2023 QCCQ 7480, 2023 QCCQ 7480

Shelso c. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec 2023 QCCQ 7480 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N o : 500-80-043935-239 DATE : 11 octobre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. HANS SHELSO Demandeur c.

ORGANISME D’AUTORÈGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC Défendeur et COMITÉ DE DÉLIVRANCE ET DE MAINTIEN DES PERMIS Mis en cause JUGEMENT (sur demande en sursis d’exécution) APERÇU [ 1 ] Monsieur Hans Shelso (ci-après « Shelso [1] ») demande au Tribunal d’ordonner le sursis de la décision (ci-après « la Décision ») du Comité de délivrance et de maintien des permis (ci-après « le Comité ») du 16 février 2023, ordonnant la révocation de son permis de courtage immobilier. [ 2 ] L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (ci-après « l’OACIQ ») conteste la demande.

CONTEXTE [ 3 ] Shelso a été titulaire d’un certificat d’agent immobilier affilié du 23 juin 2005 jusqu’au 30 avril 2010 et, suivant l’entrée en vigueur de la

Loi sur le courtage immobilier [2] , a été titulaire d’un permis de courtier immobilier depuis le 1 er mai 2010 jusqu’à la date de la Décision. [ 4 ] En 2005, le permis d’agent immobilier de Shelso était rattaché à la firme Immobilier Fidelis inc. et par la suite, ce dernier a changé d’agence pour la Société immobilière M.C.M. inc. , alors qu’il exerçait ses activités sous le nom de Groupe Sutton Humania et, enfin, depuis 2007 sous le nom de Royal Lepage Humania . [ 5 ] Il n’est pas contesté qu’au cours de ces années, Shelso n’a pas fait l’objet de plainte du Syndic de l’OACIQ et n’a jamais fait l’objet d’une enquête.

LES SITUATIONS VISÉES PAR L’ENQUÊTE DE LA COMMISSION [ 6 ] En date du 4 août 2022, l’OACIQ a reçu de la part de Shelso le formulaire de mise à jour des renseignements, dans lequel ce dernier déclarait avoir fait faillite à deux reprises. [ 7 ] Ce formulaire « Mise à jour des renseignements » de l’OACIQ prévoit à l’article 4 que le titulaire du permis doit déclarer s’il a fait faillite.

Au paragraphe 5, il est prévu également que le titulaire doit déclarer s’il a déjà fait l’objet d’une déclaration de culpabilité par un tribunal. [ 8 ] Ainsi, l’OACIQ apprend le 4 août 2022 que Shelso a fait cession de ses biens le 26 août 2011 et qu’il a été libéré de la faillite le 12 février 2014.

[ 9 ] En fait, les déboires financiers de Shelso résultaient de l’exploitation d’un établissement situé dans Les Laurentides, connu sous le nom de « Bourbon Street Club ». [ 10 ] L’OACIQ apprend également que Shelso a fait une deuxième faillite, celle-là le 29 mai 2019 et qu’il n’a pu obtenir une libération automatique de cette faillite puisqu’il s’agissait d’une seconde faillite fiscale. [ 11 ] Comme il est déjà précisé, l’OACIQ a été avisé de ces deux faillites lorsqu’il a reçu le 4 août 2022, de la part de Shelso, le formulaire de mise à jour des renseignements. [ 12 ] Par ailleurs, Shelso a déclaré, lors de la mise à jour des renseignements pour l’année 2014, que le 26 juin 2014 il a plaidé coupable à l’infraction suivante : Le ou vers le 4 avril 2014, à Laval, district de Laval, a fait défaut d’obtempérer à un ordre que lui avait donné un agent de la paix aux termes de l’ article 254(3)

a) i) du Code criminel , commettant ainsi l’infraction punissable sur déclaration

sommaire prévue aux articles 254(5) et 255(1) du Code criminel . [ 13 ] Shelso a indiqué, devant le Comité, que la première faillite était liée à une entreprise qu’il exploitait, soit HS Production dans le domaine l’événementiel de 1999 à 2009. [ 14 ] En ce qui concerne la deuxième faillite, Shelso a déclaré qu’il était actionnaire, avec deux autres personnes, dans une entreprise de restauration à Laval, laquelle faisait affaire sous le nom de « Sin Taverne Urbaine ». [ 15 ] Dans ce dernier cas, les faits présentés devant le Comité indiquaient que des sommes importantes étaient dues à l’Agence du revenu du Québec et l’Agence du revenu du Canada en taxes de vente (un peu moins de 400 000 $). [ 16 ] C’est dans ce contexte que le 11 janvier 2023, l’OACIQ transmet à Shelso un avis de convocation à une réunion du Comité devant se tenir le 26 janvier 2023.

