2016 QCCQ 7981, 2016 QCCQ 7981

Gestion d'immeubles Stéphane Petit inc. c. Bouchard Parent Associés inc. 2016 QCCQ 7981 COUR DU QUÉBEC «Division de pratique» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-226532-151 DATE : 21 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD ______________________________________________________________________ GESTION D’IMMEUBLES STÉPHANE PETIT INC. et DR CAPITAL INC. Demanderesses c. BOUCHARD PARENT ASSOCIÉS INC. Défenderesse et demanderesse en garantie c.

STÉPHANE PETIT Défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Stéphane Petit demande de rejeter la demande introductive d’instance en garantie introduite contre lui, pour absence de fondement juridique. [ 2 ] Bouchard Parent Associés inc. ( BPA ) recherche la responsabilité extracontractuelle de Stéphane Petit dans le cadre de son recours en garantie. Questions en litige [ 3 ]

a) Existe-t-il un lien de connexité entre l’action principale et l’appel en garantie ?

b) L’appel en garantie est-il fondé en droit, quoique les faits allégués puissent être vrais ? Contexte et analyse [ 4 ] À leur action principale, les demanderesses réclament à BPA le remboursement de la rétribution qu’elle lui paie à

titre d’agence immobilière à la suite d’une transaction du 15 janvier 2014. [ 5 ] Les venderesses à cette transaction sont les compagnies Gestion MCM inc., DR Capital inc. et Gestion d’Immeubles Stéphane Petit inc., qui sont les associées de la société en nom collectif Gestion d’Immeuble D.M.S.

SENC. [ 6 ] Les demanderesses allèguent que la rétribution versée à BPA à la suite de cette transaction immobilière est sans fondement puisque le contrat de courtage concerné fut obtenu sans un consentement éclairé. [ 7 ] À l’action principale, BPA dépose une défense datée du 26 mai 2016. [ 8 ] À sa demande introductive d’instance en garantie, BPA reprend, pour l’essentiel, les mêmes allégations qu’à sa défense et demande de condamner Stéphane Petit à lui rembourser « toutes sommes qu’elle pourrait être condamnée à payer dans le cadre du dossier principal, à

titre de capital, intérêts et indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 du Code civil du Québec ». De plus, BPA réclame à Stéphane Petit 5 672,30 $ représentant les frais de défense du représentant de BPA, M. Michel Bouchard, pour les honoraires d’avocat qu’il débourse pour se défendre à une plainte devant l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). [ 9 ] En vertu du dernier alinéa de l’

article 184 du Code de procédure civile , RLRQ, c. C-25.01 [1] , BPA « prétend exercer une demande en garantie » contre Stéphane Petit.

[ 10 ] En cette matière, la jurisprudence qui traite d’un recours en garantie sous l’ancien C.p.c. est toujours d’actualité. [ 11 ] Ainsi, pour appeler un tiers en garantie, il doit y avoir, en premier lieu, un lien de droit entre le demandeur en garantie et le tiers.

Il doit exister également un lien de connexité entre l’appel en garantie et l’action principale, c’est-à-dire un lien tel que la demande en garantie et la demande principale ne pourraient, sans danger de jugements contradictoires, être jugées par des tribunaux différents [2] . [ 12 ] Tel qu’indiqué, l’action principale vise à obliger BPA à rembourser aux demanderesses une rétribution payée à la suite d’une transaction immobilière vu l’absence de consentement valide donné au contrat de courtage qui fonde le paiement de cette rétribution. [ 13 ] L’action principale est donc basée sur le prétendu contrat de courtage existant entre les demanderesses et BPA. [ 14 ] Par sa demande en garantie, BPA poursuit Stéphane Petit, le principal représentant de Gestion d’Immeubles Stéphane Petit inc., en invoquant les principes de la responsabilité extracontractuelle. [ 15 ] Le Tribunal fait écho à certains jugements qui établissent qu’il n’existe aucune connexité entre une demande principale basée sur un contrat et un appel en garantie fondé sur la responsabilité extracontractuelle d’un tiers [3] . [ 16 ] La principale question en litige à trancher dans le cadre de l’action principale est de déterminer si le consentement donné au contrat de courtage qui justifie le paiement de la rétribution à BPA est vicié. [ 17 ] Si les demanderesses réussissent à démontrer un vice de consentement, il est impossible pour BPA, sur le plan juridique, de faire supporter à un tiers sa propre responsabilité. [ 18 ] Aussi, il n’existe aucun lien de connexité entre l’appel en garantie et l’action principale puisqu’il n’existe aucun danger de jugements contradictoires. [ 19 ] Au surplus, le recours en garantie ne doit pas avoir pour conséquence de rendre plus complexe l’instance principale au détriment des demanderesses [4] .

Ce serait le cas notamment puisque BPA allègue la commission d’une faute par Stéphane Petit en relation avec le dépôt d’une plainte auprès de l’OACIQ, ce qui ne concerne en rien la validité du contrat de courtage en cause. [ 20 ] Par ailleurs, le Tribunal ne voit pas comment Stéphane Petit pourrait être considéré comme garant de BPA en relation avec le remboursement d’une rétribution, alors qu’il n’est détenteur d’aucun permis de courtier immobilier [5] . [ 21 ] Finalement, le Tribunal ne retrouve aucune allégation à la demande introductive en garantie qui permette d’établir quelque lien causal entre les prétendues fautes de Stéphane Petit et les dommages réclamés, faisant en sorte que la demande en garantie n’est pas fondée en droit, quoique les faits allégués puissent être vrais.

PAR CES MOTIFS, le Tribunal: ACCUEILLE la demande en rejet de la demande introductive d’instance en garantie; REJETTE la demande introductive d’instance en garantie contre Stéphane Petit; LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. M e Valérie Beauchamp, (CLOUTIER CABANES S.A.) pour la défenderesse et demanderesse en garantie M e Virginie Perras, (BBP AVOCATS) pour le défendeur en garantie Date d’audience : 14 juillet 2016