2014 QCCQ 7878, 2014 QCCQ 7878

Gervais c. Banque Scotia 2014 QCCQ 7878 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « chambre civile N° : 500-22-204123-130 DATE : 28 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GILBERT GERVAIS ; […] . Laval (Québec) […] -et- CLÉMENCE RABY ; […] . Laval (Québec) […] DEMANDEURS c. BANQUE SCOTIA ; 2305, Chemin Rockland, suite 183.

Montréal (Québec) H3P 3E9 DÉFENDERESSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige fait suite à la décision de la défenderesse de refuser l'octroi d'un prêt qu'elle avait antérieurement accepté de consentir et qui aurait permis à Leila Kisserli Benlabed, Samia Benlabed et Saleh Benlabed ( «Benlabed» ) d’acheter la résidence du co-demandeur Gilbert Gervais.

LES FAITS [ 2 ] Le 5 mars 2012, les « Benlabed » s’engagent à acheter la résidence de Gilbert Gervais, au prix de 500 000$. [ 3 ] Marc Larocque agit alors à

titre d'agent immobilier de toutes les parties à la transaction. [ 4 ] La promesse de contracter [1] est conditionnelle à ce que les « Benlabed » soient toujours satisfaits de l'état de l'immeuble après l'inspection pré-achat et à ce qu'ils obtiennent un prêt hypothécaire de 441 000$. [ 5 ] La première condition est remplie une semaine plus tard lorsque les « Benlabed » confirment que « la deuxième visite qui a eu lieu le 12 mars a été à notre satisfaction » [2] . [ 6 ] La deuxième condition est apparemment remplie le 22 mars 2012 lorsque la défenderesse transmet la lettre suivante aux « Benlabed » ainsi qu'à l’agent immobilier, Marc Larocque : « Le 22 mars 2012 Mme Leila Kisserli Benlabed Mme Samia Benlabed M Saleh Benlabed Montreal, Objet : Approbation hypothécaire pour le […] Laval-des-Rapides, Qc […] Mme/M Benlabed, Par la présente, nous avons le plaisir de vous informer que d’après les renseignements que vous nous avez fournis, vous avez été autorisée de la Société Hypothécaire Scotia un prêt hypothécaire de $ 459 900.00 (incluant la prime d’assurance SCHL) basé sur un prix d’achat de $ 500 000.00

Cette demande est conditionnelle aux exigences suivantes : X Aucune exigence requise Obtention d’une promesse d’achat Évaluation de la propriété qui devra satisfaire à nos critères qualitatifs Confirmation de votre revenu Confirmation de votre mise de fond Vente de votre propriété actuelle Autre : Nous désirons profiter de l’occasion pour vous remercier d’avoir fait une demande d’hypothèque à la Banque Scotia et nous serons heureux de vous recevoir bientôt à notre succursale, à votre convenance, afin de signer la documentation requise à ce sujet. Nous vous prions d’agréer, M & Mme, nos meilleures salutations.

Linda Jerecic Conseillère principale, finances personnelles 2305 Ch Rockland Suite 183, Montreal (QC) H3P 3E9 T: (514)739-5370 F: (514) 739-9097 » [3] [Sic] [ 7 ] Linda Jerecic dit qu'elle avise verbalement Leila Kisserli Benlabed, en lui remettant cette lettre, que l'octroi du prêt est assujetti à une condition non-écrite, soit l'acceptation de la demande d'assurance transmise à la S.C.H.L. [4] . [ 8 ] Le même jour, la défenderesse transmet, par voie électronique, un exemplaire de cette lettre à Marc Larocque sans l'informer de la condition non-écrite relative à l'acceptation de la demande d'assurance par la S.C.H.L. [ 9 ] Dès la réception de cette lettre, Marc Larocque avise Gilbert Gervais que toutes les conditions de la promesse de contracter sont remplies et que, conséquemment, sa maison est maintenant « vendue ». [ 10 ] Gilbert Gervais et son épouse, la co-demanderesse Clémence Raby, s’empressent alors de trouver un nouveau lieu d’habitation. [ 11 ] Le 23 mars 2012, ils visitent une unité de copropriété divise (condominium) qui leur plait beaucoup et le lendemain, soit le 24 mars 2012, ils signent une promesse d’achat qui est aussitôt acceptée [5] . [ 12 ] Cette promesse d’achat est conditionnelle au résultat d'une inspection préachat et à l’obtention d’un prêt hypothécaire de 200 000$. [ 13 ] Selon le témoignage non-contredit de Gilbert Gervais, ces deux conditions sont remplies avant l’expiration du délai stipulé à la promesse de contracter. [ 14 ] Le 23 mars 2012, la S.C.H.L. informe la défenderesse qu'elle désire évaluer l’immeuble.

