2015 QCCQ 9572, 2015 QCCQ 9572

Favreau c. Petit syndicat de copropriété Jardins d'Avignon 2015 QCCQ 9572 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-029835-122 DATE : 10 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIELLE FAVREAU ET CLAUDE FAVREAU Demandeurs c. PETIT SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ JARDINS D'AVIGNON Défenderesse et 9236-6941 QUÉBEC INC.

Appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs sont propriétaires d'une unité détenue en copropriété divise administrée par le Petit Syndicat de copropriété Jardins d'Avignon (" le Syndicat "). [ 2 ] Ils lui réclament 2 793,21$ en remboursement des travaux correctifs qu'ils ont dû payer parce que la cheminée qui dessert leur unité ne respectait pas les exigences du Code National du Bâtiment (" CNB ").

Ils réclament également 706,12$ pour les honoraires de Me Marc Lanteigne, dont ils ont retenu les services, aux fins de déterminer la responsabilité des parties quant au paiement de ces travaux. [ 3 ] Le Syndicat conteste parce que l'utilisation du foyer est exclusive aux demandeurs et pour cette raison, il n'encourt aucune

responsabilité quant au paiement des travaux correctifs. Il ajoute qu'il n'a pas été impliqué par les demandeurs dans les démarches relatives à ces travaux, ce qui constitue une fin de non-recevoir à la présente action. [ 4 ] Quant aux honoraires de Me Lanteigne, il plaide que les demandeurs ont requis ses services professionnels pour leur seul bénéfice personnel et qu'ils n'avaient pas le pouvoir d'engager la responsabilité du Syndicat à cet égard. [ 5 ] Sans préjudice à sa défense, le Petit Syndicat appelle dans le présent dossier 9236-6941 Québec inc. (" Québec inc.

") qui a construit le bâtiment, et qui ultimement, est responsable des vices de conception ou de construction. Questions en litige [ 6 ] Le Syndicat est-il tenu de payer les travaux correctifs engagés par les demandeurs relativement à la cheminée du foyer de leur unité? [ 7 ] Le Syndicat est-il tenu de leur rembourser les honoraires d'avocat payés à Me Lanteigne? [ 8 ] L'appel de Québec inc. est-il fondé? Le contexte [ 9 ] Les demandeurs ont acheté de la compagnie Habitations Classique (2000) inc. devenus 9236-6941 Québec inc., l'appartement 13 du 660 rue Paul-Doyon à Boucherville.

Il s'agit d'une unité de copropriété située dans un édifice qui en compte quatre, deux au rez-de- chaussée et deux à l'étage. [ 10 ] Cette copropriété dite " verticale " fait

partie d'un ensemble de 13 bâtisses toutes construites par Québec inc., elles-mêmes constituant une copropriété horizontale administrée par le " Grand " Syndicat Des Jardins d'Avignon. [ 11 ] L'unité des demandeurs et l'appartement 14 du 660 Paul-Doyon sont dotés d'un foyer. [ 12 ] Par lettre datée du 23 décembre 2010, le Service de Sécurité Incendie (" le S.S.I.

") de l'agglomération de Longueuil avise les demandeurs qu'il a raison de croire que l'installation de la cheminée du foyer de leur unité présente un risque de propagation potentielle advenant un incendie. [ 13 ] Pour des raisons de sécurité, le S.S.I. les enjoint de cesser d'utiliser immédiatement l'appareil de chauffage d'appoint jusqu'à ce qu'une entreprise qualifiée en ait vérifié l'installation. [ 14 ] Par la suite, le S.S.I. tient une session d'information à laquelle sont conviés les officiers et administrateurs du Syndicat.

Le S.S.I. confirme alors qu'il interdit l'utilisation des foyers des unités de la copropriété en raison de la configuration non conforme aux normes applicables et de l'étanchéité déficiente des conduits de fumée dans les cheminées.

Il s'agirait donc d'un vice de construction. [ 15 ] Le grand Syndicat n'assume aucune responsabilité quant aux travaux eux-mêmes, mais il coordonne la recherche de professionnels pour inspecter les unités des copropriétés verticales et identifier les déficiences des foyers et des cheminées et les travaux correctifs à apporter. [ 16 ] À la suite des démarches du grand Syndicat, l'ingénieur Daniel Olivier inspecte 42 unités réparties dans les 13 copropriétés verticales.

