ? b. Dans l'affirmative, quelle est la valeur des dommages encourus par le demandeur?

Mise en contexte [ 2 ] Au mois de mai 2005, le demandeur acquiert du défendeur une résidence sise au […], à La Tuque, au prix de 100 000 $. [ 3 ] Il s'agit d'une résidence unifamiliale de type bungalow construite en 1986. [ 4 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 5 ] À la fin du mois d'avril 2005, le demandeur et sa conjointe effectuent une visite de la résidence. [ 6 ] Très intéressés par la résidence, ils procèdent à une visite rapide de l'intérieur de la résidence et déposent le soir-même une offre écrite au défendeur pour un prix de 100 000 $. [ 7 ] Dès le lendemain, malgré l'invitation du défendeur d'effectuer une inspection professionnelle, le demandeur refuse et procède à un dépôt de 2 000 $ accessoirement à l'offre d'achat ratifiée la veille. [ 8 ] Or, au printemps 2006, le demandeur constate la présence d'une flaque d'eau dans un coin du sous-sol.

Le demandeur nettoie le dégât sans se formaliser plus avant de la présence d'eau à cet endroit. [ 9 ] Au printemps 2007, il constate à nouveau la présence d'eau au même endroit du sous-sol. Croyant que son chat a fait ses besoins à cet endroit, il ne se formalise pas plus de la présence d'eau sur le plancher du sous-sol à ce moment. [ 10 ] Au printemps 2008, les infiltrations d'eau se répètent au même endroit. Soupçonnant une infiltration par des trous effectués dans le solage afin de passer des fils électriques au printemps précédent, le demandeur défait le pavé extérieur de la résidence.

Vérification faite, l'eau ne peut s'infiltrer par cet endroit. [ 11 ] Le même phénomène se répète à nouveau au printemps 2009. À ce moment, le demandeur décide de défaire le mur intérieur du sous-sol et il constate alors que les murs de blocs de fondation sont imbibés d'eau et que des fissures permettent l'infiltration des eaux de drainage. [ 12 ] Il contacte alors monsieur Jacques Bérubé, propriétaire précédant le défendeur, qui l'informe qu'il a déjà lui-même connu des

infiltrations d'eau alors qu'il habitait la résidence. [ 13 ] Fort de cette information, le demandeur contacte le défendeur pour l'inviter à venir constater les problèmes. [ 14 ] Ce dernier, surpris, offre d'effectuer certains travaux d'imperméabilisation des murs de fondation afin de régler le problème. [ 15 ] Le demandeur décide de procéder à l'excavation le long des murs de fondation avec l'aide de Jacques Bérubé.

Invité à se joindre à eux, le défendeur décline l'invitation par manque de disponibilité. [ 16 ] Des travaux d'enlèvement du pavé uni, d'excavation des murs de fondation et de pose d'une membrane imperméable sont exécutés. [ 17 ] Le 10 septembre 2009, le demandeur adresse une mise en demeure au défendeur lui réclamant la somme de 1 268,92 $ représentant les factures de matériaux, de location d'équipement et de temps de main d'œuvre encourus pour procéder aux travaux correctifs. [ 18 ] Le 24 novembre 2011, il loge contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

LE DROIT [ 19 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 21 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 22 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 23 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 24 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 25 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude ? Analyse et décision

a) Les problèmes d'infiltration d'eau provenant des murs du solage de la résidence acquise par le demandeur constituent-ils des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 26 ] Le demandeur prétend ne pas s'être soucié des infiltrations d'eau présentes au sous-sol de sa résidence croyant qu'il s'agissait de l'urine de son chat. [ 27 ] Il explique ne pas s'être formalisé de la présence d'eau au sous-sol au printemps 2007 pour la même raison. [ 28 ] Or, les problèmes d'infiltration se sont répétés au printemps 2008 et 2009 obligeant le demandeur à procéder à des vérifications plus importantes des murs de fondation pour finalement remarquer à l'été 2009 la présence de fissures dans le mur de blocs de béton. [ 29 ] Ce n'est qu'à compter de ce moment, qu'il avise verbalement le défendeur des problèmes d'infiltrations d'eau au sous-sol de la résidence. [ 30 ] Dans le meilleur des cas, le demandeur a attendu plus de quinze mois avant de dénoncer le vice au défendeur.

Le Tribunal ajoute que le demandeur sait depuis le printemps 2006 qu'il se produit des infiltrations d'eau au sous-sol de sa résidence et que c'est à ce moment précis qu'il réalise la présence d'un vice dans les murs de fondation.

[ 31 ] La raison soulevée par le demandeur pour justifier son inertie, soit qu'il croyait que son chat avait fait ses besoins dans le coin du mur, apparaît peu crédible aux yeux du Tribunal. [ 32 ] Ainsi, le demandeur n'a pas dénoncé au défendeur le vice dans un délai raisonnable au sens de l'

article 1739 du Code civil du Québec . [ 33 ] Cet

article se lit comme suit : 1739. C.c.Q. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 34 ] Il est clair que le demandeur a fait défaut de dénoncer le vice dans un délai raisonnable au sens de la loi.

Ce défaut de dénonciation étant fatal en soi, le recours du demandeur doit être rejeté. [ 35 ] Mais il y a plus. [ 36 ] La preuve démontre également que le demandeur a fait défaut de mettre le défendeur en demeure avant d'exécuter les travaux de réparation du vice tel qu'émis par l'

article 1595 du Code civil du Québec permettant d'aviser le défendeur qu'il manquait à son obligation en vertu de la garantie sur les vices cachés et lui fournir une occasion d'y remédier à moindre coût. [ 37 ] Au surplus, au fait de l'existence d'une problématique liée à l'infiltration d'eau au sous-sol depuis le mois d'avril 2006, le recours du demandeur intenté en décembre 2009 est prescrit puisque intenté plus de trois ans à compter de la découverte du vice. [ 38 ] Ainsi, le Tribunal répond par la négative à la première question en litige. b.

Dans l'affirmative , quelle est la valeur des dommages encourus par le demandeur ? [ 39 ] Considérant la réponse donnée à la première question en litige, il n'y a pas lieu de traiter de la seconde. [ 40 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 41 ] REJETTE la demande; [ 42 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur la somme de 88 $ à

titre de frais judiciaires. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 13 juillet 2011