Cette dernière avise Leila Kisserli Benlabed de la demande et elle l'informe qu'elle dira à la S.C.H.L. de communiquer avec l’agent immobilier Marc Larocque pour y donner suite. [ 15 ] Le 30 mars 2012, la S.C.H.L. avise la défenderesse qu’elle refuse d'assurer le prêt parce qu'elle estime que l'immeuble ne vaut pas 500 000$ mais plutôt 455 000$ [6] . [ 16 ] En avril 2012, la défenderesse fait une demande d’assurance auprès d’un autre assureur, soit « Genworth » et celle-ci est également refusée [7] . [ 17 ] Pour tenter de faire réviser ces décisions, la défenderesse fait ensuite évaluer l’immeuble par un tiers mais ce dernier conclut, lui aussi, que le prix convenu excède la valeur marchande de l'immeuble [8] . [ 18 ] Conséquemment, la défenderesse refuse de consentir le prêt pour le motif qu'il ne respecterait pas les exigences de la «

Loi sur la protection de l'assurance hypothécaire résidentielle » [9] . [ 19 ] Les « Benlabed » ne peuvent donc pas acheter la résidence et Gilbert Gervais la remet en vente par l'intermédiaire du même agent immobilier. [ 20 ] Quelques semaines plus tard, soit le 22 mai 2012, Gilbert Gervais de même que Dorin Stoica et son épouse, Angela Halmagean, concluent une promesse de contracter au prix de 472 500$ [10] . [ 21 ] L'acte de vente notarié est signé le 13 juin 2012 [11] .

POSITION DE CHACUNE DES PARTIES [ 22 ] Les demandeurs plaident que la défenderesse a commis une faute en refusant de consentir aux « Benlabed » le prêt dont elle avait confirmé l'octroi inconditionnel dans sa lettre du 22 mars 2012.

[ 23 ] Dans leur requête introductive d’instance, ils allèguent que cette faute leur a causé divers préjudices pour lesquels ils réclament une compensation de 50 836,89$. [ 24 ] La défenderesse plaide qu’elle n’a pas commis de faute en refusant de consentir le prêt puisqu’elle n’avait pas le droit de le faire en vertu de la «

Loi sur la protection de l'assurance hypothécaire résidentielle » [12] . [ 25 ] Elle reconnaît toutefois qu’elle n’aurait pas dû confirmer, le 22 mars 2012, l'octroi inconditionnel de ce prêt mais elle plaide que cette faute, le cas échéant, n’est pas la cause directe et immédiate du préjudice que les demandeurs allèguent avoir subi. [ 26 ] Subsidiairement, elle plaide que le montant réclamé est exagéré.

