2014 QCCQ 8431, 2014 QCCQ 8431

9135-8846 Québec inc. c. 9121-4684 Québec inc. 2014 QCCQ 8431 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre Civile » N° : 500-22-205928-131 DATE : 4 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9135-8846 QUÉBEC INC.

Demanderesse c. 9121-4684 QUÉBEC INC. et EMILE HAIM BENAMOR Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse 9135-8846 Québec inc. réclame la somme de 32 309,53 $ ainsi répartie : - 19 403,81 $ plus TPS et TVQ loyer impayé à 9121-4684 Québec inc.; - 10 000 $ troubles inconvénients et atteinte à la réputation à 9121-4684 Québec Inc. et Me Émile Haïm Benamor. [ 2 ] Les défendeurs 9121-4684 Québec inc. et Me Émile Haïm Benamor contestent la réclamation et plaide plus spécialement : - La défenderesse 9121-4684 Québec inc. n’a pas abandonné les lieux mais a résilié le bail en raison de la conduite fautive de la demanderesse; - Il y a eu surfacturation illicite de taxes municipales; - Le 14 mai 2014 la demanderesse a mis fin unilatéralement au bail à cause de places de stationnements intérieurs pour trois (3) véhicules à compter du 31 mai suivant; - La demanderesse n’a pas respecté ses obligations de fournir la jouissance paisible des lieux en ne faisant pas réparer des fenêtres non étanches, les ascenseurs en mauvais état de fonctionnement et la chute de briques.

Faits retenus par le Tribunal [ 3 ] La défenderesse 9121-46784 Québec inc. était locataire des lieux loués situés au 10 rue Notre-Dame est à Montréal depuis le 1 er novembre 2002 et le bureau du défendeur Benamor s’y trouvait aussi. [ 4 ] Le défendeur avait également loué un espace de stationnement pour 150 $ par mois plus TPS et TVQ. [ 5 ] D’après les défendeurs, au fil des ans, ils ont obtenu trois espaces de stationnement additionnels. [ 6 ] Le 9 novembre 2011 par addendum, le bail pour le local été prolongé du 1 er novembre 2011 au 31 octobre 2014 à un loyer mensuel de 2 374 $ pour la première année (1 er novembre 2011 au 31 octobre 2012), 2 374,90 $ mensuellement pour la deuxième année et 2 422,40 $ mensuellement plus les taxes TPS et TVQ. [ 7 ] Au début, l’immeuble était la propriété du Dr Raouf Greiche qui l’a vendu à la demanderesse 9135-8846 Québec inc. le 23 avril 2012. [ 8 ] Le 3 mai 2013, Émile Benamor, agissant sous la raison sociale Les Immeubles Émile Benamor a acheté un immeuble situé au […] à Montréal.

[ 9 ] Le 10 mai 2013, Me Benamor confie la tache à la stagiaire Karine Laroche Lavigne de créer une liste de clients dans le but de les avertir du changement d’adresse. [ 10 ] Par la suite, à compter du 13 mai 2013, les plaintes seront faites à la demanderesse. [ 11 ] La première est lors de l’augmentation des taxes municipales. Les défendeurs demandent alors de réduire la quote-part proportionnelle. [ 12 ]

Malgré que la quote-part existant depuis le début, la demanderesse a accepté de réduire le pourcentage de 9,789% à 7,96% pour le futur. [ 13 ] Les défendeurs ont cessé de payer le loyer et ont opéré compensation pour les années antérieures. [ 14 ] Les plaintes ont commencé après le 13 mai 2013.

Entre le 13 mai 2013 et le 6 juin 2013, les défendeurs se plaignent de tout et de rien. [ 15 ] Ils se plaignent surtout pour les places de stationnement (4) et pour des travaux de rénovation reliés au restaurant Eggspectation. [ 16 ] Le 17 mai 2013, la défenderesse 9121-4684 Québec inc. envoyait une mise en demeure à Cice Gestion Canada, administratrice de la demanderesse qui parle par elle-même : [ 17 ] Les défendeurs n’ont pas payé les loyers à compter du mois de juin 2013. [ 18 ] Vu le déguerpissement, la défenderesse a tenté de louer le local et a réussi à compter du 1 er mars 2014 bien que le bail se terminait le 31 octobre 2014.

Analyse et motifs A. Les dispositions législatives et les articles du bail applicables [ 19 ] Les articles 1857 , 1860 et 1863 , 1865 et 1882 C.c.Q. se lisent comme suit : 1857. Le locateur a le droit de vérifier l'état du bien loué, d'y effectuer des travaux et, s'il s'agit d'un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel; il est toutefois tenu d'user de son droit de façon 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent.

Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. 1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l'évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s'il ne s'agit pas de réparations urgentes, obtenir l'autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire. Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d'obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d'évacuation ou de dépossession temporaire, celui d'exiger une indemnité. 1882. La

partie qui entend résilier un bail à durée indéterminée doit donner à l'autre

partie un avis à cet effet. L'avis est donné dans le même délai que le terme fixé pour le paiement du loyer ou, si le terme excède trois mois, dans un délai de trois mois. Toutefois, lorsque le bien loué est un bien meuble, ce délai est de 10 jours, quel que soit le terme fixé pour le paiement du loyer. [ 20 ]

Les paragraphes 49 et 50 du bail signé le 14 octobre 2004 et qui a continué s’appliquer à cause de la signature d’addendums sont à considérer et se lisent comme suit : 49. Si le LOCATAIRE est en défaut en vertu du présent bail, le LOCATEUR peut alors, à son gré, donner un avis écrit au LOCATAIRE lui indiquant qu’il met fin au présent bail. Le LOCATEUR peut alors prendre possession immédiate des lieux loués sans procédure judiciaire et sans être responsable de quelque dommage, le tout sans préjudice à tout droit, réclamation ou recours du LOCATEUR. 50.

Est en défaut le LOCATAIRE qui : - est en retard de plus de cinq (5) jours dans le paiement de son loyer; - fait une cession de ses biens, déclare faillite ou est mis en faillite; - se prévaut de la

Loi sur les dépôts volontaires; - devient insolvable; - fait l’objet d’une saisie;

- dont les biens sont mis sous séquestre ou gérer par un syndic ou un liquidateur; - vend en bloc des meubles et effets mobiliers; - omet de se soumettre à quelque obligation prévue au présent bail; - sous-loue les lieux autrement que de la façon prévue au présent bail; - utilise les lieux autrement que de la façon prévue au présent bail; - abandonne les lieux loués avant l’expiration du terme du présent bail; (sic) [ 21 ] D’après la doctrine et la jurisprudence, il faut deux conditions pour qu’un locataire commercial puisse abandonner les lieux sans être exposé à des dommages-intérêts : - Le locataire doit avoir subi une diminution substantielle de jouissance lui causant un préjudice sérieux; - Le locateur doit avoir été averti du trouble de jouissance et reçu un délai raisonnable pour y remédier avant que le locataire abandonne les lieux [1] .

Il faut donc se poser deux questions :

A) Y a-t-il eu diminution substantielle de la jouissance des lieux loués causant un préjudice sérieux au locataire? [ 22 ] Aucune preuve suffisante n’a été faite à ce sujet.

a) Utilisation du garage [ 23 ] Le Dr Raouf Greiche avait loué un espace de stationnement au montant de 150 $ par mois plus taxes. [ 24 ] Le bail initial (P-3) et les addemdums P-4 (D-11) ne prévoyaient pas la location de stationnements. [ 25 ] Par la suite, le défendeur et les employés du défendeur Benamor ont occupé quatre espaces dont un à la suite de la signature d’un bail. [ 26 ] À cause de réparations et/ou améliorations faites à l’immeuble, le défendeur Benamor s’est plaint à plusieurs reprises. [ 27 ] Le 14 mai 2013, le gestionnaire qui n’avait jamais vu un bail pour le stationnement a envoyé la présente mise en demeure.

[ 28 ] Cette situation a été limitée dans le temps et a été causée par des travaux nécessaires.

b) Entrée principale fermée lors de l’incident du 19 juillet 2012 [ 29 ] L’accès à l’immeuble a été bloqué par les pompiers durant ce jour suite à la chute d’une brique. [ 30 ] Les travaux ont été effectués du début septembre jusqu’au 9 ou 10 octobre 2012. [ 31 ] La défenderesse avait accès à l’immeuble même s’il y avait un échafaudage. [ 32 ] En vertu de l’

article 1865 C.c.Q. , la

partie défenderesse devait subir les réparations urgentes et nécessaires.

c) Les ascenseurs en mauvais état [ 33 ] Les ascenseurs ont été dans le même état à travers les années de location. [ 34 ] Il ne s’agissait pas d’un immeuble neuf et la

partie défenderesse payait un loyer en fonction de l’état de l’immeuble.

d) Fenêtres [ 35 ] Une seule plainte a eu lieu soit le 12 mai 2012 lors de fortes pluies et à cette occasion les fenêtres n’étaient pas fermées hermétiquement.

