2016 QCCQ 8744, 2016 QCCQ 8744

Québec (Ville de) c. Société de développement des entreprises culturelles (SODEC) 2016 QCCQ 8744 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-80-007945-163 DATE : 26 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VILLE DE QUÉBEC Demanderesse c.

SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT DES ENTREPRISES CULTURELLES (SODEC) Intimée et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Ville de Québec (Québec) demande la permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du Québec (TAQ) [1] en vertu de l’

article 159 de la

Loi sur la justice administrative [2] .

Cette décision accueille le recours de la Sodec et comporte les conclusions suivantes : DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 1 $; DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 (correspondant à la proportion médiane de 100 %); et FIXE les valeurs à inscrire au rôle d’évaluation comme suit, à compter du 1er janvier 2013 comme suit : Terrain : 1 $ Bâtiment : 0 $ Total : 1 $ [ 2 ] À l’audition devant le TAQ, Québec a défendu une valeur de 541 000 $ soit : - terrain 163 000 $ - améliorations au sol 378 000 $ [ 3 ] La requête propose qu’un appel examine les questions suivantes : 1. le TAQ pouvait-il conclure à une valeur nominale pour le terrain d’un parc historique situé au centre-ville et sur lequel on retrouve un équipement militaire patrimonial ? 2. le TAQ pouvait-il conclure que les aménagements du parc ne valent rien alors que la

Loi sur la fiscalité municipale ne prévoit pas leur exclusion du rôle ? [ 4 ] Québec sollicite également que par un jugement final à intervenir le dossier soit retourné devant le TAQ pour qu’il soit statué sur la valeur de l’unité d’évaluation en cause. [ 5 ] Sodec conteste la requête pour permission d’appeler affirmant :

- le TAQ a simplement exercé sa compétence par le biais de la méthode d’évaluation des ventes comparables fournies par Québec; - que la question n’est pas nouvelle, controversée, sérieuse ou d’intérêt général; - que le même terrain a fait l’objet d’une décision du TAQ [3] établissant une valeur nominale pour l’exercice financier 2010. CONTEXTE [ 6 ] Le terrain, connu comme étant « La Batterie Royale » à Québec a une superficie de 2 329.4 m 2 et comporte un mur de fortification en pierres de 93 mètres de long [4] . Il n’est pas constructible et est grevé de servitudes [5] .

Aucun profit ne peut être généré par son usage. Au contraire, des dépenses annuelles de 165 000 $ sont engendrées pour son maintien [6] . [ 7 ] Lors de l’audition, Québec présente un dossier de sept ventes pour des immeubles comparables au sujet. Le TAQ les analyse toutes et en retient une comme comparable, soit la vente numéro 3 [7] . [ 8 ] C’est à partir de cette transaction que le TAQ conclut à une valeur nominale pour le terrain sujet. Selon lui, les améliorations sont incluses et n’apportent pas une valeur à l’ensemble [8] . Québec n’a pas, selon le TAQ, relevé son fardeau de preuve [9] .

Le TAQ a dès le début de son analyse mis de côté « la présomption de valeur nominale systématique dans le cas d’un parc » [10] . QUESTION EN LITIGE La requête démontre-t-elle que les questions soumises par Québec méritent qu’un appel soit autorisé suivant les critères élaborés par la jurisprudence de la Cour du Québec en cette matière ?

ANALYSE ET DÉCISION [ 9 ] Les deux parties nous présentent la jurisprudence établissant les critères d’octroi d’une permission d’appeler d’une décision du TAQ en matière de fiscalité municipale notamment. [ 10 ] Le Tribunal croit que l’énoncé que fait le juge Gilles Lareau est toujours approprié lorsqu’il écrit : « [10] Parmi les exemples retenus par la jurisprudence, on retrouve les cas suivants : Une question sérieuse - Une faiblesse apparente de la décision attaquée; - Une erreur de fait déterminante; - L’omission d’analyser des éléments fondamentaux de preuve; - Une sérieuse lacune au niveau des motifs de la décision attaquée qui empêche d’en comprendre le fondement factuel et juridique; - L’incidence de la décision sur le sort du justiciable; - L’importance du montant en jeu.

Une question controversée - Une jurisprudence incohérente ou contradictoire même sur des questions techniques; - Une décision isolée allant à l’encontre d’un courant jurisprudentiel solidement établi. Une question nouvelle - Une question n’ayant jamais été soumise à la Cour du Québec.