ANALYSE ET DÉCISION [ 27 ] Il est inutile d'analyser l'argument de la défenderesse à l'effet qu'elle n’avait pas le droit de consentir le prêt litigieux puisque le Tribunal n'est pas saisi d'un litige mettant en cause la responsabilité contractuelle de la défenderesse à l'égard des « Benlabed ». [ 28 ] En l'instance, la question en litige consiste à déterminer si la défenderesse a commis une faute extra-contractuelle en confirmant l'octroi du prêt à l'agent immobilier de Gilbert Gervais sans l'aviser de la condition non-écrite qu'elle affirme avoir convenue avec les « Benlabed ». [ 29 ] Le litige est donc assujetti à l'

article 1457 du Code civil du Québec dont l'extrait pertinent se lit comme suit: « Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui ». [ 30 ] Selon le témoignage de Linda Jeresic, il y avait un exemplaire de la promesse de contracter dans le dossier de la défenderesse parce que ce document est requis pour l'étude d'une demande de financement hypothécaire. [ 31 ] Linda Jerecic dit toutefois qu’elle a présumé, le 22 mars 2012, que la S.C.H.L. accepterait la demande d’assurance et qu’elle a confirmé immédiatement l'octroi inconditionnel du prêt à l'agent immobilier parce que les « Benlabed » insistaient et que leur date limite pour remettre une preuve de financement approchait. [ 32 ] Il n'y a aucun motif d'écarter le témoignage de Linda Jerecic à l'effet que Leila Kisserli Benlabed a accepté la condition non- écrite relative à l'acceptation de la demande d'assurance par la S.C.H.L. mais cette acceptation ne modifie pas la responsabilité de la défenderesse à l'égard des tiers. [ 33 ] En effet, ceux-ci, notamment les demandeurs et leur agent immobilier, étaient en droit de se fier à la lettre du 22 mars 2012 puisqu'il n'y a aucun élément de preuve permettant de conclure qu'ils savaient ou auraient dû savoir que l'octroi du prêt était assujetti à une condition non-écrite. [ 34 ] En transmettant la lettre du 22 mars 2012 à Marc Larocque, la défenderesse ne pouvait pas ignorer que ce dernier, à

titre d'agent immobilier, aviserait son client, Gilbert Gervais, de la réalisation de la dernière condition stipulée à la promesse de contracter. [ 35 ] Elle ne pouvait pas ignorer, non plus, que cette information pouvait inciter les demandeurs à contracter des obligations financières dans le but de se reloger. [ 36 ] Conséquemment, en confirmant faussement à Marc Larocque l'octroi inconditionnel du prêt, la défenderesse a manqué à son « devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. » [13] . [ 37 ] Elle a donc commis une faute extra-contractuelle au sens de l’

article 1457 du Code civil du Québec et, conséquemment, sa responsabilité est engagée . [ 38 ] La victime d’une faute extra-contractuelle a droit à une indemnité dont le montant doit être déterminé conformément à l’

article 1607 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : « 1607.

Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. » [ 39 ] En l'instance, les demandeurs réclament une indemnité de 50 836,89$ qui se détaille comme suit : Différence entre le prix stipulé à la promesse de contracter des « Benlabed » et le prix de vente : 27 500,00$ Différence entre la commission de l'agent immobilier selon la promesse de contracter des « Benlabed » et celle payée lors de la vente : 5 431,74$ « Frais de rachat » de placements : 2 905,15$ Préjudice non-pécuniaire : 15 000,00$

[ 40 ] Le Tribunal analysera chacune de ces réclamations distinctement.