Quelques semaines plus tard, le Comité rend sa Décision le 16 février 2023. LA DÉCISION [ 17 ] Après avoir fait état des observations du titulaire, lequel était représenté par avocat, le Comité, sous la rubrique Analyse, écrit qu’il doit déterminer si, à son avis, l’infraction commise par Shelso est en lien avec l’exercice des opérations de courtage immobilier. Il y a lieu de reproduire ci-après les paragraphes pertinents de la Décision : [49] Un lien peut être établi :

a) Lorsque l’infraction est commise par le professionnel alors qu’il est dans l’exercice de ses activités;

b) Lorsque l’infraction n’a pas été commise par le professionnel dans l’exercice de ses activités, mais en est une qui pourrait être commise à l’égard des personnes avec lesquelles le courtier est susceptible d’être en contact dans l’exercice des opérations de courtage;

c) Lorsqu’il s’agit d’une infraction dont la nature a un lien avec l’exercice des activités telles qu’elles sont décrites par la législation, notamment si elle met en cause des qualités essentielles à l’exercice de ses activités. VI.

DÉTERMINATION DU LIEN [50] Le titulaire s’est reconnu coupable d’une infraction de refus d’obtempérer à un ordre soit : de fournir un échantillon d’haleine lors d’une arrestation. [51] Le Comité est d’avis qu’il y a un lien entre l’infraction commise par le titulaire et l’exercice du courtage immobilier puisqu’il s’agit d’une infraction contraire aux qualités essentielles du courtier immobilier. [52] En effet, le courtier immobilier doit faire preuve de prudence, de diligence et de probité. [53] Ces obligations sont applicables au courtier immobilier qu’il soit ou non dans l’exercice de ses fonctions. [54] En ce sens le Comité est d’avis qu’il existe un lien, au sens du paragraphe 3 o de l’

article 38 de la

Loi sur le courtage immobilier . VII. DÉCISION [55] Suivant l’application des paragraphes 2 o et 3 o de l’

article 38 de la

Loi sur le courtage immobilier , le Comité doit déterminer s’il y a un risque pour la protection du public en lien avec les faillites et l’infraction commise par le titulaire. [56] Si un tel risque existe, le Comité devra déterminer s’il y a lieu de suspendre le permis, le révoquer ou s’il est possible de l’assortir de restrictions ou de conditions, et ce, afin d’assurer la protection du public. [57] Dans le présent dossier, le Comité retient les éléments suivants afin de déterminer la présence de risque : [58] Le titulaire s’est reconnu coupable d’une infraction et il l’a déclaré (sic) dans les meilleurs délais à l’Organisme. [59] Le titulaire a fait cession de ses biens à deux reprises, il s’agit de deux faillites fiscales déposées alors que le titulaire a un permis de courtier immobilier. [60] Le titulaire a informé l’Organisme de ses deux faillites le 4 août 2022 par une mise à jour additionnelle de ses renseignements, celui-ci n’ayant pas dénoncé ces situations lors de la mise à jour annuelle le 29 avril 2022.