Une question d’intérêt général - La violation d’une règle de justice naturelle; - Une question visant les intérêts supérieurs de la justice; - Une question de principe à caractère normatif, dont les enjeux dépassent les intérêts des parties; - Une violation patente d’une règle de droit. » [11] [ 11 ] Dans cette orientation, Québec propose des angles de contestation de la décision du TAQ. Mauvaise appréciation de la vente numéro 3 [ 12 ] Québec soumet que le fait que la vente numéro 3 ait été pour 1 $ n’entraîne pas une valeur nominale pour le sujet.

Elle soutient que cette vente n’incluait pas des aménagements et ainsi ne peut servir à évaluer ceux qui se trouvent à La Batterie Royale en bordure de la rue Dalhousie. [ 13 ] Québec invoque alors l’

article 44 de la

Loi sur la fiscalité municipale [12] :

Le prix de vente le plus probable d’une unité d’évaluation qui n’est pas susceptible de faire l’objet d’une vente de gré à gré est établien tenant compte du prix que la personne au nom de laquelle est inscrite l’unité d’évaluation serait justifiée de payer et d’exiger si elleétait à la fois l’acheteur et le vendeur, dans les conditions prévues par l’article 43. [14] En l’espèce, le TAQ connait la superficie du sujet, les charges l’affectant et son caractère non constructible et il n’a pas hésité àconclure à une valeur nominale sans l’avoir présumée à prime abord. [15] Québec incite donc par son appel le Tribunal à reprendre l’examen fait par le TAQ sans identifier de façon précise l’erreur dedroit dans la décision qu’on porterait en appel. [16] Le Tribunal est d’avis que le TAQ a bien apprécié la vente numéro 3 qui lui était soumise.

Impact de la décision de la Cour Suprême du Canada pour la citadelle d’Halifax [17] Même si la Cour Suprême[13] entérine la possibilité qu’un parc puisse avoir une valeur autre que nominale, il convient dereconnaître que la superficie en cause n’est nullement comparable à celle restreinte du sujet. Dans l’instance d’Halifax, la valeur duterrain est reconnue par un comité d’experts. L’analyse judiciaire porte plutôt sur la raisonnabilité de la décision ministérielle deconclure à une valeur nominale dans le cadre législatif particulier où devait s’inscrire cette décision.

Le Ministre devait fixer une valeurpour déterminer une compensation tenant lieu de taxes foncières sur un immeuble par ailleurs exempt. [18] Sur l’application de la décision de la Cour Suprême, le Tribunal ne croit pas qu’il puisse justifier une permission d’en appeler. Question nouvelle [19] Le Tribunal est d’avis que la décision dans l’affaire d’Halifax a été considérée dans la présente cause. Le TAQ en a pris acte etla respecte pour ce qu’elle enseigne soit l’existence ou non d’une présomption de valeur nominale pour un parc. [20] Le deuxième volet de la question, sans être nouveau est sérieux.

En effet, le terrain n’ayant qu’une valeur nominale, doit-on enconclure que cela entraîne le même sort pour les améliorations qui s’y retrouvent ? Une preuve quelconque a-t-elle été faite de leurvaleur ? Importance des montants en jeu [21] L’immeuble sujet ne génère pas un impact fiscal important pour Québec. Au cours des dernières années, il bénéficiait d’uneexemption de taxes. [22] Le Tribunal ne croit pas, qu’en soi, la décision du TAQ puisse s’étendre à tous les autres parcs non propriété de la Ville deQuébec et se situant sur son territoire.

Question controversée [23] Québec voit une controverse entre les décisions Paroisse de Notre-Dame de l’Ile Perrot c. Société générale des industriesculturelles, (QC CA), 2000 RJQ 345 et Société des établissements de plein air du Québec c. Ville de Beauport, (C.A.). [24] Le Tribunal n’est pas du même avis. Les conclusions de valeur dans les deux instances soient différentes. Ces deux décisionssont prononcées à quelques semaines d’intervalle. Celle de Beauport cite avec approbation la précédente. Ces décisions confirmentplutôt l’approche du TAQ dans une analyse cas par cas pour déterminer la valeur d’un parc.