Il fait parvenir au grand Syndicat son rapport daté du 30 août 2011. [ 17 ] L'ingénieur conclut que les foyers préfabriqués au bois et au gaz, dont celui de l'unité des demandeurs, présentent de graves déficiences quant à leur installation qui ne respecte pas, à plusieurs égards, les normes en vigueur au moment de la construction. Cela constitue un risque sérieux d'incendie. Il recommande donc des travaux correctifs importants. [ 18 ] Le grand Syndicat obtient des soumissions de divers entrepreneurs pour les réaliser au meilleur coût possible.

C'est ainsi qu'à l'assemblée générale du 25 janvier 2012 qui réunit les copropriétaires des copropriétés verticales, la soumission de 9223-4376 Québec inc. est retenue pour réaliser les travaux correctifs.

Selon le procès-verbal de cette assemblée, il est convenu que chaque copropriétaire qui possède un foyer confirme par courriel son accord à la proposition. [ 19 ] En début février 2012, 9223-4376 Québec inc. réalise les travaux correctifs chez les demandeurs en conformité avec les plans et devis préparés par le technologue Marc Constantineau. [ 20 ] Pour faire suite à l'assemblée générale du grand Syndicat du 25 janvier, le Petit Syndicat tient une assemblée des copropriétaires le 21 février 2012 pour discuter des sujets à l'ordre du jour qui leur est communiqué :

a) fonds de prévoyance;

b) mise à niveau du corridor de cheminée;

c) murets;

d) varia. [ 21 ] Le procès-verbal de cette assemblée n'est pas produit au dossier, mais il n'est pas contesté que la question de la responsabilité du Syndicat quant au paiement des travaux correctifs est discutée. [ 22 ] Le 25 février suivant, Guy Desrochers, l'un des copropriétaires, transmet aux demandeurs et aux autres copropriétaires (Johanne Tremblay et Fernando Bouchard), le courriel suivant :

" Suite à la rencontre de mardi soir dernier et à la réclamation qui nous a été faite en lien avec les travaux effectués pour la mise à niveau de vos foyers, nous vous informons que nous nous rallions aux autres copropriétaires des Jardins d'Avignon qui n'ont pas de foyer. En effet, ces derniers ne paient ou ne paieront aucuns frais liés aux travaux effectués pour le bon fonctionnement des foyers. Seul monsieur Daveze a déboursé une certaine somme étant donné les travaux réalisés dans sa résidence. Trois copropriétaires n'ont pas été rejoints (possiblement en vacances).

En espérant que ce différend n'interfèrera pas dans nos bonnes relations.

" [ 23 ] Suite au courriel de Guy Desrochers, les demandeurs retiennent les services professionnels de Me Lanteigne, de l'étude De Grandpré Jolicoeur, pour savoir qui est responsable du paiement des travaux correctifs, le Petit Syndicat ou les seuls copropriétaires dont l'unité dispose d'un foyer, soit les demandeurs et le propriétaire de l'unité 14. [ 24 ] Le 29 mars 2012, Me Lanteigne adresse à Daniel Favreau et au Syndicat son avis juridique : il conclut que tous les copropriétaires de la copropriété verticale doivent assumer les coûts reliés à la réparation ou au remplacement des deux cheminées, même si seulement deux unités sont dotées d'un foyer. [ 25 ] Les demandeurs transmettent cet avis juridique aux autres copropriétaires, qui maintiennent leur refus de participer au coût des travaux correctifs, selon un courriel du 16 avril. [ 26 ] Les demandeurs paient la note d'honoraires de Me Lanteigne au montant de 706,12$, dont ils réclament au Syndicat le remboursement. [ 27 ] En avril, le technologue Marc Constantineau inspecte les travaux correctifs et atteste qu'ils ont été réalisés en conformité avec les plans et devis approuvés par la Ville de Boucherville et le S.S.I.

Le 1 er mai 2012, le S.S.I. confirme aux demandeurs qu'il lève l'interdiction d'utiliser le foyer, suite au rapport et à l'attestation de conformité produits par Marc Constantineau.