[61] Le titulaire a donné une version peu crédible sur les motifs de cette nouvelle mise à jour, il indique qu’il aurait discuté avec l’Organisme ou son agence, il ne donne aucune raison pour cette situation. [62] Le titulaire a indiqué qu’il croyait ne pas avoir à déclarer ses faillites puisqu’elles n’ont pas de lien avec le courtage immobilier, le Comité n’est pas de cet avis. (…) [69] Le numéro de compte pour le créancier Revenu Québec est identifié TVQ – particulier, le titulaire n’a pas donné d’explication concernant cette mention, cela porte à croire qu’il s’agirait de taxes dues pour ses TVQ personnelles et non celles du restaurant. [70] La créance due à l’Agence du revenu du Canada est identifiée avec le numéro d’assurance social du titulaire, rien dans la documentation n’indique la provenance de cette créance, les impôts peuvent donc être dus en raison du courtage immobilier et/ou du restaurant. [71] Le titulaire est un courtier immobilier d’expérience, le Comité doute de sa version concernant sa compréhension de la question, à plus forte raison suivant sa dénonciation de sa déclaration de culpabilité. [72] Le titulaire en est à sa deuxième faillite fiscale, lorsqu’un courtier immobilier ou un entrepreneur perçoit des taxes de vente, il est mandataires des autorités fiscales, il a une obligation de fiduciaire et l’utilisation de ces sommes équivaut à de l’appropriation de fonds. [73] Rien dans les documents de la faillite du titulaire ne permet de confirmer qu’il n’y a pas de sommes dues à

titre d’impôts pour des activités de courtage immobilier. [74] Lorsque des dettes d’impôts sont dues et qu’elles sont incluses dans une faillite, c’est l’ensemble du public qui est lésé puisque le titulaire ne contribue pas à l’effort collectif de paiement des impôts. [75] Ainsi, le Comité est d’avis qu’il y a des risques pour la protection du public en lien avec les faillites du titulaire. [76] Le Comité étant d’avis qu’il y a des risques, il doit maintenant déterminer s’il est possible d’imposer des conditions et/ou restrictions au permis du titulaire afin d’assurer la protection du public. [77] Le Comité est d’avis que les risques se situent au niveau de l’administration fiscale, de l’appropriation de fonds et de la probité du titulaire. [78] L’administration fiscale est directement liée au courtage immobilier puisque les activités sont effectuées à

titre de travailleur autonome. [79] Des mesures permettent de développer ses habiletés et de contrôler les risques dans l’attente de l’intégration de ses notions. [80] Toutefois, aucune mesure ne permet d’assurer la probité d’un courtier immobilier et tel que mentionné précédemment, il s’agit d’une qualité essentielle. [81] Le Comité est d’avis que ce risque ne sera pas diminué par l’écoulement du temps, il y a donc lieu de révoquer le permis du titulaire. (Références omises) ANALYSE [ 18 ] La

Loi sur le courtage immobilier prévoit ce qui suit aux articles 32 , 38 , 38.1 , 41 , 42 et 43 : 32. L’Organisme a pour mission d’assurer la protection du public dans le domaine du courtage immobilier, par l’application des règles de déontologie et par l’inspection des activités des titulaires de permis. Il veille, notamment, à ce que les opérations de courtage s’accomplissent conformément à la loi.

Il peut, en outre, dispenser des cours de formation auprès des titulaires de permis de courtiers et des dirigeants de titulaires de permis d’agence, à l’exclusion des cours de la formation de base, et décerner les titres visés à l’article 48. 38.

L’Organisme peut suspendre un permis, le révoquer ou l’assortir de restrictions ou de conditions lorsque son titulaire ou, dans le cas d’un titulaire de permis de courtier, la société par actions au sein de laquelle il exerce ses activités: 1° a déjà vu son permis révoqué, suspendu ou assorti de restrictions ou de conditions par le comité de discipline ou par un organisme du Québec, d’une autre province ou d’un autre État chargé de la surveillance et du contrôle du courtage immobilier; 2° fait cession de ses biens ou est sous le coup d’une ordonnance de séquestre prononcée en vertu de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité (L.R.C. 1985, c. B-3 ); 3° est déclaré coupable par un tribunal d’une infraction ou d’un acte criminel qui, de l’avis de l’Organisme, a un lien avec l’exercice des opérations de courtage ou s’est reconnu coupable d’une telle infraction ou d’un tel acte;

4° est sous tutelle ou mandat de protection. 38.1. L’Organisme peut requérir du demandeur ou du titulaire tout renseignement ou document qu’il juge nécessaire pour l’application des articles 37 et 38 . À défaut par le demandeur ou le titulaire de le fournir, l’Organisme peut refuser d’étudier la demande du demandeur ou suspendre le permis du titulaire, selon le cas, jusqu’à ce que soit fourni le document ou le renseignement requis. 41.

