2018 QCCQ 7617, 2018 QCCQ 7617

Caouette c. Desmarais 2018 QCCQ 7617 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-700191-186 DATE : 7 septembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE CAOUETTE Demandeur c.

CLAIRILDA DESMARAIS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame à la défenderesse 14 800 $ en alléguant que l’immeuble acheté de celle-ci comportait un vice caché au sujet de l’installation septique. [ 2 ] La défenderesse conteste la demande et en demande le rejet. LE CONTEXTE [ 3 ] Le 22 janvier 2015, le demandeur a acheté de la défenderesse un immeuble situé à Shawinigan, secteur St-Gérard-des-Laurentides. La vente a été faite pour le prix de 120 000 $.

L’acte de vente fait devant le notaire Tony Harvey révèle que cette vente est faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur en ce qui concerne les bâtisses. Une clause particulière concerne l’installation septique et est rédigée de la façon suivante : « Concernant la fosse septique et le champ d’épuration, la venderesse ne peut confirmer leurs conformités ou leurs états actuels.

Par contre, elle réitère la déclaration faite lors de l’avant-contrat DV 95988, qu’elle n’a jamais eu connaissance d’odeurs ou de débordements, etc. ou d’autres problèmes relativement au système d’évacuation des eaux usées. » [ 4 ] L’acte de vente contient également la déclaration suivante de la défenderesse : « Elle n’a reçu aucun avis d’une autorité compétente à l’effet que l’immeuble n’est pas conforme aux règlements et lois en vigueur » [ 5 ] Enfin, au niveau des obligations de l’acheteur, le contrat de vente prévoit ce qui suit : « Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et reconnaissant qu’il est de sa responsabilité de vérifier lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. » [ 6 ] Dans la déclaration du vendeur DV 95988 [1] , la défenderesse déclare au sujet de l’installation septique qu’elle n’en connait pas le type, qu’elle ne sait pas en quelle année ce système a été installé et qu’elle n’a pas eu, à sa connaissance, des problèmes avec le système par exemple des odeurs et des débordements.

Enfin, elle mentionne que la dernière vidange a été faite en 2012. [ 7 ] La défenderesse a acquis l’immeuble de son conjoint décédé, le 25 avril 1997. Ils auraient habité l’immeuble depuis environ 1985 ou 1987, selon la déclaration qu’elle aurait faite devant le notaire. Ce dernier a témoigné et a mentionné qu’aucune discussion particulière n’avait eu lieu devant lui au sujet de l’installation septique sauf ce qui est mentionné dans le contrat de vente et dans la déclaration du vendeur. [ 8 ] Le demandeur a produit une lettre [2] du 10 février 2005 que la Ville de Shawinigan a adressée à la défenderesse.

Selon cette lettre et suite à une évaluation des installations sanitaires effectuée par la firme SEI Environnement, l’installation a été classée « B », c’est-à- dire non conforme aux règlements, mais ne représentant pas une source de contamination pour l’environnement. [ 9 ] À l’audience, Marc Lamoureux, le fils de la défenderesse (qui est une personne âgée et absente), a mentionné que sa mère n’avait pas souvenir d’avoir reçu une telle lettre de la Ville. ANALYSE [ 10 ] Le demandeur base essentiellement son recours sur la déclaration de la défenderesse dans l’acte de vente à l’effet qu’elle n’avait

pas reçu d’avis des autorités compétentes que l’immeuble n’était pas conforme aux lois et règlements en vigueur. Il en veut pour preuve la lettre du 10 février 2005 de la Ville informant la défenderesse que l’installation septique de l’immeuble n’était pas conforme au règlement Q-2, r.8 sur l’évacuation et le traitement des eaux usées. [ 11 ] L’installation septique qui semble remonter à la construction de la résidence, qui était auparavant un chalet, ne constitue pas un vice caché uniquement pour la raison qu’elle ne serait pas conforme à la réglementation.

L’installation était conforme au moment de la construction de la maison et elle le demeure tant qu’elle ne représente pas une source de contamination pour l’environnement. [ 12 ] Le recours du demandeur est plutôt basé sur l’

article 1401 C.c.Q. dont le texte est le suivant : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 13 ] Pour que cette disposition s’applique, le demandeur doit établir que la défenderesse lui a fait des fausses représentations par mensonge, réticence ou omission. [ 14 ] La déclaration de la défenderesse contenue dans l’acte de vente qu’elle ne peut confirmer la conformité et l’état actuel de l’installation septique ne représente pas une déclaration fausse puisque c’est ce qui était à sa connaissance. [ 15 ] Le seul élément que le demandeur peut reprocher à la défenderesse c’est d’avoir déclaré de ne pas avoir reçu d’avis d’une autorité compétente alors que la Ville lui avait envoyé un avis en 2005. [ 16 ] La preuve révèle que le demandeur, lorsqu’il a acheté l’immeuble, avait déjà comme projet d’en faire un agrandissement en y ajoutant une chambre.

En vérifiant ce qu’il en était auprès de la Ville, il a constaté qu’il devait alors changer l’installation septique puisqu’il y avait l’ajout d’une chambre.

Selon l’évaluation faite par Vivier Excavation inc. le 31 mai 2018, il en coûterait 14 200 $ taxes incluses, pour installer une fosse septique de 750 gallons avec préfiltre et un biofiltre Ecoflo pour 3 chambres. [ 17 ] Avant l’achat, le demandeur, malgré son engagement contenu dans l’acte de vente, n’a fait aucune vérification auprès de la Ville relativement à l’installation septique ou à tout le moins, l’utilisation qu’il entendait faire de l’immeuble, puisqu’il savait à ce moment ce qu’il désirait faire comme agrandissement. Il dit s’être fié au courtier d’immeuble, soit Mme Linda Vaugeois.

Cette dernière a témoigné en affirmant qu’elle avait communiqué avec la Ville, mais qu’elle n’a pu obtenir aucune information concernant l’installation septique, ni l’année d’installation ni l’année de construction de la maison. [ 18 ] Le demandeur est un entrepreneur en construction et un de ses frères est un entrepreneur en installation septique. [ 19 ] La preuve amène le tribunal à la conclusion que la défenderesse n’a pas commis de dol à l’endroit du demandeur puisque selon la preuve, elle n’avait aucun souvenir de l’avis du 10 février 2005 qui remontait à une dizaine d’années.

Par ailleurs, le demandeur n’a pas été prudent en ne vérifiant pas auprès de la Ville qu’elle serait les conséquences quant à l’utilisation qu’il entendait faire de la maison, soit de faire un agrandissement et d’y ajouter une chambre. Il aurait alors appris de la Ville qu’il devait changer l’installation. [ 20 ] À

titre subsidiaire, le Tribunal ajoute qu’il est fortement probable qu’en 2015, l’installation septique avait atteint sa durée de vie normale et que son changement éventuel apporterait une plus-value à l’immeuble. Il est de jurisprudence constante que la vétusté d’une installation septique ne constitue pas un vice caché. [ 21 ] La plus-value apportée par le changement de l’installation septique est fort probablement égale à 100 %. [ 22 ] La demande doit donc être rejetée. [ 23 ] Considérant cependant les circonstances particulières de cette affaire, la demande sera rejetée, chaque

partie assumant ses frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] REJETTE la demande. [ 25 ] CHAQUE

PARTIE assumant ses frais. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 11 juillet 2018