Réclamation de 27 500$ [ 41 ] La réclamation de 27 500$ représente la différence entre le prix stipulé à la promesse de contracter conclue avec les « Benlabed » et le prix obtenu lors de la vente de l'immeuble [14] . [ 42 ] Gilbert Gervais affirme qu'il était prêt à prendre tout le temps requis pour vendre sa résidence au prix d'environ 500 000$ et qu'il y serait parvenu mais qu'il a plutôt été obligé de la vendre précipitamment et à rabais parce que lui-même et son épouse avaient contracté l'obligation d'acheter un condominium. [ 43 ] Il n’y a aucun motif d’écarter le témoignage de chacun des demandeurs à l’effet qu’ils ne se seraient pas engagés à acheter ce condominium s’ils avaient su que la promesse des « Benlabed » pouvait encore être résolue en raison de la condition relative au financement. [ 44 ] Ces témoignages sont d’ailleurs compatibles avec le fait qu'ils n'ont pris aucun engagement financier avant d'être informés, par leur agent immobilier, de la réalisation de la dernière condition stipulée à la promesse de contracter conclue avec les « Benlabed ». [ 45 ] Le Tribunal retient donc l'argument de Gilbert Gervais à l'effet qu'il a dû vendre sa résidence à rabais parce qu'il devait agir précipitamment, vu qu'il avait promis d'acheter un condominium après que la défenderesse ait confirmé l'octroi inconditionnel du prêt des « Benlabed ». [ 46 ] La défenderesse plaide toutefois que la réclamation de 27 500$ n’est pas fondée ou, à tout le moins exagérée, parce qu’il n’y a pas de preuve prépondérante que Gilbert Gervais aurait pu réussir à obtenir 500 000$ pour sa résidence dans l’hypothèse où il n'aurait pas été obligé de la vendre précipitamment. [ 47 ] À l’appui de cet argument, elle réfère le Tribunal aux documents qu'elle a reçus de la S.C.H.L., de « Genworth » et de son évaluateur qui établissent la valeur de l’immeuble à, tout au plus, 455 000$. [ 48 ] Le Tribunal n'accorde aucune force probante à ces documents informatisés. [ 49 ] Ceux-ci sont en effet difficiles à lire, leurs conclusions sont incompatibles avec les différentes offres d'achat que Gilbert Gervais a reçues, ils n'expliquent ni les motifs ni la méthodologie utilisée par leurs auteurs et, de plus, ces derniers n'ont pas témoigné au procès. [ 50 ] La résidence faisant l'objet du litige a été mise en vente le 16 septembre 2011 [15] et elle a fait l'objet des offres et contre- propositions suivantes : 6 octobre 2011 : offre de Elias Kaoumi au montant de 495 000$ [16] à laquelle Gilbert Gervais a répondu par une contre-proposition au montant de 530 000$ [17] qui n’a pas été acceptée. 7 décembre 2011 : offre de Ariful Haque au montant de 499 000$ suivie d’une contre-proposition au montant de 510 000$ qui a été acceptée conditionnellement à ce que le promettant-acheteur soit entièrement satisfait de l'immeuble après une deuxième visite [18] .

Selon le témoignage non-contredit de Gilbert Gervais, Ariful Haque s'est libéré de la promesse en invoquant cette clause parce que son épouse, qui n’avait jamais vu l’immeuble, ne l'a pas aimé lors de la visite. 2 mars 2012 : offre des « Benlabed » au montant de 490 000 [19] suivie d’une contre-proposition au montant de 500 000$ [20] qui a été acceptée le 6 mars 2012. 22 mai 2012 : promesse de contracter au montant de 472 500$ [21] conclue avec Dorin Stoica et son épouse, Angela Halmagean [22] . [ 51 ] Vu les offres de 495 000$, 510 000$ et 500 000$ et en l’absence de tout élément de preuve à l'effet contraire, le Tribunal conclut que Gilbert Gervais a fait la preuve prépondérante qu’il aurait pu obtenir 500 000$ pour sa résidence s’il n’avait pas été obligé de la vendre précipitamment. [ 52 ] Lors de la plaidoirie, le procureur de la défenderesse plaide, subsidiairement, que Gilbert Gervais n'était pas obligé de vendre sa résidence précipitamment en raison de ce qui suit : La promesse d'achat du condominium était conditionnelle au résultat d'une inspection pré-achat dans un délai de 7 jours et à l'obtention d'un prêt hypothécaire de 200 000$ dans un délai de 10 jours à compter du 24 mars 2014.

Ces délais expiraient après le 30 mars 2012, date à laquelle Gilbert Gervais admet avoir été informé par Marc Larocque que la défenderesse pourrait refuser le prêt malgré sa lettre du 22 mars 2012.