Question d’intérêt général [25] La décision du TAQ dont on veut appeler en est une qui détermine une absence de valeur pour un parc. Elle ne constitue pas ensoi une décision de principe. La question ne devient pas d’intérêt général du simple fait que toutes les municipalités au Québec ont desparcs sur leur territoire. [26] Le Tribunal voit cependant, à la lumière de la deuxième question et des allégués 45 et 46 de la requête un élément d’intérêtgénéral : 45.

La seconde question est également d’intérêt général puisque, outre le fait que le TAQ ne se soit pas basé sur la preuve, elle est liéeau concept de la valeur réelle versus la valeur marchande. 46. Toutes les municipalités sont susceptibles d’avoir à évaluer des biens qui ne rapportent pas d’argent, mais qui sont néanmoinsdésirés par la collectivité d’où une valeur réelle même en l’absence de valeur marchande. [27] Au surplus, la décision de la Cour d’appel dans Société des établissements de plein air du Québec c.

Ville de Beauport[14]permet de constater qu’une valeur soit attachée aux installations d’un parc, valeur qui est portée au rôle. [28] Dans notre cas, le TAQ semble fusionner sa conclusion d’une valeur nominale pour le terrain avec celle d’une valeur inexistantepour les améliorations. Synthèse et conclusion [29] L’appel n’est pas autorisé sur la première question. Québec n’a pas démontré une erreur manifeste du TAQ dans sa conclusiond’une valeur nominale pour ce terrain en particulier. Québec a déjà accepté une telle conclusion entérinée d’ailleurs par le TAQ pour lerôle d’évaluation précédent[15].

[ 30 ] Sans conclure à chose jugée [16] , il devient cependant nécessaire de faire la preuve d’un changement ou d’un angle nouveau pour entraîner une révision d’une décision du TAQ concernant le même immeuble. [ 31 ] Les caractéristiques et les contraintes affectant l’immeuble sujet militent plutôt en faveur d’une valeur nominale suivant les nombreuses décisions soumises par les parties [17] . [ 32 ] Cependant, la deuxième question proposée est sérieuse et d’intérêt général selon le Tribunal. [ 33 ] Elle doit cependant être modifiée pour que l’appel porte aussi sur l’existence même

sommaire d’une preuve faite de la valeur des améliorations et non seulement sur le refus du TAQ de les porter au rôle ou de les évaluer. [ 34 ] En effet, le TAQ s’est prononcé dans le sens que ces améliorations n’avaient pas de valeur. Il écrit : [70] En ce qui a trait aux améliorations au sol, le Tribunal ne peut souscrire aux prétentions de la

partie intimée. [71] En effet, ladite vente no 3 démontre que même une fois les améliorations aménagées, la cession est faite gratuitement. [72] Le Tribunal ne peut donc conclure qu’à une valeur nominale de 1 $ pour le terrain, incluant les améliorations au sol qu’il comporte. [73] Après analyse, le Tribunal ne peut que constater que le remplaçant de l’évaluateur municipal ne lui a pas fourni les données pertinentes et suffisantes au soutien de ses prétentions. [74]

Malgré ses recherches, il n’a pas trouvé de ventes similaires dans l’essentiel au terrain à l’étude et, par conséquent, aucun indice de valeur réelle valide. [ 35 ] Québec a assumé le fardeau de démontrer une valeur de 378 000 $ pour ces améliorations dans un parc où le terrain n’a qu’une valeur nominale. La preuve est-elle substantielle sur cet aspect ? La valeur des améliorations serait-elle alors à inclure à la valeur du terrain aux fins d’inscription au rôle municipal ? POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE en

partie la demande d’en appeler de la décision du TAQ du 8 avril 2016 dans le dossier SAI-Q-197647-1312; REFUSE que cet appel porte sur la question suivante : Le TAQ pouvait-il conclure à une valeur nominale pour le terrain d’un parc historique situé au centre-ville et sur lequel on retrouve un équipement militaire patrimonial ? ACCUEILLE cependant la permission d’en appeler sur la question suivante : Le TAQ pouvait-il conclure que les aménagements du parc ne valent rien alors que la

Loi sur la fiscalité municipale ne prévoit pas leur exclusion du rôle ? Si les aménagements ont une valeur, est-ce que la preuve en a été faite devant le Tribunal administratif du Québec ? LE TOUT frais à suivre l’issue. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Me Richard Grondin Giasson & Associés Casier 13 Procureurs de la demanderesse Me François Marchand Cabinet d’avocats St-Paul, casier 191 Procureurs de l’intimée Date d’audience : 18 mai 2016