Pour l’application des articles 37 et 38 , l’Organisme signifie au titulaire de permis, à la personne ou à la société qui fait une demande de permis, selon le cas, un avis d’au moins 15 jours de la date à laquelle elle pourra présenter ses observations. Cet avis mentionne les faits qui lui sont reprochés. 42. L’Organisme peut déléguer à un comité les fonctions et pouvoirs qui lui sont dévolus par les articles 37 à 39 et 41. Les règles de fonctionnement de ce comité, ainsi que les règles relatives à la prise de décision sont prévues par règlement de l’Organisme. 43.

Toute contestation d’une décision rendue en vertu des articles 37 ou 38 , de même que celui de la décision suspendant un permis en vertu de l’

article 38.1 est déposée devant la Cour du Québec, conformément à la sous-

section 1 de la

section VIII du

chapitre IV du Code des professions (chapitre C-26 ), compte tenu des adaptations nécessaires. Toute référence au secrétaire du conseil d’administration ou du comité exécutif prévue aux dispositions du Code des professions doit être comprise comme une référence à l’Organisme au sens de la présente loi. La contestation ne suspend pas la décision contestée, à moins qu’un juge de la Cour du Québec n’en décide autrement. [ 19 ] En ce qui concerne les critères lors d’une demande en sursis d’exécution, ma collègue la juge Julie Veilleux J.C.Q. dans l’affaire Grisé c.

Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec [3] a écrit ce qui suit : [14] D’entrée de jeu, il est utile de rappeler que le mécanisme prévu à l’

article 39 de la

Loi sur le courtage immobilier , assimilable à celui prévu à l’

article 55.1 du Code des professions , est d’ordre administratif et distinct du processus disciplinaire. Il permet la mise en place d’une mesure rapide visant la protection du public en amont du processus disciplinaire, le cas échéant. [15] Tout comme celle de l’

article 182.3 du Code des professions , la teneur de l’

article 43 de la

Loi sur le courtage immobilier confère à la décision du Comité un caractère exécutoire nonobstant appel à moins qu’un sursis ne soit ordonné, ce qui est exceptionnel. [16] Cela dit, l’appelante plaide que sa demande doit être évaluée à la lumière de trois critères, à savoir: l’apparence de droit, le préjudice irréparable et la prépondérance des inconvénients. L’intimé partage l’opinion de l’appelante en regard de l’identification de ces critères. (Références omises) [ 20 ] La demande de Shelso doit donc être analysée à la lumière de ces trois critères.

L’APPARENCE DE DROIT [ 21 ] Dans sa contestation modifiée, l’avocat de Shelso soulève les erreurs suivantes commises par le Comité : 1. Le Mis en cause a erré de façon manifeste et déterminante quant au lien entre d’une part, les circonstances des faillites et de l’infraction criminelle du Titulaire/demandeur et d’autre part, la pratique de courtage immobilier et la protection du public; 2.

Le Mis en cause a rejeté sans justification et de façon déraisonnable, l’explication du Titulaire/demandeur quant à son omission de déclarer ses faillites survenues en 2011 et 2019 lors des mises à jour de renseignement lors des renouvellements de son permis de courtier immobilier; 3. Le Mis en cause a fait défaut de respecter le processus décisionnel en ce qu’il n’a pas respecté l’

article 41 de la

Loi sur le Courtage Immobilier qui lui obligeait de faire une mention de tous les faits qui sont reprochés au titulaire/demandeur et a ainsi brimé les droits de justice naturelle de ce dernier; 4. Le Mis en cause a fait défaut de bien remplir son mandat en ce qu’il a imposé une mesure draconienne à la lumière d’un dossier incomplet qu’il avait l’obligation de compléter; 5. Le Mis en cause a erré de façon manifeste et déterminante quant au remède prononcé, lequel remède est déraisonnable dans les circonstances.

