2020 QCCQ 8118, 2020 QCCQ 8118

Sylvestre-Mineault c. 7528612 Canada inc. 2020 QCCQ 8118 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-80-005103-201 DATE : 7 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BIANCA SYLVESTRE-MINEAULT Demanderesse (locataire) c. 7528612 CANADA INC.

Défenderesses (locateur) et TRIBUNAL ADMINSTRATIF DU LOGEMENT Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’ APPELER D’UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Bianca Sylvestre-Mineault (la « locataire »), sollicite l’autorisation d’appeler de la décision interlocutoire rendue le 21 septembre 2020 par le Tribunal administratif du logement (« TAL ») [1] rejetant un moyen déclinatoire. 1 Le contexte et la décision attaquée [ 2 ] Peu de temps après la conclusion du bail, le représentant de 7528612 Canada inc. (le « locateur ») constate que la locataire habite le logement avec un chien de type pitbull, ce que le bail ne permettrait pas.

Au surplus, la présence de ce chien causerait un préjudice aux autres locataires ou occupants. [ 3 ] Le 17 juin 2019, le locateur dépose une demande de résiliation du bail et en éviction pour non-respect du bail. La demande originale est ainsi rédigée : La

partie défenderesse contrevient au bail, causant ainsi un préjudice sérieux au demandeur pour les motifs suivants: le bail prévoit que le locataire n’a pas le droit à avoir des animaux, sauf les deux chiens déjà existants (2 collé miniature) et la locatrice a ajouté un pitbull.

Le chien attaque les autres locataires et est très agressif. (sic) [2] [ 4 ] Le 19 février 2020, le locateur amende sa demande pour ajouter les allégations de faits suivants : En plus de sa demande datée du 17 juin 2019, le locateur ajoute ce qui suit : La locataire contrevient à son bail en possédant un chien non autorisé au bail, soit un pitbull/rottweiller. Ce chien perturbe la paix du voisinage en pourchassant et en tentant d’attaquer les voisins, en plus de se rendre sur les terrains avoisinants pour y faire ses besoins (besoins que la locataire néglige de ramasser).

Lors de la signature du bail, la locataire fait de fausses représentations au locateur lorsqu’il indique qu’elle habiterait le logement seule avec ses enfants. En effet, peu de temps après la prise de possession par la locataire, le locateur a constaté qu’un homme (Maxime Bissonnette) a commencé à habiter le logement avec la locataire. Ce dernier possède plusieurs antécédents judiciaires en matière criminelle. Qui plus est, le locateur est victime de harcèlement, de menaces et d’intimidation de toutes sortes de la part de la locataire et de l’homme habitant le logement avec elle.

En effet, l’intervention du locateur à l’égard de la locataire relativement au non-respect des conditions du bail (chien non autorisé), le locateur a reçu plusieurs messages texte menaçants de la part de la locataire dans lesquelles celle-ci le menace d’endommager sérieusement le logement. Le locateur prend très au sérieux ces menaces et intimidations. De plus, celle-ci utilise les médias sociaux pour propager de fausses informations à l’égard du locateur. [ 5 ] Le 9 mars 2020 commence l’instruction devant la Régie du logement. La locataire est alors non représentée. Après avoir

entendu quelques témoins, le dossier est ajourné. [ 6 ] Le 8 septembre 2020, lors de la reprise de l’instruction devant ce qui est maintenant le TAL, la locataire est alors représentée par avocat. Ce dernier soulève l’absence de compétence d’attribution du TAL pour traiter de la demande du locateur [3] . [ 7 ] L’argument proposé au soutien de l’exception déclinatoire se résume comme suit : Comme la locataire habite seule dans l’immeuble, les individus qui sont préjudiciés par la présence du chien pitbull ne sont pas des locataires au sens de l’

article 1860 C.c.Q. . Puisque l’

article 1860 C.c.Q. n’est pas applicable en l’espèce, le litige n’est pas relatif à un bail de logement. Le TAL n’a donc pas compétence pour entendre la demande du locateur. Le litige relèverait plutôt de la responsabilité civile (responsabilité extracontractuelle). [ 8 ] Le TAL rejette la demande en exception déclinatoire : [16] Effectivement, le libellé de l’

article 1860 C.c.Q. , contrairement à l’

article 1635 C.c.B.C. , ne fait plus référence aux « autres locataires du même immeuble ». Il est cohérent de déduire que les locataires cocontractants ainsi que tous les autres locataires liés au même locateur sont également visés, tels que ceux d’un ensemble immobilier, le tout sans distinction des locataires d’immeubles distincts. [17] Le Tribunal croit opportun d’appliquer ce raisonnement au présent dossier.