Conséquemment, les demandeurs auraient dû résoudre unilatéralement la promesse d'achat du condominium pour éviter de devoir vendre leur résidence précipitamment. [ 53 ] Pour retenir cet argument, il faudrait conclure que les demandeurs n'avaient pas déjà confirmé, le 30 mars 2012, la réalisation des conditions de la promesse d'achat du condominium. [ 54 ] Or, le seul élément de preuve sur cette question est le témoignage de Gilbert Gervais qui dit ne plus se rappeler des dates précises auxquelles les demandeurs ont confirmé la réalisation des conditions bien qu'il soit certain d'avoir respecté les délais convenus. [ 55 ] Il n’y a donc pas de preuve prépondérante que les demandeurs pouvaient encore, le 30 mars 2012, se libérer de la promesse

d’achat du condominium en se prévalant des clauses résolutoires de ce document concernant l’inspection pré-achat ou l'obtention d'un prêt hypothécaire. [ 56 ] En supposant, pour les fins de la discussion, que les demandeurs n'aient pas encore confirmé, le 30 mars 2012, la réalisation des conditions stipulées à leur promesse d'achat, le Tribunal conclurait qu'ils ne pouvaient quand même plus se libérer de leur obligation. [ 57 ] En effet, la clause relative l'inspection prévoit la résolution de la promesse de contracter seulement en cas de découverte de « vices ou facteurs affectant l'immeuble lesquels sont susceptibles, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus ou d'augmenter les dépenses de l'immeuble » [23] . [ 58 ] L'inspection pré-achat n'a vraisemblablement pas révélé de tels vices ou facteurs puisque les demandeurs ont acheté le condominium sans discussion additionnelle ni réduction de prix. [ 59 ] Puisque l'autre condition prévoit la résolution de la promesse de contracter si le promettant-vendeur ne reçoit pas, dans un délai de 10 jours, une lettre confirmant l'octroi d'un prêt hypothécaire, le procureur de la défenderesse plaide que les demandeurs n'auraient eu qu'à laisser écouler ce délai pour être libérés de toute obligation. [ 60 ] Cet argument n'est toutefois pas fondé puisque l'

article 1503 du Code civil du Québec prévoit que « l'obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. ». [ 61 ] L'argument subsidiaire n'est donc pas fondé. [ 62 ] Le Tribunal décide donc que Gilbert Gervais aurait pu obtenir la somme de 500 000$ pour sa résidence mais qu’il a dû accepter un prix inférieur, soit 472 500$ parce qu’il a été forcé de la vendre précipitamment en raison de la faute de la défenderesse. [ 63 ] La défenderesse sera donc condamnée à payer la différence à Gilbert Gervais, soit 27 500$ [24] .

Réclamation de 5 431,74$ [ 64 ] Le contrat de courtage [25] prévoit une commission de 3.5% plutôt que de 5% du prix de vente si Marc Larocque est l'agent immobilier de toutes les parties à la transaction. [ 65 ] Si la vente aux « Benlabed » s'était réalisée, Gilbert Gervais aurait payé une commission de 3.5% du prix de 500 000$ (plus les taxes) car Marc Larocque était l'agent immobilier de toutes les parties à la transaction.

Il y avait cependant deux agents immobiliers impliqués dans la vente à Dorin Stoica et Angela Halmagean, de sorte qu'il a dû payer une commission de 5% du prix de 472 500$ (plus les taxes). [ 66 ] La réclamation de 5 431,74$ représente la différence entre ces deux commissions. [ 67 ] La défenderesse plaide que la vente aux « Benlabed » ne pouvait pas se réaliser peu importe qu'elle ait ou qu'elle n'ait pas transmis la lettre de confirmation du 22 mars 2012 et qu'il n'y a pas lieu de présumer que Marc Larocque aurait été l'agent immobilier du prochain acheteur potentiel. [ 68 ] Cette affirmation est exacte mais il n'y a pas lieu de présumer, non plus, que Marc Larocque n'aurait pas été l'agent immobilier du prochain acheteur potentiel puisqu'il avait déjà agi à ce

titre lors de l'offre présentée par Elias Kaoumi et lors de celle présentée par les « Benlabed ». [ 69 ] Par ailleurs, vu la particularité du contrat de courtage relativement au taux de la commission, il est raisonnable de conclure que Gilbert Gervais aurait refusé de vendre l'immeuble au prix de 472 500$ en payant une commission de 5% s'il n'avait pas été forcé d'agir précipitamment. [ 70 ] La réclamation de 5 431,74$ sera donc accueillie et la défenderesse sera condamnée à payer ce montant à Gilbert Gervais [26] .