Droit applicable [ 28 ] Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs produisent notamment le rapport de l'ingénieur Daniel Olivier et la lettre de Mario Beaulieu, technicien en prévention des incendies du S.S.I. [ 29 ] Au procès, les représentants du Petit Syndicat n'en contestent pas la teneur. [ 30 ] Selon la preuve documentaire et les témoignages entendus, l'installation de la cheminée de l'unité de copropriété des demandeurs ne répond pas aux normes de construction et de sécurité en vigueur au moment de la construction de l'unité en 2003 et présentait un danger sérieux d'incendie. [ 31 ] Il s'agit d'un vice de construction ou de conception selon le rapport de l'ingénieur Daniel Olivier.

Dans les circonstances, la responsabilité du Petit Syndicat de copropriété découle de l'

article 1077 C.c.Q. : " 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. " [ 32 ] Dans l'affaire Potvin c. Syndicat de la copropriété Les Condominiums St-Michel [1] , la juge Micheline Paradis, J.C.Q. analyse la doctrine et la jurisprudence et résume ainsi les critères applicables lorsqu'il s'agit d'apprécier la responsabilité du Syndicat en vertu de cet

article : " [83] Les auteurs et la jurisprudence ont à maintes reprises rappelé les critères applicables en l'espèce. Ils se résument ainsi: 1- Le syndicat des copropriétaires est responsable en cas de dommages causés aux copropriétaires par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. 2- Les motifs pour lesquels la responsabilité du syndicat doit être retenue sont différents de la responsabilité des vendeurs. Les vendeurs sont responsables en vertu de leur contrat de vente et des obligations spécifiques que la loi leur impose (art. 1726 ss. CCB).

L'obligation du vendeur est donc à la fois contractuelle et extracontractuelle, ce qui donne ouverture aux recours en diminution du prix de vente ou en annulation de celle-ci. La responsabilité du syndicat découle plutôt des dispositions du Code civil sur la copropriété ( art. 1077 C.c.Q.). C'est ainsi que le recours se limite aux dommages directs résultant du vice de construction ou de conception ou au défaut d'entretien. Il s'agit d'une obligation extracontractuelle. 3- La responsabilité ainsi encourue par le syndicat est absolue. Elle s'applique de plein droit lorsque les préalables sont établis. En effet, l'

article 1077 est d'ordre public et le syndicat ne peut y déroger. 4- La responsabilité découlant de l'

article 1077 C.c.Q. s'applique aussi aux parties communes, y compris celles dont la jouissance est exclusive à certains propriétaires. 5- Cette obligation s'avère fort exigeante à l'égard du syndicat de copropriété, tel qu'en témoigne la jurisprudence en la matière. 6- Quant à l'étendue de l'obligation du syndicat, elle peut, le cas échéant, couvrir la réfection des vices de construction.

Au cas de défaut de régler un problème (entretien, conception ou construction), le syndicat peut être tenu responsable des dommages secondaires causés, par exemple, à un copropriétaire. 7- La

partie commune à usage restreinte, notamment les portes, fenêtres, murs extérieurs et balcons, demeurent une

partie commune et son remplacement est la responsabilité du syndicat. Et ce particulièrement si cela découle directement d'un vice de construction et/ou de conception . " (Références omises) (Le Tribunal souligne) [ 33 ]

Malgré l'

article 1077 C.c.Q. , le Syndicat plaide qu'il n'est pas tenu de rembourser aux demandeurs ce qu'ils ont payé pour les travaux correctifs, puisque la cheminée est une

partie commune à usage restreint dont ils sont les seuls à bénéficier. Il réfère à l'

article 1064 C.c.Q. : " 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent . " (Le Tribunal souligne) [ 34 ] Dans l'arrêt Gestion Almaca c. Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean [2] , la Cpur d’appel clarifie l'interprétation à donner à cet

article et fait la différence entre l'entretien des parties communes à usage restreint auxquelles seuls leurs copropriétaires sont tenus, et les réparations majeures auxquelles tous les copropriétaires sont tenus : " [18] Almaca soutient que les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint doivent contribuer non seulement aux charges pour les réparations mineures et d’entretien, mais également être les seuls à payer pour les réparations majeures et le remplacement de celles-ci. C’est le sens qu’elle donne à la dernière phrase de l’