À toute évidence, les locataires qui ont témoigné lors de la première audience, sont des locataires de la locatrice et ils habitent des immeubles voisins à celui visé par la présente demande et qui appartiennent à la locatrice. [18] De manière subsidiaire, ces témoignages pourront à tout le moins confirmer ou non si la locataire contrevient aux conditions prévues au bail relativement au chien.

Il reviendra par la suite, au Tribunal d’évaluer ces témoignages et déterminer s’il y a manquements aux obligations et si la locatrice en subit un préjudice sérieux. 2 Les moyens d’appel proposés [ 9 ] Selon la locataire, en décidant que l’

article 1860 C.c.Q. est susceptible de viser tous les locataires d’un même locateur, le juge administratif s’est écarté de la jurisprudence constante développée par la Régie du logement qui a toujours interprété l’

article 1860 C.c.Q. comme étant applicable seulement aux locataires d’un même immeuble. [ 10 ] En élargissant erronément la portée de l’

article 1860 C.c.Q. , le TAL s’est accaparé une compétence qui ne lui a pas été attribuée par le législateur. Dans les circonstances, il convient que les questions suivantes soient soumises à l’examen de la Cour du Québec : A. Le juge administratif pouvait-il, dans le cadre de l’analyse de l’interprétation de l’

article 1860 C.c.Q. , considérer qu’il était cohérent de déduire que les locataires cocontractants ainsi que tous les autres locataires liés au même locateur sont également visés, tels que ceux d’un ensemble immobilier, le tout sans discrétion des locataires d’immeubles distincts? B. Le juge administratif a-t-il erré en faits et en droit en interprétant l’

article 1860 C.c.Q. de façon incohérente avec les décisions du tribunal? [4] 3 Analyse 3.1 Le cadre juridique applicable [ 11 ] La jurisprudence reconnaît qu’une décision interlocutoire du TAL peut faire l’objet d’un appel. Par contre, la décision doit être qualifiée de finale et elle doit soulever une question qui devrait être soumise à la Cour du Québec. À ce sujet, je me permets de citer la décision Coopérative d'habitation « La Cinquième saison de Verdun » c.

Rowe rendue par ma collègue Madame la juge Tremblay J.C.Q. : [11] Une décision interlocutoire de la Régie peut faire l’objet d’une requête pour permission d’appeler si elle peut être qualifiée de finale et , évidemment, si elle soulève une question d’intérêt qui devrait être soumise à la Cour du Québec; [12] De façon générale, une question est considérée comme devant permettre un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit :

a) d’une question sérieuse et méritoire, ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général. [13] Cependant, la Cour suprême enseigne qu’en droit administratif, il y a lieu d’éviter une intervention judiciaire trop hâtive, susceptible de nuire à l’efficacité des recours par la multiplication des procédures judiciaires et qui risque de compromettre le régime législatif complet conçu par le législateur [5] . [soulignement du Tribunal] [ 12 ] À ceci j’ajouterai qu’il y a lieu considérer le principe de la proportionnalité et de s’assurer qu’il est dans l’intérêt de la justice que

la permission soit accordée [6] . 3.2 Discussion [ 13 ] Avant de déterminer si les moyens d’appel proposés soulèvent une question qui mérite d’être portée à l’attention de la Cour du Québec, il convient de déterminer si la décision du TAL peut être qualifiée de finale . [ 14 ] En l’espèce, il est acquis qu’il ne s’agit pas d’une décision finale. La locataire le reconnaît [7] . Néanmoins, prenant appui sur la décision Boudreau c. SCHL [8] , son avocat plaide que la décision aura un effet irrémédiable puisqu’elle met en cause la compétence du TAL.

