2015 QCCQ 7963, 2015 QCCQ 7963

Chauvette c. Goulet 2015 QCCQ 7963 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-012796-145 DATE : 3 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARISOL CHAUVETTE et DOMINIC DURAND Demandeurs c.

YVON GOULET Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise du défendeur est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament 11 183,03 $ en diminution du prix d’achat et divers dommages.

Notes préliminaires [ 2 ] Le 21 janvier 2015, les demandeurs déposent au dossier de la Cour une demande amendée afin de porter à 11 183,03 $ une réclamation d’origine qui avait été volontairement réduite à la somme de 7 000 $ et timbrée le 11 septembre 2014. [ 3 ] Le défendeur conteste l’amendement alléguant que les demandeurs auraient déjà été compensés par leur assureur des dommages supplémentaires réclamés. [ 4 ] Puisque l’amendement vise à réclamer des dommages nouveaux qui ne faisaient pas

partie de la réclamation initiale [1] , le Tribunal fait droit à l’amendement. [ 5 ] Le mérite de cette

partie de la réclamation sera ainsi discuté dans le présent jugement. Questions en litige 1) Les problèmes d’infiltration d’eau provenant de la toiture de la résidence constituent-ils des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? 2) Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages en cause? Mise en contexte [ 6 ] Le 25 mars 2013, les demandeurs acquièrent du défendeur une propriété sise au […], à Trois-Rivières, au prix de 220 000 $. [ 7 ] Il s’agit d’une résidence unifamiliale de type multipaliers construite en 1980. [ 8 ] Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 9 ] Préalablement à l’achat, soit en date du 28 octobre 2012, les demandeurs visitent l’immeuble.

Une seconde visite a lieu en compagnie de Cindy Roof, technologue de la firme Inspections Micasa . [ 10 ] Satisfaits des informations obtenues du vendeur et de la technologue Roof, les demandeurs transigent. Ils prennent possession de l’immeuble le 21 mars 2013. [ 11 ] Or, le 5 janvier 2014, les demandeurs constatent la présence d’une infiltration d’eau au plafond du bureau situé à l’étage.

[ 12 ] Ils contactent immédiatement leur assureur qui mandate un entrepreneur afin d’établir l’origine des infiltrations d’eau.

Cette investigation permet de constater la présence de moisissure affectant les matériaux isolants et de structure de l’entretoit. [ 13 ] Appelé à se rendre sur les lieux, le défendeur s’y présente pour constater l’ampleur de la problématique et prend à cette occasion quelques photographies extérieurs de la résidence. [ 14 ] Le 20 janvier 2014, par l’intermédiaire de leurs procureurs, les demandeurs dénoncent par écrit au défendeur les problèmes encourus. [ 15 ] S’ensuit un nombre important d’échanges d’informations entre les parties et les assureurs des demandeurs concernant la problématique d’infiltrations d’eau. [ 16 ] Au mois de mai 2014, les demandeurs contactent le défendeur pour se plaindre de la présence de contaminant dans l’entretoit et de l’impact de cette contamination sur leur santé. [ 17 ] Le défendeur défraie alors les coûts d’une analyse de l’air ambiant de la résidence par la compagnie Airmax qui conclut à l’absence de danger pour la santé des occupants et recommande cependant certains travaux de décontamination. [ 18 ] Ces travaux sont exécutés par la firme Nettoyage Le Riverain à l’été 2014 au coût de 7 578,19 $. [ 19 ] Enfin, les demandeurs font exécuter les travaux de réparation de la toiture par l’entrepreneur Construction Brodeur & Fils inc. au coût de 1 200 $. [ 20 ] Selon cet entrepreneur, l’installation déficiente du solin de noue sur la toiture de la résidence est à l’origine des infiltrations d’eau. [ 21 ] Le 12 août 2014, les demandeurs mettent le défendeur en demeure de lui rembourser les coûts de décontamination de la résidence. [ 22 ] Le 11 septembre 2014, ils logent contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances. [ 23 ] Les travaux de réparation des dommages au bureau sont effectués à l’automne 2014.