[ 22 ] Qu’en est-il en l’instance ? [ 23 ] Comme l’a écrit ma collègue la juge Veilleux dans l’affaire Grisé ci-haut mentionnée, le rôle du Tribunal au présent stade se limite à s’assurer de l’existence prima facie de questions sérieuses. [ 24 ] En l’instance, et sans que le Tribunal n’ait à se prononcer sur le fond, on peut en effet se questionner sur le lien entre l’infraction commise par Shelso en 2014 et l’exercice du courtage immobilier. [ 25 ] Par ailleurs, les commentaires du Comité aux paragraphes 72 et 74 de la Décision soulèvent des questions sérieuses sur le raisonnement du Comité, et ce, compte tenu du fait que le Comité semble confondre les obligations fiscales de la société exploitant l’entreprise de restauration « Sin Taverne Urbaine » à Laval, et celles de Shelso lorsqu’il écrit au paragraphe 72 « … lorsqu’un courtier immobilier … perçoit des taxes de vente, …il a une obligation de fiduciaire … ». [ 26 ] De plus, de l’avis du Tribunal, le Comité n’est pas le protecteur du fond consolidé du revenu du gouvernement, cette responsabilité et cette juridiction étant laissées à d’autres instances gouvernementales. [ 27 ] Ainsi, compte tenu de ce qui précède, le Tribunal considère que les questions résumées ci-dessus soulevées par l’avocat de Shelso apparaissent sérieuses en ce qu’elles ne sont ni futiles ni vouées à l’échec prima facie .

LE PRÉJUDICE IRRÉPARABLE [ 28 ] Il est soumis que le travail du courtier immobilier était la seule source de revenu importante du demandeur. Qui plus est, dans la mesure où la Décision était maintenue, cela aurait pour effet de mettre fin à plus de 17 ans de pratique à

titre de courtier et ce, sans que cette pratique ne soit entachée de quelques mesures disciplinaires ou enquête à caractère disciplinaire. [ 29 ] Le Tribunal est également avisé que Shelso occupe actuellement un travail de sécurité de chantier lié à des travaux de construction depuis le 1 er mai 2023.

Il a dû déménager, changer de véhicule et réduire ses dépenses et, malgré ce qui précède et les efforts de Shelso, ce dernier a encore une fois été obligé de faire faillite le 14 septembre 2023, puisqu’il a été privé de ses revenus provenant du courtage immobilier. [ 30 ] Il est soumis que n’eut été de la révocation de son permis, le demandeur n’aurait pas fait faillite. [ 31 ] Compte tenu de cette dernière faillite, le Tribunal est mis devant un fait accompli, a posteriori , du préjudice sérieux et irréparable de la Décision. [ 32 ] Ainsi, malgré le fait que l’irréparable s’est déjà produit, la balance des inconvénients pèse en faveur de Shelso.

LA PRÉPONDÉRANCE DES INCONVÉNIENTS [ 33 ] Bien que la protection du public soit la mission première de l’OACIQ, le Tribunal est d’avis que, compte tenu de l’ensemble des faits, cette protection du public ne serait pas en péril si l’on permettait au demandeur de lui redonner le droit de travailler comme courtier au cours des prochains mois, et ce, jusqu’à l’appel au fond de la Décision [ 34 ] Enfin, bien que plusieurs mois se soient écoulés entre la date de la Décision et la date où la demande de sursis fut entendue par la Tribunal, ce fait ne peut être reproché au demandeur, ce dernier n’ayant pas manqué de diligence à cet égard. [ 35 ] En fait, il a reçu la Décision le 20 février 2023 et la contestation a été signée le 22 mars 2023 avec un avis de présentation le 11 avril 2023.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande en sursis d’exécution; SUSPEND l’exécution de la décision rendue le 16 février 2023 par le Comité de délivrance et de maintien des permis de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec jusqu’à ce que jugement soit rendu en regard de la demande d’appel; ORDONNE la reprise d’effet du certificat de courtier immobilier de Hans Shelso; LE TOUT , avec frais de justice suivant le sort de l’appel. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Me Richard Letendre Me Damarys Pineda DUFOUR MOTTET Avocats du demandeur Me Lise Gagnon

CONTENTIEUX DE L’OACIQ Avocats du défendeur Date d’audience : 21 septembre 2023