De là l’importance de la question. [ 15 ] Quant à elle, l’avocate du locateur soulève que la demande de résiliation et d’éviction est principalement fondée sur l’

article 1863 C.c.Q. lequel prévoit que si l’inexécution d’une obligation prévue au bail cause préjudice au locateur ou aux autres occupants, le locateur peut demander la résiliation du bail. [ 16 ] Dans ce contexte, on ne saurait prétendre que la compétence du TAL puise sa source uniquement dans l’application de l’

article 1860 C.c.Q. Ainsi, peu importe le résultat de l’appel en ce qui concerne la compétence fondée sur l’

article 1860 C.c.Q. , le TAL aura toujours compétence sur l’objet véritable ou l’essence du litige à savoir, est-ce que la violation des obligations du bail cause un préjudice suffisamment sérieux pour justifier sa résiliation [9] . Ainsi, indépendamment de l’éventuelle décision en appel, les parties devront plaider leur dossier devant le TAL. [ 17 ] Force est d’admettre que, dans le cas où le TAL accueillait la demande sans appliquer l’

article 1860 C.c.Q. ou encore s’il rejetait la demande du locateur, le résultat de l’appel n’aurait alors aucune véritable conséquence pour les parties. Les parties auraient alors investi temps et énergie dans un appel qui, en bout de piste, ne leur seraient d’aucune utilité. [ 18 ] Dans l’affaire Rossdeutscher c.

Senior [10] qui, comme en l’espèce, la décision de la Régie du logement, n'avait pas un caractère définitif et final sur les droits des parties et entraînait une obligation de plaider l’affaire au fond, le Juge Lareau J.C.Q. , a jugé qu'il était préférable de laisser la Régie exercer complètement sa juridiction : [14] Bien que l'appel d'une décision interlocutoire provisoire de la RÉGIE ne soit pas spécifiquement exclu par la LRL , elle n'est évidemment pas explicitement permise, non plus.

Il faut conclure que la LRL n'entend pas permettre que l'ensemble des décisions interlocutoires puisse faire l'objet d'un appel. Permettre l'appel de décisions qui n'ont qu'un caractère provisoire risquerait de perturber la bonne administration de la justice en ralentissant considérablement l'exercice, par la RÉGIE, de sa juridiction de première instance.

Il serait plus prudent de conclure que dans les cas où la décision finale peut corriger la décision incidente, cette dernière n'est pas appelable à la Cour du Québec. [15] L'effet de la DÉCISION de la RÉGIE dans le présent dossier n'entraîne que l'obligation de plaider au fond. L'issue de ce litige ne sera décidée que par la décision finale et la décision interlocutoire n'a, en l'espèce, aucun effet définitif sur le litige .

En soupesant l'effet de la DÉCISION sur la conduite de l'ensemble du litige, il apparaît préférable de laisser la RÉGIE exercer complètement sa juridiction et considérer qu'une telle DÉCISION n'est pas d'intérêt pour la Cour du Québec et, par conséquent, pas sujet à appel . [soulignement du Tribunal] [ 19 ] Je fais mien le raisonnement du juge Lareau J.C.Q. J’estime que le principe de la proportionnalité et l’intérêt de la justice commandent que le TAL épuise sa compétence.

Dans le contexte de la présente affaire, l’appel proposé ne soulève pas de questions ayant un intérêt suffisant pour être soumises à la Cour du Québec. [ 20 ] Par voie de conséquence, je rejetterai la demande de permission d’appeler. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande de permission d’appeler; AVEC FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. Me Mario Morin CENTRE COMMUNAUTAIRE JURIDIQUE DE L’OUTAOUAIS Avocat de la demanderesse (locataire) Me Audrey Chiasson-Séguin RPGL AVOCATS, S.E.N.C.R.L. Avocate de la défenderesse (locateur) Date d’audience : 10 novembre 2020