Le droit [ 24 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. C .c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 26 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente. [ 27 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 28 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 29 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 30 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude ? Les Prétentions [ 31 ] Les demandeurs plaident que les problèmes d’infiltrations d’eau découlent de l’absence de noue à l’angle des toitures de la résidence et que ce problème constitue un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 32 ] Ils plaident que le vice était antérieur à la vente et que le défendeur en connaissait l’existence et appuient cette prétention du fait

que des chaudières, serviettes, ventilateurs et autres matériels de nettoyage de dégât d’eau ont été retrouvés dans l’entretoit après la prise de possession de l’immeuble alors qu’ils étaient absents au moment de l’inspection préachat. [ 33 ] Le défendeur conteste cette prétention. [ 34 ] Il allègue que les infiltrations d’eau sont survenues en raison de problèmes de ventilation de l’entretoit qui ont été dénoncés aux demandeurs avant la vente et que les objets retrouvés dans l’entretoit y étaient depuis plusieurs années.

Il ajoute avoir avisé les demandeurs que l’utilisation d’un fil chauffant sur la toiture de l’immeuble permet d’éviter l’accumulation de glace et de neige sur la toiture en saison hivernale et par voie de conséquence, les infiltrations d’eau printanières.

Analyse et décision [ 35 ] Pour avoir gain de cause, les demandeurs ont le fardeau de prouver, selon le critère de la prépondérance de la preuve, que les vices allégués rencontrent les critères énoncés par la jurisprudence et la Loi et qu’ils respectent les conditions de mise en œuvre de leur recours. [ 36 ] Le Tribunal répond aux questions en litige de la manière suivante : 1. Les problèmes d’infiltrations d’eau provenant de la toiture de la résidence constituent-ils des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 37 ] Il découle de la preuve que les infiltrations d’eau affectant la résidence des demandeurs ont pour origine la ventilation déficiente de l’entretoit de la résidence causée elle-même par la présence dans ledit entretoit de conduits liés au système de chauffage central de l’immeuble. [ 38 ] Le Tribunal ne peut retenir la prétention des demandeurs à l’effet que l’absence d’une noue à l’angle des toitures de la résidence soit en cause pour les raisons suivantes. [ 39 ] D’abord, les demandeurs ont déposé au dossier de la Cour les témoignages écrits de deux entrepreneurs en construction qui émettent des opinions difficilement conciliables sur l’origine du problème.

La première opinion mentionne qu’aucune noue n’est présente sur la toiture alors que la seconde parle plutôt de l’installation déficiente et contraire aux règles de l’art du solin de noue. [ 40 ] Le Tribunal retient également que selon le témoignage sincère du défendeur, les infiltrations d’eau dénoncées sont survenues sur un seul des côtés de la toiture malgré que les noues couvrant les angles de toitures aient été installées de la même manière. [ 41 ] Il y a également lieu de préciser que les infiltrations d’eau ont cessé dès l’installation et l’utilisation du fil électrique chauffant sur la

partie critique de la toiture, soit pendant près de huit ans. [ 42 ] Cette preuve convainc le Tribunal du bien-fondé de la prétention du défendeur. [ 43 ] Procédant à l’analyse des critères énoncés par la Loi et la jurisprudence en matière de vices cachés, le Tribunal reconnaît qu’il ne fait pas de doute que les problèmes d’infiltrations d’eau provenant de la toiture de la résidence rencontrent les critères de gravité et d’antériorité susmentionnés. [ 44 ] Le vice peut-il pour autant être qualifié de vice caché?

Était-il inconnu des acheteurs au moment de la vente? [ 45 ] La preuve démontre que le défendeur a avisé les demandeurs des problèmes de ventilation de l’entretoit avant la vente. [ 46 ] Cette information a été transmise aux demandeurs au moment de la remise de la déclaration du vendeur sur la qualité de l’immeuble jointe à la promesse d’achat et qu’elles ont fait l’objet d’explications tant aux demandeurs qu’à la technologue Cindy Roof au jour de son inspection. [ 47 ] La déclaration du vendeur sur la qualité de l’immeuble est particulièrement claire à ce sujet puisqu’elle dénonce l’importance de l’utilisation du fil chauffant à la clause D14 (D7.3) en ces termes : « Étant donné l’installation d’un conduit chauffage près du toit, l’installation d’un élément chauffant est requis afin d’éviter les dégâts d’eau dans la chambre avant comme antérieur. » (sic) [2] [ 48 ] Or, la preuve démontre qu’au printemps 2014, les demandeurs n’ont pas cru nécessaire d’utiliser le fil chauffant.