article 1064 C.c.Q . Leur contribution au fonds de prévoyance doit être ajustée en conséquence. [19] Avec égards, je ne partage pas ce point de vue. Comme le juge de première instance, je crois que le terme « charges », que l’on retrouve à la dernière phrase de l’

article 1064 C.c.Q ., vise seulement les réparations mineures et d’entretien . (…) [21 ] Les articles 1064 , 1071 et 1072 C.c.Q . établissent les règles applicables à la répartition des coûts d’entretien (réparations mineures ou majeures) d’un immeuble détenu en copropriété divise. Le terme « charges », utilisé à l’

article 1064 C.c.Q ., ne vise que les dépenses mineures de réparation et les coûts d’entretien liés à l’utilisation des parties communes. La dernière phrase prévoit qu’il y a un partage différent de ces coûts pour les parties communes à usage restreint . La contribution au fonds de prévoyance, pour sa part, sert à acquitter le coût des réparations majeures et de remplacement de toutes les parties communes (à usage restreint ou non). Le législateur édicte que tous les copropriétaires doivent y contribuer en proportion de la valeur relative de leur fraction de copropriété. Le deuxième alinéa de l’

article 1072 C.c.Q . confirme cette interprétation. En effet, il peut être tenu compte, pour établir la contribution au fonds de prévoyance, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Cela signifie donc que, sans clause particulière à ce sujet dans la déclaration de copropriété, la contribution au fonds de prévoyance ne tient pas compte de ces droits . [22] Il est par ailleurs logique qu’il en soit ainsi puisque les réparations majeures, sur un immeuble, sont liées au droit de propriété et non à la jouissance de ces parties communes .

Je partage l’opinion de Me Christine Gagnon à ce sujet. Elle écrit : (…) [24] Le juge de première instance n’a donc commis aucune erreur. Puisque la déclaration de copropriété ne contient pas de disposition qui permet, en vertu du second alinéa de l’

article 1072 C.c.Q , de déroger à la règle générale qui prévoit la contribution de tous les copropriétaires à la constitution du fonds de prévoyance en proportion de la valeur relative de leur fraction, il a eu raison de rejeter la demande de jugement déclaratoire à cet égard . " (Références omises) (Le Tribunal souligne) [ 35 ] Il n'est pas contesté que la déclaration de copropriété ne traite pas des cheminées ni des foyers, elle ne précise pas si les cheminées sont des parties communes ou des parties communes à usage restreint. [ 36 ] Bien que les foyers soient des parties privatives parce que situées à l'intérieur des murs de l'unité des demandeurs qui est une

partie privative, les cheminées sont des parties communes à usage restreint, étant destinées à la jouissance exclusive des copropriétaires considérés individuellement. Elles sont assimilables aux portes, fenêtres, murs extérieurs et balcons dont traite la juge Paradis dans l'affaire Potvin citée plus haut. [ 37 ] Il n'est pas contesté que la déclaration de copropriété ne comporte pas de clauses particulières permettant de déroger aux enseignements de la Cour d'appel et qui constitueraient une application du deuxième alinéa de l'

article 1072 C.c.Q. : " 1072. Annuellement, le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. " (Le Tribunal souligne) [ 38 ] Dans une affaire récente qui présente des similarités avec le présent dossier [3] , les parties soumettaient au juge Benoit Sabourin, J.C.Q., la question de la responsabilité du Syndicat quant au coût de remplacement des fenêtres de l'unité des demandeurs. Le Syndicat avait adopté un programme volontaire de remplacement des fenêtres de toutes les unités de condominium, en vertu duquel

chacun des copropriétaires assumait ce coût. [ 39 ] Le juge Sabourin tranche ainsi cette question : " [38] Bien que la Cour d'appel, dans Almaca, traite spécifiquement du fonds de prévoyance, le Tribunal estime que l'interprétation qu'elle fait des articles 1064 , 1071 et 1072 du Code civil du Québec s'applique au présent litige. [39] La Déclaration de copropriété ne prévoit pas que les charges liées aux parties communes à usage restreint doivent être exclusivement assumées par les copropriétaires qui en ont l'usage. Le Syndicat ne peut s'appuyer sur l'

article 1064 du Code civil du Québec pour valider son programme volontaire de remplacement des fenêtres. [40] En conséquence, le Syndicat doit considérer que ces charges sont communes et doivent être réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction.