e) Surfacturation en relation avec le partage des taxes municipales

[ 36 ] Dans le passé, le pourcentage fixé n’avait jamais été contesté lors d’une augmentation de taxes, la

partie défenderesse s’est plainte du pourcentage le 15 mai 2013 après l’achat de l’autre immeuble.

f) Entrée illégale dans les lieux loués [ 37 ] La preuve à ce sujet n’a pas été concluante et il n’y a eu aucune diminution substantielle de la jouissance des lieux loués causant un préjudice sérieux au locataire en ce qui concerne les bureaux. [ 38 ] En ce qui concerne les stationnements, il est clair qu’il y a eu des anicroches à ce sujet et les travaux ont provoqué cette situation. [ 39 ] La demanderesse n’avait aucune copie de bail et croyait qu’il s’agissait uniquement d’une occupation par tolérance. [ 40 ] Me Nicolas Fournier, avocat au bureau de Me Benamor, a reconnu qu’il y avait possibilité de location de stationnements dans les environs si insatisfaction.

B) Avis du trouble de jouissance? [ 41 ] Des lettres ont été envoyées par la

partie défenderesse entre le 17 mai 2013 et le 6 juin 2013 mais aucune ne mettait en demeure la

partie demanderesse de faire des corrections mais avertissaient plutôt du départ.

a) Mitigation des dommages [ 42 ] La publicité pour la relocation a été faite de différentes façons. Cette publicité a été couronnée de succès car la location s’est faite dans un délai relativement court. [ 43 ] La

partie défenderesse n’a fait aucune démarche pour louer les lieux.

b) Quantum [ 44 ] La demanderesse est en droit de réclamer les loyers pour la période du 1 er juin 2013 au 1 er mars 2014. [ 45 ] Le tableau fait par la procureure de la demanderesse au paragraphe 79 des notes détaille bien le montant de loyer dû de 22 309,53 $. [ 46 ] Ce montant est dû uniquement par la compagnie 9121-4684 Québec inc. [ 47 ] Pour ce qui est des dommages de 10 000 $ réclamés à 9121-4684 Québec inc. et à Me Émile Haïm Benamor, la procureure de la demanderesse plaide :

[ 48 ] Le Tribunal, surtout à cause des menaces de poursuite criminelle, établit les dommages à la somme de 2 000 $ et retient la responsabilité de 9132-4684 Québec inc. et de Me Émile Haïm Benamor à ce sujet.

Intérêts [ 49 ] Le bail produit comme P-1 prévoit au paragraphe 7.1 ce qui suit : 7.1 Pour tout versement en souffrance le LOCATEUR aura le droit de réclamer le paiement d’intérêt sur toutes les sommes en souffrance représentant le loyer ou tout autre montant dû en vertu du présent bail à un taux préférentiel supérieur de QUATRE POUR CENT (4%) au taux préférentiel moyen par la Banque Nationale du Canada, jusqu’au paiement desdites sommes et ce, sans préjudice de ses autres droits et recours. [ 50 ] Le Tribunal n’a eu aucune preuve du taux préférentiel par la Banque Nationale du Canda.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONSTATE la résiliation; CONDAMNE la défenderesse 9121-4684 Québec Inc. à payer à la demanderesse 9135-8846 Québec Inc. la somme de 22 309,53 $ avec les intérêts au taux de 5% l’an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 21 juin 2013 ; CONDAMNE la défenderesse 9121-4684 Québec Inc. et Émile Haim Benamor à payer à la demanderesse 9135-8846 Québec Inc. la somme de 2 000 $ avec les intérêts au taux de 5% l’an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 31 mai 2013 ; LE TOUT avec dépens.

__________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q. Me Louise Cadieux et Me Marie DesnaunettesLafortune CadieuxProcureurs de la

partie demanderesse Me Jean El MasriEl Masri Avocat Inc.Procureur de la

partie défenderesse Dates d’audience : 14 février et 3 mars 2014 Doctrine citée par la demanderesse JOBIN, Pierre-Gabriel, Le louage, 2e édiction, Les Éditions Yvon Blais Inc., 1996, pp. 468 et 469, 472 à 475. Jurisprudence citée par la demanderesse 9056-4923 Québec inc. c. Daniel Savard, 2002, CanLII 6318, (QC CQ) Réjean Nolin c. Réal Lemieux, , (QC CQ) Dominique Fortin et als c. Pascal Houde, , (QC CS) Corporation d’hébergement du Québec c. Gestion V.S.P.

(1982) INC. (QC CS), 2001 IIJCan 24676, (QC CS)