Ce qui devait arriver, arriva. [ 49 ] Les demandeurs prétendent que le défendeur a créé chez eux un sentiment de fausse sécurité en ne déclarant pas spécifiquement les problèmes allégués à la toiture et en laissant entendre que ces problèmes étaient réglés depuis la réalisation de travaux de toiture en 2008. [ 50 ] La preuve à cet effet est contradictoire. Le défendeur témoigne avoir eu avec la technologue une conversation concernant les problèmes de ventilation et la nécessité d’utiliser un fil chauffant pendant la saison hivernale afin d’éviter l’accumulation de glace et d’éventuelles infiltrations.

La technologue Roof témoigne ne pas avoir eu une telle discussion avec le défendeur. [ 51 ] Elle ajoute que le matériel retrouvé dans l’entretoit n’y était pas au moment de sa visite. [ 52 ] Après analyse de la preuve, le Tribunal retient le témoignage du défendeur et conclut que la discussion entre le défendeur et la technologue Roof a bel et bien eu lieu. [ 53 ] Le Tribunal préfère le témoignage du défendeur à celui de la technologue Roof pour les raisons suivantes.

[ 54 ] D’abord, elle n’a pas de souvenir précis de sa visite de l’entretoit. Son témoignage se fonde essentiellement sur l’étude des photos prises au moment de sa visite.

De plus, elle indique catégoriquement à l’audience que le défendeur ne lui a jamais parlé de la nécessité d’installer des serpentins sur la toiture et mentionne ne pas les avoir vus alors que cette information est clairement indiquée à la déclaration du vendeur sur la qualité de l’immeuble dont elle avait pris connaissance avant sa visite. [ 55 ] Il est compréhensible qu’une technologue qui visite plusieurs résidences et effectue plusieurs expertises annuellement ne se rappelle pas des moindres détails de chaque conversation tenue dans le cadre de son travail. [ 56 ] Ajoutons que malgré qu’elle constate la présence de traces d’infiltrations d’eau dans l’entretoit, elle ne fait pas de test d’humidité ou n’en recommande pas l’exercice à ses clients. [ 57 ] En effet, Il y a tout lieu de croire, tel qu’elle même le déclare, qu’elle n’a peut-être pas apporté toute l’attention nécessaire à la vérification de l’entretoit en raison du fait qu’elle croyait que les problèmes de ventilation étaient réglés. [ 58 ] Dans les circonstances, sa déclaration à l’effet qu’il n’y avait pas de chaudière et de serviette dans l’entretoit au moment de sa visite n’a que peu de valeur. [ 59 ] S'il est vrai que le vendeur de l'immeuble a l'obligation de donner l'heure juste à son éventuel acheteur, il n'en demeure pas moins que le problème dont se plaignent les demandeurs leur a été clairement dénoncé.

Il s'agit là d’un problème dont ils avaient connaissance avant l'acquisition et qui, ainsi, ne peut être qualifié de vice caché au sens de la Loi. [ 60 ] Le Tribunal rappelle qu'un vice n'est pas caché du seul fait qu'un acheteur ne l'a pas aperçu, n'en a pas apprécié la gravité ou n’en a simplement pas tenu compte. [ 61 ] En conséquence, le Tribunal répond à la première question en litige par la négative. 2) Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages en cause? [ 62 ] Considérant la réponse donnée à la première question que soulève le litige, il n’y a pas lieu de se pencher sur la dernière.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 63 ] REJETTE la demande; [ 64 ] CONDAMNE les demandeurs à payer au défendeur la somme de 157 $ à

titre de frais judiciaires. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 8 mai 2015