En procédant comme il l'a fait, le Syndicat ne respecte pas l'une des règles fondamentales de la copropriété divise, règle selon laquelle les dépenses liées aux parties communes doivent être réparties en fonction de la quote-part détenue par chacun des copropriétaires. [41] De plus, le Syndicat est responsable de voir à l'entretien, à la réparation et au remplacement des fenêtres vu leur statut de parties communes.

En conséquence, il devait agir conformément à la Déclaration de copropriété et dans le respect des dispositions du Code civil du Québec . [42] Dans une décision rendue par le juge Pierre Coderre, J.C.Q. [9] , ce dernier conclut que le syndicat des copropriétaires est responsable du remplacement des fenêtres. Il condamne le syndicat à rembourser un copropriétaire pour les frais de remplacement d'une vitre d'une fenêtre de son condominium. Il conclut que l'

article 1064 du Code civil du Québec ne peut avoir pour effet de rendre un copropriétaire responsable du remplacement d'une

partie commune à usage restreint. [43] Le Tribunal est bien conscient du fait que plus de 80% des copropriétaires ont déjà procédé eux-mêmes au remplacement de leurs fenêtres et en ont assumé les frais, et ce, dans le cadre du programme de remplacement établi par le Syndicat en 2005. [44] Ceci étant, le Tribunal ne peut tenir compte de cette réalité lorsque vient le temps de statuer sur les droits et obligations des parties au présent litige. De plus, le Tribunal ne peut ratifier ce qui a été fait depuis 2005.

Il appartient au Syndicat de prendre les moyens nécessaires pour rectifier le tir, et ce, dans le respect de la Déclaration de copropriété. [45] Le Tribunal conclut que les demandeurs ont droit au remboursement des frais de remplacement de leurs fenêtres, soit 1 948,83$. " [ 40 ] En l'instance, le Syndicat doit rembourser aux demandeurs le coût des travaux correctifs de la cheminée de leur unité, soit 2 793,21$. [ 41 ] La preuve révèle que le Syndicat n'a pas été tenu à l'écart des décisions concernant les travaux correctifs.

En effet, la preuve prépondérante est qu'à toutes les étapes du processus mis en place par le grand Syndicat, tous les copropriétaires des copropriétés verticales, incluant celles gérées par le Petit Syndicat, ont été informés des démarches. [ 42 ] Même si le Petit Syndicat avait été formellement mis en demeure par les demandeurs avant qu'ils ne procèdent aux travaux correctifs, il n'aurait pu procéder différemment ni obtenir de meilleurs prix pour les travaux. [ 43 ] Par ailleurs, le Tribunal n'accorde pas aux demandeurs le remboursement des honoraires payés à Me Lanteigne. [ 44 ] Ceux-ci prétendent qu'à l'assemblée générale du 21 février 2012, ils ont été autorisés à retenir les services d'un avocat pour obtenir un avis juridique quant à la question de la responsabilité des travaux correctifs, pour le bénéfice de tous les copropriétaires. [ 45 ] Or, ils ne produisent pas de procès-verbal de cette assemblée alors que leur version est contredite par les représentants du Syndicat et copropriétaires qui témoignent au procès. [ 46 ] Le Tribunal n'a pas de raison d'écarter le témoignage de ces derniers.

Les demandeurs n'ont donc pas démontré, par preuve prépondérante, le bien-fondé de leurs prétentions à ce sujet. Appel de 9236-6941 Québec inc. [ 47 ] Le Petit Syndicat est en droit d'appeler dans le présent dossier le constructeur 9236-6941 Québec inc., vu la nature du vice affectant l'unité des demandeurs et l'

article 1077 C.c.Q. qui prévoit expressément la possibilité d'une action récursoire. [ 48 ] L'appelée devra donc la tenir indemne de la condamnation prononcée dans le présent dossier, en capital, intérêts et frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] ACCUEILLE en

partie l'action des demandeurs; [50] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 2 793,21$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du dépôt de la demande; [51] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 132,00$. [52] CONDAMNE l'appelée 9236-6941 Québec inc. à payer à la

partie défenderesse la totalité de la présente condamnation en capital, intérêts et frais;

__________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.