Réclamation de 2 905,15$ [ 71 ] La réclamation de 2 905,15$ représente les « frais de rachat » payés à « Groupe Investors » lorsque les demandeurs ont vendu divers placements en mai et juin 2012 [27] . Cette réclamation se détaille comme suit: « frais de rachat » payés par Gilbert Gervais le 2 mai 2012 : 1 158,27$ « frais de rachat » payés par Gilbert Gervais le 7 juin 2012 : 1 188,33$ « frais de rachat » payés par Clémence Raby le 7 juin 2012 : 558,55$ [ 72 ] Dans un premier temps, Gilbert Gervais a vendu, le 2 mai 2012, des parts d'un fonds mutuel afin de recevoir la somme de 50

000$ requise pour compléter l'achat du condominium [28] . [ 73 ] Dans un deuxième temps, soit le 7 juin 2012, Gilbert Gervais a vendu d'autres parts d'un fonds mutuel afin de recevoir 38 422,63$ et Clémence Raby a aussi vendu des parts d'un fonds mutuel afin de recevoir 21 716,76$. [ 74 ] Ces montants étaient nécessaires afin de compléter la vente de la résidence à Dorin Stoica et Angela Halmagean. [ 75 ] En effet, Gilbert Gervais avait décidé de financer lui-même 80% du prix payable par les acheteurs et le paiement de 20%, à la signature de l'acte notarié, était insuffisant pour payer le solde du prêt hypothécaire existant de même que la commission de l'agent immobilier. [ 76 ] Les demandeurs réclament le remboursement des « frais de rachat » pour le motif que « Groupe Investors » n'aurait pas exigé de tels frais s'ils avaient pu conserver leurs placements plus longtemps mais qu'ils en ont été empêchés en raison de la faute de la défenderesse. [ 77 ] Ce sont les demandeurs qui ont le fardeau de prouver que « Groupe Investors » n'exige pas de « frais de rachat » dans certaines circonstances de même que les conditions ou modalités d'exercice de ce privilège et le Tribunal conclut qu'ils n'en ont pas fait la preuve prépondérante. [ 78 ] En effet, leur argument n'est appuyé d'aucune pièce justificative et le seul élément de preuve est le témoignage Gilbert Gervais qui ne permet pas de déterminer la date d'achat de chacun des placements et celle à laquelle il pouvait, le cas échéant, être vendu sans « frais de rachat ». [ 79 ] Au surplus, les rachats de placements ont été faits parce que « nous avions, nos agents d'immeuble et nous, décidé que le meilleur moyen de remettre la maison en vente était d'exiger 20% de comptant et de financer nous-mêmes la vente de la maison de façon à ce que les acheteurs potentiels n'aient pas à aller à des banques et découvrir tout le brouhaha qu'on avait eu avec la Banque Scotia qui pouvait nuire à la vente » [29] . [ 80 ] Or, le « brouhaha […] qui pouvait nuire à la vente » était le montant insuffisant de l'évaluation de la S.C.H.L. et non pas la lettre de la défenderesse confirmant l'octroi inconditionnel d'un prêt. [ 81 ] La réclamation de 2 905,15$ sera donc rejetée.

Réclamation de 15 000$ [ 82 ] Les allégations de la requête introductive d'instance relatives à la réclamation de 15 000$ se lisent comme suit: « 38. En effet, à compter du moment où nous avons appris que la Banque Scotia retirait son offre de financement et que Mesdames et Monsieur Benlabed n'achetait plus, nous avons vécu un stress incroyable. Nous avons été des nuits à ne pas dormir à la pensée qu'on ne vendrait pas notre maison et que nous serions obligés d'acheter le condominium. 39.

Non seulement avons-nous perdu les gains futurs sur nos placements, mais nous vivons dans l'angoisse de ne pas avoir le certitude que les acheteurs continueront à respecter leurs obligations. » [30] [ Sic ] [ 83 ] Les deux demandeurs étaient liés par la promesse d'achat du condominium et il n'y a aucun motif d'écarter le témoignage de chacun d'eux à l'effet qu'ils ont contracté cette obligation parce qu'ils avaient la certitude que la vente de leur résidence aux « Benlabed » se réaliserait. [ 84 ] Il n'y a aucun motif, non plus, d'écarter le témoignage de chacun des demandeurs à l'effet que la faute de la défenderesse les a affectés au point où ils ont perdu le sommeil et traversé un période de grande anxiété après avoir appris que cette vente ne se réaliserait pas. [ 85 ] Ces préjudices ne peuvent toutefois pas avoir commencé avant le 28 avril 2012. [ 86 ] En effet, Gilbert Gervais dit qu'il ignorait, avant cette date, que la vente ne se réaliserait pas parce qu'il ne se sentait pas concerné par la rumeur relative au problème de financement des « Benlabed » dont Marc Larocque lui avait parlé à la fin du mois de mars 2012 et qu'il s'agissait, de toute façon, d'une information non confirmée. [ 87 ] L'anxiété provoquée par la faute de la défenderesse a par ailleurs pris fin le 22 mai 2012 puisque Dorin Stoica et Angela Halmagean se sont engagés, ce jour-là, à acheter la résidence faisant l'objet du litige. [ 88 ] Comte tenu de ce qui précède, le Tribunal fixe à 1 000$ le montant de l'indemnité à laquelle chacun des demandeurs a droit pour compenser les préjudices allégués au paragraphe 38 de leur requête introductive d'instance. [ 89 ] Les préjudices allégués au paragraphe 39 de la requête introductive d'instance ne donnent droit à aucune indemnité en raison de ce qui suit: Il n'y a aucun élément de preuve permettant de présumer que la perte de gains futurs sur les placements n'est pas compensée par les intérêts que Dorin Stoica et Angela Halmagean paient sur le solde du prix d'achat de la résidence.

Il n'y a aucun élément de preuve, non plus, permettant de présumer que Dorin Stoica et Angela Halmagean feront défaut de respecter leurs obligations mais, dans cette hypothèse, Gilbert Gervais ne subirait vraisemblablement aucune perte puisqu'il redeviendrait propriétaire de l'immeuble tout en conservant le paiement partiel de 94 500$ [31] reçu lors de la vente. Enfin, et tel que mentionné précédemment, la décision de financer les acheteurs de la résidence résulte du montant insuffisant de

l'évaluation de la S.C.H.L. et non pas la lettre de la défenderesse confirmant l'octroi inconditionnel d'un prêt. [ 90 ] La défenderesse sera donc condamnée à payer 33 931,74 [32] à Gilbert Gervais et 1 000$ à Clémence Raby. [ 91 ] Ces condamnations porteront intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 juillet 2013, date de signification de la lettre de mise en demeure [33] . [ 92 ] La défenderesse sera également condamnée aux dépens qui ne comprendront toutefois aucun honoraires puisque les demandeurs ne sont pas représentés par avocat. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL; CONDAMNE la défenderesse à payer à Gilbert Gervais 33 931,74$ plus les intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 juillet 2013; CONDAMNE la défenderesse à payer à Clémence Raby 1 000,00$ plus les intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 juillet 2013; CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les déboursés qui auraient été taxables en vertu du Tarif des honoraires judiciaires des avocats [34] s'ils avaient été représentés par procureur . __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Gilbert Gervais et Clémence Raby (personnellement) Demandeurs Me Jean-François Carpentier Me Caitlin Szymerski KUGLER KANDESTIN Procureurs de la défenderesse Date d’audience : 26 juin 2014